（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：上海市浦东新区人民法院（1994）浦民初字第2237号。
二审判决书：上海市中级人民法院（1995）沪中民终字第531号。

2.案由：居间合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）；上海范嘉利房地产咨询服务有限公司。
法定代表人：徐某，总经理。
诉讼代理人：胡晓鸣，上海市第八律师事务所律师。
诉讼代理人：吴晞，上海市第八律师事务所律师。
被告（上诉人）：上海中电设备公司。
法定代表人：陈某，总经理。
诉讼代理人：吴某，该公司实业部副经理。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：上海市浦东新区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张国铭；代理审判员：朱力、沈丽芳。
二审法院：上海市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张俊荣；代理审判员：唐玉珉、高中伟。

6.审结时间
一审审结时间：1994年11月28日。
二审审结时间：1995年4月14日。

（二）一审诉辩主张

1.原告上海范嘉利房地产咨询服务有限公司诉称：原告于1993年11月受被告上海中电设备公司委托在浦东寻找房源并提供购房资询服务。原告提供了多处房源，后被告选中浦东花木镇牡丹路玉兰路多层住宅第X号房。次月，原、被告双方签订咨询服务合同，合同约定被告与他人签订参建合同之日起3日内给付咨询服务费139661.76元。事后由原告起草并协助被告与上海浦海房地产实业公司签订了房屋参建协议。原告已履行了约定的义务，但被告尚未支付咨询服务费。原告要求被告按约给付咨询服务费139661.76元，并赔偿原告经济损失。

（三）一审事实和证据
上海市浦东新区人民法院经审理查明：原告接受被告的委托在浦东新区寻找房源，原告提供房源经被告选择确定后，双方于1993年12月22日签订咨询服务合同，合同约定原告向被告提供浦东新区花木镇玉兰路第X号房源（建筑面积为2285.79平方米，计价值为人民币6983088.40元）；协调、协助被告办理房屋参建合同；协助被告办理产权转移手续；被告在签订房屋参建合同之日起3日内，按房屋总价2%支付原告咨询服务费139661.76元。即日，由原告起草房屋参建协议，并与被告及房屋所有单位上海浦海房地产实业公司共同协商，协助被告与上海浦海房地产实业公司签订房屋参建协议。协议除约定上述房屋的地点、面积、价格、交付日期等主要条款外，还约定由售房方将该房屋底层改建为商场并在四周设置安全围墙。事后，上海浦海房地产实业公司不同意改建商场和设置围墙，该协议未能履行。
1994年1月14日，被告未通知原告即直接与上海浦海房地产实业公司签订房屋参建协议，该协议仍以花木镇玉兰路第X号住宅楼为标的，除变更了房屋价格、分期付款期限、金额及约定由被告实施将底楼改建为商场及设置围墙外，该协议的格式、文字亦沿用了原告原草拟的文字内容。原告知悉其提供给被告的房源已成交后，多次向被告催讨咨询服务费。
庭审中，原告提出其已履行咨询服务合同中“提供房源信息、协调及协助办理房屋参建手续与合同”二条服务内容，表示愿意继续为被告履行合同约定的“办理房屋产权转移手续”的另一条服务内容，同时表示房屋实际成交价格已降低至6912229元，其向被告收取咨询服务费可按此价格的2%计算。要求被告至少给付咨询服务费10万元，并放弃赔偿的请求。被告则认为原告所提供的房源因被告要求改造底层等使其与售房方签订的房屋参建协议未能履行，由原告提供的咨询服务自行结束，鉴于原告为被告提供房源信息，同意给付原告该部分的咨询服务费2万元。
上述事实有下列证据证明：
1.原、被告签订的咨询服务合同。
2.原告草拟的参建协议书。
3.被告与售房方签订的参建协议书。
4.受诉法院的开庭笔录等。

（四）一审判案理由
1.原、被告签订的咨询服务合同具有法律效力。根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条关于“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护”的规定，该合同系原、被告自愿签订，是双方真实的意思表示，且该合同约定的咨询服务内容不违反国家法律法规，因而是合法有效的，原、被告双方均应自觉履行合同约定的有关内容。
2.被告认为其直接与售房方上海浦海房地产实业公司签订房屋参建协议，致使原、被告签订的咨询服务合同自行终止的理由不能成立。咨询服务合同约定原告向被告提供房源、协调签订房屋参建协议、协助办理房屋产权转移手续，原告按约完成了提供房源和协调签订房屋参建手续，因售房方不能完成底层改建等使协议未能履行。事后被告自愿完成底层改建和在四周设置围墙，又与售房方签订房屋参建协议，协议除变更价格、付款期限外，其他内容与由原告协调签订的房屋参建协议相同，应当认定原告提供的咨询服务是成功的。
3.原告并无过错，被告具有违约行为，应当承担民事责任。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告按约完成了向被告提供房源和协调签订房屋参建协议，至于未完成合同约定的协助“办理房屋产权转移手续”的服务内容，则是由被告摒弃原告自行与售房方签约的违法行为造成的，故原告并无过错。相应地，被告拒付咨询服务合同约定的房屋总价2%的咨询服务费，是没有正当理由的，被告应当承担民事责任。

（五）一审定案结论
上海市浦东新区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条和第一百一十一条之规定，作出如下判决：
被告上海中电设备公司在判决生效后1个月内给付原告上海范嘉利房地产咨询服务有限公司咨询服务费人民币10万元。
案件受理费人民币4300元，由被告上海中电设备公司负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人上海中电设备公司在上诉期间内，坚持原审时之主张，不同意给付咨询服务费10万元。
被上诉人上海范嘉利房地产咨询服务有限公司答辩称其已完成双方所签咨询服务合同所约定的内容，要求上诉人给付咨询服务费10万元。

2.二审事实和证据
上海市中级人民法院经过调查和审理，确认一审法院认定事实无误。

3.二审判案理由
二审法院认为：上诉人与上海浦海房地产公司成交之房源系被上诉人提供，其成交亦由被上诉人撮合。上诉人后与售房方上海浦海房地产实业公司签约，致被上诉人未能履行咨询服务合同中的全部义务系上诉人违法造成。一审法院所作判决是正确的。上诉人上诉理由不足，本院不予支持。

4.二审定案结论
上海市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维护原判。
上诉案件受理费人民币4300元，由上海中电设备公司负担。本判决系终审判决。

（七）解说
本案属房地产市场发展中产生的房屋居间合同纠纷，为今后处理此类案件提供了有益的尝试和启迪。
1.上海范嘉利房地产咨询服务有限公司根据上海中电设备公司委托在浦东寻找房源，并协助其与售房方签订房屋参建协议，该民事行为符合居间合同的法律特征。本案案由定为居间合同纠纷。
2.双方当事人争执的焦点是原告是否按约完成了原、被告之间签订的咨询服务合同的内容。被告认为原告虽第一次协助其与售房方签订了房屋参建协议，但因该协议中有关条款的约定致使协议未能履行，被告认为原告的咨询服务已经结束。随后，被告自行与第三方签订并履行了第二份房屋参建协议。需要指出的是第二份房屋参建协议与第一份协议并无实质内容的修改和变更。因此被告认为原告居间服务未获成功是没有理由的，应当认定原告提供的居间咨询服务是成功的。
3.居间合同履行条件。居间合同的委托人往往先通过订立居间合同，由居间人进行居间活动后，再由委托人与第三人订立其他经济合同，此时居间合同视为履行完毕，委托方应付约定报酬。换言之，居间合同的履行及完成，是以另一合同的订立为成就条件的。上海范嘉利房地产咨询服务有限公司根据上海中电设备公司的指示，提供了房源并撮合其与上海浦海房地产实业公司订立房屋参建协议。事后上海中电设备公司就同一房源、与同一售房方上海浦海房地产实业公司再次订立房屋参建协议，虽修改有关条款，但该协议仍是在上海范嘉利房地产咨询服务有限公司提供居间服务的前提下订立的，依国家规定或约定，委托人应向居间人支付全部合理酬金。上海中电设备公司认为其直接与售房方订立协议后致使居间合同自行终止，并没有法律上的依据。由于上海中电设备公司自己的过错，客观上造成上海范嘉利房地产咨询服务有限公司未能完成咨询服务合同约定的“协助办理房屋产权转移手续”的服务内容，应由上海中电设备公司承担民事责任。
（朱力）