(一)首部

1.判决书字号：福州市仓山区人民法院（2012）仓民初字第73号判决书。

2．案由：房屋买卖纠纷。

3.诉讼双方
原告：黄某
委托代理人：蓝永标，福建远东大成律师事务所律师。
被告：洪某
委托代理人：张章盛、黄家美，福建八闽律师事务所律师。

4．审级：一审

5．审判机关和审判组织
审判机关：福建省福州市仓山区人民法院
合议庭组成人员：审判长：黄建平；代理审判员：郑敦梁；人民陪审员：许恒。

6．审结时间：2012年6月20日。

(二)诉辩主张

1．原告诉称，2011年8月2日，原、被告签订《房产买卖合同》等相关合同，约定原告将其坐落于仓山区××街道××路××号金辉·城市三环×#楼2103单元以146万元的价格售于被告，由麦田公司（简称麦田公司）提供交易服务。根据约定，作为交易保证，原告应将产权资料提交给麦田公司，被告支付履约保证金100000元至麦田公司指定账户，但签约当日被告仅支付4500元，余下95500元被告承诺于当月6日之前补齐。虽经麦田公司多次催促，包括发出信件催促，被告均未补足履约保证金。根据约定，任何一方违约须向另一方支付100000元违约金，及自违约之日起按成交价每日万分之五计算的违约金（自2011年8月6日计至同年9月26日的违约金为37230元），承担守约方付出的律师代理费等费用；被告如未按约定支付履约保证金，应按房产买卖合同所约定的违约条款承担违约责任。鉴于被告拒绝继续履约，原告于2011年9月26日向被告发出《解除合同函》，通知被告解除《房产买卖合同》，并要求被告依约承担违约责任。现原告诉请判令：被告向原告支付违约金137230元（100000元+37230元）；被告承担原告为本案支付的律师代理费5000元；本案诉讼费用由被告承担。

2．被告辩称，一、原、被告间签订的《房产买卖合同》属无效合同。《房产买卖合同》没有该房产共有人原告配偶的签字同意，根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条规定："共同共有人对共有财产享有共同权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。"因此，在买受人未交付全部购房款，该房产更没有办理登记过户的情况下，应认定原、被告双方签订的《房产买卖合同》为无效合同。在合同无效的情况下，被告方不承担违约责任，原告应将收取4500元履约保证金返还给被告。二、即使合同为有效合同，因政策原因双方合意解除合同，均不承担违约责任。在签订合同时，被告并不知晓福州市目前的限购政策，作为居间方的福州市仓山区金总麦田房产中介所和交易服务方的麦田公司也并未审查和告知被告是否符合购房条件，在签订合同后履行过程中，经向有关部门了解到，福州市人民政府于2011年2月28日出台《福州市人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，根据该意见第五点，对拥有二套以上住房的本市户籍居民家庭是禁止再购进房产，现被告已有四套住房，不符合目前的购房政策，原、被告间签订的协议根本就是一个无法履行的协议。根据原、被告之间签订的《房产买卖合同》第13条和《交易服务合同》第6条，因政策的原因导致合同无法履行，合同各方均免责，原告诉请被告承担违约责任没有任何事实和法律依据。三、双方约定的违约金数额过高。根据《合同法》第114条和《最高院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第29条，约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的"过分高于造成的损失"的规定，可以认定合同中约定的10万元以及成交价款每日万分之五计算的违约金过高。因政策原因导致双方合同不能履行而解除合同，原告并没有按照解押协议的要求于2011年8月5日前办理申请解除该房产抵押的相关手续，对此，原告并未有任何的损失，相反房价还有升高的可能。因此原告主张的违约金没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

(三)事实和证据
福建省福州市仓山区人民法院经公开审理查明：2011年8月2日，经福州市仓山区金总麦田房产中介所居间介绍，原告黄某与被告洪某签订《房产买卖合同》及《补充协议》，并共同与麦田公司签订了《交易服务合同》，约定被告向原告购买坐落于仓山区××街道××路××号金辉·城市三环×#楼2103单元房。房产交易成交价为146万元，支付方式为商业按揭贷款。合同签订之日，被告支付4500元履约保证金至麦田公司指定账户。麦田公司于2011年8月9日向被告洪某发出《履约通知函》，通知被告支付履约保证金。2011年9月29日原告黄某向被告发出《解除合同函》，以被告经催告拒不支付履约保证金为由，解除原、被告双方签订《房产买卖合同》、《解押协议》。另查，被告洪某已有如下几处房产：1、2003年3月3日闽侯县房地产管理局填发的三份房产证即侯房权证H字第0×××××6号、侯房权证H字第0×××××7号、侯房权证H字第0×××××8号；2、2005年3月26日被告购买位于福州市古田路×××号福达商厦8楼房产，并在福州市房地产交易中心办理了预售合同登记；3、2006年11月21日福州市房地产管理局颁发的榕房权证R字第0×××××0号。2011年3月2日，福州市人民政府发布《福州市人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，意见自2011年2月28日起执行。根据意见对已拥有二套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在五城区内向其出售住房。
上述事实有下列证据证明：
1、《房产买卖合同》、《交易服务合同》，共同证明原、被告双方就房屋买卖事宜约定了相关权利义务，包括相关违约责任；
2、履约通知函及邮件详情单、关于《解除合同函》的回函、具结书，证明因被告违约导致房产买卖合同无法继续履行而被解除；
3、委托代理合同及发票，证明原告支付了5000元律师代理费；
4、《解除合同函》，证明因被告违约而解除房产买卖合同；
5、《房屋所有权证》、收证收据，共同证明涉诉房屋归原告单独所有，涉诉《房屋所有权证》原件存放在朝阳房产公司；
6、榕政办[2011]38号《福州市人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，证明2011年福州市的房地产调控政策；
7、房产证4本（侯房权证H字第0×××××6号、侯房权证H字第0×××××7号、侯房权证H字第0×××××8号、榕房权证R字第0×××××0号），证明被告夫妻名下共有房产4套，按照目前政策，被告根本无法再购进房产；
8、《商品房买卖合同》，证明被告夫妻于2005年3月26日购买位于福州市古田路×××号福达商厦8楼房产，并在福州市房地产交易中心办理了预售合同登记，目前被告家庭在市区内已有两套商品房，不符合目前的购房政策。

(四)判案理由
福建省福州市仓山区人民法院经审理认为：原、被告签订的《房产买卖合同》、《补充协议》以及原、被告与麦田公司签订的《交易服务合同》是各方真实意思表示，不违反国家法律、法规的规定，所签的合同合法有效，各方均应认真履行。福州市限制居民家庭购房套数政策以及福州房地产调控十一条意见实行的日期分别为2010年10月10日和2011年2月28日，而原、被告签订买卖合同的时间为2011年8月2日。被告洪某应当知道其在福州已有二套房产的情形下，不得在五城区内购置住房，还继续向原告购买房产， 被告的行为存在过错。原告于2011年9月26日向被告发函解除合同，被告收到该函件并回函同意解除，因此原、被告之间的买卖合同已经解除。被告应承担合同解除的违约责任。
关于原告主张被告违约须支付100000元违约金，及自违约之日起按成交价每日万分之五计算的违约金，承担守约方付出的律师代理等费用。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，鉴于双方合意解除合同，减轻了可能给原告造成的损失，现原告没有证据证明损失达到100000元，庭审中被告也提出对约定的违约金予以减少，考虑在购房行为中，中介方麦田公司也未对被告的购房资格进行审查并告知，因此可适当减轻被告的违约责任，本院确认被告支付原告违约金35000元。关于原告主张的律师代理费5000元，符合合同约定，本院亦予以支持。

(五)定案结论
福建省福州市仓山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：
1、被告洪某于本判决生效之日起十日内支付原告黄某35000元违约金，并赔偿原告律师费5000元；
2、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费人民币3145元，由原告负担2261元，被告负担884元。

(六)解说
本案的重点在于房地产限购政策出台后，被告明知自身不符合购房条件，仍与原告签订房产买卖合同，导致合同无法履行而解除合同，被告是否构成违约并承担违约责任？
原、被告签订的《房产买卖合同》、《补充协议》以及原、被告与麦田公司签订的《交易服务合同》是各方真实意思表示，不违反国家法律、法规的规定，所签的合同合法有效。原、被告签订买卖合同在福州市限制居民家庭购房套数政策以及福州房地产调控十一条意见施行后，被告洪某应当知道其在福州已有二套房产的情形下，不得在五城区内购置住房，还继续向原告购买房产，被告的行为存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告没有证据证明损失达到100000元，考虑在购房行为中，中介方麦田公司也未对被告的购房资格进行审查并告知，被告支付原告违约金35000元。
（何必林）