(一)首部

1．判决书字号：江苏省无锡市滨湖区人民法院(2009)锡滨民一初字第2422号。

2．案由：确权、析产、继承纠纷。

3．诉讼双方
原告：许某，男，汉族，住上海市杨浦区。
原告：许某1，男，汉族，住上海市浦东新区。
原告：许某2，女，汉族，住上海市杨浦区。
原告：许某3，男，汉族，住上海市浦东新区。
原告：袁某，男，汉族，住上海市杨浦区。
原告：袁某1，女，汉族，住址同上。
原告：袁某2，女，汉族，住上海市浦东新区。
原告：袁某3，男，汉族，住上海市杨浦区。
原告：邵某，女，汉族，住上海市浦东新区。
原告：许某4，男，汉族，住上海市杨浦区。
原告：许某5，男，汉族，住上海市宝山区。
原告：许某6，男，汉族，住上海市杨浦区。
原告：许某7，女，汉族，住上海市虹口区。
上述13名原告共同委托代理人(特别授权)：舒畅，北京市大成律师事务所无锡分所律师。
上述13名原告共同委托代理人(特别授权)：韩克鹏，北京市大成律师事务所无锡分所律师。
被告：许某8，男，汉族，住上海市杨浦区。
委托代理人：沈某，女，住址同上，系许某8妻子。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：江苏省无锡市滨湖区人民法院。
独任审判人员：审判员：钱晓平。

6．审结时间：2009年12月14日。

(二)诉辩主张

1．原告许某等(以下简称十三原告)诉称
坐落于无锡市滨湖区雪浪镇陶墅村莫甲里14号的房屋由前造、中造和后造三部分组成，均为平房，由许某9、许某10共有。1967年因被告玩火，导致中造失火，前造因救火踩踏导致屋面部分受损，后造没有造成损坏。1968年由许某9出资500元给许某10，由许某10对争议房屋进行修理。许某11夫妇共生育有2子2女，大儿子许某9、二儿子许某10、女儿许某15、许某12。根据(20世纪)50年代农村“土改”时的土地房产所有证存根记载，雪浪镇陶墅村莫甲里14号房屋的户主是许某9，人数为10人，该10人分别是许某11及其妻杨某、许某9及其妻李某、许某9的6个子女(即许某13、许某、许某1、许某3、许某2、许某14)。许某11夫妇生前未立遗嘱，其法定继承人是许某9、许某10、许某15、许某12。许某9、许某10未进行分家析产。许某9及其配偶李某已去世，其子女即许某13、许某、许某1、许某3、许某2、许某14。许某13已死亡，其生前未立遗嘱，其法定继承人为配偶邵某，儿子许某4、许某5、许某6，女儿许某7。许某14已死亡，其生前也未立遗嘱，其法定继承人为配偶袁某及女儿袁某1、袁某2，儿子袁某3、袁某4。袁某4自愿放弃继承许某14在本案中应得的遗产。许某12与何某系配偶关系，两人均已死亡。许某12、何某没有亲生子女，但领养了何某1为其养子。何某1自愿放弃继承许某12在雪浪镇陶墅村娘家的财产。许某15的法定继承人自愿放弃继承。
许某11夫妇、许某9夫妇去世后，安葬在雪浪镇陶墅村，原告每年都会在雪浪镇陶墅村为许某11夫妇、许某9夫妇扫墓。许某9夫妇去世后，他的6个子女没有办理争议房屋户主的变更手续，也未进行分家析产。
直至2006年，原告突然发现争议房屋因拆迁已被拆除，被告以争议房屋产权人的名义领受了全部的拆迁补偿款87 610元和位于雪浪镇仙河苑二期小区4X4号401室、402室两套拆迁安置房屋，建筑面积分别为62.35平方米和91.67平方米。原告经调查发现，在1989年无锡市进行农村宅基地和房屋普查登记时，被告及其父亲许某10谎报家庭人口，隐瞒争议房屋存在其他产权共有人的事实，在未提供合法依据的情况下，擅自将争议房屋的户主变更为被告，使被告成为争议房屋的所有人和土地使用人，进而侵占了两套拆迁安置房屋。虽原告与被告多次协商，但被告至今仍拒绝将原告应得的遗产份额予以返还。为此，原告要求对位于无锡市雪浪镇陶墅村莫甲里14号的争议房屋进行确权、析产、继承，对拆迁后安置的两套安置房屋的产权进行分割，确认原告方继承补偿款的50%和安置房的50%的产权，不同意进行归并。

2．被告许某8辩称
原告诉称的雪浪镇陶墅村莫甲里14号“土改”房屋是由许某9与许某10共有的。该房屋已于1967年因火灾而灭失。要确权的房屋已不复存在。现在安置所拆除的房屋是被告独立筹资并重建的水泥混凝土楼房，占地面积和房屋面积比原先有较大扩大，另外由被告出资修理在楼房后面的平房。其房屋由其为产权人的房产证为依据。原告早知道祖产房屋被烧毁一事，没有任何人对争议房屋提出过权利主张，房屋烧毁已有40年历史，因此，该案已超过20年的最长诉讼时效。

(三)事实和证据
江苏省无锡市滨湖区人民法院经公开审理查明：(20世纪)50年代在对农村“土改”产权登记时，以户主许某9等10人取得了“土改”房屋，土地房产所有证为苏南区无锡县南泉区板桥乡土地房产所有证板字第4X4号(房屋坐落陶墅，平房一间两架，房屋地基面积一分二厘五，约合83平方米)。以户主许某10等5人取得了“土改”房屋，土地房产所有证为苏南区无锡县南泉区板桥乡土地房产所有证板字第4X5号(平房一间，房屋地基面积一分二厘，约合80平方米)。
在庭审中，十三原告与被告均自认无锡市滨湖区雪浪镇陶墅村莫甲里14号房屋1间(登记为2间2架)由许某9等10人和许某10等5人在“土改”时共同取得了该房屋(以下简称“土改”房屋)的产权。该“土改”房屋1间系三造砖木结构的平房(每造平均约为7架)。其中许某9等10人分得了该房屋的中造前段的一间房间，许某10等5人分得了该房屋中造后段的一间房间，另外的部分由许某9等10人与许某10等5人共同共有。
上述事实有下列证据证明：
1．土地房屋产权证存根。
2．房屋平面示意图。
3．证人证言。
4．双方当事人的陈述。
本案争议的焦点为：(1)本案祖产房屋拆迁时尚有多少？(2)本案的合法继承人有哪些？(3)各继承人各自应得的遗产份额是多少？
对于争议焦点一：本案祖产房屋拆迁时尚有多少？
根据双方陈述和举证可以确认：无锡市滨湖区雪浪镇陶墅村莫甲里14号“土改”房屋1间，1967年左右因被告许某8玩火，致中造失火，中造全部烧毁。火灾后，由许某8方经手在原地基上，重新建造了后造砖混结构的二层楼房及前造砖混结构的平台房屋。
1991年10月30日和2002年8月12日许某8分别领取了雪浪镇陶墅村莫甲里14号的土地使用权证和房产证(房产证号为锡房权证滨字第1XXXXXX8号，其中平房48.19平方米、楼房66.59平方米)。在该争议房屋的房产档案中载明，前造及过道的建成年份为1984年，后造建成年份为1976年。在该争议房屋的房产档案的备注栏注明：后造后面有解放前的老房子。在该争议房屋的房产档案中还有许某8于2002年7月31日出具的具结书一份，内容为：兹有雪浪镇陶墅村莫甲里14号的房屋申请人许某8，于(19)76—(19)84年经上级部门同意、批准，自建平房一间，进深13.8米，开阔3.8米；楼房一间，进深9.65米，开阔3.45米，总建筑面积114.78平方米。因保管不妥，无法提供原批件，此处房屋如有涉及违章建筑、产权纠纷，本人愿负一切法律责任及经济责任。并由许某8在此具结书上签字，雪浪镇陶墅村村民委员会在“情况属实，特此证明”处盖章。
2005年11月25日无锡市恒茂房地产中介评估有限公司受无锡市滨湖区太湖镇人民政府的委托，对雪浪镇陶墅村莫甲里14号的房屋进行了评估，评估结论为在评估时点(2005年11月25日)评估对象的建筑面积148.25平方米，评估价格为62 397元(其中幢号1的房屋为砖混结构的平房，其建筑面积为52.27平方米，成新率为82%，房屋补偿价18 722元，附属物补偿价2 949元，装潢补偿价10 130元，拆迁补偿总价31 801元；幢号2的房屋为砖混结构的二层楼房，其建筑面积为68.46平方米，成新率为82%，房屋补偿价即拆迁补偿总价为23 578元；幢号3的房屋为砖木结构的平房，其建筑面积为27.52平方米，成新率为60%，房屋补偿价即拆迁补偿总价为7 018元)。2006年2月18日许某8与无锡市锦华房屋拆迁有限公司(以下简称拆迁公司)签订了拆迁补偿、安置协议书，该协议书明确拆迁公司拆除许某8住宅房建筑面积148.25平方米，拆迁公司为许某8提供148.25平方米的安置房。上述被拆迁房屋的折价款67 297元及过渡费、搬迁费等共计87 610元和许某8补交的差价款16 554元，共同投入，许某8取得在滨湖区仙河苑小区二期4X4号401室和4X4号402室拆迁安置房屋，面积分别为62.35平方米和91.67平方米。
许某8提供的证人许某16、莫某、申某均当庭陈述，许某8老房火灾后，中造烧毁，因救火前、后造损坏严重，许某8方将老房全部重建。重建时墙脚是向外放宽的。
十三原告对此证人证言的质证意见为，火灾只烧毁了中造部分，主体结构尚在，按当时情况不可能是许某8方单独重建，而应是原、被告共同重建。许某16以其大队主任的身份，不知道重建有无办理手续是不合常理的；莫某在法庭提供的证言与其向原告提供的证言是矛盾的；申某说重建时将房屋全部拆除了，但与许某8的房产档案记载的后造后面有解放前老房屋不符。
十三原告提供的证人许某17当庭陈述，老房火灾是在上海听许某9家说的。前造在救火时损坏严重，中造烧掉的，后造基本完整。后来老房是重新建造了中造，据说当时许某9家出了500元钱来重建房屋，修缮没有听说。
许某8对此证人证言的质证意见为，许某17所说的内容都是听原告方许某9家所说，且火灾发生时，其不在无锡，故其证言不能作为有效证据使用。
对于争议焦点二：本案的合法继承人有哪些？
根据双方陈述和举证可以确认：许某11与其妻杨某共生育有2子2女，即大儿子许某9、二儿子许某10、女儿许某12、许某15。许某11于1951年11月死亡，杨某于1965年死亡。许某9于1980年7月18日死亡，其妻李某于1985年11月3日死亡。许某9、李某夫妇共生育有4子2女，即儿子许某13、许某、许某1、许某3，女儿许某2、许某14。许某13于2007年11月20日死亡，其法定继承人为配偶邵某，儿子许某4、许某5、许某6，女儿许某7。许某14于2004年4月8日死亡，其法定继承人为配偶袁某，儿子袁某3、袁某4，女儿袁某2、袁某1。袁某4在本案审理过程中自愿放弃其继承争议房屋的权利。解放前许某12由雪浪因结婚迁入太湖镇利农村。许某12与何某系配偶关系，两人均已死亡，何某于1954年至1956年左右死亡，许某12于1998年12月31日死亡。许某12、何某没有亲生子女，何某1在2岁时过嗣给许某12、何某夫妇为儿子，已形成事实收养关系。何某1在诉讼前自愿放弃继承许某12在雪浪镇陶墅村娘家的财产。许某10于2005年4月5日死亡，其法定继承人为许某8等人。许某15及其丈夫朱某于解放前过世，其仅生育儿子朱某1。朱某1自愿放弃其应得的财产权利。上述权利人死亡时均未立遗嘱。
原告诉称争议房屋中户主为许某9的土地房产证上的10人为：许某11及其妻杨某、许某9及其妻李某和许某9的6个子女即许某13、许某、许某1、许某3、许某2、许某14。许某9的6个子女在“土改”时均未结婚。
许某10等5人为哪5人，原告及被告均未提供相应的证据。
对于争议焦点三：各继承人各自应得的遗产份额是多少？
在本案审理过程中，十三原告与许某8均同意对许某8分得的拆迁安置房屋以2 600元/平方米计算。十三原告不同意对安置房进行折价归并。

(四)判案理由
江苏省无锡市滨湖区人民法院经审理认为：十三原告与被告许某8提供的“土改”房屋证存根，仅是“土改”房屋的历史记录，并非拆迁时被拆迁房屋的产权凭证，在该“土改”房屋证存根所记载地的房屋情况应根据其实际变更情况进行确定。十三原告与许某8均自认在无锡市滨湖区雪浪镇陶墅村莫甲里14号的1间三造“土改”房屋，其中造房屋因火灾而灭失，前造房屋因救火损坏。十三原告提供的证人许某17所作证言，因其是听十三原告方所说，其证明效力较低。十三原告提供的证人许某17所称的火灾将中造烧毁，前造因救火损坏严重，后来重新建造了中造，与许某8方提供的证据及证人证言相一致，可以认定。火灾后，在该处地基上由许某8方将砖木结构的老房，翻建成了后造为砖混结构的二层楼房及前造为砖混结构的平台房屋，其结构已经发生了明显的改变。之后，许某8方又领取了其上述房屋的产权证及土地使用权证，2006年2月18日拆迁公司与许某8签订的拆迁补偿、安置协议书，均以该房屋产权证、土地使用权证作为拆迁安置的依据，故应认定原“土改”房屋的前造与中造因许某8方的翻建行为已不复存在，拆迁时房产证上的前造、后造房屋是许某8方的财产。十三原告提出为修复“土改”房屋而支付修复费用500元，但未提供充足的证据予以证明，故本院对此不予采信。十三原告要求对翻建部分的前造、后造主张某，本院不予支持。但在许某8与拆迁公司签订的拆迁安置补偿协议中，尚有未列入房屋产权证面积的幢号3的砖木结构的平房，其建筑面积27.52平方米，根据其结构、成新率及该争议房屋的房产档案的备注栏注明后造后面有解放前的老房子，故幢号3的房屋应认定为“土改”房屋，因此该部分房屋即为拆迁时尚存的可分割的房屋。
“土改”房屋的产权人应当是许某9等10人和许某10等5人。但原告提供的许某9等10人中，许某11、杨某夫妇已死亡，其法定继承人为许某9、许某10和许某12、许某15。许某12及许某15的合法继承人何某1、朱某1，许某14的合法继承人袁某4均自愿放弃其应得的财产权利，并不损害他人的合法权益，本院予以准许。许某9、李某夫妇已死亡，其法定继承人为其6个子女，即许某13、许某、许某1、许某3、许某2、许某14。许某13已死亡，其法定继承人为其配偶邵某，儿子许某4、许某5、许某6，女儿许某7。许某14已死亡，其法定继承人为配偶袁某，儿子袁某3、袁某4，女儿袁某2、袁某1。因上述死亡人员均未立遗嘱，故应按法定继承处理。双方均未提供许某11、杨某夫妇及许某12方有其他合法继承人。综上，现十三原告应为许某9方的代表人，由其行使相应的诉讼权利。至于许某10等5人为谁，许某10的合法继承人为哪些人，因双方均未提供，故被告许某8作为许某10方的代表人，行使相应的诉讼权利。
对于许某8提出的“土改”房屋在1967年因火灾及以后其修建房屋而完全灭失，时间已有40年历史，已超过诉讼时效的辩称意见，因“土改”房屋系许某9等10人和许某10等5人所有，且十三原告与许某8均自认在同一处，因此，本案系确权、继承、析产纠纷，而共同房屋的确权纠纷不适用诉讼时效的有关规定，故许某8的该主张本院不予采信。
无锡市滨湖区雪浪镇陶墅村莫甲里14号被拆迁房屋，在产权证外的幢号3的砖木结构平房(面积为27.52平方米)系基于原“土改”房屋而来的，因在许某8年幼时将土改房屋的中造烧毁及因救火而损坏前造房屋；且“土改”房屋在失火时未分割，可认定被火灾烧毁的为许某8方的部分。剩余的27.52平方米的砖木结构平房不足原“土改”房屋的一半，故该部分可认定为十三原告方应得的部分。因拆迁该部分房屋而得的安置权利应归十三原告为妥。因此，该部分房屋拆迁安置而得的权利即拆迁补偿价7 018元及因拆迁该部分房屋而得的安置27.52平方米房屋的权利应归十三原告所有。因许某8取得的拆迁安置房屋面积均超过60平方米，为有利于发挥房屋的价值，以将上述安置房屋的权利折价归并给许某8方为宜。归并的价格以双方一致确认的2 600元/平方米计算。故十三原告应得房屋的权利归并价格共计为68 000元。雪浪仙河苑小区二期4X4号401室及402室拆迁安置房产权归许某8方所有。

(五)定案结论
江苏省无锡市滨湖区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十条、第三十三条、第三十七条，《中华人民共和国继承法》第五条、第九条、第十三条第一款、第二十五条第一款、第二十九条之规定，作出如下判决：
1．坐落于无锡市滨湖区雪浪镇陶墅村莫甲里14号被拆迁房屋中许某、许某1、许某2、许某3、袁某、袁某1、袁某2、袁某3、邵某、许某4、许某5、许某6、许某7应得的安置权益共计折价68 000元。由许某8在本判决发生法律效力后10日内支付。
2．坐落在无锡市滨湖区太湖街道雪浪仙河苑小区二期4X4号401室及402室拆迁安置房产权归许某8方所有。
3．驳回许某、许某1、许某2、许某3、袁某、袁某1、袁某2、袁某3、邵某、许某4、许某5、许某6、许某7的其他诉讼请求。

(六)解说
在房屋确权案件中同时处理继承关系时，应当首先进行房屋所有权确认，在明确遗产的范围后，再解决继承问题，最后进行析产。在近几年房屋价格急剧上升的背景下，房屋作为大额财产而引发的争议不断增加，所以在处理房屋确权纠纷时，确认案件的法律性质，选择法律和行政法规的适用，对处理同类案件具有一定借鉴意义。
1．房屋产权的认定。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此，房屋产权原则上以房屋产权登记部门的登记簿及所有权证上的记载为准。但因“土改”时期的房屋土地产权证颁发时间较早，当事人大都无法提供土地房产所有证的原件，用以证明土地房产权属的都是在档案管理部门查档调取的土地房产所有证存根的复印件。而1951年的房产档案管理中尚无注销的制度，争议房屋的权属如果发生合法的变更登记，在原存根证上是没有注销记录的。因此，笔者认为，此类土地房产所有证存根不能当然作为房产权属的凭证参见赵文清：《农村土改房屋权属纠纷案件的调查报告》，载中外民商裁判网：http://www.zwmscp.com/list.asp？Unid=4392。，它仅是“土改”房屋的历史记录，其中发生房屋灭失现象大量存在。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案中的部分房屋就因为失火而灭失，作为不动产的房屋物权消灭。在该部分房屋宅基地上现在的房屋系重新建造而成，所以根据物权法的上述规定，应当以1991年和2002年领取的土地证和房产证作为确认物权的依据。“土改”时领证的房屋仅剩下在本案中依法查明的27.52平方米，且该部分房屋未列入新领取房屋产权证记载的面积。故该部分房屋为“土改”房屋，可以作为遗产进行继承。
2．对剩余房屋的拆迁利益归属于原告应无争议，但因为本案涉及的城市中的集体土地上的房屋，原告每人所占份额极小，且被告已经与拆迁公司签订补偿协议并实际履行，为发挥房屋的整体价值与维护拆迁交易合同的稳定性，将安置房屋归并给被告，由被告按协商价格补偿各位原告是解决纠纷的最合适的方案。本案宣判后，当事人均未上诉，并表示服从判决，且已经履行了判决确定的全部义务。
（江苏省无锡市滨湖区人民法院　钱晓平　李旭强）