（一）首部

1.判决书字号：贵港市港北区人民法院（2013）港北民初字第164号民事判决书。

2.案由：物业服务合同纠纷。

3.诉讼双方：
原告贵港市承龙物业服务有限公司。
法定代表人李某，总经理。
委托代理人冯昌兰，贵港市民安法律服务所法律工作者。
被告韦某，女，1962年8月2日出生。
委托代理人黄立安，广西诚济律师事务所律师。
委托代理人周振华，广西元丰律师事务所律师。
第三人贵港市凤凰城业主委员会。
代表人谢某，主任。
委托代理人谢俊林，广西元兴律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：贵港市港北区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈水英；人民陪审员：韦启容、邹志军。

6.审结时间：2013年8月2日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称
2009年5月1日，原告与贵港市凤凰城业主委员会签订《物业服务合同》一份，原告对贵港市凤凰城商住小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，并收取物业费、水费、水电公摊、专项维修资金、电梯维护费等。原告按合同约定向小区所有业主和物业使用人提供了物业管理服务。被告作为贵港市凤凰城C组团4幢15-16号楼的业主，从2007年4月1日起至今没有付清相关费用，其中2008年12月1日至2009年4月30日的物业费1865.4元、2009年5月1日至2012年8月31日止的物业费15323.2元、2007年4月至2009年4月的水、电公摊费374.6元、2011年1月至2012年8月31日的专项维修资金1645.2元、维修排污总管人工及材料费86元。原告曾多次以上门、电话及书面方式通知被告交纳费用，但被告至今拒不交纳。根据合同约定业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收违约金，至2012年8月31日止的违约金为39529.56元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即向原告支付拖欠的物业服务费、专项维修资金、水电公摊费维修、违约金等共计58828.63元；2、本案诉讼费用由被告承担。

2.被告辩称
（1）第一届凤凰城业主大会中绝大部分业主不同意聘用原告提供物业管理服务，且第三人未经凤凰城业主大会决议授权与原告签订的《物业服务合同》，该合同应无效，再且原、被告之间没有签订服务合同。因此，该合同对被告不具有法律的约束力。
（2）虽然原告对凤凰城小区实施了一定的管理服务行为，但原告对小区管理不到位，没有尽到应履行的职责，如道路不平整、树木枯死、小广告乱贴、保洁不到位等，且收费项目、时间很混乱。
（3）被告早已将房屋整幢作为商铺使用，三层楼以上不应再收费，原告对整栋楼的维修、水电、地板没有履行过职责，原告强行将被告的整幢商铺分开收费，没有依据。
（4）原告请求被告支付其未进驻凤凰城小区服务之前的物业管理费，没有依据，而且业主委员会没有收费的权利，业主委员会委托原告收取其进入凤凰城小区前的费用是不合法的。
（5）第三人任期于2010年1月3日期满，其参加本案诉讼主体资格不合法。
综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。

3.第三人述称
业主委员会是通过选举产生，并通过贵港市房产管理局备案，因此，业主委员会成立合法。虽然第一届业主委员的任期于2010年1月3日期满，但之后一直没有重新选举，且第一届业主委员会一直管理至今，因此，业主委员会参加本案的诉讼主体适格。

（三）事实和理由
贵港市港北区人民法院经公开审理查明：贵港市银光房地产开发有限公司系贵港市凤凰城小区的房产开发商。2005年4月29日，贵港市银光房地产开发有限公司与深圳市银典物业管理服务有限责任公司签订了《前期物业管理委托合同》，约定：由深圳市银典物业管理服务有限责任公司为贵港市凤凰城小区提供物业管理服务，期限为2005年12月30日至2008年12月30日止，高层住宅、多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元计算物业管理费，商铺按每月每间40元计算物业管理费。被告韦某为贵港市凤凰城小区的业主，其购买的贵港市凤凰城C组团4#占天占地15、16单元商住楼两间，每间6层，三层楼以上建筑面积共822.82平方米(346.29平方米+476.53平方米）。
2008年1月4日，第三人贵港市凤凰城业主委员会成立，并于2008年4月2日在贵港市房产管理局办理了备案手续。任期为2008年1月4日至2010年1月3日。第三人任期届满后至今未进行换届选举。
2008年11月25日，第三人与深圳市银典物业管理服务有限责任公司的下属机构深圳市银典物业管理服务有限责任公司贵港分公司（以下简称银典分公司）就关于凤凰城撤盘事宜召开协调会。同年11月29日，第三人与银典分公司签订《凤凰城小区物业管理服务移交书》一份，约定第三人同意2008年11月30日上午12:00起，整体接收贵港市凤凰城小区物业的管理服务工作，银典分公司不再承担凤凰城小区物业的管理服务工作。同年12月1日，第三人与银典分公司签订《关于凤凰城小区撤管相关事宜的协议书》一份，约定在银典分公司物业管理期间业主未缴水费由第三人追缴。
2009年4月3日，第三人在张贴公告、告知凤凰城小区业主于2009年4月18日召开第一届业主大会第一次临时大会及关于选聘原告提供物业管理服务以及物业服务费的收取幅度等会议议程内容。同年4月18日，如期召开了第一届业主大会第一次临时大会，之后第三人在小区公示该会议的结果即全体业主708户，以702票（6票反对）同意通过决议，该决议内容为"1、拟议聘用贵港市承龙物业服务有限公司进驻凤凰城进行物业服务；2、凤凰城小区《管理规约》；3、凤凰城小区《房屋维修资金》的收取及幅度；4、凤凰城小区《房屋物业服务费及电梯维护费》的收取及幅度。"。
2009年5月1日，原告与第三人签订一份《物业服务合同》，约定：由原告为贵港市凤凰城小区提供物业管理服务，期限为2009年5月1日起至2019年4月30日止；住宅管理服务费为每月每平方米0.5元，商铺管理服务费为每间每月45元、占天占地的一楼和二楼管理服务每间每月45元，占天占地三楼以上住宅管理服务费为每月每平方米0.5元；每月5日交纳物业管理服务费，业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按欠交管理费用的千分之三交纳违约金。该合同还约定原告的物业管理服务质量标准，如保证设备24小时正常运行；24小时维修、定期养护房屋及设施；公共环境每天定时清洁，8小时保洁服务；苗木成活率90%，无大面积死苗、死株现象；代收水、电公摊费等。
2009年6月3日、2010年9月30日，原告与第三人分别签订《补充合同》一份，约定：第三人委托原告自2009年5月1日起代为追偿原告进入进入凤凰城物业管理前尚欠的物业费、公摊水、电费等其他费用；住宅专项维修资金每月每平方米0.1元，住宅和商铺均按实际建筑面积计算。每月5日交纳。被告已经交纳了商铺的物业服务管理费，但因拖欠房屋三楼以上的物业管理服务费、专项维修资金、公摊水、电费、维修排污总管人工及材料费，经原告催讨，被告至今未交纳上述费用，原告遂诉至本院。
上述事实有下列证据证明：
1、 当事人陈述。
2、营业执照、居民身份证，证实当事人主体合法。
3、前期物业管理委托合同、物业服务合同、补充合同、凤凰城业主服务中心巡逻签到表证、照片，证实原告依合同为务凤凰城小区提供物业服务的事实。
4、催缴通知单欠费单、欠费通知，证实被告拖欠物业费用的情况；
5、照片、表决票，证实业主临时大会上的绝大部分业主不同意选聘原告提供物业服务以及原告没有尽责履行管理职责。
6、备案通知书、备案证、照片、关于凤凰小区物业管理问题的征求意见、告示、公告、紧急告示、关于凤凰城撒盘事宜协调会的会议纪要、邀请函、介绍信、通知、业主大会议程、移交书、关于凤凰城小区撤管相关事宜的协议书，证实该第三人成立合法有效以及业主大会召开符合法定程序等情况。

（四）判案理由
贵港市港北区人民法院经审理认为：本案的争议焦点是：（1）原告与第三人签订的《物业服务合同》效力如何？如有效，对被告是否具有约束力？（2）被告应否支付2009年5月1日至2012年8月31日的物业管理服务费及违约金？应支付多少？（3）被告应否支付2008年12月1日至2009年4月30日的物业管理服务费？支付多少？（4）被告应否支付2011年1月至2012年8月的房屋专项维修金及违约金？应支付多少？（5）被告应否支付水、电公摊费、维修排污总管人工及材料费及违约金？应支付多少？
关于争议焦点一，原告与第三人签订的《物业服务合同》及《补充合同》，均系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对小区业主具有约束力。被告作为该小区的物业使用人，是物业管理服务的受益人，应当依照合同的约定支付物业管理服务费等费用。被告提出第三人未经业主大会决议授权与原告签订的《物业服务合同》，其也未与原告签订有服务合同，对其不具有法律约束力，且第三人任期于2010年1月3日期满，其参加本案诉讼主体资格不合法的主张，虽然第三人任期已届满，但至今未进行换届选举，故第三人参加诉讼主体适格。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。由于凤凰城业主大会召开15日以前已经通知全体业主，业主大会在符合法定人数的业主参加并讨论决定通过关于选聘原告为凤凰城小区提供物业管理服务及物业费收取及幅度。所以，业主委员会所作出的涉及小区的事项的决定，对该小区所有业主都发生效力，具有法律约束力，所产生的权利和义务都必须享有和承担。如被告因业委会作出的决定而遭受侵害，有权向人民法院申请撤销业主委员会作出的该项决定，但至今被告并未行使撤销权。因此，前述物业服务合同，对被告具有法律的约束力，故对被告此主张，本院不予采纳。
关于争议焦点二，原告依约并实际为贵港市凤凰城小区提供物业管理服务，被告应交纳有关服务费用。物业服务合同约定占天占地的一楼和二楼管理服务费每间每月45元，占天占地三楼以上住宅管理服务费为每月每平方米0.5元。因此，被告每月应交物业管理服务费为：一楼和二楼90元（45元/月×2间），三楼以上411.41元（0.5元/月/平方米×822.82平方米）。被告已经交纳了一楼和二楼的物业管理服务费，其拖欠2009年5月1日至2012年8月31日三楼以上的物业管理服务费为16456.4元（411.41元/月×40个月），故原告请求前述期间的物业管理服务费15323.2元，本院应予以支持。被告提出早已将房屋整幢作为商铺使用，三层楼以上不应再收费，原告对整栋楼的维修、水电、地板没有履行过职责，原告强行将被告的整幢商铺分开收费的主张，由于原告对建筑物房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮、共有墙体等公共设施的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮)及其附属设施附属建筑(如电梯、水泵、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的进行养护、维修，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，被告不得以其并非合同的当事人和以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由拒交物业费，故被告此主张，本院不予采信；被告提出原告对小区管理不到位，如道路不平整、保洁不到位等没有尽到应履行的职责的主张，并提供照片证明讼争小区存在道路不平整、保洁不到位等情况。从原告提供的部分照片也反映了小区存在树木死亡、道路不平整、保洁不到位等现象，本院分析认为，综合本案情况，原告在物业服务管理过程中的确存在公共设施维护不及时、保洁力度不够等情况，因此，本院认为，原告的物业服务存在瑕疵，故对被告此主张，本院予以采信。虽然双方约定从逾期之日起每日按应缴费用3‰计收违约金，基于上述，本院酌情应予以调整，故原告要求被告支付物业管理服务费违约金的诉讼请求，本院不予全部支持，仅支持自2009年5月起分别从每月的6日起分段计算至2012年12月31日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付的违约金。
关于争议焦点三，贵港市银光房地产开发有限公司与深圳市银典物业管理服务有限责任公司签订了《前期物业管理委托合同》，合同内容符合相关法律规定，应合法有效。双方当事人均应履行合同约定的义务。根据《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，而基于物业管理服务合同的整体性，被告作为该小区的业主不能独立于该服务合同关系之外，其与物业管理企业之间成立事实上的物业管理服务合同关系。因此，深圳市银典物业管理服务有限责任公司作为贵港市凤凰城小区前期物业管理服务单位，在履行了贵港市凤凰城小区的物业管理服务义务后，有权依据《前期物业管理委托合同》向业主人收取相应的物业管理服务费等费用。银典分公司于2008年11月30日撤盘凤凰城小区后，第三人整体接收贵港市凤凰城小区物业的管理服务工作，因此，第三人继续履行《前期物业管理委托合同》相关的权利义务进行了自主管理。被告在接受第三人提供的相关物业管理服务的同时，应当根据物业管理服务合同的约定按时交纳物业管理服务费用。被告未依约向第三人支付2008年12月1日至2009年4月30日的物业管理服务费用，违反了合同的约定。由于《前期物业管理委托合同》没有就被告所购买的房屋进行明确约定哪几层为商铺，哪几层为住宅，且被告已交纳商铺的费用，因此，原告主张2008年12月1日至2009年4月30日的三层楼以上按住宅计交物业费1865.4元，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点四，缴交房屋专项维修金是业主的法定义务，缴交的房屋专项维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位，原告作为现任物业管理服务企业，有权代为收取业主拖欠的房屋专项维修金。因此，被告拖欠的2011年1月至2012年8月31日的房屋专项维修金已构成违约。因房屋专项维修资金每月每平方米0.1元，故被告每月应交三层楼以上房屋专项维修金为82.28元[0.1元/月/平方米×(346.29平方米+476.53平方米）]。前述期间被告应支付三层楼以上的房屋专项维修金为1645.6元 (82.28元/月×20个月），故原告请求房屋专项维修金1645.2元本院应予以支持。原告要求被告按日千分之三的标准支付房屋专项维修金违约金，因双方并未对房屋专项维修金违约作出约定，故原告该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点五，原告主张被告支付公摊水、电费，但其未提供相应代缴证明及计算依据，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告主张被告支付2011年3月维修排污总管人工及材料费，但其未提供相应应付款证明，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。

（五）定案结论
贵港市港北区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：
1.被告韦某应支付给原告贵港市承龙物业服务有限公司自2009年5月1日至2012年8月31日的物业管理服务费15323.2元及违约金（自2009年5月起拖欠的物业管理服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2009年5月起分别从每月的6日起按物业管理服务费的分段计算至2012年12月31日止）；
2.被告韦某应支付给原告贵港市承龙物业服务有限公司2011年1月至2012年8月31日的房屋专项维修金1645.2元。
3.驳回原告贵港市承龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费1270元，由原告贵港市承龙物业服务有限公司负担904元，被告韦某负担366元。

（六）解说
物业管理服务行业经过多年发展，在促进城市住宅小区管理现代化、专业化方面取得了瞩目成绩，但是由于物业管理涉及物业的方方面面从而产生大量矛盾，由此引发的诉诸法院的案件也连续多年大幅上升，就本案在处理上，呈现了物业管理纠纷一审案件基本情况及特点。
一、本案系业主未与物业公司签订《物业服务合同》的物业费纠纷。
被告提出第一届业主大会中绝大部分业主不同意聘用原告提供物业管理服务，且第三人未经业主大会决议授权与原告签订的《物业服务合同》应无效，再且原、被告之间没有签订服务合同，对其不具有法律的约束力的抗辩。法院原告提供的证据对案件事实予以认定，原告与被告之间虽然未签订物业管理合同，但第三人业主委员会整体接收贵港市凤凰城小区物业的管理服务工作，其继续履行《前期物业管理委托合同》相关的权利义务进行了自主管理。此后第三人按法定程序召开业主并讨论决定通过关于选聘原告为凤凰城小区提供物业管理服务及物业费收取及幅度并与原告签订了《物业服务合同》。案经审理认为，根据《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，而基于物业管理服务合同的整体性，被告作为该小区的业主不能独立于该服务合同关系之外，其与物业管理企业之间成立事实上的物业管理服务合同关系。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，法院判决认定被告居住在凤凰城小区，实际上已接受了原告的物业服务，双方之间形成了事实上的物业管理服务关系，被告既已享受了权利，就应向原告履行相对的给付物业服务费的义务。由此可见，物业公司自接管后事实上是实施了物业服务管理行为，付出了人力、物力，小区内的业主也事实上从中获得了利益，而不管以何标准进行收费，都该变不了双方形成事实合同的事实。所以，法院根据公平原则作出了判决。纵观本案，之所以业主会陷入如此被动的局面，主要原因在于在事情的发展过程中，业主委员会是否规范成立、前期物业公司撤离、业主委员会移交、接管，现物业公司的进入，业主的权益可能受到了侵害。业主们未能及时采取法律手段保护自身权利，时机的流失导致业主们采取拒绝交纳物业费这种极端的方法来保护自身权益、对抗侵害。然而，这种方法所起到的效果却是甚微的。
二、业主不得以无需接受相关物业服务为抗辩理由而拒付物业费。被告提出早已将房屋整幢作为商铺使用，三层楼以上不应再收费，原告对整栋楼的维修、水电、地板没有履行过职责，原告强行将被告的整幢商铺分开收费的抗辩理由。法院审理后，认为原告对建筑物房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮、共有墙体等公共设施的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮)及其附属设施附属建筑(如电梯、水泵、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的进行养护、维修，建筑物属于整体性不可分割部分，依照《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条、第6条规定，被告不得以其并非合同的当事人和以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由拒交物业费，故被告此抗辩，法院不予采信。法院判决理由主要是基于涉及建筑物区分所有权的整体性问题，建筑物区分所有权不同于普通的所有权，其包括专有权、共有权和成员权三方面内容，并非单个业主的绝对支配权。而建筑物区分所有权往往是人数众多，共有部分的利用和管理必须由全体共有人共同决议，而不能以单个区分所有权人的个体意思为准。也由于共有部分的管理和利用都与其正常之居住生活息息相关，关系到其正常生活权利的合理实现，因此，每个区分所有权人之间，不在是简单的财产共有关系，而是相互依存、相互协助的共同生活关系。《物权法》第76条对规定，选聘和解聘物业服务企业的决定，对业主具有约束力。因此，只要物业服务合同是由业主委员会根据业主大会依法通过的决议签订，即对所有业主具有约束力，业主不得以无需接受相关服务为由进行抗辩。
三、处理本案上合理运用自由裁量权，依法维护当事人的合法权益，主要体现在：
1、业主拒绝交纳物业费的"正当理由"界定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。被告提出原告对小区管理不到位，如道路不平整、保洁不到位等没有尽到应履行的职责的主张，并提供照片证明讼争小区存在道路不平整、保洁不到位等情况拒交物业费。法院根据原告提供的部分照片也认定了小区存在树木死亡、道路不平整、保洁不到位等现象的事实。虽然原告的物业服务存在瑕疵，但法院认为该物业服务瑕疵为一般瑕疵并非重大瑕疵，并不因此认定为业主拒绝交纳物业费的理由，故依法判决业主依合同约定交纳相关物业费。依照《物业服务解释》第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。该第六条前段规定，业主抗辩需要基于"正当理由"。而如何掌握"正当理由"的审查，业主能否仅以物业服务企业没有把小区打扫干净小区存在树木死亡、道路不平整等一般违约行为作为拒交物业费用的理由，实践中存在不同观点。本案法官合理地运用了自由裁量权，把本条规定的"正当理由"界定限定为物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，业主方可拒付物业费。总之，司法实践中要对"正当理由"认真审查，从严掌握，防止业主滥用"正当理由"损害物业服务合法权益。
2、违约金的处理。据前述，法院认定了原告的物业服务存在着一定的瑕疵。本案虽然双方约定从逾期之日起每日按应缴费用3‰计收违约金，但基于原告提供的物业服务存在瑕疵，法官酌情予以调整，故原告要求被告从逾期之日起每日按应缴费用3‰支付违约金的诉讼请求，酌情仅支持按中国人民银行同期同类贷款利率计付的违约金。在该违约金的处理上，法官充分合理了行使了自由裁量权。原告的物业服务存在瑕疵问题，但并非物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，尽管双方约定由违约金的计付方式，但结合本地实际情况法官合理运用了自由裁量权，切实保护当事人的合理权益，达到法律的原则性规定与法官自由裁量权的有效统一。
本案判决后，业主不服本案判决提起了上诉，上诉法院认为本案认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，维持了原判。
（陈水英　郭洋洋）