裁判要点： 本案主要问题是确定大鹏公司与省农行所签订的协议及补充条款是房屋联建合同，而不是房屋买卖合同。 房屋联建合同是双方当事人利用各自的优势条件联合建房，开发房地产的一种便捷、有效的方法，因而是房地产开发中的一种比较普遍的形式。房屋买卖合同最本质的特征是所有权发生转移，一方出让产权获得价款，另一方得到产权支付价款。从本案的法律关系看，争议的房屋产权在合同订立时，乃至发生争议时，都不存在，只存在基建规划设计图纸上，因此，大鹏公司所拥有的只是政府部门批准的规划工程许可证及建筑执照，享有的是一种对该土地实施房地产开发的权利。大鹏公司凭借这种权利，吸引省农行的资金，并与省农行联合开发，省农行所支付的价款是联合建房的投资款，并不是所谓的房屋买卖的预付款。合同中约定所得的部分房屋产权，是投资以后按比例应得的报酬。因此，一审法院确认该案的性质为房屋买卖是错误的。二审法院正确认定案件性质，并判令双方继续履行合同是恰当的。

裁判要点： 1.关于本案的程序问题。本案是一起行政赔偿案件，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十七条第二款规定：“公民、法人或者其他组织单独就损害赔偿提出请求，应当先由行政机关解决。对行政机关的处理不服，可以向人民法院提起诉讼。”本案应先由被告上海市劳动教养管理委员会对原告的赔偿请求进行处理，如原告对被告的处理不服，才可向法院起诉。从本案的实际情况看，原告自1993年10月至1994年4月，在长达6个多月的时间里多次向被告提出赔偿请求，均遭被告口头拒绝。被告虽然对原告的赔偿请求未作书面处理意见，但拒绝履行行政赔偿法定职责的事实已显而易见，应予认定。如果本案以不作为立案受理，然后判令被告限期履行法定职责，被告再作不予赔偿的书面决定，原告对不予赔偿的书面决定不服，再向法院起诉行政赔偿，这样只能拖延诉讼时间，增加当事人的讼累，不能及时有效地使原告的合法权益得到保护。根据《中华人民共和国行政诉讼法》关于人民法院受案范围的第十一条“人民法院受理公民、法人和其他组织对下列具体行政行为不服提起的诉讼……（五）申请行政机关履行保护人身权、财产权的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的”，本案原告因对被告拒绝履行行政赔偿法定职责的具体行政行为不服提起诉讼，请求行政赔偿，为了切实保护公民的合法权益，从实际情况出发，人民法院应依法受理原告的行政赔偿诉讼请求。 2.关于本案的赔偿方式和标准的确定。本案的审理正值《中华人民共和国国家赔偿法》施行前夕，行政赔偿是我国国家赔偿的范围，因此本案在赔偿方式、标准的确定方面，参照了该法。对于赔偿方式，参照《中华人民共和国国家赔偿法》第二十五条第一款的规定：“国家赔偿以支付赔偿金为主要方式。”本案适用由被告向原告支付赔偿金的方式进行赔偿。在赔偿标准上也参照《中华人民共和国国家赔偿法》第二十六条规定：“侵犯公民人身自由的，每日赔偿金按照国家上年度职工平均工资计算。”对本案原告被限制人身自由的经济损失，按照上海市职工年度平均工资计算。 3.本案在认定原告遭受损害的范围上，确认了原告因被违法处以劳动教养这一具体行政行为，而致使人身自由权受到侵害，这是根据被限制人身自由与具体行政行为之间有直接因果关系而认定的；由于原告对被处以劳动教养不服提起行政诉讼等所花的其他费用，与被告所作的劳动教养决定也有直接因果关系，确系被告的具体行政行为给原告造成的实际损失，应酌情认定，给予赔偿，这是符合民事责任的承担基本原理的。本案原告韩某在其诉讼请求中，还提出要求赔偿劳动教养期间的生活费，人民法院认为生活费是每个人无论在何时何地生活都必需的费用，即使在劳动教养期间，也需要生活费，属正常生活支出，与被处以劳动教养造成的损害结果无直接因果关系，人民法院不予认定。人民法院在确定本案的赔偿范围时，遵守合法原则，既确定了原告人身自由权受侵害的经济损失，对其他直接经济损失也予酌情确定。人民法院据此原则对本案进行了判决，宣判后，原、被告双方均未上诉，被告已自行向原告支付了赔偿金。通过本案的审理，使原告的合法权益得到了法律的保障，国家赔偿法的精神进一步深入人心，收到了良好的社会效果。

裁判要点： “婚前财产约定”或“婚前财产公证”是人民法院审理离婚案件中遇到的新问题，而我国现行婚姻法在这一领域上尚属空白。在婚前财产约定问题上，哪些行为是合法的，哪些行为又是法律所禁止的，并无统一的法律规则，当事人之间的约定难免出现一些与婚姻法基本原则背道而驰的现象。昆明市中级人民法院对胡某上诉沈某离婚一案所作出的重大改判，无疑为我们今后审理类似案件提供了一个较好的案例，二审之所以对一审判决作出改判，主要是较好地把握了以下几个方面： 1.以婚姻法基本原则为基准，围绕双方当事人争议焦点，确认双方婚前财产约定协议的性质 从胡某与沈某婚前财产协议第四条约定可以看出，双方的离婚是附条件的，即男方以20万元今后生活保障金作为维系双方婚姻关系存续的条件，若女方首先提出离婚或因其他原因，此钱就不给女方，反之男方提出离婚此钱就归女方所有。我国《婚姻法》明确规定，男女双方不仅享有结婚的自由，同时享有离婚的自由，即婚姻自由原则是我国婚姻法的基本原则，但前述协议有关内容的约定显然束缚了女方提出离婚的自由，这20万元的实质成了维系双方婚姻关系的保证金，由于该约定破坏了婚姻自由的原则，不应受到人民法院的保护。 2.针对原审原告胡某的诉讼请求和原审被告沈某答辩观点，二审法院认为，“协议”虽具备赠与的形式要件，但该赠与协议并未生效 赠与协议是一种双务的实践性合同，是双方法律行为，赠与行为的成立、生效应以赠与物的交付为条件。该案中，虽然双方当事人协议约定胡某自愿给付沈某20万元保障金，但同时又约定该款由胡保管，要以离婚的出现及符合双方约定的条件，才能将款交付沈某所有。事实上，由于纠纷的发生，该交付行为并未实施，故此赠与关系不成立，沈某要求胡某给付20万元的主张亦不应支持。 3.该案的处理原则及启示 基于以上两方面的理由，二审法院虽然依法撤销了原判关于“协议有效，由胡某给付沈某20万元生活保障金”的判决内容，但考虑到沈某在认识胡某后至结婚时已辞去工作，暂无经济来源，生活有一定困难的情况，依照我国婚姻法关于经济帮助的有关条款规定，同时作出“由胡某于判决生效后一次性给付沈某经济帮助人民币2万元”的判决。 此案的审理虽然已告结束，然而它带给我们的法律思考却只是开始。尽管我国法律目前对“婚约”问题尚未作出规定，但现实生活中，婚约现象并不因法律立法上的真空而消亡，相反，随着人们物质生活水平的提高和为避免离婚时为财产问题的讼争，涉及婚前财产约定或婚前财产公证的离婚案件将逐年增多，由此必然给人民法院审理这类案件带来一定的难度。在目前法律尚无明文规定的情况下，人民法院应将我国婚姻法的基本原则运用于具体法律关系的调整之中，更好地把握有关法律精神，正确处理好这类案件。

裁判要点： 本案属于撤销指定监护案件。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条关于特别程序的规定是：“人民法院审理选民资格案件、宣告失踪或者宣告死亡案件、认定公民无民事行为能力或者限制行为能力案件和认定财产无主案件，适用本章规定。本章没有规定的，适用本法和其他法律的有关规定。”撤销指定监护案件不在民诉法特别程序规定范围之内，究竟是适用普通程序还是适用特别程序审理存在争议。我们认为本案虽不在特别程序规定范围之内，但因为起诉人诉请解决的问题是谁担任无行为能力人或限制行为能力人的监护人的问题，这不是民事权益之争。因此适用特别程序审理此案是适宜的。理由如下： 1.特别程序，是指人民法院审理某些非民事权益争议案件所适用的特殊审判程序。特别程序不同于审判一般案件的简易程序和普通程序，它的主要目的在于确认某种法律事实或权利是否存在。特别程序可分为两大类：即选民资格案件和非讼案件。非讼案件是指那些非因双方当事人之间发生民事权益争议，而是因为申请人要求人民法院确认某种法律事实或权利的存在与否而提起的案件。本案刘某、刘某3、刘某1、刘某2、刘某4同为被监护人刘某5单位指定的监护人，其中刘某、刘某3、刘某1、刘某6、刘某4均不服刘某5单位的指定，起诉要求法院撤销原指定，并确认谁的监护条件优越并由法院重新指定监护人。从申请的内容看，五位申请人之间不存在民事权益争议，他们要求的只是监护与被监护之间关系的合理性，这应当属于非讼案件。 2.一般程序与特别程序的区别之一在于前者要有明确的原、被告，也就是说当事人之间要有权利义务争议，这种权益争议或者是单务的或者是双务的，如债的关系、买卖关系、租赁关系等等；而特别程序引起的诉讼没有被告，它是因为申请人的申请而开始，这样的诉讼只有申请人，没有原、被告。本案中刘某5的第一顺序五位法定监护人均是为了保护无民事行为能力人的合法权益、能代替或协助他参与民事活动的人，因此享有监护权的五位兄弟姐妹之间不存在权益之争；做出指定监护的刘某5的单位天津港务局与监护人和被监护人之间也无民事权益的争议，五位法定监护人对于由谁做被监护人的监护负责人虽有争议，但争议的表现形式是要求撤销被监护人单位的指定，而由法院重新指定监护人。这正是需要从程序上解决的问题。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第一百九十八条规定：“被指定的监护人不服指定，应当在接到通知的次日起三十日内向人民法院起诉。经审理，认为指定并无不当的，裁定驳回起诉；指定不当的，判决撤销指定，同时另行指定监护人。”这一法律规定是对《中华人民共和国民事诉讼法》第十二章特别程序如何适用的具体解释的其中一项，可以理解为是对民事诉讼法特别程序法律规定的补充，据此，可以认为撤销指定监护案件适用特别程序是符合法律规定的。 故本案适用特别程序，在查明事实、分清责任的基础上依照《民法通则》和有关规定做出上述判决是正确的。

裁判要点： 本案所涉及的问题是能否认定原告周某对被告镇平县地方税务局曲屯地税所房产享有优先购买权。所谓优先购买权，是指公民、法人或其他组织在特定买卖关系中，依法享有在同等条件下，优先于其他人购买出卖人的财产的权利。优先购买权，是对出卖人的处分权所谓的限制，由于此种限制直接依法律规定产生，具有法定性，优先购买权是优先购买权人享有的权利，可以由优先购买权人根据自己的利益或需要而放弃。《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款规定：“按份共有财产的各个共有人有权将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第九十二条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”结合本案，原镇平县税务局自1994年对共有的曲屯税务所房产进行分配后，实际上镇平县国税局和地税局对原曲屯税务所的楼房及附属建筑物已分别享有所有权。镇平县国税局在得到南阳市国税局同意处置及得知镇平县地税局放弃购买后，以竞卖方式将属于自己的房产转让给原告，原告在办理过户手续后即取得该部分房产的所有权。该栋办公楼实际上已为原告周某与被告镇平县地税局单独享有，因此所有人可以对其所有部分独立使用，收益并处分财产，他人不得干涉。本案所争议的房产虽属于一个整体或配套使用，但因原告所获得的部分房产是通过购买方式而享有镇平县国税局转让给其房产的所有权，已非原共有人，所以不符合享有优先购买权的条件，从而对被告镇平县地税局处分其房产不享有优先购买权。被告虽作为原共有人，应在第三人国税局处分房产时享有优先购买权，但因其当时已放弃购买，且反诉已超诉讼时效，依法丧失了胜诉权。因此，被告所提出的主张，不予支持。鉴于此，法院所作出的判决是正确的，同时有利于法律明确优先购买权的类型，加强对特定人利益的保护。

裁判要点： 我国《民法通则》及现行的房地产法规中并没有明确规定楼宇天台的权属，但是我们可以从建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条关于公用建筑面积组成的规定中得出结论。上述规定并没有将天台列入公用面积公摊部分，这是因为天台无上盖、无四墙，不具有房屋的基本特征，不能作为房屋面积计算，同时这也说明，楼宇用户对天台使用权的大小不受其所占有的该楼宇中房屋面积大小的影响，即楼宇天台应为该全体楼宇所有权人或使用人共同所有和使用。商品房的开发商将其赠送给某个购房者，构成了对其他购房者天台使用权的侵害。这是我国法律所不允许的，因而该赠送行为是无效的。 在本案中，大江公司曾与吴某签订认购书，约定送车位及天台，但后又签订预售契约，并没有对上述赠送另行约定。二审法院判令大江公司需支付补偿金的依据是大江公司的促销广告违反了《消费者权益保护法》第十九条的规定。这里，首先要明确一点：开发商的广告许诺是否具有约束力。商品房销售广告一般有两种类型：（1）向购房者虚拟一个居住环境，如“理想居所”、“置业首选”等等，纯粹以宣传引诱购房者与其签订买卖合同为目的，称为要约引诱，作为要约引诱的广告是不具约束力的。（2）宣传广告中包含明确、清楚的许诺，事后开发商和购房者在要约、承诺以至达成书面购房合同的过程中不再重新约定，其性质从本质上已构成像悬赏广告一样的特殊要约，它以购房者完成签订购房合同的行为为对价和承诺。在这一特殊要约的有效期内，开发商不得随意撤销或变更许诺，即广告许诺具有不可撤回性，开发商在销售广告中作出许诺后，一旦购房者与之签订买卖合同，开发商应毫无选择地履行广告许诺的义务。上面已经提到大江公司赠送天台的行为侵犯了其他购房者的利益，是无效行为。对这种无效行为，大江公司与吴某均有过错，但大江公司作为开发商、房地产的经营者，对房地产专业的法律规定是应当熟悉的，其过错较大。对此，一审法院简单地驳回吴某的诉讼请求，不利于规范房地产市场有序发展。二审法院认为大江公司作为房地产的开发商，其广告内容不实，违反《消费者权益保护法》的有关规定，应给予吴某一定的经济补偿，以弥补吴某无法完全实现购房初衷的损失。 这里又涉及到一个新问题，即如何确定补偿标准。吴某提出以同一时期该大厦中不同房屋销售价格的差额为补偿标准。大家知道，房屋因其朝向、楼层、方位、内部布局的不同，价格差异是很大的，吴某提出的补偿标准不符合公平合理的原则。二审法院在法律既无特别规定，又无判例可参照的情况下，结合我国经济发展水平，参照《消费者权益保护法》第四十九条的规定，给予吴某50000元经济补偿，是法官意志、法官自由裁量权在审判实践中的大胆尝试。

裁判要点： 当前在商品房购销活动中要求适用《消费者权益保护法》双倍返还购房款的案件已经出现，对此消费者权益保护协会往往明确表态支持消费者双倍赔偿的要求，而法律法规目前并无明文规定，在法院民事审判工作中亦属出现的新情况，各地法院处理中做法不一，本案是其中一例。 从理论上说，商品房指的是作为商品出售的房屋，当然是商品。但从《消费者权益保护法》制定的历史条件看，该法所调整的商品范围应当不包括商品房。20世纪80年代中期，我国生产力水平还不高，计划经济与市场调节相结合的运行机制还不够完善，一些从事商品生产的单位和个人，无视国家法律，采取各种不正当的手段，掺杂使假，粗制滥造，短尺少秤，以次充好，生产、销售伪劣商品和冒牌商品，或利用某些消费品和服务的卖方市场，强行搭售，乱涨物价，严重损害了消费者的利益，为了强化对消费者权益的保护，国家制定和实施《消费者权益保护法》。然而我国长期实行的是高度计划经济体制，房屋作为生活必需品一直由计划安排，“商品房”一词虽已出现，说明房屋开始走向市场成为商品，但在《消费者权益保护法》的制定时期，这一称谓可说是名不符实，尽管住房制度改革逐步开展，但时至今日房屋作为消费品也只是正在逐渐实现，因此《消费者权益保护法》的立法者不可能在当时即将商品房纳入商品范畴。同时，房屋是一种不动产，各国民法均对不动产作出有别于动产的规定，正如《产品质量法》将建设工程区别于产品，商品房也应区别于《消费者权益保护法》中的其他商品。另外，全国人大和最高人民法院至今也尚未对《消费者权益保护法》中有关“商品”的范围作出解释。人民法院只有从实际出发，从法律具有时空性这一特点入手作出判决。 但是另一种观点认为我国的《消费者权益保护法》无动产和不动产之分，正如《产品质量法》将建设工程区别于商品，而《消费者权益保护法》并未将商品房排除于“商品”范畴，亦即商品房也应在《消费者权益保护法》调整范围之内。这种观点的支持者认为应维持一审法院的判决。 鉴于现在情况已与1993年立法时发生很大变化，法律条文的不够明确带来执法中的不统一，建议立法机构完善立法，或最高人民法院对此作出司法解释，以便统一认识，这对于维护司法的统一、稳定健康有序的房地产市场、公平保护买卖双方的权益无疑具有积极的意义。

裁判要点： 当前在商品房购销活动中要求适用《消费者权益保护法》双倍返还购房款的案件已经出现，对此消费者权益保护协会往往明确表态支持消费者双倍赔偿的要求，而法律法规目前并无明文规定，在法院民事审判工作中亦属出现的新情况，各地法院处理中做法不一，本案是其中一例。 从理论上说，商品房指的是作为商品出售的房屋，当然是商品。但从《消费者权益保护法》制定的历史条件看，该法所调整的商品范围应当不包括商品房。20世纪80年代中期，我国生产力水平还不高，计划经济与市场调节相结合的运行机制还不够完善，一些从事商品生产的单位和个人，无视国家法律，采取各种不正当的手段，掺杂使假，粗制滥造，短尺少秤，以次充好，生产、销售伪劣商品和冒牌商品，或利用某些消费品和服务的卖方市场，强行搭售，乱涨物价，严重损害了消费者的利益，为了强化对消费者权益的保护，国家制定和实施《消费者权益保护法》。然而我国长期实行的是高度计划经济体制，房屋作为生活必需品一直由计划安排，“商品房”一词虽已出现，说明房屋开始走向市场成为商品，但在《消费者权益保护法》的制定时期，这一称谓可说是名不符实，尽管住房制度改革逐步开展，但时至今日房屋作为消费品也只是正在逐渐实现，因此《消费者权益保护法》的立法者不可能在当时即将商品房纳入商品范畴。同时，房屋是一种不动产，各国民法均对不动产作出有别于动产的规定，正如《产品质量法》将建设工程区别于产品，商品房也应区别于《消费者权益保护法》中的其他商品。另外，全国人大和最高人民法院至今也尚未对《消费者权益保护法》中有关“商品”的范围作出解释。人民法院只有从实际出发，从法律具有时空性这一特点入手作出判决。 但是另一种观点认为我国的《消费者权益保护法》无动产和不动产之分，正如《产品质量法》将建设工程区别于商品，而《消费者权益保护法》并未将商品房排除于“商品”范畴，亦即商品房也应在《消费者权益保护法》调整范围之内。这种观点的支持者认为应维持一审法院的判决。 鉴于现在情况已与1993年立法时发生很大变化，法律条文的不够明确带来执法中的不统一，建议立法机构完善立法，或最高人民法院对此作出司法解释，以便统一认识，这对于维护司法的统一、稳定健康有序的房地产市场、公平保护买卖双方的权益无疑具有积极的意义。

裁判要点： 本案是一起涉及房屋包销以及包销商与分包商之间因房屋包销引发的房地产纠纷案件，具有案件类型新、法律关系复杂的特点，试述如下： 1.房屋包销 我国目前的法律、法规中对房屋包销行为未作明文规定，它不属禁止之列，是一种无名合同。房屋包销是房地产开发商与房地产销售商之间就特定的房屋予以销售，约定包销商在一定的期限内以开发商的名义销售房屋，约定双方之间结算的基价，并保证在期限届满后，由包销商买入剩余包销房屋的一种合同。 在本案中，开发商是上海方圆房地产开发有限公司，包销商是联成亚洲有限公司。包销的特定房屋是上海市XXX路365弄1号冠浦花园。双方虽在协议中未使用“包销”一词而使用“代销”一词，但双方协议内容的实质是确立了包销关系。包销与代销的不同点有许多，但主要的区别在于：（1）代销商不能自行决定价款、单价由开发商为主决定，包销商由于与开发商约定了基价，溢价部分（除税收外）归包销商所有，低于基价部分销售部分的差价由包销商补足，决定权在于包销商。（2）代销商享有的权利是根据约定从销售额中提取佣金，包销商的获利在于协议约定基价外的溢价部分。（3）代销期间代销商一般可以取消代销。在包销期限内，开发方要反悔，承担的违约责任要比代销重得多。（4）代销商在期限届满应将房屋返还开发商。包销商则应按约定的基价购入剩余房屋。 本案中，方圆公司根据双方协议约定期限届满的情况，约请联成公司商谈结算事宜，明确剩余房屋由联成公司购入，但又同意以6个月为限暂不过户，双方据此达成的会议纪要其实质是双方对包销协议期限的延长。 对包销商而言，包销商不负责房屋建造，仅负责销售这部分，包销期间不涉及房地产权证的过户，减少了契税的支付。对开发商而言，房屋包销商的出现使其将建成的房屋实现类似其他商品的成批销售，缩短了生产周期，避免和减少了市场风险，投资回报有把握。双方均有利可图，这是社会分工细化的表现。 根据约定，包销商寻找到的买家，开发商有合同的义务为其办理房屋买卖的手续。结合本案看，方圆公司与李某、余某是正常的房屋买卖关系。 2.包销商与分包商 本案的实质纠纷是包销商与分包商之间的矛盾。 联成公司与隼能公司通过协议约定共同销售，共享利润。由此产生包销商与分包商关系。时至1994年5月由于房地产市场销售疲软，包销商联成公司与分包商隼能公司又商定各自包干，隼能公司再负责18套房屋的销售责任，按比例承担资金，享受18套房屋的权益。同时双方约定要将往来账目结算清楚，为结算事宜双方发生争执。由于包销期限届满，开发商找到包销商，进行结算时，对剩余8套房屋要求包销商联成公司购入。 包销商联成公司通知分包商隼能公司承担相应购入该8套房屋的资金责任。隼能公司以与联成公司未结算的纠葛予以拒绝。这时，包销商与开发商达成了有条件的延期6个月的协议。如果在6个月内包销商再不能销售，则应按基价予以买入。联成公司将该8套房屋分别寻找到第三人李某、余某后，开发商方圆公司按约定给予办理了买卖手续。这时，隼能公司出面干预，以致引起本案诉讼。 本案一审法院未分清这层关系，特别是未分清该房屋的权属属于方圆公司以及隼能公司应当承担的资金而未承担的情况，混淆了物权与债权之间的关系，所作出的判决侵犯了第三人的合法权益，其结果违反了《民法通则》确立的公平原则，隼能公司未承担相应的资金责任却得到了8套房屋，一审法院这样处理，实际上解决的是包销商与分包商利润分成事宜。 3.对第三人权益的保护 由于包销商对于开发商负有最终将剩余包销房屋按约定基价购入的义务，这是包销商所最不愿意看到的结果。当开发商与包销商、包销商与分包商之间发生争议时，应当注意保护善意第三人的利益。 本案中第三人李某、余某是有偿取得争议房屋，且是合法地通过房屋所有权人——开发商购入的房屋，办理了相应的手续，是可以以物权优先的原则对抗债权的。包销商联成公司与分包商隼能公司是一种因合同所形成的债权债务关系，双方之间有销售利润分配上的债权债务纠葛需结算，可以另行通过协商乃至诉讼解决。纵观本案，二审法院的改判是正确的。

裁判要点： 本案是一起涉及房屋包销以及包销商与分包商之间因房屋包销引发的房地产纠纷案件，具有案件类型新、法律关系复杂的特点，试述如下： 1.房屋包销 我国目前的法律、法规中对房屋包销行为未作明文规定，它不属禁止之列，是一种无名合同。房屋包销是房地产开发商与房地产销售商之间就特定的房屋予以销售，约定包销商在一定的期限内以开发商的名义销售房屋，约定双方之间结算的基价，并保证在期限届满后，由包销商买入剩余包销房屋的一种合同。 在本案中，开发商是上海方圆房地产开发有限公司，包销商是联成亚洲有限公司。包销的特定房屋是上海市XXX路365弄1号冠浦花园。双方虽在协议中未使用“包销”一词而使用“代销”一词，但双方协议内容的实质是确立了包销关系。包销与代销的不同点有许多，但主要的区别在于：（1）代销商不能自行决定价款、单价由开发商为主决定，包销商由于与开发商约定了基价，溢价部分（除税收外）归包销商所有，低于基价部分销售部分的差价由包销商补足，决定权在于包销商。（2）代销商享有的权利是根据约定从销售额中提取佣金，包销商的获利在于协议约定基价外的溢价部分。（3）代销期间代销商一般可以取消代销。在包销期限内，开发方要反悔，承担的违约责任要比代销重得多。（4）代销商在期限届满应将房屋返还开发商。包销商则应按约定的基价购入剩余房屋。 本案中，方圆公司根据双方协议约定期限届满的情况，约请联成公司商谈结算事宜，明确剩余房屋由联成公司购入，但又同意以6个月为限暂不过户，双方据此达成的会议纪要其实质是双方对包销协议期限的延长。 对包销商而言，包销商不负责房屋建造，仅负责销售这部分，包销期间不涉及房地产权证的过户，减少了契税的支付。对开发商而言，房屋包销商的出现使其将建成的房屋实现类似其他商品的成批销售，缩短了生产周期，避免和减少了市场风险，投资回报有把握。双方均有利可图，这是社会分工细化的表现。 根据约定，包销商寻找到的买家，开发商有合同的义务为其办理房屋买卖的手续。结合本案看，方圆公司与李某、余某是正常的房屋买卖关系。 2.包销商与分包商 本案的实质纠纷是包销商与分包商之间的矛盾。 联成公司与隼能公司通过协议约定共同销售，共享利润。由此产生包销商与分包商关系。时至1994年5月由于房地产市场销售疲软，包销商联成公司与分包商隼能公司又商定各自包干，隼能公司再负责18套房屋的销售责任，按比例承担资金，享受18套房屋的权益。同时双方约定要将往来账目结算清楚，为结算事宜双方发生争执。由于包销期限届满，开发商找到包销商，进行结算时，对剩余8套房屋要求包销商联成公司购入。 包销商联成公司通知分包商隼能公司承担相应购入该8套房屋的资金责任。隼能公司以与联成公司未结算的纠葛予以拒绝。这时，包销商与开发商达成了有条件的延期6个月的协议。如果在6个月内包销商再不能销售，则应按基价予以买入。联成公司将该8套房屋分别寻找到第三人李某、余某后，开发商方圆公司按约定给予办理了买卖手续。这时，隼能公司出面干预，以致引起本案诉讼。 本案一审法院未分清这层关系，特别是未分清该房屋的权属属于方圆公司以及隼能公司应当承担的资金而未承担的情况，混淆了物权与债权之间的关系，所作出的判决侵犯了第三人的合法权益，其结果违反了《民法通则》确立的公平原则，隼能公司未承担相应的资金责任却得到了8套房屋，一审法院这样处理，实际上解决的是包销商与分包商利润分成事宜。 3.对第三人权益的保护 由于包销商对于开发商负有最终将剩余包销房屋按约定基价购入的义务，这是包销商所最不愿意看到的结果。当开发商与包销商、包销商与分包商之间发生争议时，应当注意保护善意第三人的利益。 本案中第三人李某、余某是有偿取得争议房屋，且是合法地通过房屋所有权人——开发商购入的房屋，办理了相应的手续，是可以以物权优先的原则对抗债权的。包销商联成公司与分包商隼能公司是一种因合同所形成的债权债务关系，双方之间有销售利润分配上的债权债务纠葛需结算，可以另行通过协商乃至诉讼解决。纵观本案，二审法院的改判是正确的。

裁判要点： 1.关于是否有优先购买权 本案提出了一个新的问题，即出租人出卖房屋时，承租该房屋一部的承租人可否享有整栋房屋的优先购买权。这是本案原、被告间争执的焦点问题，也是审理中一个有争议的问题。一种观点认为，法律规定的承租人享有优先购买权，并未对承租人作具体限制，局部承租人亦是承租人，亦应享有优先购买权，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条“出租人出卖出租房屋……承租人在同等条件下，享有优先购买权”的（下称一百一十八条）规定没有“除外”条款，承租部分房屋的承租人在同等条件下对不分割出售的整体房屋应享有优先购买权。而且，承租5%没有优先购买权，承租25%有无优先购买权?承租75%有无优先购买权?承租99%呢?即使承租99%仍是部分承租人，如此，显然不公平。另一种观点认为，承租部分房屋的承租人，不享有整体房屋的优先购买权。司法解释中虽没有对此明文的规定，虽然部分承租人是承租人，但对“出租房屋”按通常的理解，只能是承租人对承租的房屋在同等条件下享有优先购买权，对未承租的房屋不享有优先购买权。 以上两种争论，是对法律的不同解释，实际上采用了法律解释学中的文义解释方法。按照民法解释学的规则，法律解释先从文义解释入手，若按文义解释有多种解释时，再采用其他解释方法进行解释，若依法律解释方法仍不满意时，则法律存在漏洞，可采法律漏洞补充方法以补充法律漏洞。循此思路，对此案争议问题进行分析可见，第二种意见是正确的。采文义解释出现两种解释意见，根据本案案情，可采限缩解释方法，即指法律条文之文义过于广泛，不符合立法真意，乃限缩法律条文之文义，使局限于其核心，以正确阐释法律内容的方法。若依一百一十八条“出租人出卖出租房屋……承租人……享有优先购买权”一语，文义过于宽泛，若依其文义，则应包括局部房屋承租人享有出租人出卖整栋房屋情形的优先购买权。但这样限制出租人的权利有可能害及出租人的权益，与承租人优先购买权的立法目的相左。因为：承租人优先购买权的立法目的是减少买卖纠纷，减少交易风险，减少交易社会成本，便于房屋的占有、管理和使用，发挥其最大的使用价值，法律规定承租人对其承租的房屋仅仅是承租的房屋在出租人出卖时，享有优先购买权，如果允许局部承租人享有优先购买权，则多个局部承租人都享有整栋房屋的优先购买权，当这些权利人同时主张优先购买权时，则发生矛盾乃至纠纷，影响出租人的交易，与承租人优先购买权减少交易社会成本的立法目的相悖。所以，应把上述这种情况排除在一般情况之外。 那么，若局部承租人不享有优先购买权，如原告所言，对承租了整栋房屋99%份额的承租人而言，亦不享有优先购买权，则未免有失公平。事实上，本案提出的局部承租人的优先购买权问题，实际上是个法律漏洞，即立法时，未考虑到的一种特殊情形。应按法律漏洞的补充方法，加以补充。于本案的情形可适用《民法通则》第四条中的公平原则及民法理论中的类推适用加以补充。根据公平原则和类推适用方法对于局部承租人法律应赋予优先购买权，但得有限制，并非每个局部承租人均享有整栋房屋的优先购买权，只有承租了整栋房屋50%以上（不包括50%）面积的承租人，才可享有优先购买权，此时，承租了超过50%面积的承租人，虽然亦是局部承租人，但事实上他已与全部承租人相近，根据“相近的事物应当同样处理”的类推适用原理，可赋予其优先购买权。 2.优先购买的指交易购买条件，即价格条件，还是购买者自身资信等条件 这也是双方争执的焦点之一。在我国学术界“同等条件”，一般指交易购买条件，即价格的同一，如果出租人基于案件特殊原因给予了其他买受人一种较优惠的价格，而这些特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱加入价格之中，此即“实质的价格条件”。笔者认为，一般情况下优先购买权中的“同等条件”即指实质价格条件，但在特殊情况下，购买者的资质、信誉等因素亦是一种条件。如政府有关部门按城市规划进行旧城改造，对某一规划改造区内的房屋只能出卖给有资质的开发商，而不能出卖给一般人或企业，此时，购买人的资质就是应当考虑的条件。但是，购买者自身条件应指买卖当时的条件，而非事后的条件。本案中，在购买房屋时，拓展公司尚未取得房屋建设开发资质，不应当考虑这一条件。

裁判要点： 本案涉及的是房屋承租人的优先购买权问题。正确审理本案，可从以下三个方面进行分析： 1.商务局与经营部之间是否存在续租关系 所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。房屋承租人主张优先购买权的前提是其与出租人之间存在合法的租赁关系。本案中，原租赁协议期满后，商务局与经营部之间是否存在续租关系，这是首先要解决的问题。对此，在审理过程中有两种不同意见。一种意见是二者之间不存在续租关系，主要理由是租赁期限届满后，商务局要求提高租金，经营部不同意，双方未达成续租合意，也未订立延长租期的书面租赁合同。第二种意见是二者之间存在续租关系，笔者也持此观点。主要理由是：判断租赁关系是否存在应看其是否具备实质要件。租赁关系的实质要件是承租人对标的物的用益及租金的对待转移。是否订立书面租赁合同仅具有形式意义，不能以未订立书面租赁合同即否定租赁关系的存在。本案中，1994年5月原租赁协议期满后，商务局要求提高租金，经营部不同意，商务局并未以此为由要求经营部让房，而多次派人催收租金，并于1994年7月29日、11月9日分别收取了经营部交付的租金4380元（系1994年第二季度租金）和2000元。上述事实表明，原租赁协议期满后，承租人经营部继续使用原承租房，出租人商务局收取租金，租赁关系的实质要件具备，故二者之间存在续租关系。 2.商务局转让房屋产权的行为是否有效 本案中，商务局以60万元价格转让芜湖市长江路54号综合楼一楼房屋产权的行为违反了国家有关法律规定，依法应宣告其无效。主要理由有： （1）商务局转让房屋产权未尽法定告知义务。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”可见，出租人出卖出租房屋时负有法定的提前告知承租人的义务。本案中，商务局与经营部之间存在续租关系，商务局在转让芜湖市长江路54号综合楼一楼房屋产权（其中含经营部承租的182.92平方米）时并未履行告知承租人经营部的义务，在经营部不知情的情况下即将出租房产权转让给华美公司。因此，经营部可以请求人民法院宣告商务局转让其承租房产权的行为无效。 （2）商务局转让房屋产权违反了国有资产出让的有关规定。国务院第91号令《国有资产评估管理办法》规定，国有资产占有单位进行资产转让，应当进行资产评估。国家国有资产管理局国资办发（1993）66号文件《关于加强资产评估管理工作的紧急通知》规定，国有资产占有单位在发生资产转让、出售等产权变动行为时，必须依照国务院第91号令的规定进行资产评估，资产评估结果必须经同级国有资产管理部门审核确认。本案中，商务局作为国有资产占有单位，在转让芜湖市长江路54号综合楼一楼房屋产权时并未按照上述规定的要求进行资产评估，履行有关审批手续，而擅自以60万元价格转让出租房的产权，有可能造成国有资产流失，因此商务局转让房屋产权的行为依法应被宣告无效。 3.经营部要求确认其优先购买权的诉讼请求应否支持 关于经营部要求确认其优先购买权的诉讼请求应否支持，在审理过程中有两种不同意见。一种意见是应该支持，主要理由是既然商务局与经营部之间存在续租关系，承租人经营部依法即享有对其承租房的优先购买权，其要求确认优先购买权的诉讼请求应该得到支持。第二种意见是应该驳回，笔者也持此观点。主要理由是：（1）确认经营部的优先购买权将导致违法转让房屋产权结果的发生。本案中，芜湖市长江路54号综合楼一楼的房屋价值未经合法评估，如确认经营部的优先购买权，则经营部可要求按未经国有资产管理部门核准的价格购买其承租房的产权，这显然违反了国有资产出让的有关规定。（2）确认经营部的优先购买权没有必要性。承租人的优先购买权的行使基于特定的法律事实出现，即出租人在租赁期限内有转让房屋的意思表示。该意思表示必须明确、具体，主要指转让的价格。承租人的优先购买权源于租赁期限内出租人转让房屋的意思表示，其效力延及租赁期限届满之后，即在租赁期限届满后，承租人得知出租人在租赁期限内有转让房屋的行为，其可请求宣告该转让行为无效，主张以同等条件购买其承租房。但如转让价格违法，则承租人不得请求以此违法价格优先购买其承租房，只能主张合法转让价格条件下的优先购买权。本案中，除非商务局不再转让出租房产权，否则经营部即享有优先购买权。在经国有资产管理部门核准的转让价格公布后，经营部依照法律的规定可直接行使以此价格购买其承租房的优先购买权，而无需在本案中加以确认。如商务局不同意经营部以新的合法转让价格购得其承租房产权，则经营部可另行起诉要求确认其按此新价购房的优先购买权。

裁判要点： 本案涉及的是房屋承租人的优先购买权问题。正确审理本案，可从以下三个方面进行分析： 1.商务局与经营部之间是否存在续租关系 所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。房屋承租人主张优先购买权的前提是其与出租人之间存在合法的租赁关系。本案中，原租赁协议期满后，商务局与经营部之间是否存在续租关系，这是首先要解决的问题。对此，在审理过程中有两种不同意见。一种意见是二者之间不存在续租关系，主要理由是租赁期限届满后，商务局要求提高租金，经营部不同意，双方未达成续租合意，也未订立延长租期的书面租赁合同。第二种意见是二者之间存在续租关系，笔者也持此观点。主要理由是：判断租赁关系是否存在应看其是否具备实质要件。租赁关系的实质要件是承租人对标的物的用益及租金的对待转移。是否订立书面租赁合同仅具有形式意义，不能以未订立书面租赁合同即否定租赁关系的存在。本案中，1994年5月原租赁协议期满后，商务局要求提高租金，经营部不同意，商务局并未以此为由要求经营部让房，而多次派人催收租金，并于1994年7月29日、11月9日分别收取了经营部交付的租金4380元（系1994年第二季度租金）和2000元。上述事实表明，原租赁协议期满后，承租人经营部继续使用原承租房，出租人商务局收取租金，租赁关系的实质要件具备，故二者之间存在续租关系。 2.商务局转让房屋产权的行为是否有效 本案中，商务局以60万元价格转让芜湖市长江路54号综合楼一楼房屋产权的行为违反了国家有关法律规定，依法应宣告其无效。主要理由有： （1）商务局转让房屋产权未尽法定告知义务。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”可见，出租人出卖出租房屋时负有法定的提前告知承租人的义务。本案中，商务局与经营部之间存在续租关系，商务局在转让芜湖市长江路54号综合楼一楼房屋产权（其中含经营部承租的182.92平方米）时并未履行告知承租人经营部的义务，在经营部不知情的情况下即将出租房产权转让给华美公司。因此，经营部可以请求人民法院宣告商务局转让其承租房产权的行为无效。 （2）商务局转让房屋产权违反了国有资产出让的有关规定。国务院第91号令《国有资产评估管理办法》规定，国有资产占有单位进行资产转让，应当进行资产评估。国家国有资产管理局国资办发（1993）66号文件《关于加强资产评估管理工作的紧急通知》规定，国有资产占有单位在发生资产转让、出售等产权变动行为时，必须依照国务院第91号令的规定进行资产评估，资产评估结果必须经同级国有资产管理部门审核确认。本案中，商务局作为国有资产占有单位，在转让芜湖市长江路54号综合楼一楼房屋产权时并未按照上述规定的要求进行资产评估，履行有关审批手续，而擅自以60万元价格转让出租房的产权，有可能造成国有资产流失，因此商务局转让房屋产权的行为依法应被宣告无效。 3.经营部要求确认其优先购买权的诉讼请求应否支持 关于经营部要求确认其优先购买权的诉讼请求应否支持，在审理过程中有两种不同意见。一种意见是应该支持，主要理由是既然商务局与经营部之间存在续租关系，承租人经营部依法即享有对其承租房的优先购买权，其要求确认优先购买权的诉讼请求应该得到支持。第二种意见是应该驳回，笔者也持此观点。主要理由是：（1）确认经营部的优先购买权将导致违法转让房屋产权结果的发生。本案中，芜湖市长江路54号综合楼一楼的房屋价值未经合法评估，如确认经营部的优先购买权，则经营部可要求按未经国有资产管理部门核准的价格购买其承租房的产权，这显然违反了国有资产出让的有关规定。（2）确认经营部的优先购买权没有必要性。承租人的优先购买权的行使基于特定的法律事实出现，即出租人在租赁期限内有转让房屋的意思表示。该意思表示必须明确、具体，主要指转让的价格。承租人的优先购买权源于租赁期限内出租人转让房屋的意思表示，其效力延及租赁期限届满之后，即在租赁期限届满后，承租人得知出租人在租赁期限内有转让房屋的行为，其可请求宣告该转让行为无效，主张以同等条件购买其承租房。但如转让价格违法，则承租人不得请求以此违法价格优先购买其承租房，只能主张合法转让价格条件下的优先购买权。本案中，除非商务局不再转让出租房产权，否则经营部即享有优先购买权。在经国有资产管理部门核准的转让价格公布后，经营部依照法律的规定可直接行使以此价格购买其承租房的优先购买权，而无需在本案中加以确认。如商务局不同意经营部以新的合法转让价格购得其承租房产权，则经营部可另行起诉要求确认其按此新价购房的优先购买权。

裁判要点： 当前，在私房租赁纠纷案件中，当事人采取变更公房承租人的方式规避法律解脱腾退私房责任的现象比较普遍，本案就是一例。 《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第一百一十九条第三款规定：“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。”据此，承租人是否具备腾房条件，以其腾退承租房屋后是否有房居住为法定条件。本案王某1与孙某为夫妻关系，孙某婚前承租的公房，王某1有权在夫妻关系存续期间与其妻共同使用并共同承担相应义务；即便该夫妻于本案诉讼时离婚，根据《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第二条的解释，“婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的”，“离婚后，双方均可承租”的规定，王某1主张自己对其妻承租的公房无使用权和二审法院判决王某1不具备腾房条件，都是没有法律依据的。另，建设部《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定：“承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意履行原契约的，可以办理更名手续。”据此，一般情况下，公房承租人更名，以原承租人死亡为前提。本案孙某变更原由其承租公房的承租人，不符合法定条件和有关政策规定，且其变更行为发生在本案诉讼期间，因此，二审法院再审判决为切实维护产权人的合法权益，规范房屋租赁行为，不支持房屋案件中规避法律的变更承租人行为是正确的。

裁判要点： 本案是一起外销商品房销售过程中的包租行为引起的房屋租赁纠纷。根据1997年10月1日实施的《上海市新建外销商品房售后包租试行办法》，外销商品房包租的含义界定为：房地产开发经营企业为促进销售，在其投资建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。本案争议的焦点在于： 1.租赁承诺确认书的效力 原告与被告签订租赁承诺确认书是双方当事人真实意思的表示，双方建立的外销商品房包租关系并不为当时的法律所禁止，且确认书的内容也无与之后实施的相关法规有相悖之处，实践中，被告也已依照约定部分履行了支付租金的义务。现行的《上海市新建外销商品房售后包租试行办法》，又确认了包租行为的合法性，故该确认书应属合法有效。 2.被告应否给付租金和租金差额 既然双方签订的租赁承诺确认书是合法有效的，双方均应本着诚实信用原则依约履行。原告葛某应保证将所购外销商品房交付被告上海康园房地产开发有限公司使用，并确保被告每月支付的租金用以偿还银行每月的抵押贷款本息。被告应每月向原告支付约定的租金，以确保达到房屋售价总额的13.5%/年。因此，被告自1998年3月起停止支付租金，以及在1997年7月起至同年12月的降税期间每月少付原告租金款的10.5%，是违约行为，这部分租金和租金差额理应偿还原告。 3.被告应否承担赔偿之责 关于原告逾期向银行支付贷款本息而产生的赔偿金损失，虽然每月的租金和贷款数额是一致的，但在租赁承诺确认书与银行抵押和回购协议中，并未约定由被告以租金来偿还原告的贷款，且被告将租金汇给原告设在交通银行东京分行的户头，并非直接汇给该行，租赁关系与按揭贷款关系又系两个不同的法律关系，故原告称被告承诺以每月租金来偿还原告银行按揭贷款的本息，缺乏事实依据和法律依据，原告要求被告赔偿延期付款的损失之请求，未得以支持。

裁判要点： 这是一起三方当事人因房屋租赁、买卖而发生的纠纷。本案的焦点问题是房屋租赁合同双方当事人，按约定终止合同履行是否合法有效，在审理过程中，把握住以下关键问题： 1.房屋租赁合同未经双方当事人签字，而办理的登记手续或未办登记手续，其租赁合同是否生效 吉林市公企处所登记的（自）房租赁契字98—140号契约书是建设部监制的格式合同，在填写说明中明确规定，必须同时提供的证件中有“租赁双方身份证；委托他人代办的，需提供书面委托证明”。契约是双方当事人之合意，吉冶钢铁有限公司既没在契约书上签字盖章又未委托信誉冷冻厂代为办理，所以办理祖赁登记所用的契约没有形成，是信誉冷冻厂单方当事人的行为，并代替对方签字，而且把法人刘某签成了刘某之。根据一方当事人的行为办理的房屋租赁登记手续，显属无效行为。虽然房屋租赁登记属无效之行为，但并不对双方当事人所签厂房租赁合同是否有效产生根本影响。我国《城市房地产管理法》第五十三条规定“并向房产管理部门登记备案”，这种登记备案是国家对房屋租赁市场进行管理的行政手段，对合同的成立和生效仅具有形式意义。登记备案不同于审查批准，实质是对房屋租赁的行政认可，同时也实际起到对房屋租赁公示作用。所以当事人未登记备案即已开始履行合同，只要双方意思表示真实，合同内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定和社会公共利益，应认定租赁合同有效，可以责令补办登记备案手续，行政管理机关对这一违法行为可给予相应行政处罚。本案一方当事人已单方办理了登记备案手续，虽不符合有关规定，但从根本上并不影响其租赁合同的有效或无效。 2.按合同约定解除其租赁关系是否合法有效 我国《经济合同法》第二十六条第一款第（一）项规定了双方当事人可以协商解除合同，《民法通则》第八十五条规定“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议”。依法成立的合同，受法律保护。即将施行的《合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”。“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《经济合同法》、《民法通则》和即将施行的《合同法》中规定，合同除依法解除外，双方当事人可以约定解除。约定解除有协商解除权和约定解除权的解除两种形式，约定解除权的解除是当事人在合同中约定，在合同成立以后，全部履行之前，由当事人一方在某种情况出现后享有解除权，可以通过行使合同的解除权消灭合同的关系。“在合同中约定既可以在订立合同的同时在合同中约定，也可以在订立合同后，另行约定”。 本案当事人吉冶公司与信誉冷冻厂在“合同的变更和延续”条款中，明确约定了合同解除的条款，其约定符合法律规定。且信誉冷冻厂在合同终结通知书上签字盖章，之后又接受吉冶公司所退的租金，同时也应视为其协商同意解除合同，理应依法主动履行合同和约定。 3.东昊机械厂购买吉冶钢铁有限公司型钢厂，对吉冶公司与信誉冷冻厂解除合同及信誉冷冻厂的优先购买权是否有影响 国务院1990年7月2日《关于加强国有资产管理工作的通知》要求，“向非全民所有制法人或自然人出售境内外国有资产等活动，必须报同级或上级国有资产管理机构批准，并按规定由国有资产管理机构核准的资产评估机构对资产价值进行评估，办理产权转移手续”。国务院1991年11月6日发布并施行《国有资产评估管理办法》第三条和施行细则第五条都有相应规定。东昊机械厂在未经国有资产管理机构批准的情况下，所取得的单位自管房产产权证程序不当，但在三方当事人为租赁合同解除发生争议后，为实现信誉冷冻厂的优先购买权，市信访办1999年3月31日在市政府副秘书长韩某主持下，召开了三方当事人参加的协调会，协商议定三条意见：“一、房屋租赁纠纷，已告诉到法院，听凭法院裁处；二、确认信誉冷冻厂有优先购买权，一周内（4月7日前）信誉冷冻设备厂要购买与否的情况通报我办，以便反馈对方当事人；三、冷冻厂如购买，有关事宜和吉冶钢铁公司共同商定，有关产权手续由吉冶钢铁公司负责办理。”1999年4月13日市信访办在情况介绍中写道：“上议各项，当事人三方均表同意。但时至今日，市信誉冷冻厂也未向我办通报是否购买。”至此，信誉冷冻厂丧失了优先购买权。东昊机械厂虽未经管理机关评估就办了产权转让手续，但其价格与资产管理机关批准的价格并无不妥。从本案争议的焦点问题看，东昊机械厂购吉冶公司型钢分厂，对吉冶公司与信誉冷冻厂解除房屋租赁合同的效力并没有根本影响，只是对信誉冷冻厂的优先购买权有影响。 4.三方当事人分别要求赔偿经济损失应怎样认定 信誉冷冻厂以东昊机械厂违法行为造成企业至今无法恢复生产为由，以一审支持的89688元仅是4天的损失，到上诉时已达174天，故要求二审法院支持3981216元。东昊机械厂的违法行为确实影响了信誉冷冻厂的正常生产，但其直接经济损失是关闭厂门，工人不能正常工作而付给的工资及水电房租费等，同时还有恢复两台设备达到能正常运行所需的必要费用。按平均每人的工资25元估算，该厂不足60名职工，每日最多付1500元工资，4天工资应在6000元左右，加上恢复两台设备的正常运行所需费用，总计损失最多不足1万元。信誉冷冻厂主张398万余元的损失与法无据，其自己委托并由昌邑审计部门计算出来的日平均利润2万余元，不足以作为赔偿损失的依据。即使信誉冷冻厂完全是因拆设备造成停产，也应及时恢复设备的正常运行，减少其造成的损失，且信誉冷冻厂不按双方所签合同中的约定及协商意见办事，未按约定于当年6月16日前迁出，致使东昊机械厂不能占有、使用所购企业的固定资产。所以，信誉冷冻厂自己也应承担相应责任。 东昊机械厂虽是反诉原告，在原审反诉中主张赔偿，但对原判并未上诉。吉冶公司上诉主张赔偿经济损失，上诉状中未写具体数额，但庭审中表明是房租费。原审二被告的主张虽有一定的道理，但在这起民事纠纷中都存在不可推卸的责任，且东昊未上诉，吉冶公司的主张不十分明确具体，并在庭审后口头表示可以放弃收取房租费。