（一）首部

1、判决书字号
一审判决书字号：辽宁省义县人民法院（2012）义民二初字第00931号民事判决书。

2、案由：买卖合同无效纠纷。

3、当事人
上诉人（一审原告）中国工商银行股份有限公司锦州分行，住所地锦州市凌河区解放路五段24甲。
负责人李某1，系中国工商银行股份有限公司锦州分行行长。
委托代理人沈燕铭，辽宁子耕律师事务所律师。
委托代理人吕某，中国工商银行股份有限公司锦州分行职员。
被上诉人（一审被告）孙某1。
委托代理人曹慧君，辽宁子耕律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）孙某2。
委托代理人李文一，辽宁燕郡律师事务所律师。

4、审级：一审

5、审判机关及审判组织
审判机关：辽宁省义县人民法院
合议庭组成人员：审判长：邹国前，审判员：赵德林，代理审判员：张莉莉

6、审结时间：2012年7月30日

（二）诉讼主张

原告中国工商银行股份有限公司锦州分行诉称：2001年1月20日，原告下属义县分理处，擅自与被告孙某1、孙某2签订房屋买卖契约书，将其未办理产权登记的位于义县南关路原工行地义县分理处服务楼储蓄所东北角10.42平方米的无照房屋，以3.5万元价格转让给二被告。2001年1月22日，二被告向义县房产管理处申请房屋产权初始登记时，称其房屋产权来源为"购买工商行地皮于90年自建"。同日，义县城建局为工行义县分理处补发翻新建筑工程准予施工的公共卫生建筑许可执照，但该房屋建筑工程至今未竣工验收。2005年12月，原告决定撤销其下属分支机构义县分理处。2008年4月，原告在受理一起信访案件中，发现该违法转让房屋一事。因此，原告于2009年5月对义县房产管理处提起行政诉讼，列二被告为第三人，要求法院撤销义县房产管理处为二被告颁发的房屋所有权证（房权证32379字第00479号）。2009年8月25日，义县法院作出行政裁定中止行政审理，裁定认为应由民事诉讼解决房屋买卖契约的效力后，才能进行行政审理。为此原告提起本诉，认为原义县分理处与二被告之间的上述房屋买卖行为及所签订屋买卖契约书，严重违反了国家法律、法规的强制性规定，属于法定无效情形。具体理由：1、二被告称其房屋产权来源为"购买工商行地皮于90年自建"，没有事实根据。2、义县分理处与二被告交易的房屋违法。3、义县分理处出让国有房产违反法定审批程序。综上，原义县分理处与二被告之间的房屋买卖行为，严重地违反了国家法律、法规的强制性规定，请求依法确认原告原下属义县分理处于2001年1月20日与被告孙某1、孙某2签订房屋买卖契约书无效，由二被告承担本案诉讼费用。

被告孙某1、孙某2辩称：1、原、被告签定的房屋买卖协议，是双方真实意思表示，且符合法律规定，为有效协议；2、交易的小房为合法建筑，且无须办理初始登记；3、二被告已善意取得小房的所有权，其国有土地使用证并没有被义县国土资源局撤销收回。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
义县人民法院经公开审理查明：2001年1月20日，原告下属的中国工商银行锦州市分行营业部义县分理处（以下简称工行义县分理处）与被告孙某1、孙某2签订了锦州市城市农村房屋买卖契约书，约定：工行义县分理处愿将座落在义县义州镇南关路路西服务楼储蓄所北侧的耳房自愿卖与孙某1、孙某2名下，房产成交价格为3.5万元。同年1月22日，被告孙某1、孙某2持房屋买卖契约书等相关手续办理了房屋产权登记，取得了［房权证32379字第00479号］房屋所有权证，房屋所有权证登记的建筑面积为10.65㎡。2001年2月5日义县人民政府为孙某1、孙某2颁发了［义国用（2001）第051204号］国有土地使用证。2009年6月5日原告向本院提起行政诉讼，请求撤销义县房产管理处为孙某1、孙某2颁发的房屋所有权证（房权证32379字第00479号）。同年8月25日，本院作出（2009）义行初字第00006号行政裁定书，认为：待工行义县分理处与孙某1、孙某2房屋买卖契约的效力确认后，才能确认义县房产管理处为孙某1、孙某2办理房屋产权登记行为的合法性。现原告提起本诉。
上述事实，有下列证据证明：
1、房屋买卖契约书及买房款收条；
2、2001年1月22日义县城乡建设局为工商行义县分理处补发的建筑许可执照、义县房屋所有权登记发证审批表和国有土地使用证、96年义县储蓄中心的土地使用证书、工商银行服务楼储蓄所房屋所有权证书；
3、李某2的房屋所有权证书、房屋买卖协议；
4、收费收据和协议书，证明二被告对耳房出过资；
5、争议房屋的土地使用权证书和房屋所有权证书；
6、本院询问土地局吴世刚笔录、李某2的土地变更通知书、国土资源局调查说明。
义县人民法院审理后认为：依法成立的合同受法律保护。本案房屋买卖契约的标的物系出卖人工商银行义县分理处享有合法所有权的房屋，其将房屋出售给被告的行为，并不违反法律、法规的禁止性规定，未损害国家、集体和社会公共利益。工商银行义县分理处转让依法享有所有权的房屋，是其行使所有权、处分权的合法行为，未违反法律规定，即不属于国家禁止流通与限制流通的不动产范围和法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。原告下属的工行义县分理处与被告孙某1、孙某2签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示。对于属双方当事人真实意思表示所订立合同效力的认定，应以诚实信用为原则。综上，为保护当事人的合法权益，维护社会公平和正当交易的稳定性，应依法确认原告下属的工商银行义县分理处与被告孙某1、孙某2签订的房屋买卖契约有效。

（五）定案结论
义县人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十三条之规定，作出如下判决：
驳回原告中国工商银行股份有限公司锦州分行的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告中国工商银行股份有限公司锦州分行负担。

（六）解 说
本案审理的重点在于原告下属的中国工商银行锦州市分行营业部义县分理处与被告孙某1、孙某2签订的《锦州市城市农村房屋买卖契约书》是否违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。适用该条款判断合同是否有效，只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，而不能依地方性法规和行政规章作判断依据。其次，法律、行政法规的强制性规定，又分为"管理性"强制规定和"效力性"强制规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，只有违反"效力性"强制规定，才能认定合同无效。  因此，在审查该类案件时，应结合立法精神综合分析判断。判断中可把握三点，一是看合同行为本身是否属于法律、行政法规规定的禁止性规定，并明确违反将归于无效或合同不成立；二是在法律、行政法规没有明确规定违反将使合同归于无效或不成立时，就要看履行合同是否将使国家利益、社会公共利益和第三人重大利益受到损害。如合同继续履行，只损害当事人自身的利益，那么就不能判决确认合同无效。；三是合同的履行明显违反了法律、行政法规的强制性规定时，在接受国家行政管理制裁后，通过一定的行政审批手续，看是否符合法律、行政法规的要求。本案中，原告中国工商银行锦州市分行营业部义县分理处与被告孙某1、孙某2签订了《锦州市城市农村房屋买卖契约书》，双方已经按照约定实际履行了各自义务，并到相关管理部门办理了权属变更手续。原告主张争议房屋所占土地为国有划拨的金融用地，且争议房屋未申请产权初始登记，亦未经相关部门审批，所以认为义县分理外与二被告签订的房屋买卖契约书违反违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效合同。本案中的《锦州市城市农村房屋买卖契约书》，中国工商银行锦州市分行营业部义县分理处对其享有所有权的房屋及附属的土地使用权进行转让并不损害公共利益和公序良俗，同时从实现合同法维护诚信公平的交易秩序的立法目的考虑，该契约书在形式及内容上均不违反法律、行政法规的强制性规定，意思表示真实，应认定为有效合同。原告的请求缺乏事实根据和法律依据，不能得到法律的支持。因此义县人民法院作出的判决是正确的。
（邹国前）