裁判要点： 本案争议焦点之一是，也就是说，旭晟公司是否应支付凯立森公司所投入费用和凯立森公司预期可得利益。 《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。 法定解除权是指法律赋于当事人享有的解除合同的权利，法定解除权是法律规定而产生,即依法律规定而解除合同。凯立森公司受旭晟公司委托，为旭晟公司开发的住宅项目"御景名城"进行营销策划及销售代理工作，双方签订的《御景名城独家销售代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同，该合同确立了双方的委托合同关系。凯立森依据双方代理销售合同第十七条第3项约定，即如因甲方（旭晟公司）原因导致销售停顿、终止，乙方（凯立森公司）有权单方面终止合同，甲方应按实际达成的销售额无条件向乙方结付全部销售佣金，偿还乙方对该案投入的所有费用的约定，向旭晟公司主张返还凯立森公司投入费用的违约责任。由于双方是委托合同关系，根据合同法第410条的规定，"当事人对委托合同享有解除权，当事人解除合同不能视为违约，不应承担违约责任"。本案中旭晟公司解除双方委托代理销售合同，是行使法律赋予的解除权，其不应当承担返还凯立森公司所投入费用的违约责任。 委托合同系基于当事人之间的相互信任而订立，也可基于当事人之间的信任动摇而解除。因此，在信任这一基础动摇或不存在后，赋予委托合同当事人解除合同的权利，可以使当事人从原有法律关系中解脱出来，另行缔结合同，保证资源能够进行有效配置。信任关系属于主观信念的范畴，具有主观任意性，并无标准的规制和限制。如果当事人在信念上对对方当事人的信任有所动摇，就应不问有无确凿可信的理由，均允许其随时终止委托合同。否则，勉强维持双方之间的合同关系，必招致不良后果，会影响到委托合同订立目的的实现。同时，也存在当事人双方均可能滥用权利的情形。如：委托方在委托事宜即将履行完毕之际故意行使解除权，造成委托人的损失。为防止解该解除权的滥用，应结合立法目的和个案的具体情形，决定当事人的解除权是否限制。只有将解除权限制在必要的限度内，才能维护诚实信用的基本原则。本案中，旭晟公司基于对凯立森公司专业知识、商誉的信任而签订委托合同, 在凯立森公司销售一段时间的房产后，旭晟公司对凯立森公司的销售业绩并不满意。此时，旭晟公司已对凯立森公司专业知识、商誉的信任产生动摇，其依法解除对凯立森公司的委托合同关系，并无不当，该行为属于行使法定解除权。虽然当事人行使法定解除权应承担民事责任，但这种责任的性质、程度和后果不能等同于当事人故意违约应承担的民事责任。本案系因行使法定解除权而产生的民事责任，《合同法》第113条的规定仅适用于违约责任，《合同法》第410条规定当事人一方因解除委托合同给对方造成损失的,应承担赔偿损失的民事责任。根据本案法律关系的性质和本案的实际情况，不宜对赔偿损失作扩大解释，该赔偿损失应为直接损失。凯立森公司主张该合同解除后的预期可得利益损失，缺乏法律依据，应不予支持。

裁判要点： 本案争议焦点之一是，也就是说，旭晟公司是否应支付凯立森公司所投入费用和凯立森公司预期可得利益。 《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。 法定解除权是指法律赋于当事人享有的解除合同的权利，法定解除权是法律规定而产生,即依法律规定而解除合同。凯立森公司受旭晟公司委托，为旭晟公司开发的住宅项目"御景名城"进行营销策划及销售代理工作，双方签订的《御景名城独家销售代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同，该合同确立了双方的委托合同关系。凯立森依据双方代理销售合同第十七条第3项约定，即如因甲方（旭晟公司）原因导致销售停顿、终止，乙方（凯立森公司）有权单方面终止合同，甲方应按实际达成的销售额无条件向乙方结付全部销售佣金，偿还乙方对该案投入的所有费用的约定，向旭晟公司主张返还凯立森公司投入费用的违约责任。由于双方是委托合同关系，根据合同法第410条的规定，"当事人对委托合同享有解除权，当事人解除合同不能视为违约，不应承担违约责任"。本案中旭晟公司解除双方委托代理销售合同，是行使法律赋予的解除权，其不应当承担返还凯立森公司所投入费用的违约责任。 委托合同系基于当事人之间的相互信任而订立，也可基于当事人之间的信任动摇而解除。因此，在信任这一基础动摇或不存在后，赋予委托合同当事人解除合同的权利，可以使当事人从原有法律关系中解脱出来，另行缔结合同，保证资源能够进行有效配置。信任关系属于主观信念的范畴，具有主观任意性，并无标准的规制和限制。如果当事人在信念上对对方当事人的信任有所动摇，就应不问有无确凿可信的理由，均允许其随时终止委托合同。否则，勉强维持双方之间的合同关系，必招致不良后果，会影响到委托合同订立目的的实现。同时，也存在当事人双方均可能滥用权利的情形。如：委托方在委托事宜即将履行完毕之际故意行使解除权，造成委托人的损失。为防止解该解除权的滥用，应结合立法目的和个案的具体情形，决定当事人的解除权是否限制。只有将解除权限制在必要的限度内，才能维护诚实信用的基本原则。本案中，旭晟公司基于对凯立森公司专业知识、商誉的信任而签订委托合同, 在凯立森公司销售一段时间的房产后，旭晟公司对凯立森公司的销售业绩并不满意。此时，旭晟公司已对凯立森公司专业知识、商誉的信任产生动摇，其依法解除对凯立森公司的委托合同关系，并无不当，该行为属于行使法定解除权。虽然当事人行使法定解除权应承担民事责任，但这种责任的性质、程度和后果不能等同于当事人故意违约应承担的民事责任。本案系因行使法定解除权而产生的民事责任，《合同法》第113条的规定仅适用于违约责任，《合同法》第410条规定当事人一方因解除委托合同给对方造成损失的,应承担赔偿损失的民事责任。根据本案法律关系的性质和本案的实际情况，不宜对赔偿损失作扩大解释，该赔偿损失应为直接损失。凯立森公司主张该合同解除后的预期可得利益损失，缺乏法律依据，应不予支持。

裁判要点： 不动产房屋权属证书上的登记人应推定为真正权利人，除非有反证足以推翻。本案第三人在未与被告解除在先合法有效的房屋买卖合同的情况下，将讼争房屋"一房二卖"，出售给原告，并为原告办理了过户登记，第三人显然主观上存在恶意。被告购买在先，支付了全部购房款且实际居住至今，为实际占有使用人；原告购买在后，并进行了产权过户登记，为产权登记人。为保护占有的公信力，保护交易安全，鼓励交易，也最大限度地保护善意第三人的利益，本案原告能否以物权登记权人身份，以对被告与第三人已存在的买卖合同关系不知情为由，主张被告返还房屋、赔偿损失，应以我国物权法善意取得制度为标准，评判认定原告是否系善意第三人。如符合善意第三人条件，则被告理应返还房屋并赔偿损失，反之亦然。根据善意取得的构成要件，本院作如下认定：一、原告在受让房屋时并非善意，且诸多存疑、有违常理。房屋买卖较日常生活其他一般买卖，属相对重大的经济收支。房屋现状与房屋价值及交换价值密切相关。因交易金额较大，买卖双方通常都倍加谨慎，在签订买卖合同前，对房屋坐落、朝向、面积、平面结构、内部布局、周边环境及是否存在纠纷争议等因素一般都认真审查、全面考量。本案中，1、原告在签订合同前漠视房屋现状，在对房屋平面结构、内部布局均未作了解，也未实地查看的情况下，贸然签订买卖合同，直至产权过户后也未查验收房，该行为有悖常理；2、庭审中，原告称支付定金后曾由敖继成陪同前往看房，因敖继成称房屋已出租他人且无人在家无法进入时，原告丝毫未就敖继成所称的租赁事宜向敖继成作进一步询问核实，也未要求敖继成联系承租人完成验房，该行为亦有悖常理，且缺乏证据支持；3、产权过户后，原告前往房屋查看，在被告对房屋权属提出明确异议且双方已发生争执，最终原告未能进入房内的情况下，原告仍向法庭陈述："此时其对房屋平面结构、内部布局仍不关心"，且原告在此后也未就无法正常占有、使用房屋问题向敖继成、第三人提出任何质疑、主张任何权利或提起任何诉讼，也未要求继续验房收房，该行为亦有悖常理；4、庭审中，原告称敖继成已告知房屋已出租他人，而双方在房屋购销协议中却对"原租赁协议"的履行延续问题未作任何约定，原告解释其对租赁合同并不关心，并认为原租赁事宜在过户后肯定能妥善处理，只要能过户登记，原告的陈述有悖常理，且缺乏证据支持；5、庭审中，原告陈述："第一次看房是支付定金之日，因承租人未在家最终未能进入房内实地查看，也未要求敖继成联系承租人协助择期查看，其原因在于原告为投资而购房，对房屋平面结构、内部布局、内部装修均不关心，基于敖继成所称的多人已看中该房，原告担心交易不成，为促成交易成功，故原告未坚持要求入房验收"。根据房屋购销协议约定，既然签订合同在前，支付定金在后，原告在支付定金当日看房时又如何会担心无法签订合同？显然，原告前后陈述相互矛盾，且不合事实。综上，原告不审查房屋来源、不查看房屋现状即与第三人交易，其购买行为本身就是非善意。二、并无充足证据证明原告与第三人以合理的价格进行有偿交易。根据备案的房屋买卖合同，原告与第三人的合同成交价为99 134元；原告主张实际交易价为29万元，原告应对此举证。本院认为，根据房屋购销协议的约定，付款方式为三次分期付款（即9万元定金未约定支付时间、10万元购房款在产权监理处受理过户手续时支付、10万元购房款在过户后支付）。原告陈述均为现金交易。原告在庭审中陈述合同实际履行均完全按书面合同全面、真实地履行。基于三次付款金额巨大的事实以及原告关于现金付款的陈述，法庭要求原告对三次付款时间、三份收条字语状态、三次现金的资金来源及来源依据等作出陈述并提供证据，原告均未作出合理解释；法庭还要求原告提交三次付款凭证，原告也未予提交。因此，原告以2008年6月4日与敖继成签订的房屋购销协议及2008年8月6日敖继成出具的一份29万元的收条来主张实际交易金额为29万元的意见，缺乏事实依据和证据支持，因此应推定双方实际交易价为99 134元，该价格明显远低于同类房屋的市场价格。综上，原告与第三人之间的买卖合同如何缔结、履行、价格等有诸多存疑，且不符合常理，原告难以自圆其说，第三人也拒不到庭，根据日常生活经验法则，能够推定原告与第三人签订的房屋购销协议属双方恶意串通，该合同无效，且损害了被告利益，故原告无权要求被告腾退房屋、赔偿损失。

裁判要点： 北京远洋一品房地产开发有限公司（原名称为京明苑公司）在诉讼中强调其与紫霞公司签订的协议不具备法律规定的项目转让条件，违反了法律、行政法规的强行性规定，依据《合同法》第五十二条规定，《联合开发建设慧忠庵住宅项目合同》属于无效合同。考量《联合开发建设慧忠庵住宅项目合同》是否有效，除《合同法》相关规定外，对是否违反了法律、行政法规的强行性规定，主要还应根据《城市房地产管理法》相关规定进行。 《城市房地产管理法》第三十七条规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 第三十八条规定：下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 我们认为，房地产转让中不符合《城市房地产管理法》第39条第一个转让条件的，应按照无权处分的原则对合同效力进行认定。本案所涉建设项目作为一个整体项目立项于京明苑公司名下，京明苑公司持有该项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等项目手续。现可认定京明苑公司转让所涉建设项目符合《城市房地产管理法》第39条第一个转让条件。对是否符合《城市房地产管理法》第39条第二个转让条件，即转让的土地没有达到法定投资开发条件不得转让，仅为行政管理部门对不符合法定投资开发条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作的限制性规定，而非认定合同效力的要件。本案所涉建设项目不符合《城市房地产管理法》第39条第二个转让条件。双方约定的履行内容与行政主管部门的有关规定存在矛盾，加之现京明苑公司一方明确拒绝配合继续履行《联合开发建设慧忠庵住宅项目合同》及《联合开发建设慧忠庵住宅项目补充合同》，故紫霞公司要求继续履行协议，事实上没有履行的可能，法院无法支持。 本案中，一审法院的处理理由欠妥。二审法院处理是正确的。

裁判要点： 本案主要涉及的问题是：因俞某在原审审理期间虽有确认陈某代为返还上述款项的事实，但认为该款与本案无关，属另一法律关系。而陈某在原审期间对其主张仅提供其与案外人林榕英的转帐凭条，未提供其他证据相印证，故原审判决以该证据与本案不具有关联性为由，不予以认定并无不当。因此，陈某提出2007年7月26日其代俞某向林某返还224000元款项不能抵消本案诉争债务。

裁判要点： 1.个人之间签订委托理财合同盈亏共担属于合伙性质 2005年11月4日，被告严某（甲方）与原告袁某（乙方）签订《合作协议》，协议内容:甲方提供资金6万元，账户37710，由乙方全权负责股票的买卖，盈亏部分由双方各承担50%，合作期限为2005年11月7日至2006年4月8日。该合作协议的性质存在分歧。有的认为，该协议原告只是为被告的买卖提供技术建议，这实际上是原告对被告进行证券投资咨询，根据《中华人民共和国证券法》第一百二十二条和第一百二十五条规定，由于原告不具有经营证券业务资格，因此原、被告签订的协议是法律明确禁止的，应属无效协议。但是，该法条规范的是证券公司的设立及经营证券业务的行为。主体资格不具备而认定合同无效的前提，必须是合同的性质属于证劵咨询机构的经营行为。而2005年11月4日原告袁某与被告严某签订的《合作协议》，被告严某将自有资金委托给具有相对炒股经验的原告袁某从事股票买卖的投资管理，双方共负盈亏，属于个人与个人间的具有合伙性质的委托理财合同关系。一方以资金出资，一方以智力出资。四川省金堂县人民法院认定该协议合法有效是正确的。 2.合同履行过程中违反诚实信用原则可以依据该原则平衡利益 诚实信用原则作为被法律化了的市场道德，本身就为民事主体设定了行为准则。我国《合同法》确定了该诚实信用的基本原则地位。该原则的效力贯穿合同关系的始终，不但可以补充当事人意思的任意性规范，甚至不待当事人援引法院可直接依职权强行使用。本案原告袁某与被告严某合伙投资炒作股票，被告严某系实际的出资人，原告仅用其智力出资，双方约定了盈亏共担。但原告在合同履行过程中怠于履行职责，采用拖延的手段拒绝承担亏损。根据原告在合同履行过程中的行为，其一，在投资亏损发生时，尤其在三次协议期满时，原告均未主动向被告严某承担亏损结清账款；其二，双方持有的协议，均是原告书写，原告持有的协议上，均没有协议期间，而被告持有的协议上，均有协议期间；其三，原告在2007年2月28日协议时，将自己持有的一份协议利用自己书写的便利将落款时间写成2008年1月。可以认定，当亏损出现原告需要履行义务时，原告拖延时间、以达到拒绝结算、拒绝履行承担亏损义务之目的，原告袁某的不诚信，存在明显履行瑕疵，违反民法诚实信用原则。四川省金堂县人民法院鉴于原告袁某在履约过程中不诚信，不愿按约承担亏损风险，相应对其投资收益予以调整，不按约进行分配，是正确的。

裁判要点： 该案是一例因违反公序良俗原则及权利滥用原则原告被判败诉的案例。如何判定原告的行为违反了这两项原则，首先必须对这两个原则的内涵了解清楚。 公序良俗原则，应当从公序、良俗两个层面来理解。所谓公序，指公共秩序，即社会一般利益，在我国现行法上包括国家利益、社会经济秩序和社会公共利益。所谓良俗，即一般道德观念或良好道德风尚，包括我国现行法上所称的社会公德、商业道德和社会良好风尚。公序良俗原则，一方面指民事主体在参与民事法律关系时，在不违背法律强制性规则的条件下，可以以公共秩序的一般要求和善良的风俗习惯进行民事行为；另一方面，民事纠纷的仲裁者在法律规定不足或不违背强制性法律规范的条件下，可以运用公共秩序的一般要求与善良风俗习惯处理纠纷。 权利滥用原则，是指民事主体不得以不正当的方式行使权利加害于他人的原则。《中华人民共和国宪法》第51条规定：“中华人民共和国公民在行使自由和权利的时候，不得损害国家的、社会的、集体的利益和其他公民的合法的自由和权利”。 法官在判断一个法律行为是否违反公序良俗时，首先要确认现实生活中存在着相应的公序良俗，即查明公序良俗的内容；接着要认定系争法律行为是否违反公序良俗。如何评定系争的法律行为是否违反法律、是否违反善良风俗，可以从以下几个方面来考虑：一是法律行为的客体是否违法：二是法律行为的内容是否违法；三是法律行为所附条件是否违法；四是动机或目的是否违法。具体到本案，从一审法院查明事实来看，原告的行为不管是从内容方面看还是从动机或目的方面看都是违法的。首先，在内容方面，原告去“活动”、“托关系”，让三元一煤厂这个存在重大安全隐患的煤厂不关闭，或拍卖或正常生产，这种行为明显扰乱了社会经济秩序，损害了社会公众的利益，具有违法性或反社会性。其次，在动机和目的方面。一般说来，动机是推动行为人去追求某种目的的内在动力和内在起因。目的是在一定动机的推动下，希望通过实施某种行为达到的某种结果。原告想通过这种以关系出资的方式来达到无偿占有煤矿股份的目的。显然这种“活动”和“托关系”，针对的是公权力对私权利的调整，是管理机关对相对人正常的监管行为。国务院2005年8月31日下发的《预防煤矿生产安全事故的特别规定》对停产整顿、关闭作出了相应的规定。三元一煤厂发生安全事故后，重庆煤矿安全监察局渝东监察分局针对该煤矿也作出了相应处理。如果原告的“活动”和“托关系”，让按相关规定本应关闭的事故煤矿而未予关闭，扰乱了社会经济秩序，损害了社会公共利益。如果按相关规定事故煤矿本来就不应关闭，而原告的“活动”、“托关系”，也使相关部门的执法行为显得不正当严肃，违背了有法必依、执法必严的法制理念和法律精神。从这方面来讲，原告的行为严重违反了公序良俗原则，是不应当得到支持的。同时，《承诺书》固然是在双方当事人真实意思表示之下签订的，权利的行使虽属权利人之自由，但法律赋予权利之本质（权利社会性），要求权利行使应依诚实及信用方法为之，否则，只知自己，不顾及他人，难免殃及共同生活及社会秩序之和谐与安定，法律对此失衡之利益也会作出调整。 综上所述，笔者认为云阳县人民法院依据公序良俗原则、禁止权利滥用原则驳回原告的诉讼请求是于法有据、符合社会公众利益的。

裁判要点： 本案涉及的主要法律问题是：。 一、承租人优先购买权性质 承租人优先购买权是指出租人转让不动产时，承租人在同等条件下，依照法律规定享有优先于其他人购买该不动产的权利。关于承租人优先购买权的性质，我国多数学者认为优先购买权属于一种物权或者具有物权效力。台湾学者如王泽鉴先生则认为优先购买权属于形成权性质，即承租人可以依一方意思表示，形成以出租人与第三人同样条件为内容的合同，无须出租人的承诺，只是该权利附有停止条件，只有当出租人出卖房屋给第三人时，才能行使。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第21条至24条对承租人的优先购买权进行了规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书中将承租人优先购买权性质确定为债权，归入附强制缔约义务的请求权范畴。强制缔约，是指个人或企业负有相对人之请求，与其订立合同的义务，即对相对人之要约，非有正当理由不得拒绝承诺。如果出租人违反此项义务，将租赁房屋出卖给第三人，承租人可以提请公权力介入，强迫出租人对其作出承诺意思表示。法院认为，首先承租人优先购买权作为一种法定的权利，其成立的前提条件是租赁关系的成立，即租赁关系一经成立，承租人优先购即成立，租赁关系一旦终止承租人的优先购买权即消失，所以属于附随性权利；其次，承租人的优先购买权并不具有支配力，即使具有对抗第三人的效力，也是指出租人与第三人签订的房屋买卖协议对承租人不生效而已，与物权的排他性并不相同；第三，承租人优先权一旦被侵害，其侵害的主体即是出租人，侵权客体即是承租人的优先购买权，这与形成权的无被侵害性和无相对义务人的基本特征不符。综上，承租人优先购买权应为债权，属于强制缔约的请求权。 二、出租人是否侵犯承租人优先购买权 本案首先需要确认被告是否在出售前履行了通知义务及被告在出售后所采取的补救措施是否视为给予原告"同等条件"购买的机会。 （一）被告是否在出售前履行了通知义务 根据《合同法》第二百三十条规定："出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。"《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定："出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。......"，可见，出租人负有通知义务，如违反该义务则有可能承担相应的民事责任。本案中，根据查明的事实，被告在出售前仅有其员工证明口头征询过原告意见，除此之外无其他证据证明被告已尽到通知义务，由于被告公司员工与被告存在利害关系，证明力较低，且原告不予认可，另根据合同约定，被告应予出售前三个月通知，但被告有确切证据证明的询问均发生在系争商铺产权交易过户之后，故即使存在口头通知，被告仍违反了合同约定，被告主张出售前履行了通知义务，法院难以采信。 （二）被告在出售给第三人后又提出的同意给予原告购买的机会，是否可免除被告的责任 审理中，被告曾提出已与第三人商妥，只要原告按照2万元/平方的均价购买系争商铺和政本路商场，总价为2658.4308万元，同时支付首期定金100万元，被告与第三人就同意将两个商铺转让给原告。原告则表示只愿意按照被告与第三人签订的系争商铺合同价1.58万/平方的条件购买系争一个商铺。双方就购买条件未能达成一致。 针对被告在出售系争商铺给第三人后提出的同意转让给原告的交易条件是否与转让给第三人的条件一致的问题，法院认为：首先，根据最高院司法解释的规定，出租人履行通知义务应当在出卖房屋前15日，被告在案件审理中提出的补救方案只能作为被告提出的调解意见，而不等同于被告已经履行了通知义务；其次，退而言之，即使将被告的补救措施视为其尽到通知义务，那就涉及对"同等条件"的理解，本案中被告称是将两个独立的商铺打包出售给第三人，除价格条件外，还将两个商铺打包出卖作为条件。由于，两个商铺是独立的商铺并非部分与整体的关系，所以不能因承租人只愿购买系争商铺而否认承租人可以行使优先购买权，否则有损于承租人的利益；最后，本案中，被告与第三人之间就两个商铺打包出售并没有签订正式的房屋买卖合同，仅是第三人对系争商铺办理了产权登记手续，另一商铺的所有权人仍为被告，且第三人也未付清全部两个商铺的款项。所以，"同等条件"是否成立仍存疑问。综上，不能认定因被告已经采取补救措施而免除其因侵犯原告优先购买权应当承担的责任。 三、侵犯优先购买权损害赔偿的计算标准 如前所述，承租人优先购买权的性质是债权，属于强制缔约义务的请求权，基于此，当出租人将系争房屋出卖给第三人，理论上承租人可诉至法院请求强迫出租人对其做出承诺的意思表示。但是在实践中由于出租人不愿意将系争房屋出卖给承租人，而宁可在租赁关系终结后，再将系争房屋另行出售，所以司法实践中即使判决出租人与承租人签订房屋买卖合同的，由于合同是两方以上当事人意思表示一致的行为，如一方当事人拒绝签订合同，判决内容也得不到履行，所以一般是根据《民法通则》第118条的规定判决出租人与第三人所签订的房屋买卖合同因侵犯了承租人的优先购买权而无效。但是，承租人优先购买权是承租权派生出的权利，附属于承租权而非所有权，所以不具备物权的属性，《民法通则》第118条基于物权属性规定出租人与第三人签订的房屋买卖合同应当无效的规定，事实上是对承租人优先购买权的性质在定性上发生偏差，同时也不利于交易的安全。这样的判决一方面限制了出租人的处分权，另一方面也造成承租人利用这一制度进行恶意诉讼，影响交易的稳定。因此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定："出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。"该规定明确了今后处理这类案件的原则，但是，怎样承担损害赔偿责任，司法解释并未作出明确的规定法院认为： 首先，原告购买系争商铺，作为房屋买卖市场中的买受人之一，其所得到的交易价格只可能是市场价，因为被告准备两处出售的原因而给予第三人较优惠价格，该特殊原因应以金钱折合加入价格中，否则必然造成对被告所有权的侵害。关于市场价的认定，应对房屋的价值有直观的认识，单对房屋价格作出认定不能等同于原告可买受的价格，地段、人气因素都是商铺买卖需考虑的问题，故作为直接管理系争小区的物业，其所反映的价格综合了系争商铺价值和可交易价格的情况。 其次，承租人以优先购买权受到侵害为由，要求出租人承担赔偿责任的，应当提供存在实际损害的要件事实。租赁关系的成立是承租人优先购买权产生的前提条件，但是承租人的优先购买权是法律的特别规定，而租赁合同仅是该权利产生的基础事实。况且根据"买卖不破租赁"的原则，即使承租人优先购买权受到侵犯，但是其租赁权是有法律保障的，所以并不存在因优先购买权被侵害而造成的租金损失。承租人优先购买权被侵害所丧失的是以同等条件购买租赁房屋的机会，所以实际损失通常是指房屋的差价，本案中原告主张以起诉时的租赁房屋的市场价与出租人与第三人签订房屋买卖合同的合同价之间的差价作为赔偿的依据，显然是将扩大的损失也要求被告进行赔偿，这是缺乏法律依据的，因为在被告得知出租人已将租赁房屋出卖给第三人的时候，为防止损失的扩大完全可以立即购买条件相当的房屋，如未采取购买行为，那么就无权就扩大损失部分向被告主张赔偿。本案由于被告出卖房屋的时间与原告得知侵权的时间仅相差几个月，所以之间的价格波动不大，但是在争议时系争商铺可能交易发生的价格与被告真实售价购买价格之间存在一定的差价，所以，原告的房屋差价损失应以争议时系争商铺可能交易发生的价格与被告真实售价的差额作为依据。

裁判要点： 所谓民事法律行为，是指民事主体旨在引起某种法律效果的意思表示。此种效果之所以得依法产生，皆因行为人希冀其发生。法律行为是私法自治的工具。除了法律行为以外，还存在一些具有法律意义的行为，这些行为的法律后果完全产生于法律，因而与行为人的意思毫无关系，在这些具有法律意义的行为中，一部分是事实行为。 与法律行为和准法律行为一样，事实行为也是合法行为，但它们差异相当明显：一、与法律行为相比，事实行为既没有效果意思也没有表示意思，行为产生的是事实状态，基于此，法律再进一步评价其法律意义。二、与准法律行为相比，事实行为没有表示意思，是所谓的实践行为而非表示行为，在有法律效果发生时，法律注重的是外在行为及其事实后果，行为人的内心意思对法律效果不起作用。一言以蔽之，事实行为是产生事实后果且法律效果法定的非表示行为。也就是说，即便当事人没有意思可供表示，亦可通过其事实行为推定产生特定的法律效果。 社会经济生活中，人们在市场交易过程中会作出一系列的行为，多数行为都力图追求特定的法律效果，但由于当事人往往并非法律专业人士，很多情况下其对目的的追求难以通过与现行法律规定完全契合的方式实现，而对方当事人实施了事实行为表示接受，在此，如果对该种行为背后的动机和目的视而不见地贸然裁判，则可能违背了当事人交易时的真实意愿，不符合诚实信用原则，难以实现实体公正。 本案的焦点问题是，如何在法律上认识刘某在履行其与中卫康隆公司的借款合同时坚持要求赵某代收且赵某同意的行为。从刘某的行为表现来看，如果不由赵某代收其款项，其甚至不愿向中卫康隆公司出借款项，因此可以认定刘某的此种行为旨在追究特定法律效果的发生，该法律效果当然绝不是仅仅是让赵某为中卫康隆公司代收款项，其主要目的是为了防范其款项将来难以追偿，因此其目的既可能是希望赵某成为事实上的借款人，也可能是希望赵某为该债务作担保。从借款合同履行的实际情况来看，赵某对刘某的该意思很大程度上是明知的，对此其仍愿意以个人名义接收款项，说明其愿意就此承担特定的法律责任。现赵某推卸其责任，显然违反了诚实信用原则。诚实信用原则是私法领域的帝王条款，为民法之最高基本规范。王泽鉴教授认为，"诚信原则具有弹性，内容不确定，系有待于就特定案件予以具体化的规范，论其功能，实为实体法之窗户，实体法赖与外界的社会变迁，价值判断及道德观念相联系，互相声息，庶几能与时俱进，故一般判例学说均视诚信为法律之基本原则。"因此，由赵某承担相应诚信义务显然有学理依据。关于刘某和赵某之间究竟是借款合同关系还是担保法律行为，我们认为担保法律行为是一种要式行为，在没有明确证据证明担保的意思表示的情况下，以认定借款合同关系为宜。

裁判要点： 情事变更原则是合同履行的一项重要原则。情势变更原则的主要目的是平衡当事人间的利益，不至于因特殊情况而使合同当事人间产生不公平。近几年来，国务院先后两次房产调控政策的出台，包括二套房提高首付比例和按揭利率，停止发放第三套房屋贷款，部分城市限购房套数，对已经签订房屋买卖合同的履行产生了重大影响，法院受理的房屋买卖合同纠纷中，出现了相当一部分以情事变更为由诉请解除合同的案件。在具体司法实践中，情势变更的类型有很多，在确认时，应采取具体问题具体分析的态度。具体判断是否构成情势变更，应当符合以下几个条件：一是应有情势变更的客观事实，也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化；二是情势变更须不可归责于双方当事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起；三是情势变更须为当事人所不能预见的；四是情势变更须发生合同成立以后，履行完毕之前；五是情势变更发生后，如继续履行原合同，则对当事人显失公平。以上五个条件是情势变更原则适用的必要条件，缺一不可，只有具备了以上五个条件，情势变更原则才对当事人合同的履行产生法律效力的影响。

裁判要点： 该案最终以合法形式掩盖非法目的的定性确认药品买卖合同无效，原、被告的本诉、反诉请求均未得到人民法院的支持，取得良好的法律效果，但在审判实务中对案件的定性和定量等审判技术方面还值得商榷。 一、 发回重审成因分析 一审依原、被告出具的对账单认定被告还未支付给原告的货款为310579．73元，马某未返回到被告处的药品款973235．40元，因被告已向原告支付，故对原告形成债权。殊不知，双方虽定了许多合同，但被告未实际参与经营，而是原告借用被告的资质由其业务员马某异地经营，并通过被告账户转款给原告或其直接转款给原告。对账单是原告款项往来流水账，只能证明原告的经营款的流转情况，不是被告出具的债权凭证；同理，被告已向原告转款的973235．40元也不是其债权，一审却认定为"支付"。这样就为案件的事实不清留下了间隙空间，由于审理方向思维逻辑的周延性缺失而使债权、债务的数额不可能查清。 二、 挂靠行为及其效力的构成 挂靠，又称借用。挂靠行为是指企业和个人（挂靠方）挂靠有资质的企业（被挂靠方）承接经营业务，被挂靠方提供资质、技术管理等方面的服务，挂靠方向挂靠企业上交管理费的行为，其本质是借用、租用经营资格。对于挂靠行为的效力认定上目前无统一完备的认定标准，仅有一些法律、法规及司法解释的零散规定。因为挂靠是借用对方的各种资质，而资质是国家给予一些具备各种要件的特殊行业的从事者的一种特殊许可条件，资质的借用实质是从事者主体的转移，故其效力认定应考虑到法律、法规的禁止性规定及对国家利益、社会利益、国家管理限制的影响程度。 《中华人民共和国药品管理法》第十四条第一款规定："　开办药品批发企业，须经企业所在地省、自治区、直辖市人民政府药品监督管理部门批准并发给《药品经营许可证》；开办药品零售企业，须经企业所在地县级以上地方药品监督管理部门批准并发给《药品经营许可证》，凭《药品经营许可证》到工商行政管理部门办理登记注册。无《药品经营许可证》的，不得经营药品。"《药品流通监督管理办法》第八条、第十四条均规定药品生产、经营企业不得在药品监督管理部门核准的地址以外的场所储存或者现货销售药品及为他人以本企业的名义经营药品提供场所，这样就构成《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项"以合法形式掩盖非法目的"的规定情形，且对公共利益有影响，挂靠行为当属无效，反之为有效。 三、 该案的审判技术探析 本案审理时法官应行使释明权，即具体解释法律的相关规定，使诉争的权利、义务关系符合案件的实际，如同一事实触发不同的法律规定、引发不同的法律关系或属此法律关系而非彼法律关系时，法官均应释明。当事人坚持选择的法律关系不符合法律规定，应驳回其诉讼请求，此环节称为确定案件性质的审查；当事人选择的法律关系符合法律规定，即案由，则人民法院应根据"谁主张、谁举证"的举证规则来进行确定具体账务的数额审查。 药品是一种特殊商品，国家实行特别的许可证生产、经营制度。原、被告签定各种合同众多，其目的在于规避相关的国家法律、法规及其他相应的监管规定，牟取非法利益，属以合法形式掩盖非法目的情形。现阶段我国正向市场经济转轨中，各项制度还不健全，并不是所有的挂靠行为都无效，只是违反国家法律、法规的禁止性规定及危害国家利益、社会利益、公共利益的行为无效。本案原告租用被告场地、返利给被告、设立办事处派员销售并通过被告账户回款明显符合挂靠行为特征，只是无法律效力，二审认为双方属挂靠经营合同定性不当有探讨余地。由于双方当事人及第三人的上述行为使其经济利益的平衡状态改变，有人得益，有人受损，是一个遗憾之处，有关部门应加强药品生产、销售流通等环节的监管，以杜绝类似不良事件的发生。

裁判要点： 该案最终以合法形式掩盖非法目的的定性确认药品买卖合同无效，原、被告的本诉、反诉请求均未得到人民法院的支持，取得良好的法律效果，但在审判实务中对案件的定性和定量等审判技术方面还值得商榷。 一、 发回重审成因分析 一审依原、被告出具的对账单认定被告还未支付给原告的货款为310579．73元，马某未返回到被告处的药品款973235．40元，因被告已向原告支付，故对原告形成债权。殊不知，双方虽定了许多合同，但被告未实际参与经营，而是原告借用被告的资质由其业务员马某异地经营，并通过被告账户转款给原告或其直接转款给原告。对账单是原告款项往来流水账，只能证明原告的经营款的流转情况，不是被告出具的债权凭证；同理，被告已向原告转款的973235．40元也不是其债权，一审却认定为"支付"。这样就为案件的事实不清留下了间隙空间，由于审理方向思维逻辑的周延性缺失而使债权、债务的数额不可能查清。 二、 挂靠行为及其效力的构成 挂靠，又称借用。挂靠行为是指企业和个人（挂靠方）挂靠有资质的企业（被挂靠方）承接经营业务，被挂靠方提供资质、技术管理等方面的服务，挂靠方向挂靠企业上交管理费的行为，其本质是借用、租用经营资格。对于挂靠行为的效力认定上目前无统一完备的认定标准，仅有一些法律、法规及司法解释的零散规定。因为挂靠是借用对方的各种资质，而资质是国家给予一些具备各种要件的特殊行业的从事者的一种特殊许可条件，资质的借用实质是从事者主体的转移，故其效力认定应考虑到法律、法规的禁止性规定及对国家利益、社会利益、国家管理限制的影响程度。 《中华人民共和国药品管理法》第十四条第一款规定："　开办药品批发企业，须经企业所在地省、自治区、直辖市人民政府药品监督管理部门批准并发给《药品经营许可证》；开办药品零售企业，须经企业所在地县级以上地方药品监督管理部门批准并发给《药品经营许可证》，凭《药品经营许可证》到工商行政管理部门办理登记注册。无《药品经营许可证》的，不得经营药品。"《药品流通监督管理办法》第八条、第十四条均规定药品生产、经营企业不得在药品监督管理部门核准的地址以外的场所储存或者现货销售药品及为他人以本企业的名义经营药品提供场所，这样就构成《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项"以合法形式掩盖非法目的"的规定情形，且对公共利益有影响，挂靠行为当属无效，反之为有效。 三、 该案的审判技术探析 本案审理时法官应行使释明权，即具体解释法律的相关规定，使诉争的权利、义务关系符合案件的实际，如同一事实触发不同的法律规定、引发不同的法律关系或属此法律关系而非彼法律关系时，法官均应释明。当事人坚持选择的法律关系不符合法律规定，应驳回其诉讼请求，此环节称为确定案件性质的审查；当事人选择的法律关系符合法律规定，即案由，则人民法院应根据"谁主张、谁举证"的举证规则来进行确定具体账务的数额审查。 药品是一种特殊商品，国家实行特别的许可证生产、经营制度。原、被告签定各种合同众多，其目的在于规避相关的国家法律、法规及其他相应的监管规定，牟取非法利益，属以合法形式掩盖非法目的情形。现阶段我国正向市场经济转轨中，各项制度还不健全，并不是所有的挂靠行为都无效，只是违反国家法律、法规的禁止性规定及危害国家利益、社会利益、公共利益的行为无效。本案原告租用被告场地、返利给被告、设立办事处派员销售并通过被告账户回款明显符合挂靠行为特征，只是无法律效力，二审认为双方属挂靠经营合同定性不当有探讨余地。由于双方当事人及第三人的上述行为使其经济利益的平衡状态改变，有人得益，有人受损，是一个遗憾之处，有关部门应加强药品生产、销售流通等环节的监管，以杜绝类似不良事件的发生。

裁判要点： 该案最终以合法形式掩盖非法目的的定性确认药品买卖合同无效，原、被告的本诉、反诉请求均未得到人民法院的支持，取得良好的法律效果，但在审判实务中对案件的定性和定量等审判技术方面还值得商榷。 一、 发回重审成因分析 一审依原、被告出具的对账单认定被告还未支付给原告的货款为310579．73元，马某未返回到被告处的药品款973235．40元，因被告已向原告支付，故对原告形成债权。殊不知，双方虽定了许多合同，但被告未实际参与经营，而是原告借用被告的资质由其业务员马某异地经营，并通过被告账户转款给原告或其直接转款给原告。对账单是原告款项往来流水账，只能证明原告的经营款的流转情况，不是被告出具的债权凭证；同理，被告已向原告转款的973235．40元也不是其债权，一审却认定为"支付"。这样就为案件的事实不清留下了间隙空间，由于审理方向思维逻辑的周延性缺失而使债权、债务的数额不可能查清。 二、 挂靠行为及其效力的构成 挂靠，又称借用。挂靠行为是指企业和个人（挂靠方）挂靠有资质的企业（被挂靠方）承接经营业务，被挂靠方提供资质、技术管理等方面的服务，挂靠方向挂靠企业上交管理费的行为，其本质是借用、租用经营资格。对于挂靠行为的效力认定上目前无统一完备的认定标准，仅有一些法律、法规及司法解释的零散规定。因为挂靠是借用对方的各种资质，而资质是国家给予一些具备各种要件的特殊行业的从事者的一种特殊许可条件，资质的借用实质是从事者主体的转移，故其效力认定应考虑到法律、法规的禁止性规定及对国家利益、社会利益、国家管理限制的影响程度。 《中华人民共和国药品管理法》第十四条第一款规定："　开办药品批发企业，须经企业所在地省、自治区、直辖市人民政府药品监督管理部门批准并发给《药品经营许可证》；开办药品零售企业，须经企业所在地县级以上地方药品监督管理部门批准并发给《药品经营许可证》，凭《药品经营许可证》到工商行政管理部门办理登记注册。无《药品经营许可证》的，不得经营药品。"《药品流通监督管理办法》第八条、第十四条均规定药品生产、经营企业不得在药品监督管理部门核准的地址以外的场所储存或者现货销售药品及为他人以本企业的名义经营药品提供场所，这样就构成《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项"以合法形式掩盖非法目的"的规定情形，且对公共利益有影响，挂靠行为当属无效，反之为有效。 三、 该案的审判技术探析 本案审理时法官应行使释明权，即具体解释法律的相关规定，使诉争的权利、义务关系符合案件的实际，如同一事实触发不同的法律规定、引发不同的法律关系或属此法律关系而非彼法律关系时，法官均应释明。当事人坚持选择的法律关系不符合法律规定，应驳回其诉讼请求，此环节称为确定案件性质的审查；当事人选择的法律关系符合法律规定，即案由，则人民法院应根据"谁主张、谁举证"的举证规则来进行确定具体账务的数额审查。 药品是一种特殊商品，国家实行特别的许可证生产、经营制度。原、被告签定各种合同众多，其目的在于规避相关的国家法律、法规及其他相应的监管规定，牟取非法利益，属以合法形式掩盖非法目的情形。现阶段我国正向市场经济转轨中，各项制度还不健全，并不是所有的挂靠行为都无效，只是违反国家法律、法规的禁止性规定及危害国家利益、社会利益、公共利益的行为无效。本案原告租用被告场地、返利给被告、设立办事处派员销售并通过被告账户回款明显符合挂靠行为特征，只是无法律效力，二审认为双方属挂靠经营合同定性不当有探讨余地。由于双方当事人及第三人的上述行为使其经济利益的平衡状态改变，有人得益，有人受损，是一个遗憾之处，有关部门应加强药品生产、销售流通等环节的监管，以杜绝类似不良事件的发生。

裁判要点： 本案审理过程中，认为建设工程施工合同具有下列情形的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程价款。因设计变更导致建设工程的工程量或者质量标准发生变化，当事人对该部分工程价款不能协商一致的，可以参照签订建设工程施工合格时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款。建设工程施工合同有效，但建设工程经竣工验收不合格的，工程价款借款结算参照本解释第三条规定处理。

裁判要点： 1、案由的确定 有观点认为，被告提出的"占有改定"成立，讼争车辆的所有权已经转移至原告，讼争车辆已经发生物权变动的效力，原告应提起侵权之诉。现原告提起的是合同违约之诉，诉由错误，应依法驳回其诉讼请求。而本案的主流意见，亦是判决意见：本案口头买卖合同生效，买受人可以基于车辆所有权选择侵权之诉，也可以基于买卖合同并未实际履行完毕而选择合同违约之诉。当存在侵权之诉和合同违约之诉的诉讼竟合，而违约责任和侵权责任的责任承担以及诉讼后果不同时，买受人通过对诉讼后果的预测选择了对其最有利的救济方式，这是当事人在诉讼竟合过程中的意思自治，法院应予尊重。 2、本案被告是否将讼争所涉车辆向原告履行了交付义务？ 《中华人民共和国物权法》第二十七条"动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力"的规定，即是占有改定的观念交付。而该条规定的占有改定是否成立，是认定交付的关键。 有观点认为，双方在口头订立了车辆买卖合同，买受人在支付了全部价款，并委托出卖人代办车籍登记等时，买卖合同是基础法律关系，委托是媒介法律关系，即符合了占有改定的成立要件，认定车辆已经交付。判决观点认为，占有改定的成立要件：首先,双方要达成物权变动的合意，约定移转车辆的所有权，才能为占有的改定提供基础。被告以原告在购车时出具的委托书来证明双方已经达成了移转车辆所有权的合意，原告的委托行为是在办理车辆上牌向国家车辆管理机关进行登记时用，并不能代替双方关于移转所有权的合意。其次，本案原被告之间对于车辆是否已经符合约定的交付条件，理解并不一致。被告方必须向法庭证明，双方在合同之中约定的车辆已经符合交付的条件。第三、必须由双方当事人明确约定，即使通过买卖等方式移转了车辆的所有权后，仍然由转让人即本案被告继续占有该车辆。明确约定的方式有多种形式，可以单独设立占有改定的合同条款，亦可以通过单独订立合同使转让人继续占有车辆。法院认为双方之间的占有改定约定必须明示，而不能支持默示的占有改定。 3、举证责任的合理分配 本案是口头合同，双方对车辆交付条件、交付时间、地点、交付方式等约定不明，根据民事诉讼"谁主张，谁举证"的规则，其一，原告以合同未履行完毕而提起违约之诉，"关于合同履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。"其二，原告主张没有交付是消极行为，被告主张已经交付是积极行为。其三，谁最接近事实，谁就负有举证义务，而车辆自始至终处于被告控制之下。无论基于何种理由，法院都应将举证责任分配给被告，被告除提供了委托书来支持其占有改定的证据外，另无其他证据，导致举证不能而承担了不利后果。 4、本案的社会效果 以侵权起诉，由于填平原则的理论，被告应该将车辆修复，另可能应承担新车的贬损费用，结果貌似合理，然对于社会公众的一般感受，还是有缺陷的。作为买受人，目的是买新车，而得到的毕竟是一辆事故车辆，对社会造成再次危害的概率，事故车与新车大不相同。以合同起诉，买受人获得了新车，与其当时的立约目的以及社会公众的一般感受相吻合。且作为销售商，对缺陷车辆的处理能力，亦和买受人大相径庭，其可以通过销售渠道将事故车辆返回原厂大修，社会危害可降至最低。综上，法院作出上述判决。判决后，被告未上诉，案件已经发生法律效力。被告按照判决向原告交付了新车一辆，原告也积极将原车辆的车籍、保险按被告要求进行了变更。本案的法律效果与社会效果达到了高度统一。

裁判要点： 本案中证据繁多，案情复杂，仅通过文字难以表述清楚，通过列表则一目了然。尽管民事证据规则"谁主张、谁举证"，但在部分案件中，仅凭原、被告的举证尚不足以查清案件事实时，法院不能拒绝作出裁判结果，这种时候便要求法院发挥主观能动性，依职权调查举证，以使得案件审判结果尽可能还原案件事实。同时在审查证据的证明力同时，要善于运用逻辑推导。