（一）首部

1.判决书字号：福建省厦门市思明区人民法院（2010）思民初字第6447号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：纪某，女，汉族，住福建省厦门市湖里区。
被告：厦门翔安新城投资开发有限公司，住所地：厦门市思明区。
法定代表人：蔡某，董事长。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：福建省厦门市思明区人民法院。
独任审判人员：审判员：张卫华。

6.审结时间：2010年11月11日。

（二）诉辩主张

1.原告纪某诉称
2010年3月22日，原告与被告签订了《领秀城商品房认购书》（编号0000919），约定：原告向被告认购位于厦门市文曾路金榜公园西大门南侧的《鲁能·领秀城》11号楼25层01室；认购书签订后原告向被告支付定金20万元整；合同总价款为3 369 245.31元；原告在认购书生效后约定天数内将首期购房款1 349 245.31元交付被告并签订《商品房买卖合同》，余款202万元由原告向银行或住房公积金管理机构办理按揭贷款；双方约定签订《商品房买卖合同》的时间为甲方书面通知之日起10日内；因政府产业政策变化而导致本协议无法履行时，原、被告双方可以解除本协议并免责。认购书签订后，原告按照约定向被告支付了定金20万元。2010年5月14日，被告书面通知原告于10日内与被告签订《商品房买卖合同》。同日，被告售楼人员电话通知原告，由于国家政策变化，银行按揭贷款比例从《领秀城商品房认购书》约定的60%降为45%，即原告应支付的首期购房款提高了50万元之多，被告要求原告至迟应在2010年6月10日前付清该部分增加的首付款。收到前述信息后，原告即向被告明确提出，由于首付款大幅提高，原告难以在短期内筹集到高出部分的首付款。原、被告双方就付款时间进行协商，但未能达成一致。2010年5月21日，原告向被告公证送达了《律师函》，敦请被告在收到《律师函》后三日内就增加的首期购房款支付期限提出合理可行的方案，以便于《商品房买卖合同》的签订。可被告迟迟不予回复，并于2010年6月1日向原告发出《逾期签约的告知函》，函件声称：被告不再为原告保留11号楼2501单元，且按《领秀城商品房认购书》约定没收原告所缴纳的定金并另售他人。综上所述，原告认为，由于政策调整，导致原告的首期付款增加了15%，而且双方无法就贷出的15%款项如何支付重新进行协商，被告在未与原告充分协商的情况下要求原告按其指定时间付款无合同及法律依据，其作出的《逾期签约的告知函》更是严重损害了原告的合法权益。故诉求法院：判令被告立即向原告返还定金20万元及利息（利率按银行同期贷款利率，自2010年6月2日起计至实际还款之日止）。

2.被告厦门翔安新城投资开发有限公司辩称
对原告所述的2010年3月22日签订《领秀城商品房认购书》的时间、5月14日被告送达书面通知的时间、6月1日被告向原告送达《逾期签约的告知函》的时间及事实予以确认，但是对于原告所陈述的与被告多次协商的情况不予认可。原告所谓因房产新政致其“无法实际履行”及接到被告签约通知后要求“重新进行协商”，纯属推脱之辞。原因在于原告既无法证明首付款必然会提高，也无法证明多出的首付款导致其无履约能力。同时《领秀城商品房认购书》已经把按揭付款方式的变更与处理列为双方买卖合同约定调整事项，而双方《商品房买卖合同》也已经约定“出卖人协助买受人办理银行按揭，审批和决定权为银行；买受人无条件接受银行批准的按揭成数和年限；若银行批准的成数低于买受人申请，则买受人应自筹资金补足余款”。该约定为房产买卖行业的交易习惯，对双方都有约束力。综上所述，被告已经切实履行了合同约定的义务，而原告尚未履行签约义务，属于违约方，应承担相应的违约责任。原告的诉讼请求也并不明确，无合法依据，被告合法、可信赖的合同利益应当得到保护。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
福建省厦门市思明区人民法院经公开审理查明：原、被告双方在2010年3月22日签订了一份《领秀城商品房认购书》（该房系原告及其家庭购置的第三套房屋）。该认购书约定：原告向被告认购位于厦门市文曾路金榜公园西大门南侧的《鲁能·领秀城》商品房11号楼25层01室（建筑面积为159.93平方米，单价为每平方米21 067元，总价为3 369 245.31元）；原告自认购书签订时自愿向被告交付定金200 000元，该定金在双方签订《商品房买卖合同》时，无息自动转为原告的购房款；原告以按揭贷款的方式付款，即自认购书生效之日起约定天数内将首期购房款1 349 245.31元交与被告并签订《商品房买卖合同》，余款2 020 000元由原告方向银行或住房公积金管理机构办理按揭贷款；双方约定签订《商品房买卖合同》时间为被告书面通知日起十日内，原告未在上述规定的期限内与被告签妥该套商品房买卖合同并付房款，或原告在上述期限内提出不签订合同的，或原告未按本认购书中约定的期限足额缴纳定金，则原告已缴纳的定金归被告所有，原告无权要求返还。同时被告有权将该商品房另售他人且无须通知原告；若因此给被告造成损失，原告应当承担赔偿责任。若被告在认购书载明的要求原告签订《商品房买卖合同》的上述规定期限届满之前将该商品房另售他人，则被告应双倍返还原告已付定金。除此之外，认购书第八款规定，如果本认购书在执行过程中受到诸如：地震、台风、洪水、火灾、战争或其他双方认可的不可预见的直接影响，或无法按照原协议条款执行，受不可抗力影响的一方应当立即以传真通知对方，并且在此以后7天内将发生事故地区有关部门开具的事故证明寄给对方。因政府的产业政策发生变化而导致本协议无法履行时，双方可以解除本协议并免责。第九条规定，本认购书之性质为预约合同，即本认购书指向的标的为签订行为，双方均应按本认购书的约定履行签约义务，最终签订《商品房买卖合同》，双方就本认购书所确认的房产买卖条件以双方签订的《商品房买卖合同》所载为准。认购书签订后，原告至2010年3月23日前支付给被告定金20万元。2010年5月14日，被告书面函告原告，要求原告自收到通知书之日起十日内和被告签订《商品房买卖合同》。此间依据国家的相关政策的调整，原告可以按揭贷款的比例从原来的60%降低为45%，这也意味着原告的首期付款要增加50万元之多。2010年5月21日，原告委托律师以律师函的形式敦促被告自受函三日内就增加的首期购房款支付期限提出可行的解决方案，以便于《商品房买卖合同》的签订。2010年6月1日，被告向原告发出了一份《逾期签约的告知函》，称鉴于原告未按照约定签订《商品房买卖合同》，被告将按照认购书中的约定，不再为原告保留11号楼2501单元，并没收原告所缴纳的定金，将该单元另售他人。
另在本案审理期间，因遇国家政策调整，厦门市禁止向购置第三套房的家庭提供银行按揭贷款。

（四）判案理由
福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：本案争议的焦点问题：原告是否有权因政府出台新的房地产政策规定，依据双方合同约定行使合同解除权。
原告认为，依据国家的相关政策，原告的首付款增加50余万元，属于是因为国家产业政策的变更导致的主合同条款的变更，而该变更造成了原告的履行不能，依据认购书第八条的规定，原告当然有权解除合同。同时鉴于相关法律规定，在这种情况下，被告应当返还原告的定金。被告认为关于按揭付款方式的变更和处理，已经纳入买卖合同的调整之下，所以首付款的变更属于双方可预见的事项，故不适用认购书第八条的规定。因为按揭贷款的方式的变化，并没有影响双方主要权利义务之分配，没有造成明显的不公，所以本案并不适用合同的情势变更原则，原告不能依此而解除合同。即使解除合同，因为原告存在违约行为和认购书中第五条，第八条规定的行为，被告也只用返还原告定金即可，而不用支付相应的利息。
法院认为，《领秀城商品房认购书》是双方真实意思的表示，属于合法有效的合同，对双方都具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，尊重对方的权利。双方在认购书中约定，因政府的产业政策发生变化而导致本协议无法履行时，双方可以解除本协议并免责。诉讼前原、被告双方因政府出台房地产新的政策规定，导致政府对购房的按揭贷款比例进行了限制，致使原告的首付款增加了50余万元，一定程度上造成了原告履行能力的不足。在诉讼期间，政府进一步出台房地产新的政策规定，家庭第三套房禁止银行按揭贷款，已致使原告难以按照双方签订的《领秀城商品房认购书》的约定实现交易目的，符合双方在认购书中所约定的政府产业政策变化造成的无法履行之事项，对此双方均无过错。因此，原告的诉求符合双方约定，本院予以支持。

（五）定案结论
福建省厦门市思明区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，作出如下判决：
被告厦门翔安新城投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还给原告纪某定金20万元及利息。

（六）解说
本案的判决所引发的法律问题是：房产政策的频繁调整，是否构成情势变更，当事人能否以情势变更为由解除合同?
一般说来，合同有效成立后，当事人必须全面适当地履行合同中的义务，维护当事人的信赖利益，使当事人的正当期待得以实现。但无论在理论上还是在实践中，各国法律都认为，合同成立后若因客观上发生了某些特殊情况，或出现了当事人在订立合同时无法预料的外因，阻碍了当事人履行其所订合同的义务，则应做适当的调整。因为任何合同的缔结之时，无论当事人是否意识到，双方均是以当时所存在的法律秩序、经济秩序、货币的特定购买能力、当时的社会政策、通常的交易条件等特定的社会环境或背景作为前提的。当这些外部条件和环境不可预见地发生了显著的变化，当事人之间的利益关系出现严重失衡的情况时，就需要国家法律进行干预。因此，情势变更原则就作为“契约必须严守”的例外而发展起来。
情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生情势变更而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许当事人通过协商或者司法程序变更合同内容或解除合同的原则。具体而言，情势应指合同成立之后、履行之前所发生的不可预见，无法控制，致使合同之基础或环境发生根本性变化，并且其影响及于社会全体或者局部，而不是单单只影响该合同本身，而且不是直接对合同的利益产生影响，而是通过该事由影响了合同订立所依赖的客观环境或者是基础，进而影响该合同的客观情况。而变更，是指合同赖以订立的基础或者环境发生了异常的、根本性的变动（即情势），在该情势的影响下，如继续履行合同会造成合同当事人双方利益的不均衡，出现明显不公平的局面，有悖我国民法的公平原则，应当允许当事人通过协商或者司法程序变更合同内容或解除合同。
就本案而言，客观上符合情势变更的要求，国家政策的调整使得购房人的首付款将增加50余万元，在诉讼期间，政府进一步出台房地产新的政策规定，家庭第三套房禁止银行按揭贷款，客观上强制改变了合同的履行基础。而这种改变对买卖双方来说必须接受、没有协商的余地，这就直接损害了双方当事人订约时的合意基础。因为当事人之间缔结合同，进行交易的一个重要的前提是当时的银行贷款政策的相对宽松，购房的首付款比例相对比较低，购房贷款的利率相对较低。但是宏观政策的调整，使得这种交易的客观环境发生了重大的变更——购房人因政策原因无法从银行获得原先预期的贷款，无法按购房合同约定的首付款比例付款，无法继续按约定履行合同，履约的前提发生了动摇。主观上，近年来，政府对房产市场频繁实行各项调控政策，房产政策的调整对于房产买卖合同的双方当事人来说是不可预见，并且不可避免，必须被强制接受。此外，政策调整均发生在《领秀城商品房认购书》生效之后，履行完毕之前。结果上，政策的调整使得购房人陷入履约困难和履约不能的境地。如果当事人继续履行合同，交易的对价似乎并没有改变，对卖方来说，无论其是现金方式还是按揭方式收取购房款，其取得的价款没有发生任何变化，但对于买方来说，其交易对价在实质上发生了巨大的变化。在无法取得银行贷款的情况下，如果合同继续履行，购房人必须一次性付清3 369 245.31元，则这笔款项购房人只能通过民间借贷的方式筹集，而民间的借贷受保护的利率是银行贷款利率的四倍，当事人每年至少要多支付三四十万元的民间借贷利息，这无疑是庞大的负担。因此，合同继续履行对购房人而言显失公平。
相反地，适用情势变更解除合同对于卖方来说并没有造成严重的利益不平衡。合同解除后有两个法律后果，即交易房产仍归卖方所有，定金返还买方，卖方并没有明显的利益损失。本案卖方确也已可将诉争房产另售他人。因此，适用情势变更原则将重新平衡业已失衡的权利义务格局，符合我国民法公平的基本原则。
但是，必须看到在现存的大量房地产买卖纠纷中，确实有部分买房者看到了房产政策调整后房价下调的希望，感觉买贵了，想要退房，对于因预计房价下跌而毁约的群体，由于有违诚信原则，自然不能适用情势变更条款，而应让其承担严格的违约责任；但是买房者中间存在很大比例为解决自身居住需要而购房的群体，该部分群体若因政策调整致使无法从银行申请到相应的贷款，鉴于他们的经济状况和支付能力不宜再继续履行原合同或要求其承担严格的违约责任，否则可能危及一些人基本生活的维持，甚而危及其基本生存权的实现，可能并不利于问题的解决，甚至有可能激化社会矛盾。对于此类“政策性违约”，法院应在查清事实的基础上，尽量遵循公平的原则和理念，在个案中适用情势变更原则对当事人的利益进行适当调整。
司法实践应当以维护社会秩序为宗旨，法院在适用情势变更时，还应查明购房人的购房目的，银行提高贷款条件或者拒绝发放贷款的原因等基本事实。
鉴于适用情势变更的合同纠纷案件，在事实认定和实体处理上都有一定的难度，而且认定的结果对于相关当事人的利益影响很大；由于对处理情势变更的合同纠纷案件没有具体规定可循，虽然司法解释对情势变更作了原则性的规定，但在运用其解决实践中的案件时往往伸缩性很大，判定的尺度往往很难统一，故对情势变更原则还需谨慎适用。
（福建省厦门市思明区人民法院　张卫华）