（一）首部
1.判决书字号
一审判决书：北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第23455号。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第17412号。
3.诉讼双方
原告（被上诉人）：北京航丰园科技发展有限责任公司。
法定代表人：董某，北京航丰园科技发展有限责任公司董事长。
委托代理人：臧某，北京航丰园科技发展有限责任公司职员。
委托代理人：沈某，北京航丰园科技发展有限责任公司职员。
被告（被上诉人）：王某。
委托代理人：赵雨，北京市浩东律师事务所律师。
委托代理人：陆伟光，北京市京翰律师事务所律师。
被告（上诉人）：张某。
委托代理人：赵雨，北京市浩东律师事务所律师。
委托代理人：陆伟光，北京市京翰律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市丰台区人民法院。
独任审判员：贾彦明。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：牛旭云；审判员：刘丽；代理审判员：刘国俊。
6.审结时间
一审审结时间：2009年12月14日。
二审审结时间：2010年12月17日。
（二）一审情况
1.一审诉辩主张
（1）原告北京航丰园科技发展有限责任公司（以下简称航丰园公司）诉称
2006年12月'30日，王某出面以张某的名义签订了《商品房买卖合同》，约定购买航丰园科技大厦0813号房并根据合同约定支付购房总价款的40%首付款，其余价款以向银行申请按揭贷款的方式支付。2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，通知规定：“商业用房购房款首付款比例不得低于50%。”因此，双方合同约定的付款方式已不符合银行新的贷款政策的要求，实际无法履行。2008年3月15日，我方将上述政策的变化情况书面通知王某、张某，并要求其补交购房总价款10%的首付款，王某、张某不予理睬。2008年10月7日，我公司再次发出书面通知。王某、张某在我公司催告后，在合理期限内一直未补交10%首付款，其违约行为致使双方签订的合同无法履行。我公司请求解除与张某之间的商品房买卖合同，判令王某、张某支付违约损失费328 369.68元，并承担诉讼费。
（2）被告王某辩称
我只是在2006年11月22日至2007年5月22日之间受亲友委托，按照航丰园公司要求代张某交纳购房款。我既非合同当事人，也非房屋实际购买人。航丰园公司将我列为被告明显错误，且其提出的赔偿请求既无事实依据，也无法律依据。
（3）被告张某辩称
第一，我与航丰园公司2006年12月30日签订合同，而《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》是在2007年9月27日颁布。在这期间，我曾多次与航丰园公司接洽要求协助办理贷款事宜，但航丰园公司总以各种借口搪塞拖延、未履行任何协助事宜。正是由于航丰园公司迟延履行合同约定的协助贷款义务，使得张某须按照新规定补交10%的首付款。第二，航丰园公司诉称由于我未补交10%的首付款致使不能协助向银行贷款，这与事实不符。航丰园公司开发的航丰园科技大厦A座商品房不能办理按揭贷款的原因有三：一是《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中第4条规定，利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋，航丰园公司对其开发的商品房未取得竣工验收而缺乏办理贷款的法定要件是明知状态。航丰园科技大厦A座的竣工验收日期是2009年5月11日，在此之前，任何银行都无法办理按揭贷款。二是航丰园公司直到2009年10月才取得航丰园科技大厦A座所在楼栋的权属证明，没有权属证明，航丰园公司指定的北京农村商业银行南菜园支行根本无法放贷；三是北京农村商业银行南菜园支行内部结构调整，放贷权限上收，他们根本没有能力承办航丰园科技大厦的按揭贷款。因此，即使我收到信函并补齐了50%的首付款，仍然办不了按揭贷款。第三，我从未收到过航丰园公司任何要求补交10%首付款及解除合同的书面通知。我多次去航丰园公司协商有关贷款及入住等事项，他们都没有提出这些情况。且我有能力无须贷款一次性将剩余房款付清，所以根本不存在航丰园公司所称因首付款不足不能履行贷款的事实。第四，航丰园公司主张的损失赔偿没有事实和法律依据。根据合同约定，航丰园公司应于2007年3月30日前向我交付该商品房，但我未接到过航丰园公司符合约定或法定的入住通知书。航丰园科技大厦A座2009年5月11日才竣工备案。航丰园公司提交的证据表明，其在2008年1月要求我入住正在施工的建筑物，明显违反法律规定。
2.一审事实和证据
北京市丰台区人民法院经审理查明：2006年12月30日，出卖人航丰园公司与买受人张某签订商品房买卖合同，双方约定：交房日期为2007年3月30日；付款方式为贷款付款方式，买受人可以首期支付购房总价款的40%，其余价款可以向农村商业银行或住房公积金管理机构贷款支付，具体付款方式及期限的约定见附件五，附件五约定：在2006年11月2日交定金12万元，首付款为602 135元，含定金12万元，在2007年1月7日15日前付清，余款90万元做商业贷款。买卖人逾期付款，自逾期之日起至实际付款之日止，买受人承担每日总房款万分之一违约金；逾期超过30日的，出卖人有权解除本合同，出卖人解除合同的，买受人所交房款不予退还……若买受人未能全额申请到所需贷款额，则买受人应在接到银行通知3日内，向出卖人补齐已付首付款加上银行能够提供的贷款数额之和与房价款总额的差价部分，并重新签署全部贷款所需文件……买受人选择退房的，双方签署解除合同协议并办理合同注销登记，出卖人于办理合同注销登记后30日内将买受人已付房款扣除5万元后退还买受人；买受人选择不退房的，付款方式按分期执行，买受人须于7日内按出卖人的有关分期付款方式的要求向出卖人支付购房款……合同签订后，王某代张某向航丰园公司支付首付购房款606 863元。
另查，2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银2007-359号），该通知中规定：利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋；商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。
诉讼中，航丰园公司主张，曾于2008年3月18日，向张某、王某发出书面通知，告知其上述关于商业用房按揭贷款政策的变化情况，并根据新规定在接到该通知后3日内交清其余10%房款。2008年10月9日，航丰园公司就上述内容再次向王某、张某发出书面通知，通知其交清10%房款。2009年8月19日，航丰园公司向张某发出解除合同通知书，告知张某因其未按两次通知要求补交10%房款，根据合同附件五的约定，逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人所交房款不予退还，并在接此通知后到公司商洽善后事宜。
上述事实有下列证据证明：
（1）商品房买卖合同；
（2）房款收据；
（3）《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》；
（4）当事人陈述。
3.一审判案理由
北京市丰台区人民法院经审理认为：航丰园公司与张某签订的商品房买卖合同真实有效。央行关于商业用房按揭贷款提高首付比例的新政策造成诉争房屋不符合办理贷款的要求，合同无法继续履行。航丰园公司两次书面通知张某补交首付款，因张某未在合理期限内履行，其按照合同约定发出解除合同通知并无不当。
4.一审定案结论
北京市丰台区人民法院依法判决：“一、解除北京航丰园科技发展有限责任公司与张某签订的商品房买卖合同。二、北京航丰园科技发展有限责任公司返还张某房款606 863元，并自2007年3月1日始按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算支付利息，至房款付清日止。三、驳回北京航丰园科技发展有限责任公司的其他诉讼请求。”
（三）二审诉辩主张
上诉人（原审被告）张某诉称：一审法院认定的事实部分失实。第一，未收到航丰园公司任何形式的信函。第二，诉争房屋无法贷款原因有三，都是由于航丰园公司不具备贷款的基本条件，不是因为我未交足商业用房首付款。第三，我有能力无须贷款一次性将剩余房款付清，根本不存在航丰园公司所称付款条款不能履行的事实。第四，航丰园公司在刚取得竣工备案具备了办理按揭贷款的法定要件后便急切要求与张某解除合同，既无约定事由，又无法定依据，其主张的损失赔偿也没有事实和法律依据，应依法予以驳回。
被上诉人（原审被告）王某辩称：不同意一审判决，但未上诉。
被上诉人（原审原告）航丰园公司辩称：一审法院依据案件事实作出的判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。要求驳回上诉，维持原判。
（四）二审事实和证据
航丰园公司未提供证据证明通知张某补交首付款及解除合同的书面通知已送达张某本人。
2009年9月9日，北京农村商业银行南菜园支行在接到北京市丰台区人民法院就该案的协助调查函后，复函称：我行与北京航丰园科技发展有限责任公司按揭贷款业务达成合作的前提条件，是北京航丰园科技发展有限责任公司所构建的丰台区航丰路1号所建的时代财富天地项目，取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案表，经与北京航丰园科技发展有限责任公司协商，我行开始受理商品房按揭贷款前期审批程序。待办理完产权抵押手续后给予发放按揭贷款。
上述事实有下列证据证明：
1.双方当事人陈述；
2.北京农村商业银行南菜园支行的复函。
（五）二审判案理由
第一，2007年9月27日发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》发生在双方签订合同之后，属不能预见的情形。但北京农村商业银行南菜园支行作为航丰园公司按揭贷款业务的合作银行早在2006年8月就提高首付款比例的问题已通知航丰园公司。在这种情况下，航丰园公司与张某按照约定的付款方式签订合同是存在过错的。第二，航丰园公司作为申请银行按揭贷款手续的代办人，应将该政策告知张某并对合同继续履行的条件作出说明。若张某明确表示不同意提高首付款比例，又不愿以现款方式支付剩余房款，应当视为双方合同无法履行。依航丰园公司所述，曾向张某发出书面通知，告知银行按揭贷款的首付款比例提高的情况并要求张某交清全款，未能补交上述款项从而解除合同的意思表示，但无证据表明张某已经收到航丰园公司的两份通知。第三，双方在合同中约定，不能办理按揭贷款的情况下，应当分期支付剩余房款，而航丰园公司单方要求张某一次性全额支付购房款，加重了张某的合同义务，对张某亦不产生效力。第四，北京农村商业银行南菜园支行给北京市丰台区人民法院的回复函中明确说明开始受理商品房按揭贷款前期审批程序的前提是项目具有竣工验收备案表，而航丰园公司开发的项目在2009年5月11日才取得竣工验收备案表，这说明在新的银行贷款政策发布之前或者张某按照航丰园公司通知要求交纳了相应的首付款，都不能启动银行前期审批程序。综上所述，在张某已经履行了双方签订的商品房买卖合同中约定的40%首付款的前提下，因非张某本人原因造成诉争房屋无法办理贷款的后果，应由航丰园承担。航丰园公司在未能举证证明所发书面通知已经送达张某本人的情况下，以张某在收到补交首付款通知后未履行补交首付款的义务，要求判令解除与张某的商品房买卖合同，没有事实依据。且张某表示可以立即全额交付剩余房款，该行为虽系张某单方的意思表示，但该行为足以使双方的合同继续履行，张某的单方行为亦未加重航丰园公司的合同义务，无须征得航丰园公司的同意。双方的商品房买卖合同并非不能继续履行。关于航丰园公司主张因按照双方合同中有关付款方式的条款无法继续履行，要求参照房屋出租价格判令张某赔偿损失一节，因该合同并未达到无法继续履行的程度，故对航丰园公司以解除合同作为前提，要求张某承担赔偿责任的请求不予支持。
综上所述，上诉人张某认为不应当解除合同的辩解意见成立，原判令解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》不当。
（六）二审定案结论
依法判决如下：“一、撤销北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第23455号民事判决；二、驳回北京航丰园科技发展有限责任公司全部诉讼请求。”
（七）解说
本案处理重点主要在于合同订立过程中，一方当事人已知晓将来可能发生的政策变化，且在合同客观上无法实际履行的情况下，依然与对方签订合同，后依据新政策变化属不可抗力因素导致原合同无法履行为由，行使合同解除权的效力认定问题。
我国合同法明确规定依法成立生效的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。《合同法》第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；《合同法》第96条规定，当事人一方依照本法第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
具体到本案，一审法院认为双方签订合同在先，有关提高商品房贷款首付比例的新政策在后，且按照新的规定原商品房无法办理贷款，合同不能继续履行，故航丰园公司可以依法行使法定解除权。且航丰园公司两次书面通知张某补交首付款无回复后，通知解除合同，符合行使法定解除权的条件，故判令解除双方合同，航丰园公司返还张某已交付的房款。二审法院认为：第一，我国合同法规定的所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中北京农村商业银行南菜园支行早在2006年8月就提高首付款比例的问题通知航丰园公司，可见航丰园公司在与张某签订合同时已知晓办理商品房贷款首付款比例提高事项，故《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》不属于不可抗力导致合同解除的法定事由。第二，解除合同的通知单方加重张某的义务，且合同解除的通知并未到达张某，故没有法律效力。双方在合同中明确约定了付款方式、违约责任及合同变更、合同解除的情况，出现合同不能履行情况时，航丰园公司应当在通知到达、对方不予回应时，才能行使单方合同解除权。本案中，航丰园不能证明告知通知到达张某，且航丰园公司单方要求全部支付剩余房款否则解除合同的行为加重了对方的义务，为无效的行为。航丰园公司据此主张解除合同，张某违约并承担违约责任没有法律依据。第三，所售房屋不能办理贷款的因素，航丰园公司在签订合同时已经知晓，鉴于房屋现在已经符合办理贷款条件，且张某可以支付房款，从有利于促进合同履行，维护市场经济秩序出发，应判令继续履行合同。
（北京市第一中级人民法院 刘国俊）
案例来源：国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2012年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第164 - 170 页
