1.判决书字号
一审判决书：广东省中山市第一人民法院（2011）中一法民一初字第1663号民事判决书。
二审判决书：广东省中山市中级人民法院（2012）中中法民一终字第835号民事判决书。

2.案由：物业服务合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：中山市昌生物业管理有限公司（以下简称昌生物业）。
法定代表人：梁某，公司董事长。
委托代理人：周维坤，广东卓正律师事务所律师。
委托代理人：刘佩琪，广东卓正律师事务所实习律师。
被告（上诉人）：马某，男，1962年生，汉族。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：广东省中山市第一人民法院。
独任审判：审判员：饶琨。
二审法院：广东省中山市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘莉；审判员：梁家伟、赵伟光。

6.审结时间
一审审结时间：2011年11月16日。
二审审结时间：2012年11月20日。

1.一审诉辩主张
昌生物业诉称：该公司向帝璟东方园小区提供物业服务，马某作为小区业主，应依约定交纳物业服务费与分担梯间电费。但自2010年1月起，马某拖欠相应费用，至2011年9月，累欠物业管理费本金、梯间电费、滞纳金合计13 938.09元，请求法院判令马某支付该笔费用并承担诉讼费。
马某辩称：其拒付物业服务费具有合理事由。依据《物业管理条例》第四十六条、《广东省物业管理条例》第五十五条之规定及双方的合同约定，昌生物业对物业内外装修及露台私搭乱建负有管理责任。马某楼下的业主于2009年10月在露台上加盖玻璃顶棚，致使正常人可以轻易翻越窗台走在玻璃顶上直达其物业阳台，形成了安全隐患。昌生物业对此知情却未有效制止。马某向昌生物业提交书面投诉信并多次催促，但问题得不到解决。安全隐患已存在两年，昌生物业没有采取任何补救措施来降低安全风险，这与昌生物业的服务承诺相悖。因此，昌生物业不应收取实施有效整改措施前的物业服务费与滞纳金。

2.一审事实和证据
广东省中山市第一人民法院经公开审理查明：帝璟东方园商住小区由中山市昌生花园房地产开发有限公司（以下简称昌生房地产公司）开发。2006年，昌生房地产公司与昌生物业签订一份“前期物业服务合同”，约定：自当年8月起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止，昌生物业对昌生房地产公司开发建设的帝璟东方园进行前期物业管理。帝璟东方园商住小区至今未成立业主委员会。
马某系帝璟东方园小区业主。2007年9月8日，马某与昌生物业签订一份物业服务合同，约定：马某所住302房面积155.86平方米；昌生物业在本合同生效后的2007年7月1日开始实施物业服务工作，并从次月起计收物业服务费，于每月5日前收取；住宅按总建筑面积收取物业管理费每月每平方米2.3元收取，公共梯灯电费由业主分摊；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交纳滞纳金……合同签订之后，马某依约履行了交费义务。
2009年10月，因马某楼下物业的业主在露台上加建玻璃顶棚，昌生物业没有阻止，也没有采取有效的保安措施保障其物业的安全，故马某从2010年1月起拒绝交费。
上述事实有下列证据证实：
（1）昌生物业与昌生房地产公司之间的中山市前期物业服务合同；
（2）昌生物业与马某的物业管理合同；
（3）现场照片；
（4）申诉信与投诉信。

3.一审判案理由
广东省中山市第一人民法院经审理认为：本案为物业服务合同纠纷。本案争议的焦点在于：第一，马某可否以昌生物业服务质量存在瑕疵而拒绝交纳物业费?第二，昌生物业主张的滞纳金是否过高?
关于焦点一：业主在具有“正当理由”的情况下，可以行使履行抗辩权。法律对物业公司的服务标准没有统一的规定，合同约定的服务标准的完成质量也难以量化。一般来说，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即其没有提供合同约定的大部分服务项目或提供的服务质量很差时，业主才有权进行抗辩。马某提供的照片反映出102房业主加建的玻璃顶棚对其物业构成了一定的安全隐患，但不能证明昌生物业未提供合同约定的大部分服务，或提供的大部分服务未达到合同约定的要求。因此，昌生物业所提供的物业服务虽有瑕疵，但不能成为马某作为业主拒付物业服务费的理由。马某享受了昌生物业提供的物业管理服务，理应按照合同约定缴纳物业服务费。故马某应支付昌生物业2010年1月至2011年9月的物业管理费7 469.70元。
关于焦点二：从双方合同关于滞纳金约定的目的分析，滞纳金实际具有迟延履行违约金的性质。根据《合同法》第一百一十四条第二款——“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”——及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条——“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案中，昌生物业的实际损失为物业服务费的利息损失，故违约金调整为银行同期同类贷款利率为宜。

4.一审定案结论
广东省中山市第一人法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
（1）马某于本判决生效之日起7日内，向中山市昌生物业管理有限公司支付2010年1月1日至2011年9月30日共计21个月的物业服务费7 469.70元、梯间电费177.54元及违约金（违约金计算方式：按照银行同期同类贷款利率计算，从2010年1月6日起以实际欠款额为基数累计，计至本判决确定给付之日止）；
（2）驳回中山市昌生物业管理有限公司其他的诉讼请求。

上诉人马某诉称：原审没有考虑到昌生物业在其楼下业主搭建玻璃顶棚过程中存在的不作为。因昌生物业在马某明确提出消除隐患的要求之后，仍拒绝作为，马某有权拒交物业服务费用。马某上诉请求撤销原审判决，改判免除其交纳从2010年2月起至安全隐患解除期间50%的物业服务费用，责成昌生物业采取消除安全隐患的实质性措施。

被上诉人昌生物业辩称：马某的第一项上诉请求不符合法律规定，超出了昌生物业在一审的起诉范围，马某的第二项上诉请求在原审根本没有提及，不应当作为上诉请求在本案中提出。昌生物业按照约定，提供了相应的物业服务，且该公司在接到马某的投诉后，要求搭建顶棚的业主整改。昌生物业同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。