裁判要点： 本案涉。ATM机取款，卡和密码缺一不可。若经储户举证，法院能推定系复制卡取款，且银行不能证明储户存在银行卡失密的违约责任时，由银行独立承担存款保管不善的违约责任。 一、 储户应承担非本人本卡取款的举证责任 根据"谁主张谁举证"的原则，作为原告的储户应首先举证证明损害的发生，即证明其所持有的卡内资金被他人盗取的事实--存款非其本人持真实信用卡提取。涉及的证据包括银行卡被盗刷的使用记录、本人持真实银行卡在涉案时段的使用记录、挂失记录和报警记录等，以证明卡内资金被他人盗刷时，储户现实地持有其银行卡。一旦上述证据完整充分，从案件所涉及的时间、地点等因素能够推定该案系复制卡取款，储户即完成了上述证明责任。而根据本案查明事实，讼争储蓄帐户在泰国ATM机被人取现9 830.41元，俞某本人于案发第二日（12日）向派出所报案，鉴于两地相隔遥远，俞某一直持真实银行卡在成都，其护照也没有显示在2013年5月11日至5月12日曾来回成都、泰国两地。故足以认定在泰国ATM机上取款的银行卡系复制卡。 二、 银行对储户存在失密违约承担举证责任 对于卡的失密问题，法院认为首先应从储户和银行两方面进行审查，因为不仅仅是储户，银行方在办理银行卡业务时同样存在掌握客户信息、知晓银行卡相关信息的情况。因此，银行卡失密时，储户和银行都具有证明自己无违约行为的证明责任。在此基础上，银行为免除或轻减其既有的违约责任，会辩称存款被盗取，系因储户对银行卡保管、使用不当，以致密码外泄。对此，根据"谁主张谁举证"的原则，银行即应承担证明储户存在银行卡密码保管不善，以致失密的举证责任。银行若不能证明储户存在保管、使用银行卡不当或违约、违规、违法等情况，该案在关键性的"卡"和"密码"两项环节中，储户便均无违约行为。本案中，成都银行营业部并没有举证证明俞某对银行卡使用存有任何不当行为，故法院认定成都银行营业部对俞某卡内资金被盗取应当承担密码外泄的违约责任。 三、 银行对其ATM机的安全性能承担责任 银行的合同责任在于妥善保管储户存款，对此，其责任在于唯有持真实取款凭证（银行卡或存折），输入正确密码者方能取款。一旦发生复制卡通过ATM机取款事件，即证明他人持假的取款凭证也能取款，换言之，银行提供的ATM自助存储设备存在不能识别真伪银行卡的安全漏洞。故银行因其服务的技术缺陷应承担对储户存款保管不当的违约责任。

裁判要点： 估值调整协议作为一种新类型合同，其合同效力在理论界已经基本得到认可，目前此类协议在司法实践中呈现的主要难点系其与其他类型合同外观发生竞合时的性质区分问题，即估值调整协议的认定标准，尚需借助司法裁判的积累、丰富而形成一套完整的认定规则。本案系争意向书不同于典型的估值调整协议，裁判主要围绕系争意向书的"对赌"目的与估值调整协议的特征认定展开比对：一方面，系争意向书并未约定明确的股权回购价格，而是约定了较为苛刻的回购条件，在外观上与附期限解除合同存在竞合，裁判认为，估值调整协议具有"对赌"性质，投资者、被投资者均致力于在风险投资与风险管控之间寻求平衡，双方关于回购条件的约定应当认为系根据经营现状、投资预期经过精确计算和慎重考量，回购条款设计精细、复杂实属常态。另一方面，系争意向书约定在回购条件成就时，应向投资者退还全部投资款及相应利息，并确定了利率标准，内容与民间借贷合同发生竞合，裁判认为投资者收回投资款并要求支付一定利息并无不当，且未出现显失公平的情形，商事裁判应当充分尊重商事主体的意思自治，不宜随意否定合同约定。 鉴于估值调整协议的合法性确认本身即立足于尊重意思自治，顺应商事主体关于经营与风险的约定与承担规则，对估值调整协议的判定规则亦应当按照该准则，对于非典型估值调整协议的判定应当突破合同外观的逐一比对，更侧重于合同目的、性质的认定、甄别。 本案裁判说理清晰、层次明确，对此类新类型案件的处理具有一定指导意义。

裁判要点： 本案中的治安调解协议性质为民事合同，效力上与普通民事合同效力一致，理由分析如下： 一、公安机关能否作为调解协议的主体 《中华人民共和国治安管理处罚条例》第五条规定"对于因民事纠纷引起的打架斗殴或者损毁他人财物等违反治安管理行为，情节轻微的，公安机关可以调解处理。"由此可见，公安机关可作为有关涉及具有民事赔偿内容调解协议的主体。 二、治安调解协议的性质 治安调解协议具有民事合同的性质。理由如下：1、治安调解协议明确的是侵权人所应承担的人身损害赔偿责任，属于民事权利义务内容；2、《治安管理处罚法》 第九条规定"对于因民间纠纷引起的打架斗殴或者损毁他人财物等违反治安管理行为，情节较轻的，公安机关可以调解处理。经公安机关调解，当事人达成协议的，不予处罚。经调解未达成协议或者达成协议后不履行的，公安机关应当依照本法的规定对违反治安管理行为人给予处罚，并告知当事人可以就民事争议依法向人民法院提起民事诉讼"，可见公安机关虽然有行政处罚权，但对自己主持下达成的民事调解协议并无民事强制执行权，一方当事人不履行调解协议，如同不履行合同约定的一样，另一方当事人可以通过诉讼救济的方式请求对方履行； 3、在确定治安调解协议效力的原则、条件上，以及可变更或者可撤销的情形上，与《合同法》所规定的确认合同效力的原则、条件上，以及可变更、可撤销的情形上没什么不同，符合《合同法》关于民事合同具备的基本特征。 三、治安调解协议效力的认定 如前所述，治安调解协议具有民事合同的性质，那它的效力认定与普通民事合同效力认定的条件一致，即：1、当事人要具有完全民事行为能力；2、协议的内容是当事人的真实意思表示；3、协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益。 本案中，纠纷发生后，派出所民警询问原告是否受伤时，原告因一身水泥，在无法辨别自己是否受伤的情况下回答"没有受伤"，并与被告达成各自承担自己医药费的调解协议，回到家后原告出现全身疼痛、头晕、想吐症状，该伤情经医院诊断为：1、全身多处软组织挫伤；2、右下尺桡关节半脱位，可见在达成调解协议时原告对自己的伤情存在重大误解。另外，原告受伤后住院57天，花去医疗费8000元，该笔费用若按调解协议约定由原告自行承担，明显显失公平。故本案的调解协议内容并非原告的真实意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定"下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的"，原告起诉至法院要求撤销调解协议，于法有据，应予以支持。

裁判要点： 本案中，被告出具了收到条一份欲证明其已返还原告借款本金两万元，但借条内容仅为："今收到台某现金贰万元正，￥20000"，并未标明是返还本金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。因此，虽然被告出具收到条一份，但不能证明是偿还的原告本金，故法官在判决时按照相关法律规定，先将该笔还款抵做利息。通过本案，提醒大家在出具收到条及其他证明文件时一定要写清楚，以免遭受不必要的损失。 关于本案中的担保问题，也是实践中经常出现的问题，大多数当事人到庭后辩称只是碍于面子签了字，并不清楚具体的担保责任如何承担。本院提醒大家，在做担保人时候一定要谨慎，考察好被担保人的信用及还款能力情况，另外，担保期限也应明确，根据《中华人民共和国担保法》的规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期间届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。实践中，担保人承担担保责任应当明确担保期限，切实维护好自己的合法权益。

裁判要点： 此案实体判决有事实及法律依据，在此不再赘述。程序方面，李某是因与本案无关的个人原因被拘留，一审法院的承办法官按照规定到北京市拘留所进行了合法送达。李某完全可以根据《中华人民共和国刑事诉讼法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的规定委托当事人代理其进行本案一审的民事诉讼，而其并未依法定程序参与一审庭审，却以此为由认为一审判决程序违法与事实及法律规定不符，本院不予采信。

裁判要点： 本案处理的重点是。"《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条"没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。" 之规定，应由主张协议已履行一方提供证据加以证明，本案中原告举证证明了其履行了箱包及货柜的交付义务，足以认定协议已实际履行。依照《中华人民共和国合同法》第六十条"当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。"之规定，原告除履行箱包及货柜交付义务外，还应履行交付证照手续等义务，否则被告无法经营结算，合同目的无法实现，据此，根据物权占有说，徐某接收箱包后，应向石某支付箱包转让价款14 382元，但因其售出的箱包款7 701元仍在鸡西新玛特财务账上，在石某不交付手续的情况徐某无法自行结算，故针对品牌转让协议的履行，法院判决徐某给付石某货品转让价款6 681元，驳回石某的其他诉讼请求。我国合同法的立法目的是保护合同当事人的合法权益，其基本原则是平等、自愿、公平、诚实信用。本案中，双方当事人订立合同时，对箱包的价格、支付货款的时间及交付手续时间等诸多转让事宜均未明确，在合同履行过程中又不遵守诚实信用原则，致使双方在交付义务顺序上相互推诿，上述判决的目的是秉承公平、诚实信用原则，对不遵守合同原则、不履行合同内容的法律后果予以明确。

裁判要点： 因果关系是一个比较复杂的逻辑问题，其具体内容包罗万象，表现形式各式各样，有一因一果、一因多果、多因一果、多因多果......。民事案件审理也经常会涉及各种各样的因果关系，是否正确认定因果关系，直接决定着个案裁判结果的正确性。 在因果关系的发展进程中，如果由于介入了被害人的行为、不可抗力或自然事实、第三人之行为导致结果的发生，那么前行为与结果之间的因果关系与此中断。就本案而言，高某于2006年1月到宋某2、宋某1家中补课时摔倒，2006年7月3日因左髌骨外伤性脱位在哈尔滨第五医院住院治疗，其中间隔6个月的时间，2006年7月18日在哈尔滨第五医院出院时病历记载已经痊愈。2013年经医院诊断为"左髌骨向外上移位"，时隔6年多的时间，其目前的病情是何原因所致无法确定。宋景玉亦没有提供充分有效的证据证明其主张的现在病情与2006年1月在二被上诉人家摔倒之间存在因果关系，故其要求二被上诉人承担赔偿责任证据不足，不能得到支持。 本案中存在诸多法律问题，这其中既有实体法上关于因果关系有无的判断问题（即被告宋某2补课行为行为、被告宋某1提供的补课场所与原告宋景玉摔伤的损害结果之间是否存在因果关系？），亦有本案中是否存在因果关系中断的事由？（原告的损害是否完全由自己的行为造成？）等等问题，本案的判决结果，对以后类似案件具有一定的示范意义。

裁判要点： 集资房是指改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。集资建房政策是计划经济向市场经济接轨过程中的一项过渡性政策，对改善城镇居民和部分行业职工住房紧张的状况起到了一定的缓解作用。近年来，由于商品房价格不断攀升，始终居高不下。而集资房在政策上享有一定的优惠，所以价格相对商品房比较低廉。对于经济收入状况一般的普通家庭，集资房对他们产生了一定的吸引力。 随着集资建房指标的转让行为逐步增多，产生的矛盾纠纷也日益增多。主要表现在出卖人在转让集资建房指标时房屋价格往往较低，而随着我国城市房价的飞涨，当集资房建成时，所涉房屋的价格相当可观，出卖人有利可图，就寻找种种理由反悔，主张转让协议无效。那么集资建房指标转让合同是有效还是无效？对此有以下两种不同的观点。 第一种观点认为，集资建房指标转让合同无效。主要理由有以下几点：一、根据《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。因为双方在签订集资建房指标转让合同时，集资房尚未建成，出卖人未取得集资房的权属证书，该转让合同无效。二、根据《合同法》第七十九条的规定，合同的权利可以全部或部分转让给第三人，但根据合同性质及依照法律规定不得转让的除外。集资建房指标是基于单位职工等特定身份享有的福利，属于具有人身属性的权利或资格，单位内部一般规定不得转让，且集资建房资格转让违反了国家政策及法律规定。（三）根据《合同法》第五十二条第（四）项规定，损害社会公共利益的合同无效，集资建房指标转让合同损害了其他要解决住房困难的低收入家庭的利益，从而损害了社会公共利益，合同应属无效。 第二种观点认为，集资建房指标转让合同转让的是集资建房资格并非房屋所有权，是一种民事的可期待物权，可以依法转让。虽然集资的对象范围是由单位确定的，带有福利性。但单位通过分房将职工基于其工龄、职称以及各方面的条件所确定的房价及其相关附属因素确定各职工名下，所以在分房方案确定后，各职工所享有的权利已经是确定下来，是一种民事的可期待物权。因为是一种民事权利，所以职工依法可以进行转让。这种转让是权利义务的概括性转让，转让行为不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，所以转让合同有效。 笔者同意第二种观点，主要理由如下： 1.法无明文禁止则为自由。 对公法而言，法无明文规定则为禁止；对私法而言，法无明文规定则为自由。民事行为只要不违背法律、行政法规的强制性规定，属于双方真实意思表示，便具有合法性。法律并没有明令禁止集资建房指标转让，故转让行为应当有效。 2.转让合同是权利、义务的概括转让。 出卖人在收取买受人一定转让费后,将其享有取得集资建房的请求权转让给买受人,由买受人以出卖人的名义参与集资建房，承担集资建房款等相关费用，出卖人在获得房屋产权证后过户给买受人或单位在办理房屋产权时直接登记为买受人。这符合合同权利、义务概括转让的法律特征。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。集资单位收取由买受人以出卖人的名义缴纳的集资建房相关费用的行为已表明，集资单位已同意双方集资建房指标的转让。 3.转让合同未违反效力性强制性规定。 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。目前尚无全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规禁止集资建房指标的转让。至于单位规定集资房不得转让，这只是单位内部规定，不具有法律效力，不能对抗第三人。 4.未取得权属证书不影响转让合同的效力。 集资建房指标转让合同是集资建房资格的转让，并非房屋所有权转让，属债权范畴，不适用《城市房地产管理法》的规定。同时，《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这表明，《物权法》已经将不动产变动的原因与结果进行区分，所以，即使不能发生物权变动，也不会影响引起物权变动发生的债权合同的效力，债权合同仍然有效。因此，即使未取得权属证书，其法律效力是物权不发生变动，不影响集资建房指标转让合同的效力。 5.认定转让合同有效不损害社会公共利益。 一旦单位职工享有了集资建房的资格，便具有了民事主体身份，其对集资建房指标的处分是对其民事权利的处分，法律应完全尊重其民事处分权利，保障其合同意思自治。如用"社会公共利益"这种大而抽象的概念对一个具体的民事法律关系进行认识和处理，这将极大损害民事权利人的合法权益，也将会使合同法的相关规定无限延伸，使具体的法律规定形同虚设。 6.认定转让合同有效符合诚实信用原则。 双方签订转让协议往往是在平等自愿的基础上签订的，当时并不存在显示公平的情形。只是经过数年，待集资房建成，甚至买受人将房屋装修并入住多时，出卖人见房价大涨，有利可图，便主张合同无效试图拿回房屋。这是严重违背诚实信用原则的，依法不应当得到支持。 综合以上几点，笔者认为，认定集资建房指标转让合同有效符合法律规定，未损害社会公共利益，也符合诚实信用原则。对于自愿签订转让合同后反悔主张合同无效的诉求应当予以驳回。

裁判要点： 1.口头委托合同的效力 委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托合同是不要式合同，当事人既可以选择口头形式也可以选择书面形式。被告柯某1在车辆发生损害后，口头委托原告梁某处理修车事宜是双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律法规的强制性规定，该委托合同合法有效。 2.委托人的义务 委托人需要将办理委托事宜的费用预先支付给受托人。受托人为使受托事务被及时成功地处理而为此垫付了必需的费用，委托人应该偿还此费用并支付利息。委托人支付此费用的义务不应委托合同是否有偿而生区别。受托人如果为委托事务的处置垫付了费用，就享有要求委托人偿付该费用之权，此时委托方应偿付。委托人需要进行偿付的费用一般包括受托人为事务的处置而付出的必要费用和其所生之利息。如果合同双方对产生的必要费用之范围存在异议，则应当使委托人对其认为并非必需的开支承担举证责任，避免使受托人处于诉讼上之不利位置，以此合理平衡双方之利益。确定必要费用的范围，应以客观上确有必要为原则，倘若受托人尽其注意义务而认为有必要者，亦应能请求委托人偿还。委托人处理应当偿还受托人预付的费用，还应加付所生之利息。本案中对于西畴县人民法院（2013）西民初字第41号民事判决书判决原告梁某承担的诉讼费390.00元，虽不属车辆修理费，但其产生的原因是基于车辆修好后被告柯某1未履行与修理厂的修理合同而进行的诉讼行为，其所产生的法律后果理应由委托人承担，被告柯某1作为委托人，应当承担此责任。

裁判要点： 我国《合同法》第四十九规定"行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。"根据以上规定，构成表见代理，一般要具备以下三个要件：1.代理人没有代理权；2.代理人具有代理权表象；3.相对人为善意。具体到本案中，千大房地产公司未授权梁某借款，梁某以千大房地产公司名义借款，属于无权代理。但梁某是分公司负责人，也是世纪新城小区建设项目的负责人，借款时又由财务人员出具了加盖千大房地产公司公章的借据，梁某具有代理权的表象。罗某出借钱款，本身并无恶意。所以，梁某以千大房地产公司名义向罗某借款，已经构成表见代理，千大房地产公司应当偿还本案借款。综上，本案一、二审法院判决千大房地产公司偿还罗某借款，是完全符合法律规定的。

裁判要点： 本案是确认合同效力纠纷，争议的焦点。本案中贾某1在房屋产权人去世后自行书写《卖房合同》并办理房屋产权证显然不是曹某3的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条的规定可以认定该合同无效。本案原告曹某1主张确认买卖合同无效，并没有要求对争议房屋所有权进行处分，不涉及其他继承人的利益不是必要的共同诉讼；根据合同相对性房产部门不是合同相对人，也不应当作为被告参加诉讼；本案属于典型的确认之诉，不适用诉讼时效的规定；故黑河市中级人民法院依法驳回上诉，维持原判。

裁判要点： 本案纠纷起于因本案被告承租人未按期交纳房租致使原告依法行使租赁合同解除权。经审理查明，双方之间形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同关系的当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，原告作为出租人有权要求解除与承租人即被告间的不定期租赁合同，但应给予承租人即被告合理期限。本案重点在于"合理期限"如何认定？一种观点认为，原告有权行使解除权，原告没有证据证明其于诉讼之前以通知方式行使解除权，法院以原告要求解除合同的诉状副本送达之日即2014年8月14日作为合同解除日，原告已通过法院履行了通知义务，并且在合理的期限内告知，原、被告之间的不定期租赁合同应当解除；另一种观点认为，应从"以平衡考虑双方因不定期租赁合同解除的利益损失和相对避免损失扩大化"角度出发，被告虽迟延至原告起诉后、8月8日才转账支付部分租金，迟于其主张的双方口头约定第二年的租金在8月前支付之期限，存在主观违约过错。但考虑到审判时临近春节服装经营旺季，比较于原告可预见的租金损失，即时解除造成被告的经营收益损失更大。最终，本院综合酌定，合同解除合理期限按被告已支付的租金100000元折算相应租期予以确定，平衡了双方利益。 在审理过程中，原、被告双方各执一词，矛盾较大。原告认为被告逾期不支付租金，并煽动其他承租户一起对抗原告，造成多家承租户拖延拒付租金，坚决不与被告进行调解，要求被告立即搬离店面。被告认为其拖欠原告房屋租金系由于原告违约在先，当时签订租赁合同时，原告口头答应被告开发海口路名品街，但至今都没有实际履行，被告才会拖欠房租，原告应履行海口路名品街开发义务。不同意解除租赁合同，要求继续履行合同。法院作出上述判决后，双方均息讼服判。更为双方更进一步调解争取了时间，达到了较好的法律效果与社会效果的统一。

裁判要点： 本案的关键是。 一、罗某在庭上表示，借条是真的，但是是用来赌钱的赌资，并且还还找来证人张某到庭作证，证明2012年5月2日原告与被告在赌钱，被告输钱后向原告借钱再赌又输给原告，被告写给原告的借据是赌债，但在庭审过程中证人中途退庭，拒绝在笔录上签名确认其证词的真实性和客观性，笔者认为证人证言应不予采信。 二、法院认定案件的事实靠证据说话，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任当事人承担不利后果。本案中原告方提供的借条可视为直接证据和原始证据，在一般民间借贷纠纷案的原告提供了借条，就已完成了举证责任，而被告只是口头答辩称借条是赌债，没有相关的证据进行佐证，故如无特殊情况，应认定借条的证据效力。 三、虽然原告的借条落款时间相近，与一般借款习惯不同，但借条上的内容没有反映出与赌债相关的信息；无利害关系人的证人证言证明借贷是因赌博形成的债务；债务人与债权人之间经常赌博的关系；或者赌博信息的追讨信息之类证据。虽然合议庭人员主观上都认为借款是赌债情况居多，但是因为没有证据而不能作出认定，只能认定是合法的民间借贷。 赌债的民间借贷纠纷案件中，如果没有能证明借贷是因赌博引起或形成的证据，就没有借贷与赌博有关联的证据，考虑到证据的"三性"，法院均不宜将此类疑似赌债的民间借贷定性为赌债而不予支持。

裁判要点： 本案处理重点主要在于。买卖合同司法解释》第三条与《合同法》第五十一条是否存在法律适用上的冲突。对于理清《买卖合同司法解释》第三条与《合同法》第五十一条、第五十二条各自的适用范围，具有一定的典型指导意义。 本案争议焦点为。针对本案的情况应如何处理，在司法实践中存在着三种观点。第一种观点认为，应当确认合同无效。根据《合同法》第五十一条的规定，作为无权处分人的王××在未经朱×同意的情况下，擅自处分夫妻共有财产，事后也未经朱×追认或取得对共有财产的完全所有权。因此该合同效力由效力待定转换为无效。第二种观点认为，应当确认合同有效。根据《买卖合同司法解释》第三条的规定，朱×以王××在缔约时对涉诉房屋没有处分权为由主张合同无效的，法院不予支持，因此合同有效。但朱×在离婚后可以依据《婚姻法司法解释三》第十一条第二款的规定，即"夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持"的规定请求王××赔偿。第三种观点认为，应当确认合同无效。此种观点认为虽然王××无权处分订立的买卖合同本应属有效，但是由于存在王××与曹××恶意串通的情形，所以依据《合同法》第五十二条第二款确认合同无效。 本案同意第三种观点，即《买卖合同司法解释》第三条修正了《合同法》第五十一条。依据传统民法理论负担行为与处分行为相区分的理论，以及我国立法所采取的"区分物权变动的原因行为与结果行为"的原则，笔者认为应将《合同法》第五十一条作如下限缩解释为宜，该条中规定的"处分"和"合同"，仅指处分行为即标的物物权的变更与转移，而不包括负担行为即该处分合同在内。在无权处分的情形下，处分合同并非效力待定而是有效。真正效力待定的是无权处分人履行合同的行为与履行合同的最终结果，即无权处分行为是待定的。只有如此解释，才能使民法基本理论的演绎获得自足，才能使《合同法》、《买卖合同解释》在理论上获得无缝对接，进而妥善地处理所有权"动的安全"与"静的安全"之间的关系。因此在实践中认定无处分权人签订合同的效力时，应认定虽无权处分行为未经追认或合同签订后无权处分人未取得完全的处分权，但是其与善意买受人签订的合同应属有效。善意买受人可根据合同约定向无权处分人请求违约责任。但是，法院在认定该类合同有效前，还需审查该合同是否具有无效的情形，如存在《合同法》第五十二条规定的合同无效之情形，则应认定合同无效。具体到本案就属于直接适用《合同法》第五十二条的情形，应认定为合同无效。

裁判要点： 本案所涉及的是。 （一） "买卖不破租赁"的定义 "买卖不破租赁"是指租赁合同成立后，即使租赁物被出租人卖与第三人，租赁关系对于买受人仍然有效，买受人取得的是负担有租赁关系的所有权。买受人承受出卖人在租赁合同中的契约地位。"买卖不破租赁"原则随着租赁权物权化而不断地发展，扩展到了互易、赠与、遗赠等各类所有权的移转方式。正如王泽鉴先生所言,"所谓买卖不破租赁,严格言之,应称为'所有权移转不破租赁',移转所有权之原因行为,不限于买卖,亦可为赠与、互易或合伙之出资。" "买卖不破租赁"的客体主要适用于不动产。在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。 （二） "买卖不破租赁"的法律规定 "买卖不破租赁"原则最早确立于德国， 此后不断被大陆法系国家所继受，近年来我国的法律对此也多有规定。我国《合同法》第229条规定："租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。" 《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条第二款规定："私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。"《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定："租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。" 《海商法》第138条规定："船舶所有人转让以及租出的船舶的所有权，定期租船合同约定的当事人的权利和义务不受影响，但是应当及时通知承租人。船舶所有权转让后，原租船合同由受让人和承租人继续履行。"我国合同法对于"买卖不破租赁"并未限定为不动产，而海商法将"买卖不破租赁"扩及到动产租赁。很多学者因此认为"买卖不破租赁"对于动产也可以适用。笔者认为这种说法值得商榷。海商法中规定"买卖不破租赁"适用的对象是船舶，是特殊的动产，具有重大价值和稀缺性，与承租人的安身立命息息相关。 （三） "买卖不破租赁"的适用条件 "买卖不破租赁"的适用必须具备三个要件。 （1） 租赁合同存在。租赁合同的存在是"买卖不破租赁"的得以适用的前提。租赁物交付给承租人后，租赁合同被撤销或解除时，租赁合同自始无效，则不能适用"买卖不破租赁"。 （2） 租赁物已交付给承租人并为承租人占有。租赁物未交付,所有权让与所引发的问题是所有权让与人(出租人)对承租人履行不能问题,而与"买卖不破租赁"无关。在租赁物交付以前，承租人尚无保护之必要。交付使物权化之租赁权具有公示性，交付分为现实交付、简易交付、指示交付和占有改定。 在指示交付和占有改定情形下,因租赁物没有被承租人现实占有，承租人不能对租赁物进行现实利用，受让人亦不能查证租赁关系是否存在，故不适用"买卖不破租赁"。因此,仅在现实交付和简易交付下,租赁物为承租人现实占有时,方有"买卖不破租赁"原则适用之可能。 （3） 出租人已将租赁物所有权让与第三人。对于不动产，除租赁物转让行为外，还须办理完登记。租赁物转让行为可以为买卖，互易、赠与、遗赠，甚至是合伙之出资。若租赁物转让行为无效或被撤销时，租赁物未完成变更登记，第三人未取得租赁物所有权，则不能适用"买卖不破租赁"。若租赁物转让行为无效或被撤销时，而租赁物已完成变更登记，第三人仍取得租赁物所有权，则仍能适用"买卖不破租赁"。 （四） "买卖不破租赁"的适用宗旨 从罗马法时期到近代以前，传统民法理论认为债权是相对权,债权人只能向债务请求给付,不能向第三人请求给付，而物权是绝对权，对世权，能直接支配特定物并享受其利益的权利，任何不特定第三人皆受其约束。在同一物上设定既有债权又有物权时，无论债权设定在前还是在后，物权优先于债权，物权能够破除债权的效力。这是自罗马法以来就在民法中奉行的"物权破除债权"原则，也就是"买卖破租赁"原则。由于"买卖破除租赁"使承租人的权利处于不确定的状态，承租人随时都有因为所有权人转移所有权而丧失所租赁的标的的可能。因此为了维护承租人的权利，改变承租人的劣势地位，法律对"买卖破除租赁"原则予以一定的限制，遂逐渐发展为"买卖不破租赁"。适用"买卖不破租赁"的宗旨就是为了维护承租人的生存权。在不动产租赁中，租赁的目的要么是为了居住，要么是为了经营，这些均是承租人赖以生存的基础。因承租方不享有相应的不动产，相对于出租方而言，其在经济上往往处于劣势地位，法律为维护社会生活之安定及增进，须采用巩固承租人地位的方针。 本案中涉案房屋是承租人（郑某及其商户）赖以生存的基础，永安公司依照判决强行收回房屋，给承租人造成了损失。因陈某1和郑某之间存在租赁关系，陈某1已将涉案房屋交付给郑某使用，故法院准用"买卖不破租赁"原则判决永安公司承担次要赔偿责任，很好地保护了承租人的生存权，维护承租人的权利。陈某1明知涉案房屋在诉讼，而仍然与郑某签订10年期限的长期租赁合同，明知自己的权利处于不确定的状态，而仍然以自己的权利为基础为他人设定权利，使得郑某的承租权也处于不确定的状态，故陈某1对于承租人的损失承担主要赔偿责任。 综上所述，一审、二审判决是正确的。

裁判要点： 一、宣传资料的法律性质 本案的第一个焦点在于明确开发商向业主发放的宣传资料及广告的法律性质是属于要约邀请还是邀约，《合同法》第15条规定"要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示"，邀约是指当事人一方向对方发出的希望与对方订立合同的意思表示。要约邀请不是意思表示，而是事实行为。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。 要约邀请、仅仅是向相对人发出的要求对方提出要约的呼唤，是缔结合同的准备行为，传统理论认为要约邀请不具有任何法律意义，宣传资料和销售广告多数为要约邀请，但在特定条件下可以视为要约，要约邀请中的特别条件可以进入合同，构成合同当事人的权利义务。邀请人提出的条件，如果被要约人所接受，并转化为要约的内容，继而最终被承诺所接受，那么它就构成协商一致的合同条款，即使要约邀请的说明和允诺没有载入合同内容之中亦然，这就说明要约邀请与要约、承诺在内容上存在承继、容纳关系。本案中需要对宣传资料的内容进行解析，该资料中关于建筑物的颜色的描述是否属于确定的允诺以及对商品房买卖合同的订立及房屋价格有重大影响，宣传资料中有"以政府相关部门批准文件及《买卖合同》约定为准"的字样，这表明其中关于颜色的内容仅为描述而不属于允诺，建筑物的颜色可能会对业主选择具有一定影响，但通常不会对合同订立及房屋价格产生重大影响，所以本案中的宣传资料中的内容应属于要约邀请，而不能视为要约，也不能视为合同内容。此外，在买卖双方签订的协议中亦做出特别约定，即对合同签订前的广告、沙盘等表达的信息不作确定出卖人与买受人权利义务及责任的依据，卖方向买方做了充分的告知，综上，无论从宣传册内容还是合同内容分析，宣传册中的信息均不能视为合同条款，故被告不该承担违约责任。 二、业主主体问题 业主对建筑物内的住宅等专有部分享有所有权，对专有部分意外的共有部分享有共有和共同管理的权利，本案中，建筑物的外墙属于该建筑物全部业主的共有部分，外墙的更改涉及到其他共有权人的利益，个别业主无权处分共有部分。 原告的主张不仅在法律上没有依据，而且从经济成本角度考虑也不具有合理性及可行性。开发商在外墙施工时采用的施工工艺及材料符合施工要求，而且投入的成本并不低于宣传册上宣传的材料成本，从视觉观感角度上看，并无明显背离其所作宣传的描述，对业主的居住使用亦没有影响，外墙的投入成本已经较高，若更改外墙成本会过高，成本与收益严重失衡，不具有合理性及可行性。