（一）首部

1．判决书字号：柳州市柳江县人民法院（2012）江民初字第725号判决书。

2．案由：合同。

3．诉讼双方
原告：李某。
原告：韦某。
二原告共同委托代理人：兰亮生，广西衡生律师事务所律师。
被告：李某2。
被告：李某3。
被告：李某4。
三被告共同委托代理人：曾馨，广西金中大律师事务所柳州分所律师。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：柳州市柳江县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：此兴；审判员：曾红球；人民陪审员：韦欢。

6．审结时间
审结时间：2012年11月27日。

（二）诉辩主张

1．原告诉称
原告李某与被告李某2是堂兄弟关系，原告李某与韦某，被告李某2与苏某（于2011年7月23日死亡）分别是夫妻关系。2000年在被告的请求下，原告设法帮助被告优惠购买了位于共同投资建房处的宅基地96平方米，并以被告李某2妻子苏某的名义办理了宅基地土地使用证，但至2007年10月，被告仍无款建设。为此，被告请求原告共同投资建房，并称建好后按投资的比例分配楼房楼层，并分别办理房屋产权证。于是原告筹资投入建房。房屋建好后，经双方核实，共建房屋6层，面积667平方米，总投入319508元，其中原告投入246858，占建房资金的77.3%，被告投入74650元，占建房资金的22.7%。即使被告投入加上购宅基地费用，也不到10万元，其投入所占全部建房（包括购宅基地）投入也不会超过30%。看在弟兄的份上，原告提出按原告60%，被告40%分配房屋，或者调换房屋等多种方式与被告协商房屋的分配。但被告均不同意，并声称要房、要钱都不行。现被告李某2的妻子苏某已经去世，其夫妻共有子女二人，即被告李某3和被告李某4。综上所述，特向法院起诉，请求法院判决被告退还投资款本金246858元；判令被告支付原告增值款503956元（按房产评估价971298元的77.3%计算，并减去投资本金246858元）；判令被告支付房屋评估费6000元；本案诉讼费由被告承担。

2．被告辩称
土地使用证是苏某的名字；原、被告双方未约定共同建房，没有共同投资的约定，原告也没有证据证明其投资多少钱，无所要房屋增值款的依据；房子一直由被告居住，是否有增值或亏损未知；原告称建好房后办房产证，但实际建完房一年后还未办好房产证；被告的家庭有内部协议，房屋所有权归被告李某3所有；原告的诉请内容与被告现建成的房屋无联系，原告的请求没有证据支持，原告的第二项请求没有依据;起诉被告李某3，该被告的主体不适格；对于评估费，确实产生了，但并不是被告愿意看到和发生的，要求被告承担无依据。

（三）事实和证据
柳州市柳江县人民法院经公开审理查明：
2011年3月26日原告李某与被告李某2和李某4以核准人的名义签了一份清单，显示总价款为321508元（包括安装水塔的费用2000元）。同日，原告李某和被告李某4以核准人名义签订两份清单，其中一份清单显示李某633000元、李某530000元，涛+泊+爱=33000元+3000元+183858元=246858元，即总合计246858元(涛指原告的儿子李某5、泊指原告的儿子李某6、爱指原告韦某）；另一份清单显示收款为李某2，总合计价款74650元（包括另支出的安装水塔费），签订上述清单时原告李某，被告李某2和李某4在场。本案争议房屋现由被告居住使用，总建设规模为5层半，2009年6月8日竣工验收合格，所占土地使用者为苏某，苏某于2011年7月23日去世，生前系被告李某2的配偶，生前与被告李某2共同生育子女被告李某3和李某4。原告提供的证据私房建设工程规划许可通知单显示施工期是2007年6月26日至2008年6月26日。截至本案开庭审理之日，本案争议房屋尚未办理房产证，土地使用证由原告持有。经原告方申请评估，广西国泰房地产评估有限公司于2012年5月22日对本案争议房屋及土地作出评估报告，评估结果为房产总价971298元、土地总价384384元。原告经庭审询问称其起诉要求被告退还的本金是按其投资的本金246858元计算；第二项要求被告支付的增值价款503956元是按房产评估价格971298元的77.3%减去投资本金246858元得出的，即971298元×77.3-246858元=503956元，77.3%是根据原告投资246858元加被告的投入74650元得总的建房款319508元，然后原告以其投资款除以投资建房总款所得的比例，即246858元÷（246858元+74650元）=77.3%；并称截至本案开庭审理时，被告未给付过其所起诉的相应款项；原告诉讼中所述房屋建好后是指房屋现在的状态，并非毛坯房。被告经庭审询问称本案争议房屋的修建，被告李某3投入了大部分，其他由被告李某2和被告、李某4投入，具体每个人投入多少不清楚；称被告在清单上面签字是为了核对，被告方只核准建房已花费金额，已经投入319508元，不是最后确定的投入，被告方投入多少也没算清；建房时原告李某帮忙监工，有垫钱的事实，具体数额不清；建房时有时候原告买材料，有时候施工方买，被告买材料的钱是被告自己出的。
上述事实有下列证据证明：
原告提供的证据：
1、账目清单四页,证明原、被告投资建房的具体数额、出资比例及房屋由原、被告双方共同投资建设的事实；
2、落款为李某5、李某6的说明一页，证明原、被告投资建房的情况；
3、土地使用证一本，证明土地使用人是苏某，房屋是原、被告共同投资建的，原告拿土地证去办理各种手续，至今土地证原件还由原告执有；
4、建设规划许可证、建设工程许可通知单、验收合格单各一份，证明原告办理相关开工手续，并且在房屋建好后是原告办理验收手续；
5、评估报告一份，证明房屋评估价格为971298元；
6、评估费发票一张，证明原告支付评估费6000元。
被告提供的证据：
1、房屋租赁合同一份，证明本案争议房屋早在2009年10月已由被告一家居住和使用的事实；
2、户口注销证明复印件一份，证明土地使用权的所有者李某2的妻子苏某因病死亡注销户口的事实，原告提供第一份证据即清单是在苏某在世前签订的，但没有苏某的亲笔签名，该清单为原告单方制作，不具有真实性。

（四）判案理由
柳州市柳江县人民法院经审理认为：
原告李某与被告李某2和李某4于2011年3月26日以核准人的名义签了一份清单，显示总价款为321508元（包括安装水塔的费用2000元）。同日，原告李某与被告李某4签订两份清单，其中一份显示涛+泊+爱=33000元+3000元+183858元=246858元，即总合计246858元(涛指原告的儿子李某5、泊指原告的儿子李某6、爱指原告韦某，李某5对应清单显示30000元，李某6对应清单显示33000元）;另一份清单显示收款为李某2，总合计价款74650元（包括另支出的安装水塔费2000元）；该两份清单价款总额为246858元+74650=321508元，与同日原告李某与被告李某2签订清单总价款一致，且在签订上述清单时被告李某2均在场，被告未提供有效证据证明被告李某2对被告李某4的行为提出过反对意见，争议房屋于2009年6月8日竣工验收合格，而被告未提供证据证明原、被告间有其他共同投资建设的内容，故本院予以认定原告李某和被告李某2、李某4以核准人名义签字是为确认建房投入的的价款而签订的。原、被告争议房屋的土地使用权人登记为苏某，苏某于2011年7月23日去世，生前系被告李某2的配偶。被告在庭审询问中称被告在清单上面签字是为了核对，被告方只核准建房已花费金额，已经投入319508元，不是最后确定的投入，被告方投入多少也没算清；建房时原告李某帮忙监工、有垫钱的事实，具体数额不清，建房期间有时候原告买材料,根据上述事实，本院认定原告李某和韦某与被告李某2和死者苏某之间存在合作建房的事实、存在合作建房的协议，合作建房的建房款由原告出资246858元，被告出资74650元（含安装水塔的费用2000元），总出资金额为321508元（含安装水塔的费用2000元），对被告称已经投入319508元，不是最后确定的投入的意见不予支持。合作所建的房屋，据原告持有土地使用证及土地使用使用人为苏某的事实，应为位于柳石路柳兴公司二化路口的，国有土地使用证号为江国用（2000）字第046号，建筑占地面积为96㎡上修建的房屋。对于被告经询问称李某3投入了大部分，其他由被告李某2、李某4投入的意见，因其内容与上述原告李某和韦某与被告李某2和死者苏某之间存在合作建房的事实矛盾，本院不予确认该意见。原、被告间的合作建房协议，因该房屋现由被告方居住使用，不存在房屋交易的行为，故不能认定是开发经营房地产的行为，是一般的合建、联建房屋行为，有无建筑资质不影响合同的效力，且本案争议房屋地块办有国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程规划许可通知单，故原、被告间的协议合法有效。对于原告要求被告退还投资款本金和给付增值款的诉讼请求，因原、被告都未能提供有效证据证明对房屋建成后应如何分配的约定，原告现起诉提出要求被告退还投资款本金，并支付投资增值款，且本案争议房屋现由被告居住使用，遵循公平原则，本院认为应退还原告投资款本金并支付原告相应的投资增值款，具体应退还投资款本金的金额，因原告李某与被告李某2和李某4签订的清单写明涛+泊+爱=33000元+3000元+183858元=246858元，即总合计246858元，涛指原告儿子李某5、泊指原告儿子李某6，爱指原告韦某，且李某5和李某6出具的书面证据及出庭作证证明，其两人共借63000元给其母亲，其两人未投入本案争议房屋的建设，原告李某与原告韦某系夫妻关系，故应退还原告的投资款本金应为246858元。对于增值价款分配的计算方式，据公平原则，应将原告的投资款、被告的投资款及争议房屋所占土地折价计为合作出资内容，即投资成本为246858元+74650元-2000元+384384元=703892元（土地按评估价格384384元计算，扣除的2000元为安装水塔的费用）；现房产价值、土地价值总价值与投资成本的差额计为总增值款，即总增值款为971298元+384384－703892元=651790元；按各方投资所占投资成本的比例进行分配，原告所占比例为246858元÷（246858元+74650元-2000元+384384元）=35.07%（扣除的2000元为安装水塔的费用），应给付原告的增值价款为35.07%×651790元=228582.75元。上述款项的给付义务人，因土地使用权人为死者苏某，死者苏某生前系被告李某2的配偶，在核算房屋总价款时被告李某2签字确认，故本院认定原告是与被告李某2和死者苏某达成的合作建房协议，且上述债务属于被告李某2与死者苏某生前的夫妻共同债务，故被告李某2应对上述债务承担连带清偿责任。被告李某3和被告李某4是被告李某2和死者苏某生前共同生育的子女，其作为死者苏某的第一顺序继承人，未向本院提出放弃继承死者苏某遗产的声明，故被告李某3和被告李某4在继承死者苏某的遗产的限额内对上述债务承担承连带偿还责任。对于死者苏某的其他第一顺序继承人，因原、被告均未提供除本案被告外的其他第一顺序继承人的身份信息，不能查明死者苏某是否还有第一顺序继承人及相应身份信息，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定，作为被告应该明确，而除本案被告外，不能明确其他苏某的第一顺序继承人，故本院不能追加其他被告。对原告要求被告支付评估费6000元的诉讼请求，因该鉴定费是因原、被告双方未能就双方争议协商解决，对房屋价格未能协商达成一致意见而申请评估引起的，双方各应承担一半，即被告李某2应支付原告李某、韦某鉴定费3000元。

（五）定案结论
柳州市柳江县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条,《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：
一、被告李某2归还原告李某、韦某投资建房款246858元。
二、被告李某2支付原告李某、韦某增值款228582.75元。
三、被告李某2支付原告李某、韦某评估费3000元。
四、被告李某3和被告李某4以继承苏某的遗产范围为限对被告李某2的上述三项债务承担连带责任。
五、驳回原告李某2、韦某的其他诉讼请求。

（六）解说
本案处理的关键问题有二：
一是对一般个人合作建房纠纷的处理原则和处理方法。在处理一般的个人合建合同纠纷时,遵循地位平等的原则是十分重要的。在个人合建合同中,合建主体可能在投资的方式、投资额多少上是不相同的。有的是以土地使用权作为投资,有的是以资金作为投资。但是只要成为合建主体,他们的法律地位就是平等的。因此,不能以投资量的多少来确定其在合建活动中的法律地位的高低。投资量大的一方,不得将自己一方的意志强加于另一方,强迫要求他方接受其单方的意见。也不能以分配份额的多少来确定其法律地位的高低。分配的份额多少与权利义务的大小成正比,这是平等原则的要求和体现。投入的资金多,付出的劳动多,承担的义务和风险大,相应地享受的权利就大,分配的份额大。反之,投资少,付出的劳动少,承担的义务风险小,相应地享受的权利也就少,分配的份额也就少。
对于分配比例和份额的争议。在合建合同中,分配的比例或份额是整个合建合同的核心问题,是合建活动的目的,也通常是合建合同纠纷争议的焦点。但是,在一些合建合同中,或不明确双方的分配份额和数量,或不确定双方的分配比例,甚至有的合同中虽写了按双方投资的比例确定分配比例,但对土地又未进行价值评估,以至于根本就无法计算出双方的投资比例以及与此相关的分配比例。产生这种争议后,最主要的解决方法,是对以土地使用权作为投资的一方所提供的土地的价值进行评估后,结合合建合同中的其他条款和原、被告双方提供的有效证据来确定分配比例或数额。
本案中，虽原、被告间没有签署正式的合作建房协议书，但通过其提交的含双方当事人签字的建房清单可以认定原告李某和韦某与被告李某2和死者苏某之间存在合作建房的事实、存在合作建房的协议，双方在合作建房这一行为上的地位是平等的。原、被告对投资比例存在争议且对分配份额也未进行约定，故一审法院遵循公平原则，在对房屋所在土地进行评估后，结合证据合建清单上的投资额度，要求现居住人（即本案被告）退还原告投资款本金并支付原告相应的投资增值款是合理合法的。
二是继承人的责任承担问题。《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。同时，《中华人民共和国继承法》第三十三条第二款规定："继承人放弃继承的。对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。"。对于共同继承遗产时，各共同继承人对遗产债务应当负何种责任，我国继承法没有明确规定。但因继承共同继承的遗产属共同共有，所以，共同继承人对遗产债务应当承担连带责任。按照连带责任原则，被继承人的债权人有权向共同继承人全体或者共同继承人中的一人或数人请求在遗产实际价值范围内清偿全部遗产债务，任何继承人不得拒绝。同时，在遗产分割后，各共同继承人仍然要对被继承人债权人负连带责任。
本案中，被告李某3和被告李某4是被告李某2和死者苏某生前共同生育的子女，其作为死者苏某的第一顺序继承人，未向本院提出放弃继承死者苏某遗产的声明，故法院判决被告李某3和被告李某4在继承死者苏某的遗产的限额内对合作建房债务承担连带偿还责任。
（此兴）