（一）首部

1、判决书字号
一审判决书：上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第1110号判决书。

2、案由：房屋买卖合同

3、诉讼双方
原告杨某，男，1966年1月13日生，汉族，住上海市松江区。
委托代理人陈晓桦，上海全程律师事务所律师。
委托代理人周文强，上海全程律师事务所律师。
被告王某，男，1967年11月17日生，汉族，住上海市松江区。
第三人季某，男，1951年8月27日生，汉族，住上海市松江区。
委托代理人刘永禄，上海市志君律师事务所律师。
委托代理人戚夏凤，上海市志君律师事务所律师。

4、审级：一审

5、审判机关和审判组织
一审：审判机关：上海市松江区人民法院。
合议庭组成人员：审判长杨惠星，代理审判员洪飞，人民陪审员陆瑞兴

6、审结时间
一审审结时间：2014年1月9日。

（二）诉辩主张

1、原告诉称
原告杨某诉称：2012年2月28日，原、被告签订《居间合同（出售）》一份，约定被告自愿向原告转让其于2010年旧房拆迁所获得的坐落于上海市松江区房屋（以下简称"系争房屋"）的拆迁安置房一套，转让价格为人民币480,000元（以下币种同）。签订合同当日，被告将《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、购房发票等原件交由原告保管，原告通过银行转帐方式向被告支付了该笔房屋转让款。合同签订一周后，被告将系争房屋交付原告使用，原告遂请装潢公司对系争房屋进行了装修，装修完毕，原告便搬入系争房屋居住至今。2012年8月，季某自称同样与被告签订了房屋买卖合同，被告已向其转让系争房屋，并以此为由，强行搬入系争房屋居住，遂与原告产生纠纷。为此，原告诉至法院，请求判令：1、依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效（房屋总价为480,000元）；2、被告协助原告办理系争房屋的过户手续。

2、被告辩称
被告王某未作答辩。

第三人季某述称：不同意原告的诉讼请求，原、被告之间签订的合同是无效的，原告房款没有全部付清，原、被告签订合同损害了第三人的合法利益，第三人与被告签订合同在先，房款也全部付清，第三人与被告的合同是有效的。同时，季某作为有独立请求权的第三人向本院提出如下诉请：1、依法确认第三人与被告于2011年7月23日签订的关于系争房屋的买卖协议书有效；2、被告协助第三人办理系争房屋的过户手续；3、原告立即搬离系争房屋。
针对第三人提出的诉讼请求，原告辩称：不同意第三人的诉讼请求，被告与第三人之间不存在真实的房屋买卖合同关系，其房屋的交付也是不真实的。

（三）事实和证据
上海市松江区人民法院经公开审理查明：
2010年，被告王某取得坐落于上海市松江区房屋（以下简称"系争房屋"）的拆迁安置房一套。
2011年7月23日，被告与第三人季某签订《协议书》一份，载明被告同意将系争房屋转让给第三人，房屋总价款为375,000元，预付房款为375,000元；被告应于房款付清之日，将系争房屋及与房屋有关的全部资料交付给第三人；办理房产证时，过户手续、税款及费用，按照国家规定由第三人支付。该协议另对房屋买卖中的其他事宜进行了约定。同日，被告出具375,000元的收条，载明收到第三人支付的购房款375,000元。
2012年2月28日，原告杨某与被告签订《居间合同（出售）》一份，约定被告愿意将系争房屋卖给原告，房屋买卖价格为490,000元，原告愿向被告预付购房定金480,000元，由被告协助原告办理房屋产权证，等一切手续办理结束，最后10,000元支付给被告；上、下家办理产证费用各自支付；拆迁协议、购房发票由原告保管，被告直系亲属不能干扰系争房屋，如有干扰由被告自负。该合同另对房屋买卖中的其他事宜进行了约定。同日，原告通过其上海农村商业银行的账户转帐支付480,000元，银行交易查询单上收款人名称为王某。
另，系争房屋属本区中山街道因拆迁安置需要新建的配套商品房，现该房屋仍登记在案外人开天公司名下，被告尚未取得系争房屋的房地产权证。原告取得系争房屋后，对该房进行了装修并已实际入住，2012年8月，第三人发现上述情况后报警，随后亦住进系争房屋。
上述事实有下列证据证明：
原告杨某提供证据：
1、上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议、销售不动产统一发票，证明被告系系争房屋转让前的所有权人；
2、居间合同（出售），证明被告自愿向原告转让系争房屋的事实；
3、银行存折复印件、实时转账凭证，证明原告已向被告履行支付房屋转让款的义务；
4、上海市物业服务企业收费换票凭证（王某）、收视维护费发票、垃圾费收据、分时电表装置费存根联，证明被告向原告交付系争房屋，并将与系争房屋有关的物业费、有线电视费等收费凭据原件一并交付原告的事实；
5、上海市物业服务企业收费换票凭证（杨某）、燃气费发票及安装服务单、模拟电视收视维护费发票、装饰工程决算单、建筑业统一发票，证明原告已对系争房屋进行装修，支付相关物业费、模拟电视收视维护费及燃气费，并实际居住至今的事实；
第三人季某提供证据：
1、2011年7月23日协议书，证明房屋总价是375,000元，这个协议书上面也有介绍人的签字确认；
2、2011年7月23日的收条，证明被告确认收到全部房款375,000元，房屋也实际交付给第三人；
3、房屋拆迁补偿安置协议、发票，证明被告有权利出售该套房屋；
4、银行交易明细5份一组，证明第三人支付房款资金的来源；

（四）判案理由
上海市松江区人民法院经审理认为：首先，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告于2012年2月28日签订的《居间合同（出售）》，以及第三人与被告于2011年7月23日签订《协议书》均系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，在上述合同或协议中，买、卖双方对于房屋价款、给付时间以及办理产权过户等均作了明确约定，故上述《居间合同（出售）》、《协议书》均为有效。
其次，虽然第三人与原告先后与被告签订了房屋买卖的协议或合同，但被告已按约定在先将系争房屋交付给原告，原告自2012年3月即开始占有、使用了系争房屋，并对房屋进行了装修，且已支付了水、电、煤等费用。现系争房屋已由原告在先实际占有，故第三人与被告签订的《协议书》已不具备实际履行条件。据此，应本着尊重现状、维持稳定的精神，合理保护在先实际占有的取得人的交易安全利益。故原告与被告签订的《居间合同（出售）》应当优先履行。第三人因被告不能履行合同的后果可另行主张。
再次，原告虽依据《居间合同（出售）》主张被告协助原告办理系争房屋的过户手续，但因系争房屋现仍登记在案外人开天公司的名下，且由于系争房屋系动迁安置房，根据本市关于动迁安置房屋转让的相关规定，系争房屋尚不具备办理产权过户登记的条件，故原告亦可在条件成就后再行主张。

（五）定案结论
上海市松江区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百一十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告杨某与被告王某于2012年2月28日签订的《居间合同（出售）》有效；二、确认第三人季某与被告王某于2011年7月23日签订的《协议书》有效；三、驳回原告杨某的其余诉讼请求；四、驳回第三人季某的其余诉讼请求。

（六）解说
本案被告行为属于典型的"一房两卖"，即出卖人就同一房屋订立两个买卖合同，分别转让给两个买受人的行为。
一、两个房屋买卖合同的效力
根据最高人民法院《合同法解释（二）》第15条的规定，出卖人就同一房屋签订数个房屋买卖合同，只要不具有合同法第52条规定的无效情形，均系有权处分，两个合同均有效。
本案中，被告与原告及第三人之间分别签订的买卖合同均系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，也不存在出卖人与某一买受人恶意串通侵害另一买受人利益的情形，故本案所涉两买卖合同均为有效。
二、一房两卖情形下的房屋所有权归属
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定了出卖人就同一动产订立多重买卖合同时的履行顺序，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第六条规定了一房数租的处理原则。但对于一房两卖或一房多卖时的房屋所有权归属法律并无明确规定。
在各房屋买卖合同均为有效时，如何判断确定房屋所有权的归属及哪个合同优先履行，应本着物权优先于债权的基本原则。在各买受人均只享有合同债权时，应优先保护债权履行程度高的买受人。
若其中一个买受人已经办理了房屋产权过户登记或预告登记，则其应当优先保护确定无疑。在各买受人均未办理本登记或预告登记时，各买受人享有的均是合同债权。在各买受人均要求继续履行合同时，已经实际合法占有房屋的买受人，其权利对外有一定的公示性，应当优先得到保护。在各买受人均未合法占有房屋时，应考虑各买卖合同的履行程度，优先保护履行程度高的买受人。买受人最大的义务在于付清房款，故在各买受人均未办理登记、预告登记、均未合法占有房屋时，优先保护付清房款的买受人；在各买受人均有支付房款的事实时，优先保护支付房款数额多的买受人。网签合同可以排斥其他买受人就同一房屋再行签订买卖合同，故在各买受人均未支付房款、既存在网签合同又存在非网签合同时，优先保护签订网签合同的买受人；在均未签订网签合同时，优先保护签订合同在先的买受人。
本案中，因系争房屋登记在案外人名下，原告、第三人均无法办理过户登记或预告登记。第三人购房款已付清，原告房款尚余1万元。但原告系首先入住系争房屋并进行了装饰装修，对外具有一定的公示性，故虽然第三人房款已全部付清且签订买卖合同在先，仍应优先保护先行占有房屋的原告。
（亓继芳）