一、首部

（一）判决书字号：广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第1785号民事判决书。

（二）案由：居间合同纠纷

（三）诉讼双方：
原告：广州中宇房地产中介有限公司。
法定代表人：陈某某，职务：总经理。
委托代理人：樊启彪，广东星凯律师事务所律师。
委托代理人：尹杰深，广东星凯律师事务所实习律师。
被告：罗某，女。
委托代理人：钟某某，系本案被告之一。
被告：钟某某，男。

（四）审级：一审

（五）审判机关和审判组织：
一审法院：广州市番禺区人民法院
独任审理员：曾强

（六）审结时间：2012年11月19日

二、诉辩主张

（一）原告广州中宇房地产中介有限公司诉称:罗某与钟某某为夫妻关系，具有购房资格。2012年7月31日，在原告的促成下，钟某某以罗某的名义与王某某签订《房屋买卖合同》，约定王某某向罗某出售广州市番禺区钟村街祈福新村迎风阁X室。同日，罗某和钟某某签署《咨询服务费确认书》，承诺当天向原告支付30000元中介服务费，逾期支付的，按每日1%的标准支付违约金。但两被告至今未向原告支付该30000元中介服务费，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。故原告提起诉讼，请求判令：1、被告罗某、钟某某立即向原告支付中介服务费30000元；2、被告罗某、钟某某向原告支付违约金（自2012年8月1日起计至付清之日止，按每天5‰的标准计算）；3、被告罗某、钟某某向原告支付律师费用5000元；4、本案诉讼费用由两被告承担。

（二）被告罗某、钟某某辩称：两被告不同意支付中介服务费。罗某是外地户口，在广州无工作单位、无近期一年的税单和社保，根据广州市政府关于房屋限购的政策，罗某不具备购房资格。原告及其员工未如实告知两被告该限购政策，并骗称其可帮两被告达到购房资格，两被告在被欺瞒的情况下签订《房屋买卖合同》而该合同现无法履行。原告的行为违反了公平诚信原则，且根据《广州市房地产中介服务管理办法》第二十二条的规定，不能履行房地产中介服务合同的，不得收取中介服务费，因此，两被告不同意支付中介服务费。原告为促使《房屋买卖合同》履行，试图代两被告办理假的缴税证明，为此两被告已报警，法院应待公安部门有侦查结果后再审理本案。

三、事实和证据
罗某与钟某某为夫妻关系。广州市番禺区钟村街祈福新村迎风阁X室（下称"涉讼房屋"）权属人为案外人王某某（产权证号02XXXXXX73）。2012年7月31日，罗某作为买方、案外人王某某作为卖方、广州中宇房地产中介有限公司（下称"中宇地产公司"）作为经纪方，签订编号为0000791的《房屋买卖合同》，约定，卖方向买方出售涉讼房屋，成交价2700000元；经纪方已促成买卖双方签订合同，买卖双方同意向经纪方支付中介咨询服务费，详见《服务收费确认书》（NO.09000153）;若买卖双方任何一方违约导致交易不能进行或取消，违约方应即时向经纪方支付应付未付的中介代理费及咨询服务费并赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询服务费及经纪方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）。该合同为钟某某代罗某签订。其后，罗某向王某某支付定金共20000元。
同日，钟某某代罗某签署编号为09000153的中宇地产《咨询服务费确认书》，其中载明，罗某是涉讼房屋的买方，经中宇地产公司提供咨询服务，与卖方签订《房屋买卖合同》（NO.0000791），罗某同意支付30000元予中宇地产公司作为咨询服务费，罗某承诺于签署之日支付咨询服务费，逾期支付，将按1%/天支付违约金。
在诉讼中，钟某某称其与罗某均非广州市户籍，且未在广州市缴纳1年以上的个人所得税或社会保险，且罗某在广州市内无工作。中宇地产公司在《房屋买卖合同》签订之前未告知两人相关限购政策并称其可以帮罗某办理社会保险续保以使其达到购房资格。合同签订后，中宇地产公司又称办理社会保险续保后仍不能进行房屋过户，但其可以帮罗某办理近一年的个人所得税完税证明。罗某、钟某某依中宇地产公司要求向其支付3500元代办缴税证明的费用后，中宇地产公司向罗某、钟某某提供了两张《个人所得税完税证明》且在广东省地方税务局网站上可以查询到罗某2011年8月至2012年8月的个人所得税完税记录。中宇地产公司则称其在《房屋买卖合同》签订前知悉罗某、钟某某均非本市户籍且无近1年在本市缴税或缴纳社会保险记录，已向钟某某告知相关购房政策，但钟某某称其可以自行解决购房资格问题。中宇地产公司认为其并未向罗某、钟某某收取3500元代办缴税证明费用或代其二人办理缴税证明
以上事实有原告提供的《房屋买卖合同》、《咨询服务费确认书》，被告提供的《收据》、《个人所得税完税证明》以及广东省地方税务局网站个人查询代扣代缴明细申报历史数据表格打印件以及当事人的当庭陈述予以证实。

四、判案理由
广州市番禺区人民法院经审理认为：钟某某代罗某与中宇地产公司及王某某签订《房屋买卖合同》，罗某未提出异议，该合同有效。广州市自2010年10月15日起执行的《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》（穗国房字[2010]1311号）规定，无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民，不得在本市购买商品住房，对违反规定购买商品住房的，房地产交易登记部门不予受理房地产登记。中宇地产公司作为专业的房地产中介机构，应熟知国家、本地关于房屋交易的有关政策，并及时告知买卖双方交易风险。中宇地产公司已知罗某、钟某某均非本市户籍且无近1年在本市缴税或缴纳社会保险的记录，理应知道罗某、钟某某在本市购房无法办理房地产登记手续，《房屋买卖合同》的目的必然不能实现，故本市有关限购政策属于订立合同的重要事项。中宇地产公司未提供证据证明其已向罗某、钟某某告知本市房屋限购政策，属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，其不得要求支付报酬。故对中宇地产公司的请求不予支持。

五、定案结论
广州市番禺区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，判决如下：
驳回原告广州中宇房地产中介有限公司的全部诉讼请求。
本案受理费424元，由原告广州中宇房地产中介有限公司负担。

六、解说
《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，"居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。"该条款概括规定了居间人的如实告知义务，即居间人应当依据诚实信用原则，将其所知道的与订立合同有关的事项如实告知委托人。这一义务在住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部共同发布、于2011年4月1日起施行的《房地产经纪管理办法》中有了更为详细的列举，该管理办法第二十一条规定，"房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：(一)是否与委托房屋有利害关系；(二)应当由委托人协助的事宜、提供的资料；(三)委托房屋的市场参考价格；(四)房屋交易的一般程序及可能存在的风险；(五)房屋交易涉及的税费；(六)经纪服务的内容及完成标准；(七)经纪服务收费标准和支付时间；(八)其他需要告知的事项。房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名(盖章)确认。"该条款未明确将地方房屋买卖限制政策列举为必须书面告知的事项，但以广州市为例，广州市自2010年起实施的多项房地产市场调控政策中均对购房者的购房资格有严格的限制，并规定，对违反规定购买商品住房的，房地产交易登记部门不予办理房地产登记。这样一来，凡不具备购房资格者签订购房合同，则必然导致房屋无法办理过户登记手续。因此，限购政策可能造成房屋买卖合同目的无法实现的风险，故房地产中介方应当将已经实施的国家房贷政策和地方限购规定如实告知房屋买卖双方，确保交易的顺利进行。对于有严格的限购规定的地方，限购政策应当作为"与订立合同有关的重要事实"，如房地产中介方没有履行必要的告知义务，导致买卖交易不能，则房地产中介不得收取中介费用，造成交易双方损失的，还应当予以赔偿。
本案中，广州中宇房地产中介有限公司作为专业的房地产中介机构，知晓广州市自2010年10月15日起执行的《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》（穗国房字[2010]1311号）规定，无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民，不得在本市购买商品住房，对违反规定购买商品住房的，房地产交易登记部门不予受理房地产登记。而广州中宇房地产中介有限公司明知罗某、钟某某均非本市户籍且无近1年在本市缴税或缴纳社会保险的记录，根据相关政策的规定不具备在本市购买房屋的条件，但未尽到如实报告义务，向罗某、钟某某隐瞒了相关限购政策，仍然促成其与他人签订房屋买卖合同，导致案涉房屋无法办理产权交易过户，损害了罗某、钟某某的利益，法院判令驳回广州中宇房地产中介有限公司要求罗某、钟某某支付中介服务费、违约金及律师费的诉讼请求，有效维护了房屋买卖居间合同中委托人的合法权益，有利于保障当地限购政策的有效实施。
（张祎）