杨荣辉诉重庆锦世律师事务所案外人执行异议案

(执行程序中解除查封的法定事由认定)

法官观点

该案裁判后,原、被告双方均服判息诉。该案在起诉时,原告第一项诉讼请求是要求确认原告与福康公司所签订的房屋买卖合同的效力,后经法院释明,撤回第一项诉讼请求;但在合议庭合议时,对原告的此项诉讼请求是否属于本案审理范畴仍存在争议。

第一种意见认为:法院应当对原告与福康建筑公司签订的商品房买卖合同进行实质审查,并认定合同合法、有效。理由为:原告的此项诉讼请求是请求确认原告与第三人商品房买卖合同的效力,属于确权之诉,商品房买卖合同是否有效,是本案审理的前提和基础,法院应当对原告的诉讼请求进行审查并对合同效力作出判定。在本案中,不动产未办理过户登记并不影响不动产买卖合同的效力,因原告购买该房屋并支付了价款,已实际占有、使用多年,双方所签订的房屋买卖合同无证据证明违背当事人真实意思表示,也未违反法律、法规的强制性规定,故对原告与福康建筑公司签订的商品房买卖合同应认定为合法、有效。

第二种意见认为:原告的此项诉讼请求不属于执行异议之诉案件审理的范畴,应当裁定驳回此项诉讼请求。理由为:执行异议之诉是案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利,并要求停止执行的诉讼。而本案原告的诉讼请求是主张双方签订的不动产买卖合同有效,即使法院确认合同有效,也不必然导致原告的不动产物权成立或转移这一法律事实的产生,与执行异议之诉是案外人主张所有权等阻止执行标的变更的实体权利的原则并不相符,法院在判决书中可以对其合同效力予以阐述,但不能作为判项进行裁判,故应驳回原告的此项诉讼请求。

笔者同意第二种意见,理由为:对执行异议之诉,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条规定:案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼,对执行标的主张实体权利,并请求对执行标的停止执行的,应当以申请执行人为被告;被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的,应当以申请执行人和被执行人为共同被告。由此可见,执行异议之诉应当是案外人对执行标的主张所有权以及能够阻止执行标的变更的权利(如抵押权、留置权、优先支付权等相关权利)的诉讼。对涉及不动产的情况,因我国实行的是不动产物权登记制度,即不动产物权的取得或转让,应当通过依法登记才发生法律效力,所以不动产买卖合同的效力与不动产物权变动的效力属于两种法律关系。结合本案具体情况,案外人主张权利应当是对执行标的即讼争的房屋具有所有权或其他排他性的权利,但案外人在本案的诉讼请求是要求确认其与第三人签订的商品房买卖合同的效力,即使法院确认该合同有效,所确认的也是一种债权,按照合同之债理论,其产生的直接法律后果就是对合同相对人均产生履行之债。对买房人来讲,应当按照合同约定履行付款等义务,对出卖人来讲,应按约交付房屋并履行协助办理房屋过户手续等因合同生效所产生的一系列随附义务,但不必然导致买受人对不动产享有物权。故本案原告的此项诉讼请求不属于案外人执行异议之诉所审理的范畴,应当裁定驳回此项诉讼请求。

需要说明的是,即使驳回原告的诉讼请求,也不意味着原告的此项主张不能得到司法救济,原告仍然可以通过另案起诉的方式予以解决。

另外,对本案讼争的房屋是否予以停止执行的问题,合议庭也有两种意见。

第一种意见认为:不停止执行,驳回原告的此项诉讼请求。理由为:《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《民事执行查封、扣押、冻结财产规定》)第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”。可见,法院不得查封被执行人出卖给第三人的财产必须同时满足三个条件:(1)被执行人与第三人就不动产买卖达成协议;(2)第三人已经支付了购买不动产的全部价款并已实际占有所买受的不动产;(3)第三人对未办理不动产转移登记这一事实没有过错。而本案中,原告虽然已占有、使用该房屋多年,但一直未办理房屋产权变更手续;虽然原告陈述多次向政府职能部门反映,但民事诉讼作为民事争议的最终救济渠道,原告应当以民事诉讼的方式寻求司法救济,维护自身的合法权益,在长达十余年的时间里,原告一直未提起诉讼,对未办理过户手续这一事实,原告怠于行使自己的权利,其主观上有一定过错。故对原告要求停止对该房屋执行的诉求,不予支持。

第二种意见认为:停止对该房屋的执行。理由为:原告与第三人签订了不动产买卖合同,并已按合同约定支付了购房价款,完全履行了合同约定的义务,并已实际占有、使用该房屋多年,虽然该房屋一直未办理产权变更手续,但此系第三人应当承担之义务,结合原告一直多次通过所在地政府督促第三人办理产权登记和办理产权登记需要以第三人为主导的事实,对原告未办理房屋产权变更手续这一事实,并没有证据证明系原告的过错所致。故依照《民事执行查封、扣押、冻结财产规定》第十七条规定,停止对房屋的执行。

笔者同意第二种意见。理由为:对于是否停止对本案讼争房屋的执行,争议的实质在于对《民事执行查封、扣押、冻结财产规定》第十七条中“未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错”这一法律条文如何理解。严格来讲,民法意义上的“过错”,一般认为其表现形式分为故意、重大过失和一般过失。对故意的定义是明知存在发生损害的危险而希望或者放任其发生,过失的定义是对损害的发生具有主观上的疏忽或过于自信。从本案来看,原告作为买房人,已支付了全部价款并已实际占有讼争的房屋,作为权利人,主观上对该房屋的权利主张是强烈的,办理房屋权属登记是其必然要求,且通过其长期向政府职能部门反映其办证问题这一行为,也能够体现出其积极追求对房屋享有所有权以及排他性权利的意志。另外,第三人作为房屋开发主体,按照国家法律、法规以及相关行政规章要求,为出售的房屋办理房产证应当履行相应的行政审批手续,这是作为开发商应当履行的法定义务,并非买房人的义务。而在审判实践中,由于房屋开发前期手续不完善等某些客观原因或者历史遗留问题,存在部分房屋在开发商销售后长期无法办证的情形,即使买房人通过诉讼程序,判令开发商履行协助办证的相关义务,在实际执行中,也有可能因为房屋行政审批手续不全导致执行无法得到履行,使当事人的物权登记迟迟不能得以实现。这种特殊情况,是买房人自身无力控制或不能预见的,买房人对此法律后果的产生并无过错。故对该房屋应当停止执行。

1.判决书字号

重庆市大足区人民法院(2014)足法民异初字第7号民事判决书

2.案由 :案外人执行异议  

3.诉讼双方

原告:杨荣辉。

委托代理人:王贵元、唐光磊,重庆宏州律师事务所律师。

被告:重庆锦世律师事务所,住所地:重庆市渝中区华一路69号附1号11-8。

代表人:罗世华,该所主任。

第三人:重庆市福康建筑工程有限公司(以下简称“福康建筑公司”),住所地:重庆市铜梁区巴川镇中心路402号。

法定代表人:胡仕开,该公司经理。

4.审级 :一审

5.审判机关和审判组织

审判机关:重庆市大足区人民法院

合议庭组成人员:审判长:李洪;审判员:胥杰;人民陪审员:李国民

6.审结时间

2014年8月28日

引用

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  • 参考文献格式:[1]国家法官学院,中国人民大学法学院.中国审判案例要览.2015年民事审判案例卷[M].北京:中国人民大学出版社.2017

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法律条文

第十七条 案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼,对执行标的主张实体权利,并请求对执行标的停止执行的,应当以申请执行人为被告;被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的,应当以申请执行人和被执行人为共同被告。

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