裁判要点: 房改房是我国城镇住房制度改革的产物,在形成上具有鲜明的“政策”和“单位”色彩。作为特定历史条件下的一种房屋形态,将逐渐退出历史舞台,但在当前享受房改利益有一定的时限性、身份性及城镇居民购买商品房的能力相对有限的背景下,离婚诉讼中涉及到房改房分割的问题也相当普遍。本案的争议焦点就在于单位分配给刘某的房屋权属的认定及财产分割的问题。 一、房改房的认定 在明确本案房改房的处理之前,首先要厘清房改房的概念。我国的房改房政策源自于1994年,房改房是指职工单位或房管部门依房改政策向单位职工或城镇居民出售公房,购房职工或居民依其工龄、级别或是否已婚等因素享受国家提供的优惠条件,以市场价、标准价或成本价购买,进而享有部分或全部产权的住房。 根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第 18 条之规定,以成本价或标准价购房的,每个家庭只能享受一次。享受住房福利待遇的对象应是夫妻双方,因为此类房屋是国家作为一种住房补贴一次性卖给夫妻双方的,与夫妻双方职务、级别、工作年限等相挂钩,往往购买价格远远低于房屋的市场价值,而不仅是售房单位的职工一方的个人福利。实践中,职工分得房屋的情形又有许多具体情况,使得处理此类房屋争议十分棘手。 二、签订购房合同与交纳房款时间不一致的房改房权属认定 因房改时间长、环节多,以致跨越当事人婚前、婚后、离婚造成了本案涉房改房纠纷的发生。本案中,一方于婚前参加房改并填报相应的购房手续,但于婚后签订购房合同、交纳购房款、领取房产证的房改房,如何确定房屋权属即属于个人财产还是夫妻共同财产?根据建设部的有关规定,职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,经登记核实后,发给房屋权属证书。由于房改售房以及房屋权属登记的特殊性,在出售房改房时,不办理共有产权,房屋权属证书只办理在一人名下。但在审理涉及房改房的案件时,并不能仅仅根据房屋权属证书上的具名就简单地认定为个人财产,而应当根据《婚姻法》、《民法通则》、最高人民法院有关司法解释以及房改政策综合作出认定。 在国家推行房改房政策的大时代背景下,房改房的出售和价格都受国家房改政策的调整,夫妻双方的工龄、职务、人口等福利因素可能均影响到房屋的价格,且一方购买房改房还可能影响到另一方对该福利政策的再次享有,使对方因此失去了享受福利购房的机会。因此,房改房从房屋的福利性质上,一般也应当认定为是夫妻共同财产为宜。而本案中,双方于2009年才实际购买、取得四川省中药材公司分配的房改房,此时国家已经逐步取消了房改房制度,谭某本人实际已经不能享受到其单位的房改房福利,因此本案中诉争房屋更应侧重于从婚姻法的有关规定来认定是否属于共同财产。 根据相关法律规定,如果夫妻一方以房屋权属登记证书记载的权利主体为其个人为由,主张该房屋为个人所有的,需举证证明该房屋是婚前个人财产,或是以个人财产购买,或者双方有明确约定该房屋属于个人所有。否则,应认定为是夫妻在婚姻关系存续期间取得的共同财产。 本案中,刘某提出两点辩称意见:一是房屋系房改房,其早在婚前2002年就已取得购房资格,只因单位改制等原因,才导致2009年签订买卖合同以及办理产权过户;二是该房屋系其父母出资购买,登记在刘某本人名下,应视为父母对其本人的赠与,故应为刘某个人财产。我们认为, 尽管在刘某婚前单位就已经决定将房屋分配给刘某,但从刘某提交的证据来看,仅仅是单位作出的分配决定,或是未约定购房款的《购房合同》,且合同也未实际履行,因此上述证据并不足以证明诉争房屋系刘某婚前可以确定取得的财产。而该房屋恰好是在刘某婚后即出资购买、签订买卖合同及取得产权登记,因此符合婚姻法中规定的夫妻共同财产的特征。对于刘某辩称房屋系父母赠与,我们认为,该房屋系明显的房改房,带有福利性质,只能由刘某本人购买,刘某父母不可能以同等低廉的价格购得类似房屋。再者从刘某提交的现有证据来看,也不足以证明房屋系其父母出资,因此也不能适用婚姻法解释(三)第七条的规定。 三、房改房的分割 对夫妻共同财产,夫妻双方都有平等的所有权。在夫妻关系存续期间表现为双方均有对共同财产的使用、处分权利,在离婚时双方有平等分割共同财产的权利,这是夫妻共同财产分割的一般处理原则。但房改房并非普通商品房,而是在住房制度改革大环境下刘某按政策规定的优惠价格购买的单位公有住房,购买价格大大低于房屋的实际价值。刘某在2002年左右就已经取得购房资格,单位当时就已经有文件决定将该房分配给刘某,因此刘某与谭某结婚后仅两个月就能以低廉价格购得该房屋,实则享受了刘某单位分配给刘某本人的福利。加之谭某与刘某结婚时,国家已经逐步取消福利分房制度,住房改革也在稳步推进中,因此谭某本人实则已经享受不到国家的福利购房政策。考虑到以上实际情况,我们认为该房屋分配中刘某可酌情多分。 应当特别注意的是,因房改房的购买价格是一种政策优惠价格,未完全体现其商品价值,所以在分割时应以市场价作为补偿标准,而不宜以当初的购房款为依据。谭某在庭审中陈述其为购买房产出资2万元,并认可刘某提出的房屋现有价值为37万元。因此我们在分割房屋时综合考虑了房屋性质及房屋升值情况,酌定房屋归刘某所有,刘某补偿给谭某价款11万元。
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