（一）首部
1.判决书字号
一审判决书字号：四川省泸州市纳溪区人民法院（2011）纳溪民初字第1282号判决书。
二审判决书字号：四川省泸州市中级人民法院（2012）泸民终字第201号判决书。
3.诉讼双方
原告（被上诉人）：朱某。
委托代理人罗万伟，泸州市纳溪区法律援助中心律师。
委托代理人于涛，泸州市纳溪区方圆法律服务所法律工作者。
被告（上诉人）：邓某。
被告（上诉人）：白某。
委托代理人曾坤莲，泸州市纳溪区方圆法律服务所法律工作者。
5.审判机关和审判组织
一审法院：四川省泸州市纳溪区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：冯光春；代理审判员：曹琳娜、王娜。
二审法院：四川省泸州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：卓波；审判员：石正秀；代理审判员：李国强。
6.审结时间：
一审审结时间：2012年4月5日。
二审审结时间：2012年9月3日。
（二）一审情况
1．一审诉辩主张
原告朱某诉称：二被告于2006年1月26日将其所有位于泸州市纳溪区大渡口镇顺江街三楼住房出售给原告，相互签订书面协议约定：被告将所有的三楼住房以25600元的价款出售给原告；协议签订之日付10000元，被告将过户手续办理完后付清余款15600元；2006年2月底必须交房，如有误，按违约5%处理。协议签订后，原告按约交付房款10000元给被告，2006年2月14日，经被告要求，原告再付房款10000元给被告，被告向原告出具总计收款20000元的收条一份；同时，被告已将两证交付给原告，原告即将房屋装修居住。后原告多次催促被告协助办理过户手续未果，起诉要求二被告按合同约定协助办理房屋产权过户手续。
被告邓某、白某辩称：被告邓某与原告朱某签订合同时，未征得房屋共有权人白某的同意，系无权处分，双方签订的房屋买卖合同无效，主张驳回原告的诉讼请求。
2．一审事实和证据
四川省泸州市纳溪区人民法院经公开审理查明：被告邓某、白某系夫妻。2006年1月26日，原告朱某与被告邓某协商签订房屋出售协议，约定由原告朱某购买二被告所有的位于泸州市纳溪区大渡口镇顺江街地号为-35-2的三楼住房，该住房包含在房屋所有权证为纳大渡口房字第820号和土地使用权证为纳国用（99）字第0585号的范围内，价格为25600元，并约定在协议签订之日付10000元，被告将过户手续办理完后付清余款15600元。双方在房屋出售协议上签名，且签订房屋出售协议时被告白某也在现场。合同签订后，原告按约支付了被告房款10000元。2006年2月14日，原告又付给被告房款10000元，被告邓某出具20000元收条一份给原告；同时，二被告将该房屋和双证交付给了原告，原告已将该房屋装修居住至今，后因二被告未按合同约定履行办理房屋产权过户手续而产生纠纷。
上述事实有下列证据证明：
（1）原告的身份证复印件。以此证明原告的主体资格。
（2）原、被告签订的房屋出售协议及收条一张。以此证明原、被告之间的房屋买卖及已付20000元的事实。
（3）被告邓某、白某的房屋所有权证[纳大渡口房字第820号]和土地使用权证[纳国用（99）字第0585号]复印件。以此证明二被告已将位于泸州市纳溪区大渡口镇顺江街地号为-35-2的三楼住房出卖及产权证交付的事实。
（4）证人王某、胡某1、胡某2、李某的调查笔录。以此证明原、被告签订房屋买卖协议时被告白某在场，并知晓其房屋买卖的事实。
3．一审判案理由
四川省泸州市纳溪区人民法院经审理认为：原告朱某与被告邓某于2006年1月26日签订房屋出售协议，当日被告白某在场并知晓房屋出售情况，尽管被告白某称其当时不同意出售该房屋，协议上的名字也并非本人所写，但房屋买卖价格与当时市场价格相适应，且被告于2006年2月14日实际履行交付该房屋的行为，并将包含该住房的两证交付给原告，同时，原告已给付被告房款20000元，并将该房屋装修居住多年，双方对房屋出售协议约定的主要权利义务均已履行，而被告白某在长达数年的时间里知道其房屋买卖的事实，在合理期限内没有提出任何异议，应当视为对被告邓某买卖该房屋行为的追认，因此，原告朱某与被告邓某于2006年1月26日签订的房屋出售协议系双方真实意思表示，应为有效民事行为。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条"依法成立的合同，自成立时生效"、第六十条"当事人应当按照约定全面履行自己的义务"的规定，为维护诚实信用和社会交易安全及稳定，对原告要求二被告按合同约定履行办理房屋产权过户手续给原告的诉讼请求，本院应予支持；对二被告主张驳回原告的诉讼请求，认为被告白某在协议上的名字不是本人所写，买卖合同无效，其证据不足，理由不能成立，本院不予支持。在庭审中，原告自愿承担办理该房屋过户手续的相关费用，不违反法律规定，本院予支持。
4.一审定案结论
四川省泸州市纳溪区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告邓某、白某协助原告朱某办理泸州市纳溪区大渡口镇顺江街地号为-35-2号的三楼住房[房屋所有权证为纳大渡口房字第820号和土地使用权证为纳国用（99）字第0585号]的过户登记手续，由此所产生的相关费用由原告朱某承担，限于本判决生效后十日内履行。
本案案件受理费450元，由被告邓某、白某承担。
（三）二审诉辩主张
上诉人（原审被告）邓某、白某诉称：一审认定事实不清，签订《房屋出售协议》时上诉人白某是在场的，因其不同意出卖，故没有在该协议上签字，而是邓某代签的，上诉人邓某擅自处分夫妻共同财产行为无效，请求法院依法改判。
被上诉人（原审原告）朱某辩称：协议双方履行了付房款、交房及交付产权证等合同主要义务，双方在诉讼前未就协议效力发生争议。虽协议中白某的签字是邓某所为，但不影响本协议的效力问题，故请求二审维持原判。
（四）二审事实和证据
四川省泸州市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
（五）二审判案理由
四川省泸州市中级人民法院经审理认为：本案争议焦点主要是双方2006年1月26日所签《房屋出售协议》是否有效。本案讼争房屋系上诉人邓某、白某夫妻共同财产，《房屋出售协议》上载明甲方签名为邓某、白某，虽上诉人白某主张其签名为上诉人邓某所为，上诉人邓某擅自处分夫妻共同财产行为应无效，但因两上诉人系夫妻关系，商谈《房屋出售协议》时上诉人白某也曾在现场，其对卖房事宜为明知，且也无证据证明上诉人白某在随后收取房款交付房屋及产权证书等方面提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第四十七条"行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效"之规定，上诉人白某以签名是邓某所为而主张其《房屋出售协议》无效的上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持。
（六）二审定案结论
泸州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由上诉人邓某、白某负担。
（七）解说
该案例涉及夫妻共同财产一方处分的合同效力，本案争议的焦点是原告朱某与被告邓某于2006年1月26日签订的房屋出售协议是否有效。1、本案中原告朱某与被告邓某于2006年1月26日签订房屋出售协议，当日被告白某在场并知晓房屋出售情况，尽管被告白某称其当时不同意出售该房屋，协议上的名字也并非本人所写，但房屋买卖价格与当时市场价格相适应，且被告于其后收取房款和实际交付该房屋的行为，并将包含该房房的产权证书交付给原告，无证据证明被告白某提出异议，因此，原告有理由相信被告邓某有处分权；2、本案中朱某已支付大部分房款，并已将该房屋装修居住近五年，双方对房屋买卖合同约定的主要权利义务均已履行，且在长达五年时间里未产生矛盾，被告白某也未提出异议；3、由于双方未及时办理过户登记手续，又时隔五年，房价高涨，导致房屋现在的价格和当初的价格相差较远，本案被告白某就以未签名且不同意出售该争议的房屋，认为根据法律的规定，一方擅自处夫妻共同财产的属无效，而本案中被告白某在场并知晓房屋出售，双方已完成房屋买卖的主要权利和义务，原告已装修居住近五年，并且在近五年时间无证据证明被告白某提出异议，根据诚实信用原则和维护交易安全稳定，应当认定原告朱某与被告邓某于2006年1月26日签订的房屋出售协议是合法有效的，应当受到法律的保护。
（冯光春）
【裁判要旨】夫妻双方在场并知晓房屋出售，当事人双方已完成房屋买卖的主要权利和义务，买受人已装修居住近五年，并且在近五年时间无证据证明夫妻一方提出异议，根据诚实信用原则和维护交易安全稳定，应当认定房屋出售协议是合法有效的，应当受到法律的保护。
