裁判要点： 本案中虽然法律关系并不复杂，但其中亦存有几个值得注意的问题： 1.拍卖合同是否可以适用《合同法》 拍卖合同由《拍卖法》予以规范，当无异义。但可否适用《合同法》予以规范，深值一提。《合同法》第二条规定：本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。该法条明确地把婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议排除在《合同法》适用范畴之外，以排除法的方式把拍卖合同等合同法分则虽未规定的合同纳入合同法适用范畴之内。当然，对于拍卖合同而言，因我国另制定《拍卖法》，根据特别法优于普通法的原则，一般情况下拍卖合同应当适用《拍卖法》，但对于拍卖法没有规定的，可以适用《合同法》的有关规定。正因如此，《合同法》第一百七十三条作出了“拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照有关法律、行政法规的规定”的规定，间接承认了拍卖合同可以适用《合同法》。就本案而言，在买受人发现竞买所得的房屋面积与公告中所称的面积相差一百多平方米时，其可以依据《合同法》第五十四条的规定，行使合同变更权或撤销权。当然，本案中因买受人李某未提出合同变更权或撤销权，法院仅对其所主张的赔偿损失请求权进行审查，这也完全符合当事人自由处分原则。 2.拍卖合同的效力 拍卖合同中，尽管拍卖标的物因面积与所公告的不符而存在瑕疵，但该拍卖合同系一通拍卖公司依据《拍卖法》规定的拍卖程序进行拍卖，并由李某公开竞拍所得，双方的意思表示真实，合同内容也不违反法律规定，在买受人李某未行使撤销权且该合同被撤销之前，应当认定该拍卖合同有效。 3.本案中拍卖公司是否存在欺诈行为 何谓欺诈?《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条对此作出了规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中拍卖标的即房屋的实际建筑面积与所公告面积不符，似乎拍卖公司存在欺诈行为。但因拍卖公司的公告所提的面积出自由法院委托估价机构所作出的评估报告，而拍卖公司对于所拍卖房屋的实际建筑面积未予核实，在李某未提供其他证据加以反驳之前，只能认定拍卖公司因过失导致面积瑕疵，这与构成欺诈行为之主观上必须为故意这一要件不符。故本案中不能因面积瑕疵而认定拍卖公司存在欺诈行为。 4.拍卖公司免责的理由是否成立 拍卖公司提供的《特别说明》中，虽然有“要求竞拍人在展示期间认真了解拍卖物，说明一切以现状为准，一旦进入拍卖会场，视为已了解拍卖品的一切瑕疵”的条款，似可认为李某已了解拍卖房屋的瑕疵，在明知该房屋有瑕疵的情况下，其仍参与竞拍并成为买受人，其不得因面积存在瑕疵而要求拍卖公司赔偿损失。但因该《特别说明》系单方作出，对各竞拍人没有约束力。即便认为竞拍人在看到该特别说明未提出异议可视为其已接受该条款，那么该条款也只能是格式条款。依据《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该格式条款亦属无效条款。故拍卖《特别说明》不能作为拍卖公司免责的理由。 拍卖公司虽在拍卖前已作出“拍卖标的一切以现状为准，拍卖不能保证其品质，不承担瑕疵担保责任，责任人必须看样了解情况，承担一切责任”的声明，但因面积不属于品质的范畴，不能适用《拍卖法》第六十一条第二款之规定，故拍卖公司不能以此为由免责。 5.损失应当如何计算 本案中，买受人的损失为因所买房屋的实际建筑面积与拍卖公告中所称的面积不符产生的价款上差价损失、多收的佣金和占有多收款所致的利息损失（在原告起诉要求返还时开始计算）。一审法院的计算方法之所以不当，一是未剔除土地使用权的价值，因为建筑面积虽与公告不符，但土地使用权的面积是与公告中所提的面积相一致的；二是区分每层的建筑价格，并以评估价为基数进行计算。因公告明确载明系整体拍卖，故不应区分每层的建筑价格；且买受人支付的房款是以成交价而不是以评估价为基准的，故退还面积不足部分的差价当然应以拍卖成交价为基数。因此，二审法院计算损失的方法才是正确合理的。

裁判要点： 本案的焦点问题是。 被告吐鲁番工行委托双星拍卖公司对百货公司房地产进行拍卖，属委托与被委托的法律关系。双方在签订委托拍卖合同时对拍卖标的物即房地产的房产面积和土地面积都没有做出明确约定，受托人双星拍卖公司向社会发布拍卖公告虽然有具体的数量单位，但是与委托合同中的“百货公司仓储室”这一模糊概念不相符。造成原告马某对拍卖标的物数量上的错误认识，认为拍卖公司拍卖的房地产就是原百货公司仓库院内的除县工商银行职工住宅楼以外的所有土地及房产。被告双星拍卖公司在拍卖会现场记录上也只是记载拍品名称为“托克逊县百货公司仓储室”，没有具体数量记载。原告人马某竞买成功后，双方签订拍卖成交确认书，确认书上确认的拍卖品名称是“托克逊县百货公司仓储室一处”，仍然没有对拍卖标的物的数量加以明确。很明显，二被告从签订委托拍卖合同时起就对究竟是拍卖“托克逊县百货公司仓储室”的全部房地产还是其中的一部分约定不明确。造成此后的整个拍卖活动中都是处于一种对拍卖品的错误理解当中。本案属于典型的委托授权不明情形。《民法通则》第六十五条第三款规定：“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”。另外，我国《拍卖法》第四十条第一款规定：“买受人未能按照约定取得拍卖标的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。”因此，对于未能交付拍卖标的违约责任，应当由新疆双星拍卖公司和委托人中国工商银行吐鲁番分行承担连带责任。

裁判要点： 本案主要涉及两个问题，一是拍卖车辆原系营运车是否属于拍卖标的的瑕疵，两被告未向竞买人即本案原告说明拍卖的车辆原系营运车这一情况，是否可以视为两被告未履行拍卖标的的瑕疵告知义务，原告因而取得瑕疵请求权；二是假设原告的撤销权成立，但原告明知其竞买的车辆原系营运车后，仍向被告华丰公司支付拍卖佣金的行为，是否属于《合同法》第五十五条第（二）项规定的具有撤销权的当事人知道撤销事由后以自己的行为放弃撤销权的情形。 对第一个问题，本案在审理过程中有两种不同的意见：一种意见认为，自备车和营运车的使用年限不同，直接影响竞买人对该车辆的实际使用价值的判断，故作为拍卖标的的车辆原系营运车，应属拍卖标的的瑕疵，根据《中华人民共和国拍卖法》第十八条、第二十七条的规定，委托人应当向拍卖人说明，拍卖人应当向竞买人说明。另一种意见则认为，拍卖标的的瑕疵是指拍卖标的在真伪或品质或权利方面的缺陷。委托拍卖的物品含有缺陷，以致影响其正常使用目的或使其价值减少的称品质瑕疵，例如赝品字画，品质低劣的家电等；拍卖标的物上负担着第三人的合法权利即称权利瑕疵，如未经共有人同意的共有房产，或财产权属不明，设置了抵押、典当财产或被司法行政部门查封的财产等。通常认为拍卖标的的瑕疵具有一定的隐蔽性，竞买人不经过委托人或拍卖人说明即难以发现，因此，为保障买受人合法权利，《拍卖法》设定了瑕疵请求规定，当委托人和拍卖人不履行瑕疵告知义务时，法律赋予买受人瑕疵请求权。而机动车辆从是否营运的角度可分自备车和营运车两类，这属常识性问题，竞受人通过查验有关证件就可以得到确认。机动车原系营运车既非权利瑕疵，也非品质瑕疵，两被告没有必须事先说明的义务。如果本案原告在竞买前的确不了解该车辆原系营运车这一情况，也是原告的疏忽或误解。原告主张的瑕疵请求权不应得到法院的支持。法院采纳了第二种意见。 第二个问题是在假设原告取得撤销权的条件下讨论的问题。本案原告起诉要求撤销原、被告之间的拍卖行为、要求判令被告退还原告购车款并赔偿损失，由此可以确定原告提出的系行使撤销权之诉。撤销权是一种权利，具有撤销权的当事人在法定期间可任意处置该权利，既可以行使，也可以放弃。如果具有撤销权当事人放弃该权利，就意味着撤销权的消灭，合同产生了绝对的效力，该当事人不得以相同的理由要求撤销该合同。因此，撤销权一旦放弃就具有不可恢复、不可逆转的特征。根据《合同法》第五十五条的规定，具有撤销权的当事人放弃撤销权有两种方式：第一种是知道撤销事由后以明示的方式放弃撤销权；第二种是知道撤销事由后以自己的行为放弃撤销权。放弃撤销权的行为是指当事人表明其愿意接受合同约束的行为，具体表现为自动履行合同义务、要求对方按合同履行义务或向法院起诉追究对方当事人的违约责任而不是申请撤销合同等。本案原告在明知其竞买的车辆系“运转非”车辆后，完成过户手续并向被告华丰公司交纳拍卖佣金，系继续自动履行拍卖合同的行为，应视为原告知道撤销事由后以自己的行为放弃撤销权的具体表现，原告的撤销权至此消灭。原告又提起撤销之诉，法院难以支持。 另外，本案还存在原告主张的事由与其请求不相对应的问题。原告主张两被告未履行瑕疵告知义务，应提出瑕疵请求权，即按《拍卖法》第六十一条第一款的规定，可以要求两被告赔偿因此给原告造成的损失，但本案中原告却提出撤销之诉，按可撤销合同主张权利。原告主张的事由与其请求之间缺乏内在必然的联系。 综上，法院判决驳回原告的诉讼请求。

裁判要点： 本案涉及两个方面的法律关系，一是委托拍卖关系。原审原告霞浦福宁彩印公司与被告宁德市拍卖行之间订立的委托拍卖合同，系委托拍卖关系。该合同标的是依法可以处分的财产，并且依照法律规定办理了相关审批手续，属合法的拍卖标的。被告宁德市拍卖行也是具有从事拍卖活动的企业法人，双方之间订立的委托拍卖合同合法、有效。双方之间的权利义务应以双方约定的委托拍卖合同确定的为准。二是，拍卖会中有关的拍卖须知、本期拍卖会特别规定、拍品有关资料、拍卖行拍卖会记录，以及拍卖成交确认书、协议书，这些材料是确认被告宁德市拍卖行与霞浦宏福公司之间拍卖关系的具体权利、义务的内容。从法律事实来讲，两者是密切联系的一个事件的全过程。从法律关系来讲，两者是不同的、相互独立的两种法律关系。《合同法》第一百七十三条规定：拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照有关法律、行政法规的规定。《拍卖法》第二条规定：本法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动。可见，三方之间的法律关系受《拍卖法》调整，而不是受《民法通则》或是《合同法》的调整。三方的权利、义务按《拍卖法》的规定，分别是：第二十四条规定拍卖成交后，拍卖人应当按照约定向委托人交付拍卖标的的价款，并按照约定将拍卖标的移交给买受人。第三十一条规定按照约定由委托人移交拍卖标的的，拍卖成交后，委托人应当将拍卖标的移交给买受人。第三十九条规定买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任。可见，《拍卖法》对拍卖各方的权利、义务规定的是较为明确的。拍卖行在接受委托事项后，未按约及时、全额收回并转交拍卖款，存在违约行为，其应承担支付剩余拍卖款的责任。而彩印公司将标的物交付宏福公司系履约行为，该行为与拍卖行未收齐拍卖款之间并无法律上的因果关系，彩印公司在交付标的物问题上并无过错。因此，一审判决被告宁德市拍卖行支付给原告霞浦彩印公司拍卖款149 500元，是正确的，二审亦予以维持原判。 在拍卖标的的相关税费负担方面，当事人之间的争议也较大。三方在合同中的约定也存在争议。原告霞浦彩印公司与被告宁德市拍卖行在委托拍卖合同中约定：“霞浦彩印公司负责缴纳土地出让金，买受方负责其他各种税费。产权变更过户手续由买受方自行办理。”而根据拍卖会的特别规定：“拍卖成交后，标的的产权变更、过户手续均由买受人自行到相关部门办理，除土地出让金及其契税由委托人承担外，其余一切税收和规费均由买受人负担。”因此，原告霞浦彩印公司认为其只负责出让金一项，被告霞浦宏福公司认为土地出让金及契税由原告负担，其只承担转让一项的有关规费。彩印公司与宏福公司认识不一，关键在于当事人在委托拍卖合同、拍卖合同中的约定出现文字表述差异导致的。而这一差异是被告宁德市拍卖行的失误造成的。被告霞浦宏福公司缴纳的营业税、城建税、土地增值税、教育费附加税、契税完税、其他收入、土地使用权转让手续费计人民币191 754元，其与原告霞浦彩印公司并无合同关系，不能直接从拍卖款中扣除。原告霞浦彩印公司与被告宁德市拍卖行之间是直接的委托拍卖关系。根据委托拍卖合同约定，拍卖款149 500元应由被告宁德市拍卖行负担。本案被告宁德市拍卖行承担了149 500元后，即取得追偿权，可以向霞浦宏福公司追偿。至于霞浦宏福公司交纳的191 754元能否从拍卖款149 500元中抵扣，应根据双方订立的拍卖合同及相关拍卖约定来确定。霞浦宏福公司是否有多交，其反诉主张是否有理，也要根据拍卖的约定来确定。 本案还存在程序性问题。被告霞浦宏福公司反诉原告霞浦彩印公司返还不当得利款35 490元，该法律关系属于不当得利的关系，与本案原、被告之间的委托拍卖法律关系和拍卖关系，在事实上虽有联系，但在法律上是属于不同的两种法律关系，当事人也不一样，不当得利与被告宁德市拍卖行无关。因此，一审从程序上裁定驳回起诉。并告知当事人其请求不符合反诉条件，系另一法律关系，宜另行起诉。一审的这一做法是正确的，二审亦予以肯定。

裁判要点： 本案在审理过程中，存在着两个争议的焦点， 1.绍兴中兴拍卖有限公司依据中国农业银行嵊州市支行的委托与邢某进行的本次拍卖行为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。违反法律、行政法规的强制性规定的合同，是指当事人的订约目的、合同内容和形式违反民法中的强制性规范，或者违反其他部门法中的禁止性规范。 （1）本案中的拍卖合同违反了《中华人民共和国拍卖法》对拍卖标的强制性规定，其中第六条、第七条规定：拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利；法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。嵊州市农行依据发生法律效力的民事调解书，虽取得了拍卖标的的土地使用权和房屋所有权，但根据原嵊县土地管理局的批准文件，该土地系国有划拨土地，未办理土地使用证，该房屋未办理房产证，参照中华人民共和国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条和第四十五条的规定，划拨土地使用权只有符合下列条件，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。另根据国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第三十二条的规定，未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用权者，不得转让、出租、抵押土地使用权，当事人不办理土地登记手续的，其转让、出租、抵押行为无效，不受法律保护。嵊州市农行未按民事调解书的规定办理拍卖标的的土地使用权和房屋所有权的出让、过户等相关手续，未依法登记领取权属证书，拍卖标的依法尚不得处分，故该拍卖行为因拍卖标的违反了法规的禁止性规定而认定无效。拍卖公司虽在拍卖成交确认书上载明成交的拍卖物品不包括土地使用权，但根据拍卖委托书和竞标规则等对拍卖标的的说明，该行为系对法律的规避，仍无法改变拍卖标的物的性质。 （2）本案的拍卖程序不合法。程序合法是实体处置的前提和灵魂。根据《拍卖法》第四十五条的规定，拍卖人应当于拍卖日七日前发布拍卖公告，而拍卖公司在2003年11月16日刊登了拍卖公告，定于同年11月23日进行公开拍卖，其公告期只有六天；在委托拍卖合同和拍卖公告中，嵊州市农行和拍卖公司因笔误将拍卖标的中的嵊州市原剡溪茶厂错误地写成剡源茶厂，事后又未予以纠正；根据拍卖公司制作的竞标规则，本次竞标须有二人以上报名及竞标方可进行，但拍卖公司在只有被告邢某一人报名的情况下，在拍卖当日临时找来一无关人员，未办理任何参拍手续而让其假意参加拍卖，致使被告邢某以起拍价买得拍卖物，从而导致纠纷的产生。本案从委托拍卖到拍卖成交的一系列行为均存在着瑕疵，故拍卖合同应认定为无效。 2.检察院支持起诉的合法性。嵊州市人民检察院作为原告的支持起诉机关参与了诉讼。支持起诉作为民事诉讼的一项基本原则，其法律依据为《中华人民共和国民事诉讼法》第十五条的规定：“机关、社会团体、企事业单位对损害国家、集体或个人民事权益的行为，可以支持受损害的单位或者个人向人民法院起诉。”民事诉讼法赋予机关、团体、企事业单位以支持受损害的单位和个人起诉的权利，有利于保护那些不能通过自己的力量维护自身利益的单位或者个人的合法权益，从而抵制和反对各种民事违法行为，以维护社会主义法制。 （1）支持起诉应具备以下条件：①支持起诉的案件应当是侵权行为引起的民商事纠纷。侵权案件是指加害人的行为侵犯了国家、集体或个人的民事权益的案件，尤其是侵害国家、集体公共利益，如果是一般的民事权益争议，国家机关、社会团体和企事业单位就无权干预，当事人可以自由处分他的诉权；②必须是受害者没有起诉或无力、不敢、不便诉讼而处于弱者地位；③支持起诉人必须与案件没有利害关系。本案的拍卖标的在2000年10月11日，经嵊州市乡镇企业资产评估事务所评估价值为1136095.8元，嵊州市人民法院按该价值将以上标的抵偿尚欠嵊州市农行的贷款，同年12月，嵊州市农行曾以80万元的起拍价组织拍卖因村民反对未成，2003年嵊州市农行委托嵊州信元资产评估有限公司再次进行评估价值为421703元，后以43万元为起拍价进行拍卖并成交（即本案的事实）。事后因当地村民认为拍卖成交价畸低，造成国有资产流失为由集体上访，嵊州市检察院在充分调查取证后认为该拍卖行为侵害了国家利益，而嵊州市农行又没有起诉，在检察机关与拍卖标的没有直接利害关系的前提下，为防止国有资产流失，依据法律监督原则和支持起诉原则支持原告嵊州市农行提起诉讼。所以说嵊州市检察院参与诉讼是符合支持起诉条件的。 （2）检察机关支持起诉具有现实的必要性。首先，检察机关支持起诉是防止国有资产流失的有效手段。当前，我国正处于经济和社会生活全面转轨期，由于各种不正常因素造成国有资产的大量流失，为此，检察机关有必要支持、监督有关部门对以合同等形式造成国有资产流失的行为进行起诉，通过司法程序达到挽回国有资产流失的目的，以保证国有资产保值增值。因此，支持起诉的做法是检察权拓展的新领域，它与仅由国有资产管理部门一家对国有资产进行管理无论在形式上和监督管理力度上均有很大差别，如国有资产管理部门在无力监督、不敢监督和监督不到位的情况下，检察机关运用法律武器代表国家依法支持起诉，使监督与管理完美结合起来，从而有效遏制国有资产的流失。其次，支持起诉是检察机关适应形势发展的必然选择。当前，随着我国司法改革的不断深入，检察机关的职能也将处于不断调整与改革当中。如何使检察机关参与民事诉讼和提起民事诉讼等职能得到充分发挥，以适应国际司法惯例的要求，是我国检察机关亟待解决的问题。同时，为适应改革开放与市场经济不断发展，民事行政检察职能也面临着调整。因此当前检察机关有必要先从支持起诉入手，逐步参与民事诉讼活动，为将来提起民事诉讼等职能的行使创造有利条件。本案正是检察机关探索司法改革的一次有益尝试。 （3）检察院在支持起诉中的诉讼权利义务。支持起诉的检察官应享有自己的诉讼地位，其具体的诉讼权利和义务可表现为：可以向法院揭露案件的事实真相，表明自己对案件的看法，同时应充分尊重当事人的处分权，对当事人所作的明确的意思表示应当遵从，如果支持起诉人的诉讼活动同当事人的意志相违背，其行为应认定为无效，因为其不是民事权利义务的享有者和承担者，本身对该诉讼标的不享有权利，因此在诉讼中不享有涉及实体权利的诉权，即不能放弃、变更诉讼请求，不能承认对方的诉讼请求，不能和解，不能撤诉、上诉等。本案的检察机关参与诉讼也正是按上述的权利义务履行了自己的职责。

裁判要点： 本案系典型的是解决本案争议的关键。 1.关于拍卖合同中瑕疵请求权的理解 鉴于拍卖标的是一种特殊的商品，而瑕疵请求权又是因拍卖标的的缺陷而产生的，因此，对瑕疵请求权的理解应注意两点：一是瑕疵请求权不能因为缺陷存在本身而产生，瑕疵请求权产生于缺陷应该被揭示而没有被揭示；其二，产生瑕疵请求权的瑕疵，通常指存在于拍卖标的较大、较为典型的缺陷。在拍卖合同中，瑕疵请求权是买受人所拥有的权利，委托人和拍卖人负有告知的义务，委托人应当将自己明知或应知的拍卖标的的一切瑕疵告知拍卖人，而拍卖人应当将自己明知或应知的拍卖标的的一切瑕疵告知竞买人。否则，根据我国《拍卖法》第六十一条第一款规定，拍卖人、委托人违反本法规定，“未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。”本案中，原告所提交的厦门市房地产交易权籍登记中心的不予受理通知书和讼争店面平面图及原告补交土地出让金的凭证和发票等证据证明拍卖标的存在瑕疵，且发生在拍卖成交之后，故原告提起瑕疵请求权诉讼符合法律规定。 2.关于本案讼争的拍卖标的的瑕疵请求权是否成立的认定 原告提交的厦门市房地产交易权籍登记中心的不予受理通知书和讼争店面平面图及原告补交土地出让金的凭证和发票虽证明上述拍卖标的瑕疵都是发生在拍卖成交后原告在办理产权过户时，而被告提交的房屋所有权证则证明被告在拍卖该拍卖标的时，房屋所有权证上记载的建筑面积就是98.89平方米，且房屋所有权证上没有土地使用权属于划拨的记录，该事实证明被告在拍卖时事先也不知道拍卖标的存在瑕疵。但鉴于被告所提交的拍卖规则证明被告在拍卖时已声明对拍卖标的的品质或数量不承担瑕疵担保责任并告知原告办理产权过户所需缴纳的土地出让金由买受人承担，上述事实证明被告在拍卖时对拍卖标的瑕疵不存在过错且已声明不保证。我国《拍卖法》第六十一条第一款规定：“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”声明不保证标志着责任的转移，一旦委托人、拍卖人做出声明，买受人将自行承担相关拍卖标的的瑕疵责任。声明不保证标志着责任的解除，通过声明不保证，委托人、拍卖人解除了瑕疵担保责任。另外，本案被告提交的证据还证明另一个事实，即被告对所拍卖的房屋建筑面积缩小并不知情。鉴于本案被告对拍卖标的瑕疵存在无过错和声明不保证的法定情形，故原告的瑕疵请求权主张不成立，依法应予驳回原告的诉讼请求。

裁判要点： 本案事实清晰，但是有几个问题需要考虑：一是买受人取得讼争房屋的收益权后，承租人退租，房屋空置，应由讼争房屋的买受人还是出卖人支付空置房屋的物业管理费。二是买受人取得讼争房屋的收益权后，承租人退租，房屋空置，应由讼争房屋的买受人还是出卖人负担对空置房屋的租金损失。三是收益权转移后，出卖人有无权利放弃追讨承租人擅自退租应支付的违约金。 一般情况下，空置房屋的所有权归谁，就应该由谁负担空置房屋的物业管理费，这是由《民法通则》中权利义务对等的基本原则决定的。 房屋作为不动产，权利的任何变动都需要遵循物权公示原则。所谓物权公示原则，是指物权的各种变动必须采取法律许可的方式向社会予以展示、以获得社会的承认和法律保护的原则。从该原则可见，没有采用法律规定的方式进行的任何物权变动皆不具备法律效力，不能对抗第三人。在以便捷和安全作为社会交易价值取向的今天，毫无疑问，物权公示原则在确认权利主体尤其是确认所有权人和第三人之间的权利分界上有着不可替代的作用，是物权法保障交易安全的重要设置和集中体现。物权公示的方式主要分为两种：动产的公示方式是占有、交付；不动产以及准不动产的公示方式是登记。具体到本案中，由于房屋属于不动产，故本案中房屋所有权是否变更应看在房地产管理部门是否进行了登记。尽管新元公司通过拍卖方式购买了讼争房屋，但是在产权过户登记手续办理之前，讼争房屋的产权仍旧属于建设银行。房屋的所有权属于建设银行，依附所有权产生的缴纳物业管理费的义务也只能由建设银行履行。 当然，物权公示原则并不排斥双方当事人之间合意而对自己的物权进行事实上的处分，譬如说本案中拍卖成交书约定：新元公司付清成交价款的30%及全部佣金后，由拍卖公司协助本拍卖物空置部分的使用权交接手续，租约部分的租金收益自成交价款的30%及全部佣金到账之日起由新元公司享有。可见，拍卖成交后，建设银行已将空置房屋的使用权和出租房屋的收益权让渡给了新元公司。建设银行对讼争房屋使用权和收益权的处分是其行使所有权人权利的集中体现，并没有损害第三人的利益，依法对双方当事人具有约束力。清楚了所有权人对于物权事实处分的效力，也就不难解决本案争议的第二个问题：新元公司享有出租房屋的收益权后，出租房屋的承租人退租，导致房屋空置产生的租金损失应由建设银行负担。双方当事人通过协议对于房屋的收益权有了明确规定，尽管建设银行对于承租人退租一事并无过错，但是退租之后房屋空置，且建设银行并没有将空置的房屋交给新元公司使用，事实上损害了新元公司按照协议约定享有的期待收益权，一、二审法院据此要求建设银行比照租金标准赔偿出租房屋空置期间新元公司的利益损失，合法合理。 至于本案存在的第三个问题：出卖人是否有权放弃追讨承租人擅自退租应支付的违约金。由于新元公司对这笔违约金并没有提出主张，一、二审法院对这个问题都没有进行阐述。 笔者认为，建设银行作为房屋的所有权人，应拥有讼争房屋完整的处分权，这种处分不仅包括获取收益，同样也包含放弃权益之意，建设银行基于自己所有权人的身份愿意放弃追讨违约金并无不可。但本案比较特殊的一点是：依照拍卖成交书的约定，此时新元公司已经享有了出租房屋的租金收益权，故建设银行放弃对于违约金的追讨是否损害了新元公司的利益?或者说建设银行放弃的违约金属于出租房屋的租金收益吗?建设银行作为房屋的所有权人，即便其将出租房屋的租金收益让渡给新元公司，但与出租房屋相关的其他权益，还应由建设银行享有和处分（具体到本案，就是可以放弃对于违约金的追讨）。由于建设银行的过失，新元公司不能依约定取得收益时，建设银行只负有赔偿新元公司相当于租金金额的预期收益的义务，有权放弃违约金的追讨。

裁判要点： 该案是一起拍卖合同再审案。双方当事人对原一、二审确认事实并无异议，争议的主要问题是：。 1.本案拍卖程序操作规范，拍卖合同合法有效。本案中，作为竞买人的田某通过竞购，以435706元的竞价，成为032号商铺的买受人。本次拍卖活动，严格遵循了《拍卖法》关于“拍卖委托、拍卖公告与展示、拍卖的实施、佣金支付”等程序规定，在拍卖成交后，双方即签订了《成交确认书》，之后又通过《会议纪要》、《拍卖合同》进一步明确了成交款以及佣金支付、房屋产权过户、房屋移交及产权回执手续办理、违约责任等内容，双方自愿签订的《拍卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容及拍卖标的不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应为有效，对双方均有约束力。 2.诚嘉公司、物流集团交付拍卖标的物的行为不符合合同约定及拍卖法相关规定，构成违约。本案事实表明，拍卖人诚嘉公司登载拍卖公告后，在《竞买须知》和《特别说明》中都明确了当时待拍卖的032号商铺处在承租状态，房屋内有隔断；田某在竞买032号商铺前参观的该商铺确有隔断（有照片印证）；在田某与诚嘉公司签订的《拍卖合同》中也约定“按拍卖时标的现状移交，详见竞买须知和特别说明”，但诚嘉公司及物流集团交付该拍卖标的时，房屋内的隔断已被拆除，与拍卖时的现状不符，由此其交付行为既违反了拍卖合同的上述约定，也违反了《拍卖法》的上述规定，其交付行为构成违约，依法应承担相应的违约责任。 3.原判决结果符合《合同法》规定，应予维持。如前所述，虽然诚嘉公司及物流集团交付拍卖标的的行为构成违约，但按照双方所签订的《拍卖合同》中并无交付行为有瑕疵应如何承担违约责任的约定。依照《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原一审法院基于拍卖人、委托人违约事实的存在，按照《合同法》上述规定及《民法通则》关于承担民事责任的方式，作出由诚嘉公司将032号商铺恢复到拍卖时的状况，并由物流集团承担连带责任的判决结果于法于理相符，再审应予维持。

裁判要点： 本案原告德正汇公司通过拍卖以4900万元成交取得了三处房地产后，起诉请求确认其中的一处房地产即临建市场拍卖无效，人民法院应否给予支持，这是本案中的主要争议点。围绕这一争议点，有三个问题需加解析。 1.临建市场能否成为拍卖的标的物?拍卖，是指以公开竞价的形式，将特定物或者财产权利转让给最高应价的买卖方式。可见，拍卖也是一种特殊形式的买卖，其标的物不应是法律所禁止流转的财物。本案中临建市场内的房屋无房屋产权证也无合法土地使用证，而且其临时用地已于2003年5月到期，此后未再办理延期使用手续，显然该临建市场已成为违法建筑。《合同法》第一百二十二条第二款规定：“法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”《拍卖法》第七条规定：“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。”本案被告嘉信公司、天纬公司、捷成公司受被告管理局的委托，将已成为违法建筑的临建市场拍卖给原告德正汇公司，显然违反了上述法律的禁止性规定。根据《合同法》第五十二条第（五）项之规定，应确认临建市场拍卖行为无效。 2.说明、告知临建市场存在权利瑕疵能否使拍卖行为有效?违法建筑的存在影响城市合理规划、阻碍城市建设、损害公共利益，依据法律规定，必须予以拆除，而且国家对拆除违法建筑不予补偿。本案中的临建市场属于违法建筑，在其上面无财产权利可言，被告管理局不能将它作为财产权利的标的物予以拍卖，而只能予以拆除。但其对该违法建筑不但没有拆除，反而予以了拍卖，违反了法律的强制性规定。人民法院对该拍卖行为的效力作出否定性评价，这是由法律强制性的干预所决定的，体现了国家的意志，维护了社会公共利益。虽然被告管理局对临建市场存在的权利瑕疵作了说明，被告嘉信公司在拍卖临建市场时履行了临建市场存在权利瑕疵的告知义务，但这只是拍卖关系中的委托人、拍卖人的一种意思表示，显然不能对抗法律的强制性干预。再者，如上所述，临建市场作为一种违法建筑，在其上面并不存在什么财产权利，在此情况下，管理局和嘉信公司关于临建市场存在权利瑕疵的说明和告知是“无的放矢”，无法律上的实际的意义，即使作为拍卖关系中的竞买人、买受人认可该说明和告知，也不能使以违法建筑物为拍卖标的的拍卖行为有效。 3.应如何处理临建市场拍卖无效的后果?本案中，拍卖的标的物是三处房地产，其中只有临建市场房地产属于违法建筑，存在拍卖无效的问题，而其他两处房地产不属于违法建筑，不存在拍卖无效的问题。这就是说，本案中的拍卖行为是部分无效、部分有效。按照《合同法》第五十六条的有关规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。这样，按照无效拍卖处理的，只有涉及临建市场的部分。在三处房地产拍卖的价款4900万元中，临建市场占1600万元。按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。由于临建市场是违法建筑，作为委托人的管理局，因受到法律禁止而未能将它交付给作为买受人的德正汇公司；而德正汇公司也未向管理局交付该款项。这就使双方都不存返回财产的问题，法院在判决结果中，只需确认涉及临建市场拍卖的部分无效，明确将临建市场拍卖的价款1788.5万元从原约定德正汇公司应付的拍卖的总价款4900万元中减去即可。 综上，新疆维吾尔自治区高级人民法院对拍卖行为效力的认定及处理是正确的。

裁判要点： 本案中涉及两个核心问题：其一，交纳竞买号牌押金和保证金是否为成为正式竞买人的必要条件?其二，在拍卖过程中，登记的竞买人是否应对他人持有其竞买号牌参与竞拍的行为承担法律责任? 1.号牌押金、保证金的缴纳与竞买人主体资格的认定。 关于竞买号牌押金、保证金的缴纳与竞买人资格认定之间的关系，即缴纳竞买号牌押金和保证金是否为获得竞买人资格的必要条件。对此，可以从以下三个方面进行分析。 首先，从押金和保证金的法律性质看。在拍卖活动中，由于制作拍卖号牌需要一定的成本，且拍卖号牌作为认定竞买人身份的标识，为促使竞买人妥善保管竞买号牌，拍卖人往往会收取一定的号牌押金。同样，由于拍卖活动的竞争性，竞买人在竞买成功后成为买受人即需承担支付佣金、价款及相应费用的义务，如果买受人违约，拍卖人及其所代理的委托人将失去与他人交易的机会，所以，为确保竞买人会在竞买成功后及时充分履行义务，拍卖人会要求竞买人在登记时缴纳保证金。从押金和保证金的功能可以看出，在法律上而言，号牌押金和保证金均为金钱担保。既然缴纳号牌押金和保证金是一种担保行为，那么相对于拍卖法律关系而言，仅仅是一种从法律关系。而竞买人资格的认定是与作为主法律关系的拍卖法律关系相关的问题，主法律关系的主体资格认定是在从法律关系确定之前应该解决的问题，主法律关系是独立于从法律关系而存在的，如果以从法律关系的存在与否来决定主法律关系的有无，显然有违法理。因此，竞买人资格的认定不应以是否缴纳押金和保证金这一从合同法律关系的存在与否为前提条件（当然，法律或行政法规有明确规定除外）。 其次，从拍卖行业的交易习惯看。根据国内拍卖行业的交易习惯，竞买人在登记竞买时通常应缴纳竞买号牌押金和保证金，但在拍品档次不高或登记竞买人信用良好等特殊情况下，拍卖人可以豁免竞买人缴纳押金和保证金的义务。因此，缴纳号牌押金和保证金也并非是竞买人资格认定的必要条件，相反，拍卖人可以视情况酌情决定。如果拍卖人基于对竞买人的信任而未收取押金或保证金，竞买人反而据此而单方否认其竞买人资格，显然有违诚实信用原则。 再次，从拍卖法的强制性规定看。我国拍卖法并未规定缴纳号牌押金或保证金为竞买人获得竞买资格的前提条件。因此，拍卖人不向竞买人收取号牌押金和保证金并未违反法律的强制性规定。而从拍卖关系的法律性质而言，拍卖合同属于特殊的买卖合同法律关系，《中华人民共和国拍卖法》除在第三十三条对竞买人资格有要求之外，对竞买人资格并无其他明确的限制，因此，只要竞买人具备一般民事活动的主体资格即可成为合格竞买人。因此，缴纳号牌押金和保证金不应是成为合格竞买人的必要条件。 最后，从本案的实际情况看。本案的特殊性即在于，关于缴纳号牌押金和保证金的条件是拍卖人在格式合同中单方拟定的条款，是否需要对此作出不利于格式合同拟定者即拍卖人的解释呢?笔者认为不必，理由是：第一，由于拍卖人拟定格式条款在先，而原告登记成为竞买人在后，拍卖人未收取原告押金和保证金的行为可以视为是对格式合同中缴纳款项条款的变更，即拍卖人以其实际行为承认原告的竞买人资格；第二，在拍卖人举办的同场次拍卖中，被告还成功竞买了其他拍品，并履行了支付价款的义务，故被告亦承认自己为合格竞买人，而在诉讼中却予以否认，有违诚信。 综上可见，号牌押金和保证金的缴纳不应作为认定竞买人资格的必要条件。 2.竞买号牌与竞买人及其代理人身份的认定。 在拍卖过程中，登记的竞买人是否应对他人持有其所领取的竞买号牌参与竞拍的行为承担法律责任。对此，可以从两个方面分析。 首先，就竞买号牌的性质而言，竞买号牌系竞买人身份的标识。在拍卖活动中，由于参与竞购者众多，拍卖师无法在现场逐一确定竞买人是否为登记者本人，只能依竞买号牌作为识别竞买人身份的标识。正因如此，拍卖人都会在其拍卖规则中强调竞买号牌的重要性，要求竞买人妥善保管并不得转借他人。所以，竞买号牌系登记竞买人有权参与竞买的资格象征，登记竞买人应对其所领竞买号牌承担法律责任。 其次，竞买号牌实际持有人行为与登记竞买人的法律关系认定。在拍卖活动中，如果他人持有登记竞买人所领竞买号牌参与竞拍，竞买号牌的实际持有人与登记竞买人之间即构成委托代理关系。根据《中华人民共和国拍卖法》第三十四条规定，竞买人可以自行参加竞买，也可以委托其代理人参加竞买。通常而言，委托他人代理参加竞买应向拍卖人提交授权手续，以确保代理人权限的合法性。但不可否认，在实践中，竞买人在拍卖过程中临时委托他人参与竞投，委托授权的法律载体应为竞买号牌。故竞买人应在拍卖过程中对他人持有其所领竞买号牌参与竞买的行为负责。尤其是登记竞买人在场的情况下，在拍卖师明确喊出竞买号牌号码后，登记竞买人对于他人持有其竞买号牌应价行为仍不做相反意思表示，即使竞买号牌实际持有人与登记竞买人之间不存在明确的代理授权关系，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定，此时双方亦构成表见代理关系，登记竞买人需对实际持有人的参拍行为负责。 因此，在拍卖过程中，登记竞买人应对他人持有其所领取的竞买号牌参与竞拍的行为承担法律责任。 一审法院正是通过厘清上述两个前提性的关键问题，进而认定诉讼当事人两方之间成立有效的拍卖合同法律关系，并根据本案原告已将拍卖标的返还委托人的事实，进而依法判定双方解除合同并要求被告承担违约责任。

裁判要点： 一般合同的无效，损害赔偿范围如何确定。从理论上说，一般合同的损害赔偿范围根据合同被解除还是被宣告无效、被撤销的不同而有所区别，前者大致应包括积极损失和可得利益损失的赔偿；而后者则仅限于对信赖利益损失的赔偿。一般合同解除后的损害赔偿采用完全赔偿原则，根据我国《合同法》第113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿，还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿，其结果是实现合同如约履行后的状态。 如果合同被确认无效或被撤销，违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中，赔偿范围除积极损失外，仅限于信赖利益，且仅以履行利益为限，其结果是恢复到合同订立以前的状态。即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。信赖利益与可得利益不同，具体包括当事人在订立合同过程中支出的合理费用；准备履约所支出的费用；为支付上述费用所失去的利息；合理的间接损失。这里的间接损失，是当事人因信赖此合同有效而丧失其他签约的机会，司法实践中由于其是否合理难以确定故一般不包括在损害赔偿范围内。 本案房屋升值部分的定性。很多学者认为，无效合同具有不可履行性，当事人在订立无效合同以后不得履行合同。但是，如果作为房屋出卖人故意隐瞒致使合同无效的事实，而买受人对此又并不知情，则这份无效合同将必然履行。而同时，由于合同本身的违法性，有很多无效合同在订立以后很久才被确认为无效，此时的房屋很可能已经升值至原购房价格的数倍。按照前述一般无效合同的原则，想要恢复到合同订立以前的状态是不可能的，房屋升值部分也显然不能作为买受人的信赖利益予以赔偿。如果合同解除后，买受人即可将房屋升值部分作为可得利益损失要求出卖人赔偿。但是，可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得，由于违约行为发生而未实际发生的利益，具有未来性、期待性和现实性。房屋买卖合同成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，升值部分的数额不仅是完全可以确定的，而且已为买受人实际享有。此利益依附于不动产之上，当买受人占有此不动产并随后取得房屋所有权时，此利益与不动产并不分离。但是，一旦合同被确认无效，不动产需要返还时，此部分便在理论上从不动产中分离并显现出来，不再依附于不动产返还给有过错的出卖人，而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内的无论是经营还是居住所产生的自然孳息，其所有权人为买受人。 上述案例中，出卖人委托拍卖行将不属于其所有的房屋予以委拍卖，造成拍卖行为无效，出卖人有过错，除需返还买受人购房款外，还应赔偿买受人超出原买卖合同价款的房屋升值部分，应该是比较公平的做法。

裁判要点： 该拍卖违约纠纷的争执焦点在于。一种意见认为：拍卖行为无效。其理由是，山阳区人民法院委托拍卖行拍卖时对拍卖物有保留价，拍卖行在最高应价没有达到保留价时，就落槌成交，不仅损害了委托人的利益，也违背了《拍卖法》的有关规定。《拍卖法》规定，委托人对拍卖物有保留价时，当竞卖价应价达不到保留价时，应停止拍卖。然而本案拍卖师在竞价未达到保留价的情况下，落槌成交，违背了法律的规定，显属无效。另一种意见认为：拍卖行为有效，根据《拍卖法》的规定，对拍卖物委托人可以有保留价，也可以没有保留价。没有保留价，只要竞买价达到最高时，就可成交。有保留价的拍卖物在进行拍卖时，有两种拍卖方式：一种是拍卖师在拍卖时首先向竞买人宣布该拍卖物有保留价，但不具体说价底；另一种拍卖方式是，拍卖师拍卖时，不宣布拍卖物有保留价，直接按起拍价进行拍卖。保留价从法理上看实际上是拍卖行通过拍卖这种形式与竞买人进行买卖交易时一种附条件民事行为，若宣布了有保留价，就说明拍卖时附了这个条件，若不宣布有保留价就视为放弃了这个条件。本案中，拍卖师就没有宣布有保留价，直接按起拍价拍卖，因此，达到最高应价不再有应价时，就应落槌成交，不能以没有达到保留价而宣布拍卖无效。本案认定拍卖有效，有利于拍卖秩序的稳定和保护拍卖交易的安全，保护善意的、有偿的竞买人的合法权益。第二种意见比较合理，本案的处理采纳了第二种意见。

裁判要点： 本案争议的焦点有两个： 首先，拍卖合同是以公开竞价形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖合同。根据《拍卖法》的规定：在拍卖前应进行拍卖公告与展示，拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵，也负有向竞买人说明拍卖标的的瑕疵的义务；竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料。拍卖人对委托人交付拍卖的物品负有保管义务。根据《民法通则》关于买卖合同标的物风险转移条件是以标的物所有权转移为前提，而《民法通则》规定按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。而新《合同法》第一百四十二条更是把标的物的毁损、灭失的风险责任明确规定为在交付前由出卖人承担，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中马某虽在拍卖前已对拍卖物品进行查看，但在拍卖物品交付前，由于拍卖行对拍卖物没有进行必要的管理，致使该房的基本设施遭到破坏，该标的物出现了新的瑕疵，此时标的物并未交付。虽然马某是在未付清全款的情况下擅自向原住户拿钥匙，违反双方合同的规定，但由于丰盛拍卖行不能举证该房造成破坏系马某所为，该行为并没有造成实际损害的后果，因此，在拍卖物交付前，丰盛拍卖行仍应承担未妥善保管拍卖物品而造成损失的责任。 其次，拍卖合同——成交确认书签订后，买受人能否行使违约救济权?对此，可从以下两方面分析。 1.买受人是否享有违约救济权。根据《民法通则》及《经济合同法》的规定，如果出卖人所交付的标的物与合同规定品质不符时，买方有权拒绝接受；如果买方同意收受标的物时，有权要求减少价金、或要求卖方除去瑕疵，也有权要求解除合同。这一规定明确了买方在卖方未按合同约定质量交付货物时的违约救济权，但根据上述规定，违约救济权的行使必须是在出卖人实际违约行为发生后，也就是在交付标的物时或交付标的物后。 2.合同签订后，买受人付款前发现标的物有瑕疵，要求解除或变更合同的违约救济权的行使。这里涉及履行期限届满前，应先履行义务的一方发现对方有不能履行的危险时的救济权的行使。依照我国《民法通则》及合同法理论（包括新《合同法》中的规定），同时履行抗辩权和先履行抗辩权，必须是在履行期限已届满的条件下，才能行使。而该案拍卖行交付标的物的期限还未届满，该案显然不适用上述两种抗辩权。对此问题争论较大的是，马某的救济权的行使是基于不安抗辩权而产生的还是基于预期违约而产生的。 （1）不安抗辩权是大陆法上的概念。它是指先给付义务人在有证据证明后给付义务人的经营状况严重恶化，或者转移财产、抽逃资金以逃避债务的，或者严重丧失商业信誉，以及有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形时，可中止履行。该权利的成立无须对方主观上有过错，主要是以财产减少、信用恶化、有不能为对待给付之虞而发生的原因。由于行使不安抗辩权直接产生的法律后果是无须征得对方当事人的同意便可中止履行，为防止该权利被一方滥用，因此，法律规定行使该权利的当事人还应当承担两项义务：一是通知对方，使对方尽快提供担保或设法履行。二是必须出具对方因财产状况显著恶化等原因而不能履行的确切证据。由于该权利仅是一时的抗辩权，不具有免除债务人给付义务的法律效力。其直接法律后果是中止履行，不直接产生合同解除的法律后果，只有中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方才可以解除合同。根据该案案情，丰盛拍卖行并未有财产状况显著恶化或丧失交付拍卖物的能力，该拍卖物出现的瑕疵仍可修补，没有证据证明丰盛拍卖行丧失了交付拍卖物的能力；且马某未曾要求对方提供担保，其行使救济权的方式除了拒绝交付价金外，还提出了解除合同的要求，而该解除合同的要求并未给予对方合理期限进行恢复履行能力及提供适当担保。因此，该案从严格意义上讲不能适用不安抗辩权的规定。 （2）预期违约。《合同法》第九十四条将预期违约作为合同法定解除的事由。预期违约是指当事人一方在合同规定的履行期限到来之前，明示或默示其将不履行合同，由此在当事人之间发生一定的权利义务关系的一项合同法律制度。预期违约分为明示毁约和默示毁约。明示毁约是指履约之拒绝是明确肯定的，无正当理由不履行合同的主要义务，由于此行为以某种积极行为侵害对方的期待债权，主观上行为人必须有过错。而默示毁约是指一方有确切证据预见另一方将不履行或不能履行合同义务，且被要求提供履行保证的一方不能在合理的期间内提供充分的保证（不安抗辩权可以成立的情形，常可以成立默示的预期违约，当事人可以依据预期违约的规定追究相对方的违约责任）。对于预期违约的救济，可以通过起诉、解除合同、要求对方履行、采取自助措施等救济手段。预期违约相对于不安抗辩权的适用更灵活、更广泛。其将各种可能有害于合同履行、危及交易秩序的行为及早地加以制止，不仅更有利于维护交易秩序，且由于其赋予受害方解除合同等多种救济手段，对受害人的保护更为充分。本案中，拍卖行的行为构成了明示的预期违约，因为：第一，拍卖物的基本设施被破坏，实际已经不具有基本的生活条件，缺少照明和必要的安全设施，无法实现马某订立合同的目的；第二，该瑕疵是由拍卖行未尽妥善保管义务而造成的；第三，马某发现拍卖物出现瑕疵，要求拍卖行进行修理，被拍卖行拒绝，而对于该拒绝拍卖行是有过错的；第四，被拍卖行明确拒绝后，马某向法院起诉要求返还竞买保证金，是采取起诉手段行使违约救济权。综上所述，拍卖行的行为已构成预期违约。鉴于该房的瑕疵状况是可以修补的，双方继续履行合同不损害各自的利益，本可以判决丰盛拍卖行对房屋进行修补后双方继续履行合同，但合议庭考虑到，丰盛拍卖行并未提出上述要求，如此判决会在程序上超越当事人的诉讼请求范围，遂作出了解除合同的判决。因此，本案虽是在《合同法》颁布实施前发生的，但结合本案的实际情况，马某发现拍卖物出现新的瑕疵，其要求丰盛拍卖行进行修理被拒绝后，要求返还保证金，解除合同，根据民法公平原则，为了保障交易安全的进行，该权利是应受到保护的。二审判决突破了现行法律规定，对基于预期违约行使的请求权进行保护，体现了民法保护交易安全的立法宗旨及公平合理的原则。

裁判要点： 本案争议的焦点有两个： 首先，拍卖合同是以公开竞价形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖合同。根据《拍卖法》的规定：在拍卖前应进行拍卖公告与展示，拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵，也负有向竞买人说明拍卖标的的瑕疵的义务；竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料。拍卖人对委托人交付拍卖的物品负有保管义务。根据《民法通则》关于买卖合同标的物风险转移条件是以标的物所有权转移为前提，而《民法通则》规定按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。而新《合同法》第一百四十二条更是把标的物的毁损、灭失的风险责任明确规定为在交付前由出卖人承担，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中马某虽在拍卖前已对拍卖物品进行查看，但在拍卖物品交付前，由于拍卖行对拍卖物没有进行必要的管理，致使该房的基本设施遭到破坏，该标的物出现了新的瑕疵，此时标的物并未交付。虽然马某是在未付清全款的情况下擅自向原住户拿钥匙，违反双方合同的规定，但由于丰盛拍卖行不能举证该房造成破坏系马某所为，该行为并没有造成实际损害的后果，因此，在拍卖物交付前，丰盛拍卖行仍应承担未妥善保管拍卖物品而造成损失的责任。 其次，拍卖合同——成交确认书签订后，买受人能否行使违约救济权?对此，可从以下两方面分析。 1.买受人是否享有违约救济权。根据《民法通则》及《经济合同法》的规定，如果出卖人所交付的标的物与合同规定品质不符时，买方有权拒绝接受；如果买方同意收受标的物时，有权要求减少价金、或要求卖方除去瑕疵，也有权要求解除合同。这一规定明确了买方在卖方未按合同约定质量交付货物时的违约救济权，但根据上述规定，违约救济权的行使必须是在出卖人实际违约行为发生后，也就是在交付标的物时或交付标的物后。 2.合同签订后，买受人付款前发现标的物有瑕疵，要求解除或变更合同的违约救济权的行使。这里涉及履行期限届满前，应先履行义务的一方发现对方有不能履行的危险时的救济权的行使。依照我国《民法通则》及合同法理论（包括新《合同法》中的规定），同时履行抗辩权和先履行抗辩权，必须是在履行期限已届满的条件下，才能行使。而该案拍卖行交付标的物的期限还未届满，该案显然不适用上述两种抗辩权。对此问题争论较大的是，马某的救济权的行使是基于不安抗辩权而产生的还是基于预期违约而产生的。 （1）不安抗辩权是大陆法上的概念。它是指先给付义务人在有证据证明后给付义务人的经营状况严重恶化，或者转移财产、抽逃资金以逃避债务的，或者严重丧失商业信誉，以及有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形时，可中止履行。该权利的成立无须对方主观上有过错，主要是以财产减少、信用恶化、有不能为对待给付之虞而发生的原因。由于行使不安抗辩权直接产生的法律后果是无须征得对方当事人的同意便可中止履行，为防止该权利被一方滥用，因此，法律规定行使该权利的当事人还应当承担两项义务：一是通知对方，使对方尽快提供担保或设法履行。二是必须出具对方因财产状况显著恶化等原因而不能履行的确切证据。由于该权利仅是一时的抗辩权，不具有免除债务人给付义务的法律效力。其直接法律后果是中止履行，不直接产生合同解除的法律后果，只有中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方才可以解除合同。根据该案案情，丰盛拍卖行并未有财产状况显著恶化或丧失交付拍卖物的能力，该拍卖物出现的瑕疵仍可修补，没有证据证明丰盛拍卖行丧失了交付拍卖物的能力；且马某未曾要求对方提供担保，其行使救济权的方式除了拒绝交付价金外，还提出了解除合同的要求，而该解除合同的要求并未给予对方合理期限进行恢复履行能力及提供适当担保。因此，该案从严格意义上讲不能适用不安抗辩权的规定。 （2）预期违约。《合同法》第九十四条将预期违约作为合同法定解除的事由。预期违约是指当事人一方在合同规定的履行期限到来之前，明示或默示其将不履行合同，由此在当事人之间发生一定的权利义务关系的一项合同法律制度。预期违约分为明示毁约和默示毁约。明示毁约是指履约之拒绝是明确肯定的，无正当理由不履行合同的主要义务，由于此行为以某种积极行为侵害对方的期待债权，主观上行为人必须有过错。而默示毁约是指一方有确切证据预见另一方将不履行或不能履行合同义务，且被要求提供履行保证的一方不能在合理的期间内提供充分的保证（不安抗辩权可以成立的情形，常可以成立默示的预期违约，当事人可以依据预期违约的规定追究相对方的违约责任）。对于预期违约的救济，可以通过起诉、解除合同、要求对方履行、采取自助措施等救济手段。预期违约相对于不安抗辩权的适用更灵活、更广泛。其将各种可能有害于合同履行、危及交易秩序的行为及早地加以制止，不仅更有利于维护交易秩序，且由于其赋予受害方解除合同等多种救济手段，对受害人的保护更为充分。本案中，拍卖行的行为构成了明示的预期违约，因为：第一，拍卖物的基本设施被破坏，实际已经不具有基本的生活条件，缺少照明和必要的安全设施，无法实现马某订立合同的目的；第二，该瑕疵是由拍卖行未尽妥善保管义务而造成的；第三，马某发现拍卖物出现瑕疵，要求拍卖行进行修理，被拍卖行拒绝，而对于该拒绝拍卖行是有过错的；第四，被拍卖行明确拒绝后，马某向法院起诉要求返还竞买保证金，是采取起诉手段行使违约救济权。综上所述，拍卖行的行为已构成预期违约。鉴于该房的瑕疵状况是可以修补的，双方继续履行合同不损害各自的利益，本可以判决丰盛拍卖行对房屋进行修补后双方继续履行合同，但合议庭考虑到，丰盛拍卖行并未提出上述要求，如此判决会在程序上超越当事人的诉讼请求范围，遂作出了解除合同的判决。因此，本案虽是在《合同法》颁布实施前发生的，但结合本案的实际情况，马某发现拍卖物出现新的瑕疵，其要求丰盛拍卖行进行修理被拒绝后，要求返还保证金，解除合同，根据民法公平原则，为了保障交易安全的进行，该权利是应受到保护的。二审判决突破了现行法律规定，对基于预期违约行使的请求权进行保护，体现了民法保护交易安全的立法宗旨及公平合理的原则。

裁判要点： 1.异案司法行为的法律属性。本案被告认为本案标的不能过户的原因系湖北省高级人民法院（2001）鄂执字第7—3号民事裁定书对本案标的进行了查封，该情形显属不可抗力，而不可抗力是法定的免除或减轻责任的情形。该理由成立。 （1）不可抗力的含义、标准及法律后果。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”可见，不可抗力包含三层意思，即不能预见、不能避免、不能克服。不能预见是从主观方面来讲的，不能避免并不能克服是客观要件，不可抗力的认定应从主客观方面综合分析，即从性质上说不可抗力具有客观性，与当事人主观意志无关，但在认定不可抗力事件时，要看当事人主观上是否尽到了合理的注意，据此来判断当事人主观上有否过错，两个标准缺一不可，否则不能认定为不可抗力。不可抗力作为法定免责事由，在民法理论上已成定论，且已为世界各国立法所普遍确认。《中华人民共和国民法通则》第一百零七条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。” （2）本案中湖北省高级人民法院的查封行为是否为不可抗力。在我国，关于司法机关的司法行为是否属于不可抗力，法律没有明确规定，也无司法解释。但是根据不可抗力的含义，结合司法行为的特点，我们可以认定司法行为应属于不可抗力。司法行为由国家司法机关根据案件事实和法律法规作出，从应然上讲，当事人可以根据法律规定和行为事实预测行为的法律后果，但是在实际案件中，由于影响案件认定的因素较多，比如证据的收集和固定、当事人的诉讼能力、法官的认识和审判水平等，因此案件的发展和后果具有一定的不可预知性，也非当事人能掌控。因此，司法机关的司法行为对于当事人来说往往无法预测，也无法控制，司法行为具有不可抗力的主客观性，但是如果当事人是恶意利用合法司法行为达到非法目的则应予排除不可抗力的适用，此种情况下需要抗辩一方承担举证责任。本案湖北省高级人民法院的查封行为系异案引起，且发生在《委托拍卖合同》签订之后，这是委托方武汉信合营业部无法控制且主观上不愿发生的，不存在利用司法行为阻碍拍卖目的实现的理由。综上，应认定本案湖北省高级人民法院的查封行为属不可抗力。 2.关于责任归属及损失承担问题。关于新世纪拍卖公司由于拍卖所支付的费用承担问题，究竟是应由其自己承担，还是由委托方武汉信合营业部承担，抑或由双方共同分担，需要从双方是否存在过错及有无从中获利等方面进行考察。 （1）委托方和受托方有无过错。在本案中，新世纪拍卖公司按照与武汉信合营业部签订的《委托拍卖合同》，实施了拍卖程序所必要的行为，认真履行了拍卖义务，并无不当，也无违反合同约定的行为，只是在办理房屋过户手续时，才得知拍卖标的已被法院查封，导致买受人李某在签署成交确认书，并支付部分成交款后却无法取得拍卖标的物的所有权。因此买受人李某要求拍卖人新世纪拍卖公司承担违约责任。导致拍卖房屋无法过户转让，进而使拍卖目的无法实现的根本原因系湖北省高级人民法院的查封行为，而此查封行为，拍卖人新世纪拍卖公司事前并不知晓，也无法控制，因此，拍卖人新世纪拍卖公司在本次拍卖中并无过错。那么，委托人武汉信合营业部对于湖北省高级人民法院的查封行为有无过错呢?由于武汉信合营业部是根据湖北省高级人民法院（2001）鄂执字第7—2号民事裁定书而合法取得本拍卖标的的所有权的，基于对人民法院生效法律文书的信赖，武汉信合营业部不再对该标的物的权属状况负有注意义务，且武汉信合营业部对湖北省高级人民法院的查封行为在签订《委托拍卖合同》无法预知，也无恶意制造诉讼使拍卖标的被查封的主观动因和客观行为。本案标的不能过户的原因系湖北省高级人民法院（2001）鄂执字第7—3号民事裁定书对本案标的进行了查封，该情形应属不可抗力。可见，委托人武汉信合营业部在本次拍卖中也无过错。 （2）委托方和受托方利损情况。新世纪拍卖公司由于在履行拍卖义务中，支出了一定的费用，包括物质支出和时间支出，而且由于拍卖协议无法实际上履行，以致无法按约定收取佣金收入。因此，新世纪拍卖公司在本次拍卖中的损失包括直接损失和间接损失。直接损失是在拍卖过程中支出的合理开支，新世纪拍卖公司委托陈某在湖北省宜昌市进行招商广告的发布等拍卖的前期工作，支付劳务费25万元，有相关证据证实，这部分费用应认定为新世纪拍卖公司为拍卖支付的合理费用；新世纪拍卖公司主张的员工工资、差旅费用等（14940元）为合理开支，由于证据不充分，且提供的证据与本案缺乏关联性，因此，该部分费用不能认定为新世纪拍卖公司的损失。间接损失是期待利益，即拍卖成功可以获得的佣金收入，新世纪拍卖公司与李某约定佣金比例为拍卖成交价的4.5%，计算佣金收入为36.054万元，符合法律规定，可以认定为新世纪拍卖公司的佣金收入，新世纪拍卖公司按照与武汉信合营业部在《委托拍卖合同》中明确约定全部拍卖成交款超过3050万元的部分作为佣金，而新世纪拍卖公司进行拍卖成交款没有超过3050万元，其要求收取此部分佣金没有依据。虽然新世纪拍卖公司与武汉市农村信用合作社联合社签订的《资产拍卖业务合作协议》有收取佣金的比例，但该协议对武汉信合营业部无约束力，新世纪拍卖公司以该协议约定佣金的比例来主张损失也无法律依据。而武汉市农村信用合作社联合社由于拍卖协议无法实际上履行，也无法获得拍卖成交价款。因此委托方武汉信合营业部和受托方新世纪拍卖公司在此拍卖中均无获利情况，却各有损失。 （3）新世纪拍卖公司的损失应由何方承担。在本案中委托方武汉信合营业部和受托方新世纪拍卖公司均无过错，那么新世纪拍卖公司在拍卖中所遭受的损失由谁承担呢?本案拍卖协议的目的无法履行系湖北省高级人民法院的查封行为所致，该查封行为属不可抗力，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”因此，武汉信合营业部和新世纪拍卖公司均可部分或全部免除责任。但是受托方新世纪拍卖公司是在为委托方武汉信合营业部的利益进行拍卖活动的过程中支付了必要费用的，虽然武汉信合营业部由于拍卖未完成并无实际收益，但是本次拍卖的目的却是为了委托人的利益，根据公平原则，可以由委托方武汉信合营业部给予一定的经济补偿。由于拍卖人新世纪拍卖公司为拍卖前期工作支出的25万元系合理开支，是为了促使拍卖合同得以履行的必要投入，《中华人民共和国合同法》第四百零七条之规定：“受托人处理委托事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿损失。”新世纪拍卖公司为拍卖前期工作支出的25万元，如果拍卖成功，那么，新世纪拍卖公司可以通过收取佣金补偿这部分开支，但是由于本次拍卖无法实际履行，新世纪拍卖公司无法收回这部分开支，从而实际遭受损失，由于这部分损失是在处理委托事务时发生，并且是不可抗力的原因造成，因此，此部分费用由委托人武汉信合营业部承担比较合理。关于间接损失，即预期佣金收入，不应由委托方武汉信合营业部承担，佣金收入作为期待利益，具有不确定性，如果此部分损失由委托方武汉信合营业部承担，则过于加大委托方的责任和风险，也有失公平，并且，从社会效果来讲，由委托方承担预期佣金收入的损失也会对拍卖行业的成长产生负面影响，使潜在的委托人放弃拍卖。因此，对于受托方对间接损失的主张，不应支持。 3.新世纪拍卖公司泄露了委托人身份的行为如何定性。武汉信合营业部辩称因新世纪拍卖公司泄露了委托人身份构成违约，应承担违约责任，并主张该违约责任与其赔偿新世纪拍卖公司损失的责任相互抵销。虽然新世纪拍卖公司泄露了委托人武汉信合营业部身份违反《委托拍卖合同》，确实构成违约，但是由于双方对该违约责任的承担方式并无约定，且该行为并未对武汉信合营业部造成实际损失，二审法院对武汉信合营业部的该主张不应支持是合理的。

裁判要点： 1.本案争执的焦点是 被告拍卖公司认为：《拍卖法》中所指的“瑕疵”仅限于房屋的自身质量，不包括此拍卖房的外部环境；本案所争议的“瑕疵”，不属《拍卖法》规定的“应当向竞买人说明拍卖标的瑕疵”的范围。原告何某认为：拍卖公司负责人在拍卖前到城市规划部门看过城市规划图纸，事先知道此拍卖房在城市规划拆迁范围之内，但在拍卖过程中未向竞买人告知这一真情。这种真情的知晓直接影响竞买人竞买的决心及成交的价额。因为城市房屋的价值与房屋所处的地理位置及是否被拆除有直接关系，武陵区人民法院认定：拍卖公司隐瞒该房在城市规划拆迁范围内这一真情，亦属拍卖标的物“瑕疵”的内涵。这种认定符合实际，符合立法本意。本案处理后，取得了良好的社会效果。 2. 营业部向人民法院申请执行，人民法院按照执行程序委托拍卖公司将抵押房屋进行拍卖，拍卖之款由营业部收取。人民法院是转代营业部之委托，不是法律意义上的委托人。本案处理结果与营业部有法律上的利害关系，拍卖此房的动议来自于营业部，营业部才是本案法律意义的委托人。武陵区人民法院追加营业部为本案无独立请求权的第三人参加诉讼是正确的。