（一）首部

1．判决书字号：河南省新县人民法院（2013）新民初字第328号民事判决书。

2．案由：确认合同无效纠纷。

3．诉讼双方
原告施某1（又名施某2）。
委托代理人刘平，男，河南义仁律师事务所律师。
被告胡某。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：河南省新县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：胡长志；审判员：曾强、甘斌。

6．审结时间：2013年6月14日。

（二）诉辩主张

1．原告诉称
2012年1月1日，原、被告签订一份协议，约定被告将小豆湾老房四间西与杨某老房相邻的两间房屋（7米×14米）卖给原告，作价12万元整（房屋所有权证由甲方负责）。而事实上，双方协议约定的房屋根本就不存在，协议的实质内容是土地买卖。双方的买卖行为，违反了《土地管理法》第二条规定，属无效协议。同时，被告此前已起诉要求确认该协议第三条无效，人民法院已作出无效判决。那么，被告依据该条款收取的2.3万元应一并退还给原告。为此，依据《合同法》第52条第3、5款及第58条之规定，特诉请人民法院判决：（1）确认原、被告签订的协议中第一条无效，责令被告即时将已收取的现金12万元退还给原告；（2）依据该协议第三条无效条款责令被告将已收取的现金2.3万元退还给原告并要求被告承担本案的诉讼费用。

2．被告辩称
双方的买房协议是2011年5月份签订的，并非像原告诉状上所说的是2012年1月1日签订，我卖的是老房子宅基地，并不是我新开挖的地皮。协议第一条中宅基地面积实际不是（7米×14米），而是（7米×17.3米），原告全部退还后，我可以退还原告12万元，另外协议第三条中已收取的2.3万元现金，原告对该地皮恢复原状后我也可以退还给原告。

（三）事实和证据
新县人民法院经公开审理查明：原告施某1与被告胡某同为新县千斤乡杨店村河棚组村民。2012年1月1日下午四时左右，原、被告签订了一份协议，其中协议第一条约定：胡某将小豆湾老房四间西与杨某老房相邻的两间房屋（7米×14米）卖给施某1，作价12万元整（房屋所有权证由甲方负责）。第三条约定：胡某将位于施业中房屋门口外面石岸外宽2米，长16米合计32平方米面积，以每平方米作价718.15元合计2.3万元价格转让给施某1，施某1及时付清了价款143000元。
另查明，原、被告所签订协议第一条中约定的房屋根本就不存在，实质内容是买卖宅基地。原告本人在签订协议前已经拥有一处宅基地，其购买该宅基地的目的是为了搞房地产开发。协议签订后，原告方并未在该宅基地上动工建房，依旧保持着双方协议签订前的原始面貌。另外，《协议》第三条中约定买卖的32平方米面积地皮系原告私自将属于集体所有的自留山开挖而成，原告对此地皮无合法手续，亦无相关证件，该片土地实际为农村集体自留山地。2013年4月1日，本案被告胡某以其与原告施某1签订的《协议》第三条内容违反法律强制性规定为由，向本院提起诉讼，要求确认双方所签协议第三条无效，本院已于2013年4月24日作出（2013）新民初字第236号民事判决书，确认了该协议第三条无效，现该判决书已发生法律效力。
本院认定的上述事实有有原、被告双方所签订的《协议》、当事人陈述、证人证言、现场照片、集体土地使用权证、（2013）新民初字第236号民事判决书、庭审笔录等佐证，并经庭审质证和本院审查，可以采信。

（四）判案理由
新县人民法院经审理认为：农民宅基地使用权是基于其身份而取得的，与集体经济组织成员资格联系在一起的，具有福利性、无期限性和社会保障功能。这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，客观上维护了农民生活的稳定。且宅基地使用权的用途具有限制性，农民在获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，并作为生活资料的自用住房。本案中，原、被告双方所签订的《协议》第一条实质是单独的农村宅基地使用权转让协议，而非与合法建造的住房一并转让的协议，原、被告虽为同一集体经济组织成员，但被告施某1在已拥有一处宅基地的情况下，又购买了原告胡某的一处宅基地用于商品房开发的非农业建设，且该转让行为未征得本集体经济组织同意，该协议内容违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条"农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。"、第六十三条"农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设"以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第五条之规定，故协议第一条系无效协议。而《协议》第三条本院已判决确认无效，故被告依据该《协议》第一条和第三条取得的原告已支付的价款，应当予以退还。

（五）定案结论
新县人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第一款、第四款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，判决：一、原告施某1与被告胡某于2012年1月1日签订的协议第一条无效；二、被告胡某退还原告施某1价款143000元，限于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告其它诉讼请求。

（六）解说
本案争议的主要焦点是原告施某1与被告胡良签订的农村宅基地转让协议是否有效。
笔者认为，将宅基地以及其上建造的房屋转让给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；转让给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。
一、宅基地使用权具有特殊性。宅基地使用权是农民因建造自有房屋而对集体所有的土地享有占有、使用的权利。特点有：（一）宅基地的所有权归村集体或者村集体经济组织。（二）宅基地使用权的主体是特定的农民。使用权仅限于本集体经济组织内特定的成员享有，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地。（三）宅基地使用权具有有限性。即宅基地原则上只能由宅基地使用不能将宅基地转卖。（四）宅基地使用权具有福利性。即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的，或只交纳了极少的费用。
二、转让宅基地使用权需具备的条件分析。依据《土地管理法》第62条、《物权法》第155条及有关政策，有条件的允许宅基地使用权转让不为法律所禁止。需具备的条件有：（一）转让人拥有二处以上的宅基地；（二）转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；（三）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；（四）转让行为征得集体经济组织同意。原则上禁止集体土地使用权进入市场用于非农业建设，转为建设土地使用权。本案中，原、被告双方所签订的《协议》第一条实质是单独的农村宅基地使用权转让协议，而非与合法建造的住房一并转让的协议。原、被告虽为同一集体经济组织成员，但被告施某1是在已拥有一处宅基地的情况下，又购了原告一处宅基地；其购买目的不是为自住建房，而是用于商品房开发；该转让行为未征得本集体经济组织同意。因此，该协议内容违反了禁止性规定，不具备转让条件，故协议第一条无效。
三、本集体经济组织以外的成员购买宅基地或其上房屋合同行为无效。我国人多地少，一直实行最严格的土地管理制度。国务院于《关于深化改革严格土地管理的决定》强调："加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。"《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得，行使和转让，适用土地管理法及国家有关规定。农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。
根据农村宅基地上房屋转让合同主体的差异，可以将农村宅基地上房屋转让合同纠纷分为三类：一是农村本集体经济组织成员之间的纠纷；二是农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷；三是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷。因为合同主体的不同，在适用法律认定宅基地上房屋转让合同效力时也会得出不同的结论。
（一）对农村本集体经济组织成员之间宅基地及房屋转让合同应认定有效。因购买者是本集体经济组织成员，宅基地使用权可以在本集体成员内部流转。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋转让，只要转让双方所订立的转让合同符合合同法及相关土地管理法规关于有效合同的要件，就应当认定转让合同有效。
（二）本集体经济组织成员与外集体经济组织成员或城镇居民之间的宅基地或其上房屋转让合同应认定无效。相关政策虽无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定，但有关法法规明确禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让。根据"地随房走"的规定，不得单独转让房屋而不转让宅基地使用权。因此，向外集体经济组织成员转让宅基地或其上房屋应依法认定为无效合同。法律明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。因此，向城镇居民转让宅基地或其上房屋应依法认定为无效合同。
（耿建宏）