（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：湖北省武汉市中级人民法院武法（1993）武民一初字第9号。
二审判决书：湖北省高级人民法院（1993）鄂民终字第37号。

2.案由：房屋拆迁合同、买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：武汉市水产供销公司汉口批发部，所在地址：汉口沿江大道28号。
法定代表人：李某，系该部经理。
诉讼代理人：鲁某，男，系武汉市水产供销公司副经理，住武汉市江汉区。
诉讼代理人：张树勤，系武汉市第三律师事务所律师。
被告（上诉人）：武汉市汉阳区房屋开发公司，所在地址：武汉市汉阳区翠微路18号。
法定代表人：李某1，系该公司经理。
诉讼代理人：张印川、杨大矛，系武汉市汉阳区律师事务所律师。
第三人（上诉人）：武汉市汉阳区建筑材料装饰工程公司，所在地址；武汉市汉阳区汉阳大道127号。
法定代表人：詹某，系该公司经理。
诉讼代理人：王某，女，系该公司办公室主任，住武汉市汉阳区。
诉讼代理人：彭明黎，系武汉市汉阳区律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：湖北省武汉市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：徐柳春；审判员：高艳；代理审判员：吴焰。
二审法院：湖北省高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王淑兰；审判员：张爱阳；代理审判员：张树和。

6.审结时间
一审审结时间：1993年7月20日。
二审审结时间：1993年11月16日（经本院院长批准，依法延长审限1个月）。

（二）一审诉辩主张

1.原告武汉市水产供销公司汉口批发部诉称：座落本市汉阳区西大街综合楼定位轴线在13—17轴的一楼三档-2楼二档房屋，系被告武汉市汉阳区房屋开发公司依协议约定还建给原告的房屋，而被告却将该房卖于第三人武汉市汉阳区建筑材料装饰工程公司，故要求确认该房屋买卖无效，责令被告按协议将房屋交付给原告，并给付原告垫付费用计10万余元。

2.被告武汉市汉阳区房屋开发公司辩称：原告武汉水产供销公司汉口批发部与被告前后签有二份房屋拆迁还建协议，而第二份系“补充协议”，其内容违反了国家法律、法规及有关政策的规定，应视为无效，故原告基于该“补充协议”的诉讼请求不能成立。

3.第三人武汉市汉阳区建筑材料装饰工程公司述称：原、被告所争议的房屋已由第三人通过合法途径购得，其与被告之间的房屋买卖关系是有效的，如认定该房屋买卖无效，第三人因购房所造成的经济损失应由原告或被告承担。

（三）一审事实和证据
经武汉市中级人民法院公开开庭审理并调查核实证据，查明：
被告武汉市汉阳区房屋开发公司为建设商业住宅工程需要，需拆除原告武汉水产供销公司汉口批发部座落在汉阳区鹦鹉大道86号砖木结构平房一栋，建筑面积286.38平方米，其中营业店堂约110平方米，办公、仓库、住宅用房约176.38平方米，为此，原、被告达成书面协议，即一、被告新建商店住宅楼竣工后，顺鹦鹉大道南头一楼安置三档，二楼安置二档给原告作营业和仓库、办公用房，上下五档，总建筑面积不得少于188平方米，另被告就地提供给原告二室一厅，一室一厅各一套，建筑面积约97平方米，作职工住宅；二、被告一次性给予原告适当的经济补偿，以作为原告腾迁房屋停工停产等费用；三、原告在1986年12月13日以前腾迁让房，旧房由被告拆除。之后，原、被告均按协议二、三项对该房进行了拆迁、补偿。1987年12月，被告与湖北省保险公司达成集资代办协议书。即在上述拆迁房屋等范围内新建湖北省保险大楼。为此，被告无法按协议还建原告房屋。1989年7月，原、被告经协商，由被告先还建给原告三套住宅用房，建筑面积138.13平方米，1990年7月，原、被告根据双方于1986年12月2日签订的房屋拆迁后原地还建协议书达成“补充协议”，即一：原告同意将原座落在汉阳区鹦鹉大道86号房屋一栋，由被告迁移还建到现汉阳区西大街综合楼定位轴线在13—17轴的房屋，还建房屋（指无偿还建）面积为429.57平方米。其中一楼营业厅堂面积为165平方米，二楼办公面积为119.07平方米，住宅面积为145.5平方米（其中应扣除1989年的已还建的三套住宅用房面积）。二、原告房屋自拆除后，商店职工已歇业至今，原告负担过重，被告同意每月付给原告垫付费用款2500元，自1988年7月起至还建交付使用时止。自1988年7月至1990年6月，原告累计垫付费用6万元，由被告一次性结算付款，自1990年7月起，原告按季结算，由被告付款。1990年10月，原告从被告方购得商品房一套，建筑面积47.09平方米，应付价款为145677.30元，根据原、被告签订的商品房购售合同，此购房款从被告应付原告的6万元补偿费中扣除。另尚余补偿费14322.70元及1990年7月起至今的补偿费计9万元，被告未给付原告。1993年3月，被告以其与原告签订的“补充协议”违反有关法律规定为由，单方认为该协议无效，并将按“补充协议”应还建给原告的座落在汉阳区西大街综合楼定位轴线在13—17轴的楼下三档，楼上二档房屋出售给第三人武汉市汉阳区装饰工程公司，第三人实际交付被告购房款170万元，原告知悉后与被告协商未果而于1993年4月向本院提起诉讼。案在审理中，原告鉴于第三人已开始装修所购房屋，为避免损失，向本院申请财产保全。本院于1993年5月6日依法裁定查封汉阳区西大街综合楼定位轴线在13—17轴的一楼三档、二楼二档房屋。期间，第三人通过非法途径对查封房屋进行了装修。
上述事实，有法庭当庭质证的有关材料、证人证言、当事人陈述证明，足以证实。

（四）一审判案理由
经武汉市中级人民法院审查认为：
原告武汉水产供销公司汉口批发部与被告武汉市汉阳区房屋开发公司于1986年2月签订的房屋拆迁还建协议有效。被告在该协议部分履行后，却与湖北省保险公司订立集资代办协议书，致使被告应还建给原告的房屋无法按该协议履行。被告鉴于还建给原告的房屋需迁址和延期，故自愿与原告在原协议的基础上达成带有补偿性的“补充协议”，二者具有连续性，且该“补充协议”是双方的真实意思表示，其内容未违反有关法律，并已实际部分履行（即拆迁房屋住宅用房已还建，歇业补偿费已履行45677.30元）应认定有效。被告将应还建给原告的房屋卖给第三人，故被告与第三人之间的房屋买卖无效，被告应承担责任，依法赔偿第三人的经济损失。第三人在西大街综合楼定位轴线在13—17轴房屋被查封期间，非法装修房屋所造成的经济损失由其自己承担。案在审理中，原告同意由被告还建汉阳区西大街综合楼定位轴线在11—13轴楼下二档房屋和13—14轴楼下一档由大门向后两个自然桩柱的房屋。现实际还建的厅堂等面积超出第一份协议188平方米的19.56平方米，但未超出补充协议中约定的无偿扩大50%的范围。同时，原、被告就住宅面积还建已实际履行，本院依法照准。另定位轴线11-12轴，窗改门及13-14轴隔墙由被告方负责建成。

（五）一审定案结论
根据上述理由，武汉市中级人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第八十五条、第八十八条和《中华人民共和国经济合同法》第十六条之规定判决如下：
1.原告武汉水产供销公司汉口批发部与被告武汉市汉阳区房屋开发公司签订的协议书及“补充协议”有效。
2.由被告武汉市汉阳区房屋开发公司将座落本审汉阳区西大街综合楼定位轴线在11—13轴楼下二档房屋，建筑面积164.36平方米和定位轴线在13—14轴楼下一档房屋（由大门向后两个自然桩柱），建筑面积43.2平方米还建给原告武汉水产供销公司汉口批发部。其中定位轴线在11—12轴的窗改门以及定位轴线在13—14轴楼下一档房屋的隔墙由被告负责建成（此行为于本判决生效后15日内完成）；被告一次性给付原告因为歇业所承担的垫付款计104322.70元（此款于本判决生效之日起13日内付清）。
3.被告武汉市汉阳区房屋开发公司与第三人武汉市汉阳建筑装饰工程公司签订的商品房屋买卖合同无效。
4.第三人武汉市汉阳区建筑装饰工程公司将所购房屋返还给被告武汉市汉阳区房屋开发公司；被告武汉市汉阳区房屋开发公司将卖房款170万元返还给第三人武汉市汉阳建筑装饰工程公司，另由被告赔偿第三人因贷款购房所造成的经济损失计50400元（以上款项计1750400元于判决生效后15日内付清）。
案件受理费30851.40元，由被告武汉市汉阳区房屋开发公司、第三人武汉市汉阳建筑装饰工程公司各负担15425.70元。诉讼保全费8500元，由被告武汉市汉阳区房屋开发公司负担。

（六）二审情况
一审判决后，被告武汉市汉阳区房屋开发公司不服，以其与原告签订的“补充协议”，因不符合法律规定，该协议并未实际履行而无效，其未及时按照还建协议是因为要贯彻城市总体规划等为由要求二审法院撤销原判，予以改判。第三人武汉市汉阳区建筑材料装饰工程公司也不服，认为一审法院判决忽视了其大部分直接和间接的经济损失，请求二审法院予以改判。
湖北省高级人民法院确认了一审法院认定的事实和证据。二审法院认为：上诉人武汉市汉阳区房屋开发公司于1986年2月与水产批发部签订房屋还建协议后，未经水产批发部协商同意，单方将该地以集资代办的形式转让给中国人民保险公司湖北省分公司，其行为的产生既无行政强制约束，其后果又不能履行还建房屋的义务，房屋开发公司应当承担违约的全部责任。水产批发部在原还建不能履行的情况下，同房屋开发公司自愿签订了由于还建不能履行而产生的“补充协议”。该协议中还建面积虽然超出了“建一还一”的原则，但由于房屋开发公司单方违约，其同中国人民保险公司湖北省分公司的“集资代办”是营利的经营行为，新还建房屋的地段，朝转向均不如原拆迁协议规定的地点，是一种带有补偿性的还建；其规定的歇业补偿费，是由于拆迁安置超过原协议规定期限的费用补偿，且该补充协议是双方真实意思表示，其内容符合法律的有关规定，同时该协议已有部分实际履行，应认定有效。房屋开发公司将应当还建给水产批发部的房屋卖给装饰公司，且房屋在法院查封前未办理房屋过户手续，故双方之间的房屋买卖关系无效。装饰公司事前不知情，房屋开发公司应当承担责任，依法赔偿给装饰公司所造成的经济损失。装饰公司在诉讼标的被查封期间所办的房产过户手续，抵押借款公证手续等费用和非法装修房屋所造成的经济损失由其自己承担。案在原审法院审理过程中，水产批发部同意由房屋开发公司还建湖北省武汉市汉阳区西大街综合楼定位轴线在11—13轴楼下二档房屋和13—14轴楼下一档由大门向后两个自然桩柱的房屋，现实际还建的厅堂等面积未超过“补充协议”中约定的面积。同时，水产批发部与房屋开发公司就住宅面积还建已实际履行，本院依法照准。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，房屋开发公司与装饰公司的上诉理由不能成立。湖北省高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币30851.40元，由上诉人房屋开发公司、装饰公司各承担人民币15425.70元。

（七）解说
本案涉及两个案由，即房屋还建合同纠纷、房屋买卖合同纠纷。审理本案的关键是审查合同的效力。本案房屋还建合同是被告因工程需要，要拆除原告所有的建筑面积286.38平方米的平房一栋，并由被告还建安置相应面积的营业用房、仓库和办公用房而达成的房屋拆迁还建协议。后被告又与湖北省保险公司达成集资代办协议，在原告拆迁的房屋所在地兴建保险楼，致使与原告的协议无法履行。严格地说，被告与湖北省保险公司的协议是无效的，但原告接受了这一事实，并与被告签订了“补充协议”，应该说原、被告之间的房屋拆迁还建协议和“补充协议”是双方当事人真实意思表示，是有效的。根据民法通则、经济合同法的规定，原被告双方都有履行两个协议的义务。但是，被告单方面撕毁协议，将按“补充协议”应还建安置给原告的房屋卖给第三人，并与第三人签订了房屋买卖协议，严重侵犯了原告的合法权益，该合同应视为无效。鉴于本案的第三人是在不知情的情况下与被告签订的协议，因合同无效所造成的损失应由被告承担。所以，一审法院判决原被告之间所签订的房屋拆迁还建协议和“补充协议”有效，被告与第三人签订的房屋买卖协议无效，第三人将所购房屋返还给原告，由被告赔偿第三人经济损失的结论是正确的。
（罗明举　胡诗云）