（一）首部

1.判决书字号：江苏省常熟市人民法院（2005）熟民二初字第175号。

2.案由：农业承包合同案。

3.诉讼双方
原告：常熟市沙家浜镇芦荡村村民委员会，住所地常熟市沙家浜镇芦荡村。
法定代表人：陆某，村主任。
委托代理人：钱晓冰，常熟市双成法律服务所法律工作者。
被告：龚某，男，1963年10月30日生，汉族，苏州市相城区人，水产养殖户。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：江苏省常熟市人民法院。
独任审判：审判员：王惠良。

6.审结时间：2005年5月31日。

（二）诉辩主张

原告诉称：要求判决被告立即迁让出其所承包的渔塘，并给付原告承包款每月600元，直至其迁让出为止；本案诉讼费由被告承担。

被告辩称：渔塘是被告于1997年开挖的，未与原告签订承包合同，当时村书记口头答应，只要政策不变，一直可以养殖下去的。现被告要求继续养殖下去，承包款可以给付，但被告不同意迁让。

（三）事实和证据
江苏省常熟市人民法院经公开审理查明：1997年6月，被告经原常熟市沙家浜镇下浜村村民委员会同意，在该村泾保泾河东岸地段开挖渔塘，面积为22亩，之后一直由被告承包养殖。被告承包养殖当初双方未订立承包协议，被告按口头约定每年给付原告承包金，一年一交。2002年12月21日，原、被告订立《鱼池承包合同》，约定被告自2003年1月1日起至2003年12月30日止承包鱼池，期限为一年，承包款为7331元。合同到期后双方未再续签合同，被告继续在原承包的鱼池中养殖，并继续给付承包款。近年来由于原告本村的村民要求承包养殖，原告于2004年12月25日召开村民代表会议，会议决议：“1.从2005年1月1日开始，对原下浜村5、7组所属鱼池原外村村民不再续包。2.以后根据实际情况，逐步收回外村村民在我村的鱼池承包权。”之后，原告口头通知被告出让其所承包的渔塘，但被告未能及时出让，继续占用渔塘，由此引起纠纷。
另查明：因行政区域调整，原常熟市沙家浜镇下浜村村民委员会于1999年3月并入原常熟市沙家浜镇下家村村民委员会，2004年10月原常熟市沙家浜镇下家村村民委员会并入常熟市沙家浜镇芦荡村村民委员会。被告承包养殖期间，在渔塘边搭建了房屋，用铝皮构作了围栏，开挖了水井1口，砖砌水池1只、洗衣台1只，并用篱笆构作了300米长的挡墙，栽种了香樟树苗现存活800株，还添置了泵、船等财物。
审理中，原告表示被告出让渔塘后，其在养殖期间添置在渔塘上的不可移动的或移动后会造成价值损失的财物愿意接受，故申请对被告承包渔塘的相关财物进行评估。而被告表示应对其添置在渔塘上的所有财物进行评估，如原告坚持要求被告出让，应赔偿其所有的财物损失。为此本院委托常熟市价格认证中心对被告承包渔塘上的相关财物进行了评估。其中评估价为：（1）房屋：6984元；（2）泵：3121元；（3）船：3060元；（4）水泥管、PVC管：174元；（5）香樟树苗：1600元；（6）铝皮：7015元；（7）其他：5124元（其中包括：砖砌水池一只150元、水井一口420元、洗衣台一只80元、篱笆墙构作300米1500元）。
庭审中，原、被告一致确认至2005年1月25日，被告已交清2004年12月底以前的承包金，2005年度被告给付原告的承包金可按每月600元结算。同时原告认为，原、被告在2002年12月21日订立的《鱼池承包合同》到期后双方未再续签合同，被告继续在原承包的鱼池中养殖，并继续给付承包款。现原告根据村民代表会议的决议，决定收回被告承包的渔塘，并已多次向被告发出口头通知，要求其出让，而被告未主动出让渔塘，故原告起诉要求被告立即出让渔塘。对被告养殖期间添置在渔塘上的不可移动的或移动后会造成价值损失的财物愿意接受，而属被告所有的其他可移动的财物以及未经原告同意种植的香樟树应由被告搬走。而被告认为原、被告之间未订立承包合同，2003年订立的是缴款合同，被告在开挖鱼池当初，原村书记答应被告长期承包，所以被告要求继续承包渔塘，不同意出让。
审理中，原告常熟市沙家浜镇芦荡村村民委员会提供如下证据：
1.原、被告于2002年12月21日订立《鱼池承包合同》；
2.常熟市价格认证中心的价格鉴证结论书。
被告龚某未提供证据。

（四）判案理由
江苏省常熟市人民法院根据上述事实和证据认为：根据法律规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，必须要经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报本乡（镇）政府批准。本案被告系原告本集体经济组织以外的个人，自1997年以来一直承包原告的渔塘进行养殖，但未按规定依法办理相应的手续。现原告根据本集体经济组织村民代表的决议，要求收回被告养殖的渔塘，符合法律的规定，本院予以支持。审理中双方一致确认已结清2004年底前的渔塘承包金，2005年1月起按每月600元结算，本院予以准许。被告在历年的养殖过程中添置在渔塘上的财物，是其个人财产，应归其所有。考虑到被告出让渔塘后，其在养殖期间添置在渔塘上与养殖有关的部分财物是不可移动的或移动后会造成价值损失，对此原告表示愿意接受，本院予以准许，价格应按评估价计算；其余可移动的财物被告应搬迁。被告提出在开挖鱼池当初，原村书记答应被告长期承包，所以被告要求继续承包渔塘，不同意出让之主张，因其未能向法院递交相应证据加以证明，亦无法律事实及依据，故对被告的抗辩主张不予采信。

（五）定案结论
江苏省常熟市人民法院依照《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：
1.被告龚某将在原告常熟市沙家浜镇芦荡村村民委员会所属的泾保泾河东岸地段养殖的22亩渔塘出让给原告常熟市沙家浜镇芦荡村村民委员会，于本判决生效之日起10日内履行；
2.被告龚某给付原告常熟市沙家浜镇芦荡村村民委员会人民币3000元（2005年1月1日至2005年5月31日），于本判决生效之日起10日内履行。2005年6月1日至迁让之日仍按每月600元结算；
3.被告龚某养殖期间添置在渔塘上的房屋、铝皮、砖砌水池1只、水井1口、洗衣台1只、篱笆墙300米归原告常熟市沙家浜镇芦荡村村民委员会所有，原告常熟市沙家浜镇芦荡村村民委员会给付被告龚某折价款16149元，于本判决生效之日起10日内履行。
案件受理费836元，价格鉴定费1750元，合计2586元，由原告负担1293元，被告负担1293元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接给付原告，原告预交的本院不再退还。

（六）解说
农村土地承包合同，是指农村集体经济组织（或者村民委员会）作为发包方，与承包方之间就集体享有所有权或使用权的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源所订立的承包经营合同。
在审理农村土地承包合同纠纷案件中，当事人争议最多的是合同的效力，而土地承包合同效力之争主要是围绕土地承包合同的签订是否经过民主议定。
《村民委员会组织法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》等法律都规定集体经济组织在对外发包土地时，应该将承包方案提交由村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意后，采取公开招标、协商等方式签订土地承包合同，且报乡（镇）政府批准。以上三部涉农法律都规定农村土地发包必须遵循民主议定原则，主要的目的在于针对农民集体的实际情况，对其权益加以特殊保护。因此，通过对民主议定原则的确立，以制订技术性规范的处理方式，强调农村土地的权利人为村民集体，包括土地承包方案等在内的重大或者特定处分事项，村委会必须得到村民集体多数同意，否则将出现行为合法性的瑕疵。如果发包方违反上述强制性规定，越权发包，人民法院应当认定该承包合同无效，并根据当事人的过错，确定其应承担的相应责任。
但同时由于农产品生长周期长、季节性较强，基于保护农业生产稳定发展的考虑，人民法院在审理农业承包合同案件时，对承包合同的效力认定应当特别慎重。根据最高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》（法释〔1999〕15号）第二条、第二十五条的规定，承包合同签订满1年，或虽未满1年，但承包人已实际做了大量的投入的情况下，人民法院不因发包方违反法律规定的民主议定原则越权发包而确认该承包合同无效但可对该承包合同的有关内容进行适当调整。
对于无效合同法律后果的处理，《合同法》第五十八条已作了规定，即合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在具体处理时应注意的是，在判决互相返还时，不能只判决承包人将其承包的土地返还给发包方，还应处理好属于承包人的财产。由于承包合同的特殊性，除生产工具可移动性的东西承包人可自行带走外，对处于生长期的作物具有不可移动的特点，还有与发展生产有关的基础设施如灌溉用的水井，进入承包地修建的道路、电路、方便承包人开发居住的房屋等均属不能移运的附着物，应作价补偿。如果一方有损失，则应根据引起合同无效的过错责任大小来承担赔偿责任。发包方不能利用无效合同获得被返还土地的同时，而无偿获得所有权属于承包人的地上附着物。
本案中，被告系原告本集体经济组织以外的个人，自1997年以来一直承包原告的渔塘进行养殖，但未按规定依法办理相应的手续，原、被告双方之间的关系属事实农业承包关系，现原告根据本集体经济组织村民代表的决议，要求收回被告养殖的渔塘，符合法律的规定，故法院判决予以支持。
但法院考虑到被告已经在渔塘上作了一些投入，如房屋、砖砌水池、水井、洗衣台、篱笆墙、泵、船、水泥管等，所以在判决被告出让渔塘的同时，对于被告在渔塘上除生产工具可移动性的东西（如泵、船、水泥管等）由被告自行带走外，对于与发展生产有关的基础设施如灌溉用的水井、养鱼用的砖砌水池及方便承包人开发居住的房屋、篱笆墙、洗衣台等不能移运的附着物，按照常熟市价格认证中心价格鉴证结论书的价格作价补偿给被告。在保护农村农民集体利益的同时，将对承包人的利益损害减少到了最低限度，平衡了双方当事人的利益，也符合立法的本意。
（江苏省常熟市人民法院　钱敏焰）