（一）首部

1.判决书字号：广西壮族自治区东兴市人民法院（2013）东民初字第183号判决书

2.案由：商品房销售合同纠纷

3.诉讼双方
原告许某，女，1979年2月15日出生，汉族，个体工商户，现住东兴市。
委托代理人揭军英，广西精一律师事务所律师。
委托代理人黄权，广西精一律师事务所律师。
被告广西鑫巢置业有限责任公司，住所地广西东兴市北仑大道辉达国际广场0612。
法定代表人陈某，总经理。
委托代理人赵某，男，1971年12月31日出生，汉族，广西鑫巢置业有限责任公司的法务，现住东兴市。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：广西壮族自治区东兴市人民法院
合议庭组成人员：审判长：张畹婕；审判员：胡家铭；人民陪审员：利艳。

6、审结时间：2013年7月20日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称，原、被告双方于2011年1月13日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的 "锦绣华庭"楼盘4幢3单元XXX号商品房一套，总价款为324780元，实际房屋总价325066元。合同约定被告应在2011年5月30日前交房，交房后180天内原告取得房地产权属证书，逾期交房则以已付房款的按日万分之一的比例支付违约金，逾期办权属证书则按万分之五的比例支付违约金。合同签订当天原告支付首付款97787元，余款227000元办理银行按揭，被告于2011年5月4日交付房屋给原告使用。经查，被告开发的"锦绣华庭"楼盘4幢未取得房产管理部门的《商品房验收合格备案》，房屋权属证书也没有办理。原告认为，被告在交付房屋时故意隐瞒房子未经验收合格的事实，根据相关法律的规定，被告将未经验收的商品房擅自交付使用，被告的交房行为无效，被告共逾期交房365天，逾期办证计算至起诉之日，共计383天，以后另计。原被告双方签订的商品房买卖合同属于格式合同，逾期交房和逾期办证违约金明显过低，逾期交房应相应调整到已付房款的按日万分之三的比例支付违约金，逾期办理权属证书调整到已付房款的按日万分之五的比例支付违约金。诉讼请求：一、被告支付原告逾期交房违约金35588元（截止2012年5月31日，此后违约金另行计算至被告取得商品房验收合格备案日止）；二、被告支付原告逾期办证违约金62238元（截止2012年12月15日，此后违约金另行计算至被告办理完权属证书交付给原告之日止）；三、本案的诉讼费由被告承担。

2.被告辩称，一、被告已在合同约定的交付日期前交付房屋给原告使用，被告没有逾期交房，涉案楼盘的工期因不可抗力、市政施工工程、停电停水及天气原因耽误的工期应当扣除，交房时间应当顺延；二、被告交付的房屋已经验收合格，已满足使用条件，被告没有违约；三、被告没有义务为原告办理权属证书；四、违约金的标准和计算天数有误，逾期交房违约金和逾期办证违约金不能叠加；五、原告单方提高违约金的计算标准没有事实和法律依据。

（三）事实和证据
东兴市人民法院经公开审理查明：2011年1月13日，原告许某与被告鑫巢公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告鑫巢公司开发的锦绣华庭楼盘4幢5单元XXXX号房，房屋面积104.77平方米，单价3100元每平方，总价324787元，实际交付房产面积为104.86平方米，总计325066元，合同签订当天原告支付首付款97787元，余款办理银行按揭。合同还约定出卖人应于2011年5月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用，逾期超过90天且买受人要求继续履行合同的；出卖人自交付期限的第二天起按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，遭遇不可抗力的，出卖人可据实予以延期。出卖人应当在商品房交付使用后180天内办理权属登记手续，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的万分之五支付违约金。合同签订后，原告按约支付了房款；2009年7月20日，锦绣华庭4号楼工程开工建设，2011年5月29日，被告鑫巢公司将XXXX号房交付给原告使用。
锦绣华庭4号楼工程各项验收情况如下：
1、2011年4月11日，东兴供电公司对锦绣华庭4号楼一户一表安装工程竣工验收合格；
2、2011年5月10日，施工单位江西威乐建设集团有限公司、勘察单位广西建业勘察设计有限公司、设计单位广西壮族自治区南宁综合设计院、监理单位大连泛华工程建设监理有限公司、建设单位被告鑫巢公司共同对锦绣华庭4号楼建设工程质量竣工验收合格；质量监督机构（东兴市建设工程质量安全监督站）在《建筑工程质量监督报告》中确认："该项目满足建筑结构的使用要求，同意交付使用"；
3、2011年5月13日，防城港市公安消防支队对锦绣华庭4号楼消防验收合格；
4、2011年7月4日，东兴市环境保护局对工程环保验收合格；
5、2011年8月30日，防城港市防雷中心检测防雷装置验收合格；
6、2011年10月25日，广西壮族自治区特种设备监督检验院对电梯检验合格；
7、2012年3月2日，东兴市住房和城乡建设局经现场勘查，查明锦绣华庭4号、5号楼工程验收面积24965.53平方米，原报建面积24470.27平方米，补报建面积495.26平方米，同意办理规划验收合格；
8、2012年6月1日，东兴市建设工程质量安全监督站收到工程竣工验收备案文件（工程竣工验收报告、工程施工许可证、施工图设计文件审查意见、单位工程质量综合验收文件、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件、施工单位签署的工程质量保证书、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等），6月4日同意对锦绣华庭4号楼工程竣工验收备案。
上述事实有下列证据证明：
1.身份证复印件，证明原告的身份情况；
2.《商品房买卖合同》，证明原被告之间签订了《商品房买卖合同》，约定了双方的权利和义务；
3.销售不动产统一发票，证明原告已付清全款的事实。
4.开工申请令，证明开工时间和施工的起算时间；
5.工程竣工验收监督通知书，证明涉案楼盘已符合验收的九项条件；
6.工程质量竣工验收意见书，证明涉案楼盘已经竣工验收；
7.房屋建筑工程质量保修书，证明涉案楼盘经竣工验收后施工单位和建设单位签订的房屋保修书；
8.建设工程消防验收意见书，证明消防单项验收情况；
9.环境保护验收申请卡，证明环保单项验收情况；
10.防雷装置验收监测报告，证明单项验收情况；
11.建筑工程质量监督报告，证明涉案楼盘经过竣工验收及验收程序符合法律规定；
12.楼宇交接单及验收表，证明原告收房时间和验收情况；
13.房屋质量保修书、住宅使用说明书，证明被告交房时按约履行了相应的义务；
14.房屋所有权初始登记，证明被告按约履行了报登记机关备案的义务；
15.暂缓施工申请书，证明市政防洪坡工程影响涉案楼盘施工，相关部门批示暂缓绿化工程施工；
16.市政防洪坡项目对锦绣华庭施工影响的情况说明，证明市政防洪坡项目对锦绣华庭项目影响的具体情形；
17.商品房买卖合同第12条，证明商品房买卖合同是在双方自愿的情况下签订的，合法有效；
18.商品房预售许可证，证明涉案商品房取得"商品房预售许可证"，符合预售条件；
19.规划合格单，证明规划验收合格；
20.交房函及快递公司的情况说明，证明被告在交房前通知原告收房；
21.电梯检验报告，证明涉案楼盘电梯检验合格日期是2011年10月25日；
22.通电证明，证明本案4号楼一户一表安装工程竣工验收合格通电的时间是2011年4月11日。

（四）判案理由
东兴市人民法院经审理认为：双方签订的《商品房买卖合同》是真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国建筑法》第六十一第二款规定："建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。"《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定"房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防等部门或者单位进行验收。"根据以上规定，我国对涉及到购房者人身和财产安全的商品房验收，采取国家法律法规规定的从严验收制度，可以作为合格商品交付的商品房，不仅要经过工程质量竣工验收，还须经过工程质量监督、规划、消防等单项验收。2011年5月30日之前，本案商品房已经一户一表用电安装工程验收合格、工程质量竣工验收合格、工程质量监督和消防验收合格，已基本满足居住功能。被告交付满足上述条件的商品房给原告使用，只构成履行瑕疵违约，不构成合同约定的逾期交房违约。被告应当承担相应的履行瑕疵违约责任，但不应承担逾期交房的违约责任。另外，被告鑫巢公司不能在约定时间内办理房地产权属证书也构成违约，应承担逾期办证的违约责任。被告鑫巢公司交付的商品房，交付时除电梯未经检验合格外，已经具备住宅的大部分功能，此时被告已履行合同的主要义务，至2011年10月25日电梯检验合格后，商品房满足居住的全部条件。从2011年5月31日至2011年10月24日期间，原告已实际占有并使用房屋，并享受了该套房屋的相应功能，而被告鑫巢公司事后也采取补救措施办理电梯检验等单项验收并报质量监督机构备案，被告鑫巢公司承担的履行瑕疵违约责任，应与未交付房屋承担的完全违约责任不同。结合本案的实际情况及被告鑫巢公司的违约程度，本院确定按逾期交房违约责任的30%来确定履行瑕疵的违约责任，即按每日万分之零点三的比例计算履行瑕疵违约金。2011年5月31日至2011年10月24日共147天，325066元×147×0.3/10000=1433.54元;逾期办证违约金按已付房价款的0.05%计算，325066元×0.05%=162.53元。以上两项合计1596.07元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告没有举证证明因被告违约造成的实际损失，请求增加违约金无事实依据，本院不予支持。被告鑫巢公司提出因不可抗力、市政施工工程、停电停水及天气原因耽误的工期应当扣除，交房时间应当顺延的答辩意见，本院认为，被告没有证明履行期间出现不可抗力的情形，合同也没有约定市政施工、停电停水等情形可以顺延交房，本院对该答辩意见不予采纳。

（五）定案结论
东兴市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《广西建设工程质量管理条例》第二十七条的规定，作出如下判决：
1.被告广西鑫巢置业有限责任公司支付原告许某违约金1596.07元；
2.驳回原告许某其他的诉讼请求。

（六）解说
所谓商品房交付中的"质量瑕疵"是指开发商所交付的房屋存在根据现有施工技术难以完全避免的质量通病以及其他设施未能如期到位或开通等但能采取补救措施予以及时修复、从而并不根本影响房屋居住功能和使用的情形。所谓"根本违约"是指房屋存有严重质量缺陷，导致该房屋不能正常居住使用，从而导致购房者购房的根本目的无法实现的情形。在商品房买卖合同法律关系中：相对于购房者，由于房屋价值巨大，购房者对此往往特别重视；另一方面，开发商在开发整个小区或大规模的楼盘时，难免会出现这样或者那样的质量通病，如配套设施迟延以及其它各种令业主不能满意的情形，因此商品房买卖合同纠纷也特别多。但是，房屋质量存在瑕疵并不意味着开发商一定构成根本违约，也不意味着购房者能够据此拒收房屋或解除合同。现实生活中之所以存在大量类似的购房者维权过度的行为，其原因在于：一是购房者的期望值过高；二是购房者对法律的理解有偏差。他们往往不能正确区分开发商违约程度的大小，将不同的违约行为理解为适用同样的违约责任，从而导致维权过度。然而，我国法律规定的违约责任是补偿性的，购房者不能用一种惩罚的态度去对付开发商的瑕疵履约行为。当类似违约行为发生之后，购房者应当用一种客观、公正的心态去面对，及时有效的采取相应的维权手段，以最大限度的减少社会资源的浪费，减少败诉的风险，并真正做到有效维护自己的合法权益，不至因滥用诉权而带来损失的进一步扩大。
（张畹婕）