（一）首部

1、判决书字号
一审：桂林市象山区人民法院（2012）象民初字第1218号判决书
二审：桂林市中级人民法院（2013）桂市民四终字第828号判决书

2、案由：房屋买卖合同

3、诉讼双方
原告（上诉人）：桂林市宏兴物业服务有限公司。
法定代表人：刘某，该公司总经理。
委托代理人：诸葛灵，广西同盛吉成律师事务所律师。
被告（被上诉人）：李某。
委托代理人：蒙风璇，广西桂成律师事务所律师。
委托代理人：梁武灵，广西象山律师事务所律师。
被告（被上诉人）：张某。
委托代理人：高翔，广西丛中建律师事务所律师。
委托代理人：蒙晓明，广西丛中建律师事务所律师。

4、审级：二审

5、审判机关和审判组织
一审法院：桂林市象山区人民法院
合议庭组成人员：审判长：李钦毅；审判员：倪毓芳、郝总路
二审法院：桂林市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：於署光；审判员：吴俣；助理审判员：蒋子秀。

6、审结时间：
一审审结时间：2013年7月24日
二审审结时间：2014年11月6日

（二）一审情况

1、一审诉辩主张
原告桂林市宏兴物业服务有限公司诉称：其委托被告李某处置原登记在其名下的位于桂林市象山区环城西一路150号一层、二层房产以清偿对外欠款，于2012年3月19日出具委托书，注明授权被告李某办理以上两处房产买卖交易及过户等事项，并于同年同月20日，经桂林市公证处公证。要求法院确认被告李某将涉案房产处置给被告张某的行为不属原告的授权范围；原告与被告张某签订的《房地产买卖契约》合同无效，原告宏兴公司为涉案房产的合法物权人；原告主张的各项费用由两被告承担赔偿责任；案件的诉讼费用由两被告承担。
被告张某辩称：被告李某是依原告依法授权处理涉案两层房产，具有办理房屋买卖过户的代理权。被告张某以评估的市价购买两房产，并且通过合法程序取得房屋产权证及土地使用权证，即被告张某已经依法获得房屋的所有权。且原告撤销《公证书》是在双方交易成立后，对交易不具有追溯力。因此，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。

2、一审事实和证据
原告宏兴公司为处置原登记在其名下的位于桂林市象山区环城西一路150号一、二层授权被告李某"全权办理以上两处房产以下事项：......二、办理以上两处房屋的买卖交易及过户相关手续；以及到房地局、土地局办理其相关买卖过户(含土地过户)的相关手续......对于李某同志代为签署的所有相关合同、文件、表格以及法律文件，均代表我公司真实意愿，我公司均予以认可"。同月20日，经公证处公证。2012年3月26日签署《房产交接书》，确认涉案房产已于该日交付被告张某，随后被告李某以原告代理人的身份与被告张某共同办理了涉案房产的转让过户登记手续。同年4月26日，桂林市房产管理局、桂林市国土资源局就涉案房产向被告张某颁发了相应的房屋权属证书。原、被告在庭审过程中均认可原告公章一直为原告持有管理。
另查明，2011年10月31日，原告与广西佳润拍卖有限公司签订《广西委托拍卖合同》两份，确认原告以人民币7 800 000元的保留价格委托广西佳润拍卖有限公司对涉案房产予以拍卖，后该两份合同因故未实际履行。

3、一审判案理由
桂林市象山区人民法院认为，本案的争议焦点为：被告李某将涉案房产处置给被告张某的行为是否属原告的授权范围；原告与被告张某签订的《房地产买卖契约》是否存在合同无效的情形；被告张某是否为涉案房产的合法物权人；就原告主张的各项费用两被告是否需要承担赔偿责任。
一、关于原、被告双方争议的经公证的《委托书》中的授权问题。首先从公证的委托书内容来看，原告授权委托被告李某就涉案房产所办理的事项之间并无明确的顺序要求，且公证书的证明效力依法高于公证员的证词，即原告提供的公证员所作询问笔录不足以证明原告当时授权给被告李某是为了先办理贷款，故原告认为其对被告李某就涉案房产的处分授权事项为附条件之授权，但未能就此主张提供充分的证据，对其主张该院不予采信。委托书中已明确原告对被告李某就委托事项签署的所有文件均予以确认，且根据桂林市房产管理局的档案记录，原告公司已就处置涉案房产的有关事宜作出股东会决议，均已表明被告李某将涉案房产转让给被告张某的行为系在授权范围，其行为合法有效，该院对此予以确认。
二、关于合同效力及被告对涉案房产的权利问题。被告李某在取得原告的合法授权的情况下，选定被告张某为涉案房产的受让人。原告与被告张某亦就此次转让签订了相应的《房地产买卖契约》，双方在该契约中约定的交易价格符合评估单位就本次转让作出的涉案房产价值评估结果，故不存在原告诉称的以严重低于市场价格进行交易的情况。两被告向该院提交的《房地产买卖契约》及办理涉案房产交易过户的相关手续资料中，均加盖有原告公章，而原告在庭审中也认可公章一直由自己持有管理，其提供的证据不足以证明在上述涉案房产交易过户的资料上加盖的公章为两被告虚假伪造，故原告对其诉称的两被告之间存在恶意串通、损害原告合法权益的情形，应承担举证不能的责任，该院对此不予采信。

4、一审定案结论
依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，判决：驳回原告桂林市宏兴物业服务有限公司的诉讼请求。

（三）二审诉辩主张

上诉人宏兴公司（原审原告）不服一审判决，上诉称：一、其因经营需要贷款1 200万元而委托被上诉人李某办理相关手续，从公证的委托书看，上诉人的委托事项是排列先后有序的，并非一审法院认定的是为处置涉案两处房产以清偿对外欠款而出具委托书。上诉人的两个股东从未委托李某代为处理任何事项，两份股东会决议上两股东签名的大小、间距、字迹完全一致，系复印签名，该股东会决议系被上诉人伪造。一审判决认定李某将涉案房产转让给张某系在授权范围、应为合法有效是错误的。《桂林市申请房屋登记询问笔录》及《桂林市房屋所有权（预告）登记申请书》上加盖的上诉人印章印文与《房地产买卖契约》上的印章印文一致，而均与上诉人使用的印章印文不一致。可见，两被上诉人系恶意串通，共同造假，在上诉人毫不知情的情况下，伪造上诉人公章、法定代表人签名及股东会决议，以远远低于市场价的成交价伪造两份《房地产买卖契约》，在张某并未支付购房款的情况下，办理完毕涉案房屋的过户、交接手续，严重损害上诉人的利益，因此，两被上诉人签订的两份《房地产买卖契约》应属无效。

被上诉人李某（原审被告）答辩称：其与张某进行的房地产交易目的正当，程序合法，手续完备，符合法律规定和交易习惯，不存在恶意串通损害上诉人利益的主观故意，也未产生损害上诉人利益的客观后果，其以房屋买卖交易方式处置涉案房产完全符合上诉人的委托目的，并未超出其授权范围，其代理行为合法有效。《房地产买卖契约》及过户材料上的公章系上诉人法定代表人刘某加盖，两被上诉人没有实施偷盖、伪造公章的行为，且已由公安机关调查核实。而广西公明司法鉴定中心作出的司法鉴定结论只能说明契约等过户材料上公章印文与入网公章印文不一致，并不能证明两被上诉人伪造公章。张某签订买卖契约后支付了房价款，接收了房产，取得了房产证，其行为合法、善意且无过失，其取得的房屋产权应受法律保护。请求本院依法驳回上诉，维持原判。

被上诉人张某（原审被告）答辩称：上诉人采取公证形式委托李某对本案房产"全权办理"相关事项，李某的代理行为真实有效，其意思表示代表了上诉人的真实意思表示，其签署的《房地产买卖契约》合法有效。即使李某与上诉人之间有纠纷和争议，张某也依照善意第三人原则取得了本案房产之物权，不应影响张某是本案房产合法所有权人的事实。综上，上诉人的诉请无事实和法律依据，请求本院依法驳回上诉，维持原判。

（四）二审事实和证据
本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：一、上诉人出具公证《委托书》的目的是为了处置涉案房产以清偿债务还是为了续贷款1 200万元？二、涉案二份《房地产买卖契约》、桂林市房产管理局就涉案房产办理过户变更手续相关材料及涉案房产注销抵押登记相关材料上加盖的"桂林市宏兴物业服务有限公司"公章是由谁提供及由谁加盖的？三、涉案房产是否已实际交付给张某？
根据上诉人的申请，本院依法委托广西公明司法鉴定中心对涉案二份《房地产买卖契约》、桂林市房产管理局就涉案房产办理过户变更手续相关材料及涉案房产注销抵押登记相关材料上加盖的"桂林市宏兴物业服务有限公司"公章印文与该公司的公安准刻入网印章印文是否一致进行了鉴定，结论为：上述检材文件内所盖的"桂林市宏兴物业服务有限公司"公章印文与样本文件（《公章准刻入网证》）内同名印文不是同一印章所留。同时，依上诉人的申请，本院依法委托广西立信房地产评估有限公司对位于桂林市象山区环城西一路东侧150号1层门面及2层办公用房的涉案房地产在2012年3月20日前后的市场价值进行了评估，估价结果为：象山区环城西一路东侧150号1层门面单价21883元/平方米，总价10 092 000元；象山区环城西一路东侧150号2层办公用房单价5250元/平方米，总价2 916 300元，合计13 008 300元（取整至佰元）。
对此争议事实，本院认为，上诉人出具的《委托书》中委托事项载明：一、到银行或民间借贷公司办理以上两处房屋（涉案房屋）的抵押贷款相关手续，以及到房产局、土地局办理其抵押贷款登记相关手续；二、办理以上两处房屋的买卖交易及过户相关手续，以及到房产局、土地局办理其相关买卖过户（含土地证过户）的相关手续。可见，上诉人出具《委托书》即有续贷款的意思表示也有处置涉案房产的意思表示，双方所出示的证据均不能否定对方的主张，且认定上诉人仅为续贷款或仅为处置涉案房产而出具《委托书》，均不能全面、客观地反映上诉人出具《委托书》的真实意思表示，故本院认定上诉人出具《委托书》即有续贷款的目的也有处置涉案房产的目的。关于涉案二份《房地产买卖契约》、桂林市房产管理局就涉案房产办理过户变更手续相关材料及涉案房产注销抵押登记相关材料上加盖的"桂林市宏兴物业服务有限公司"公章由谁提供及由谁加盖的问题，广西公明司法鉴定中心的《司法鉴定意见书》证实上述材料上加盖的公章印文并非上诉人的公安准刻入网印章印文，但双方均无确切证据证实该枚章是由对方提供并加盖，故此问题双方主张的事实本院均不予认定。对于涉案房产是否已交付的事实，经查，涉案一、二层房屋均用于出租，本案纠纷发生进入诉讼程序后，部分承租户停止交付租金，部分承租户仍向上诉人交纳租金，上诉人对部分房屋仍然占有管理，涉案房产并未完全交付。
综上分析，一审判决仅认定上诉人为处置涉案房产以清偿欠款而出具《委托书》不当、认定上诉人向张某出具《销售不动产统一发票》、认定桂林市房产管理局向张某颁发房屋所有权证书的时间为2012年4月26日及确认涉案房产已交付张某等事实有误，其余事实属实，本院予以确认。

（五）二审判案理由
桂林市中级人民法院经审理认为,本案争议的核心问题是，以上诉人为卖方、以张某为买方的二份《房地产买卖契约》在上诉人与张某之间是否成立，该合同是否是双方当事人真实意思表示，该合同对上诉人是否具有法律拘束力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。当事人达成合意是合同成立的必备要件。本案中，上诉人否认买卖契约上加盖的非登记备案公章为其所有，也否认在合同书上盖过此章，实质是否认与张某订立过涉案房产买卖契约，在此情况下，张某应该举证证明其与上诉人之间成立了房屋买卖契约关系，即该章为上诉人所提供且盖章行为也为上诉人所为，但对此，二被上诉人无任何证据予以证实。作为对外出具的文件真实有效必须是出具人的真实意思表示。上诉人出具的《委托书》中虽载明有处置涉案房产的授权，但除此之外无任何其他证据证实上诉人授意李某将房产转让给张某，且以700万元房价款转让，亦违背了上诉人在《委托书》中的意愿，不足以清偿上诉人的全部债务。从涉案房产的交易过程来看，双方在签订买卖契约之前即先付定金，大部分房款未付的情况下即办理房屋交付手续及开具完税发票，此行为不符合房屋交易习惯，有悖房屋交易常理。本案没有证据显示上诉人有出卖涉案房屋的意思表示，一审判决认定上诉人与张某之间成立房地产买卖契约关系依据不足。
综上，一审判决认定上诉人在本案中未举出充分证据证明《房地产买卖契约》及涉案房产交易过户的资料上加盖的公章为二被上诉人虚假伪造，而将该举证责任分配给上诉人是错误的，一审判决在举证责任的分配及适用法律上存在错误，本院予以纠正。上诉人要求二被上诉人返还涉案房屋的上诉请求成立，本院予以支持。

（六）二审定案结论
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2012）象民初字第1218号民事判决；
二、被上诉人李某、张某在本判决生效后三十日内将位于桂林市象山区环城西一路150号一层及位于桂林市环城西一路150号二层的房地产权属恢复为上诉人桂林市宏兴物业服务有限公司所有；
三、驳回上诉人桂林市宏兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。

（七）解说
一、合同成立与合同效力问题的区分
合同的成立与合同的生效是两个不同层次的问题，导致的法律关系也不一样。本案中，原告的诉请为确认合同无效，但对该纠纷的判处，考察合同是否成立是断其效力的逻辑前提。合同是否成立，判断的依据是事实，而合同是否生效，则要从价值的角度去判断，即是否符合法律精神，合同生效反映的是国家通过法律对合同的肯定或否定评价，是法律认可或不认可当事人的意思的结果。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定"当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立"。该条明确了当事人在合同书上签字或盖章的时间为合同成立的时间，不仅确认了当事人达成合意的外在表现形式为签字或者盖章，而且赋予了盖章与签字在合同成立上同等的法律效力。因此，经当事人签字或者盖章的合同应该是当事人达成合意的体现，对双方当事人具有法律拘束力。依法成立的法人或其他组织均有登记备案的公章，经登记备案的公章对外具有公示效力，所以，通常情况下，法人或者其他组织在对外签订合同时，采用盖章的形式。而自然人的私章没有登记备案的要求，对外不具有公示效力，在私章所代表的一方否认该私章为其所有，盖章行为是其所为时，该方当事人实质是否认与对方当事人达成合意成立了合同关系，此时就涉及到就合同关系是否成立的举证责任的分配问题。
二、就合同关系是否成立的举证责任分配
根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立的一方当事人对合同订立的事实承担举证责任。即在双方当事人就合同关系是否成立存在争议的情况下，应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任。因此，在私章所代表的一方否认该私章为其所有，盖章行为是其所为，即否认与对方成立合同关系时，应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任，该方当事人应当举证证明该枚私章为对方所有以及盖章的行为为对方所为或对方委托他人所为。就本案来说，上诉人否认买卖契约上加盖的非登记备案公章为其所有，也否认在合同书上盖过此章，实质是否认与张某订立过涉案房产买卖契约，在此情况下，张某应该举证证明其与上诉人之间成立了房屋买卖契约关系，即该章为上诉人所提供且盖章行为也为上诉人所为，但对此，二被上诉人无任何证据予以证实。原审判决认定宏兴公司未举出充分的证据证明其与张某之间的房屋买卖行为以及过户登记申请不是其真实意思表示，从而将该举证责任分配给上诉人是错误的。
三、对本案证据-《房地产买卖契约》及房产交易过户资料上公章等的证明力认定
在诉讼中审判机关的证明任务虽然是查明案件事实，但所查明的事实并非是案件发生时的再现，而只能是通过证据的证明所认定的法律事实。本案中，涉案二份《房地产买卖契约》、桂林市房产管理局办理房产过户变更手续相关材料及房产注销抵押登记相关材料上加盖的上诉人公章印文，经鉴定，均与上诉人的公安准刻入网印章印文不一致。同时，上诉人决定出让涉案房产给被上诉人的二份《股东会决议》上两股东的签名经鉴定为复印形成，加盖的印章印文与文字的形成顺序为印章印文形成在先，文字形成在后（先朱后墨）。这些应该由上诉人亲历亲为的签名及盖章行为均无证据证实是上诉人直接所为。即证实上诉人出卖房屋属其真实意思表示的关键证据存疑，二审法院裁判时，根据现有证据无法体现房屋买卖是上诉人（出卖人）的真实意思表示，故作出涉案房屋权属回复为上诉人所有的判决。
秦雯　容艳