1.判决书字号
一审判决书：广东省中山市第一人民法院（2010）中一法民一初字第654号判决书。
二审判决书：广东省中山市中级人民法院（2012）中中法民一终字第91号判决书。

2.案由
物业服务合同纠纷

3.诉讼双方
原告（被上诉人）中山中经物业服务有限公司。
法定代表人:梁文略, 该司总经理.
委托代理人:黄嘉焯、凌焕彬，广东保信律师事务所律师。
被告(上诉人)樊某。
被告(上诉人)袁某。
两被告一审共同委托代理人：汪某，被告朋友。
两被告二审共同委托代理人：蓝国，广东邦杰律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：中山市第一人民法院。
合议庭组成人员：审判长：匡勇；代理审判员：饶琨、钟劲松。
二审法院：中山市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘莉；审判员：梁艳凤、赵伟光。

6.审结时间
一审审结时间：2011年11月7日。
二审审结时间：2012年7月5日。

1.一审诉辩主张
原告中山中经物业服务有限公司诉称：原告是中山市石岐区颐和山庄的物业管理公司。两被告于2005年3月25日购买中山中经房地产置业有限公司的商品房（面积：3826.81平方米）作幼儿园之用。中山中经房地产置业有限公司已于2005年8月1日前通知被告收楼。两被告收楼后，原告一直为两被告的楼宇提供优质的物业管理服务。按约定，两被告须按每月2元/平方米的标准向原告交付物业管理费，即每月的物业管理费合共7653.62元。但从2005年8月1日至今，原告虽多次与两被告协调，两被告却一直未履行支付物业管理费的义务。综上所述，两被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，为此原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、两被告立即向原告支付所欠的物业管理费（从2005年8月1日起按每月7653.62元计算，以实际执行时所欠物业管理费为准）及滞纳金（计算方法：以每月累计实际所欠款项为本金，从2005年8月1日起至实际执行之日止，按每日千分之一计算）；2、两被告承担本案的诉讼费用。
被告樊某、袁某共同辩称：两被告开办的颐和幼儿园是具有公益性、非营利性的社会团体单位，是小区配套的教育设施，幼儿园位置独立，物业公司并未提供物业服务，不应收取物业管理费。

2.一审事实和证据
中山市第一人民法院经公开审理查明：坐落于中山市兴中道北侧的颐和山庄由中山中经房地产置业有限公司（以下简称中经置业公司）开发。2002年11月26日及2005年12月1日，中经置业公司与中山中经物业管理有限公司（以下简称中经物业管理公司）分别签订两份《物业管理委托合同》，委托管理期限分别为2002年12月1日起至2005年11月30日止及2005年12月1日起至2008年11月30日止，均约定非住宅房屋的物业管理服务费按建筑面积2元/平方米/月向业主或物业使用人收取。
2008年3月1日，中经置业公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告对坐落中山市石岐区兴中道9号的颐和山庄三期物业进行前期物业管理服务，服务期限从2008年3月1日起至物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止；物业竣工验收交付使用后，原告向业主和非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量：......合同第十二条约定，物业竣工验收交付使用后，原告按本合同第五条约定的内容要求提供服务，按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费：1.住宅按（建筑面积）小高层每月每平方米2.2元收取，多层每月每平方米1.2元收取；商铺按（建筑面积）每月每平方米2元收取。2.......第十四条约定，业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰交滞纳金。该合同还约定了其他事项。上述合同约定的物业服务费收费标准原告已向中山市物价局备案。
2005年3月25日，两被告与中经置业公司签订一份《商品房买卖合同》，约定两被告购买的商品房仅作幼儿园使用，建筑层数地上3层，地下1层，建筑面积共3826.81平方米；中经置业公司于2005年8月1日前将经验收合格的商品房交付被告使用。同年9月12日，被告樊某与原告的物业助理揭芳签订一份《关于幼儿园物业管理服务的补充协议》，约定：1.幼儿园的道闸保修期满后由物业公司进行日常保养；2.根据幼儿园的实际情况由物业公司给幼儿园配备垃圾桶，物业公司由专人定期10点左右将垃圾清走；3.由物业公司提供全天保安巡逻；4.对小区内部分名贵树种进行挂牌；5.能让幼儿园的小朋友享受小区的设施；6.幼儿园的配套设施由物业公司进行日常维护（幼儿园自有部分除外），幼儿园的外围地面清洁由物业公司每天安排清洁工进行清洁（上午、下午各一次），外围绿化由物业公司安排绿化工负责维护。同年10月18日，被告樊某签署《房屋接收认可书》，确认自2005年10月18日起，被告认购的中经·颐和山庄同方幼儿园已竣工交付，承诺从交付日起根据《业主公约》有关规定，按期缴纳物业管理费。被告于当日接收讼争的物业，并签署了《业主临时公约》。后由于两被告从接收讼争物业起至今未交纳物业服务费，故原告诉至法院，主张前述实体权利。
另查，两被告接收讼争物业后，于该物业开办了中山市同方颐和幼儿园（以下简称同方幼儿园），性质为民办非企业单位，法定代表人为袁某，业务范围为学前幼儿教育，领取了中华人民共和国民办学校办学许可证。
由于被告对收取物业服务费标准有异议，故拒绝交纳讼争物业的物业服务费。2006年3月16日，中经置业公司、中经物业管理公司的相关工作人员与被告樊某在中经置业公司会议室召开了关于同方幼儿园的工程遗留问题及物业管理费收取问题的解决方法的会议。该会议制作了会议纪要，其中记载樊某称："我看了网上关于中山物业管理收费办法，我认为应该按多层住宅三级标准0.70元/平方米收取，......"由于与会人员分歧较大，最终无法就物业服务费的收费标准达成一致意见。事后，被告樊某于同年4月18日12点在该会议纪要上签名。经质证，被告确认该会议纪要的真实性，但认为有瑕疵，因只有被告樊某一人签名。
再查，2008年4月21日，中经物业管理公司经中山市工商行政管理局核准，变更了经营范围、企业名称、实收资本、注册资本等项目，其中企业名称变更为中山中经物业服务有限公司，即本案原告。原告于2008年9月27日领取了中华人民共和国物业管理企业资质证书，证书编号为粤物管证字第1100008号，资质等级二级。
诉讼中，因原、被告对讼争物业应按何标准收取物业服务费争议较大，本院发函中山市物价局了解相关情况。2011年4月18日，中山市物价局向本院作出《关于幼儿园等非住宅物业服务费的复函》，称：根据《中山市物业服务收费管理办法》第七条、第九条的规定，幼儿园等非住宅的物业服务收费不属于政府列管项目，实行市场调节价，其收费标准由业主与物业服务公司协商确定。经质证，原、被告均对该复函无异议。
另，本院于2011年3月31日组织原、被告双方到同方幼儿园进行现场勘查，原告的委托代理人黄嘉焯及客户主管黄某，两被告的委托代理人汪某到场。本院依法制作了现场勘查笔录。经现场勘查,涉讼小区颐和山庄为封闭式管理，同方幼儿园位于中山市石岐区兴中道3号，建筑物为框架三层（地上三层、地下一层），建筑面积按合同为3826.81平方米，东边为一空地，西边为兴中道、富华阁及兴中大厦，南边为孙文东路，北边为颐和山庄正门保安岗。同方幼儿园共有三个门，正门一个，小门两个，正门位于北边颐和山庄保安岗，两个小门即后门位于南边孙文东路。正门处有一独立的幼儿园保安室，并安装电动铁闸门。正门外公共区通道及摩托车停放处为公共使用，卫生绿化维护由原告负责。正门到小区的保安岗有十五米距离，该处为公共面积范围，正门保安室对面为小区的正门通道。幼儿园南边建筑物一楼为他人商铺四间，该商铺正常使用，商铺门口设有保安巡查签到点一处，原告的保安每隔1小时巡查一次并签到。幼儿园南边靠空地的后门正常使用，靠西方向的后门关闭。幼儿园内的卫生、保安、绿化等由被告管理、维护。幼儿园每天产生的大部分垃圾由幼儿园的工作人员扔到兴中道的市政垃圾桶丢弃，被告每月另向市政部门交纳垃圾费。在幼儿园上学、放学的期间，原告安排保安员指挥接送小孩的车辆通行、停放，并提供免费的停车位给接送小孩的车辆停放。
庭审中，原、被告均确认中经置业公司于2010年年初变更小区的规划，将小区正门保安岗移至同方幼儿园正门的北边，使出入同方幼儿园正门无须先进入小区正门。
上述事实有下列证据证明：
1.前期物业服务合同及物业管理委托合同，证明原告是涉讼小区的物业服务企业，合同约定讼争物业的物业服务费按2元/平方米/月标准收取。
2.商品房买卖合同，证明同方幼儿园的面积，被告每月应缴物业服务费的数额及缴交物业服务费的起始时间。
3.业主临时公约，证明原告是涉讼小区的物业服务企业，业主应按规定或约定交纳物业服务费，被告同意原告为其提供物业管理服务。
4.房屋接收认可书，证明被告于2005年10月18日接收讼争物业。
5.关于幼儿园物业管理服务的补充协议，证明被告要求原告提供保安、维护卫生等多项日常物业服务。
6. 被告发给原告的函件、照片、请求函及免费停车证，证明原告为同方幼儿园提供了物业管理服务。
7. 会议纪要，证明原、被告曾就同方幼儿园的物业服务费收费标准进行协商，被告提出按0.7元/平方米/月的标准计收。
8. 企业机读档案变更登记资料，证明原告的诉讼主体资格，其企业名称原为中山中经物业管理有限公司。
9. 岗位平面方案图，证明2010年开发商将小区正门保安岗移至同方幼儿园正门的北边，使出入同方幼儿园正门无须先进入小区正门。
10. 资质证书，证明原告具有物业管理企业二级资质。
11. 民办学校办学许可证、民办非企业单位登记证书，证明涉案幼儿园为民办非企业单位。
12. 幼儿园位置图，证明涉案幼儿园在涉案小区的具体位置。
13.中山市物价局作出的关于幼儿园等非住宅物业服务费的复函，证明幼儿园等非住宅的物业服务收费不属于政府列管项目，实行市场调节价，其收费标准由业主与物业服务公司协商确定。

3.一审判案理由
中山市第一人民法院经审理认为：本案系物业服务合同纠纷。中经服务公司系中经物业管理公司权利义务的继受者，因此中经服务公司系本案适格的原告。原告具有物业管理资质，中经物业管理公司、原告分别与开发商中经置业公司签订的《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》及被告签订的《业主临时公约》没有违反法律法规强制性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力。讼争物业的建筑面积为3826.81平方米，原、被告均无异议，本院予以采信。本案争议焦点在于：一、两被告经营的同方幼儿园作为小区配套幼儿园应否交纳物业服务费以及按何标准交纳？二、被告应从何时开始交纳物业服务费？三、原告的滞纳金请求是否应得到支持？
关于焦点一。同方幼儿园所在的物业建设在颐和山庄小区内，开发商中经置业公司为了完善小区的配套设施，提升小区的品质，规划该物业作为小区的配套幼儿园。两被告购买该物业后即开办了民办学校性质的同方幼儿园，并使用至今。《前期物业服务合同》第十二条对颐和山庄物业服务费的收费标准作了约定，但只约定了住宅及商铺，其中商铺按2元/平方米/月收取。原告认为被告的物业不属于住宅，故主张按商铺的收费标准收取物业服务费。被告认为虽然讼争物业位于小区内，但由于位置相对独立，且幼儿园内的卫生、保安、绿化等所有管理事项及费用均由被告自行负责，原告几乎没有提供任何服务，故不应收取物业服务费。本院认为，被告系讼争物业的业主应向原告交纳合理的物业服务费。理由如下：一、中经物业管理公司及原告与中经置业公司签订的《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》合法有效，根据合同约定，原告对颐和山庄小区提供了物业管理服务至今，有权依据合同约定的物业服务费标准向颐和山庄小区业主或物业使用人收取相关物业的物业服务费用。同方幼儿园位于颐和山庄小区之内，实际享受了原告对该小区提供的物业管理服务，包括建筑共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修养护和管理，对生活服务设施进行维修养护和管理，以及对公共环境卫生、交通与车辆停放秩序、安全防范的管理和服务。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，两被告作为讼争物业的业主，同方幼儿园的经营者，在同方幼儿园已享受了原告提供的一定物业管理服务的情况下，应当向原告缴纳物业服务费。
本案争议的关键为讼争物业应按何种合理标准交纳物业服务费。《前期物业服务合同》第十二条约定：商铺按（建筑面积）每月每平方米2元收取。原告主张两被告应缴物业服务费为7653.62元(3826.81平方米×2元/平方米/月)。本院认为，虽然同方幼儿园不属公办性质的幼儿园，但是该收费标准对于作为小区配套教育设施的物业而言显属过高，应根据实际情况予以适当调整。理由如下：一、原告与开发商签订的《前期物业服务合同》对小区物业收取物业服务费的标准只分为住宅和商铺，没有考虑到小区内一些配套的公益性设施和建筑物如幼儿园的特殊情况。如将幼儿园按商铺收费，不尽合理。二、同方幼儿园属于小区内配套的教育设施，一方面解决了该小区业主孩子的学前教育问题，同时也提升了该小区的品质。过高的物业服务费，既不利于幼儿园自身的发展，同时也间接地损害了该小区业主的公共利益。三、根据中山市物价局的复函，幼儿园等非住宅的物业服务收费不属于政府列管项目，实行市场调节价，其收费标准由业主与物业服务公司协商确定。原告根据《前期物业服务合同》及《业主临时公约》的约定，按2元/平方米/月标准计算物业服务费，对被告而言属于被动接受，既不合理也非被告的真实意思表示，双方应协商确定合理收费。四、从原告实际提供给同方幼儿园的物业管理服务来看，原告只负责提供小区内即同方幼儿园外围公共区域的管理服务事项，对于幼儿园内的卫生、绿化、保安等所有管理事项及费用均由被告自行负责。若按2元/平方米/月的收费标准收取物业服务费，则与原告实际提供的服务及承担的义务不相对等，权利义务不能相一致，故应予调整。综上，因原、被告对物业服务收费标准协商不成，本院综合考虑上述情况，并鉴于被告樊某曾在协商过程中自行提出按0.7元/平方米/月的标准收取，本院认为该标准较为合理，符合双方利益，故酌定同方幼儿园的物业服务费按建筑面积×0.7元/平方米/月收取，即每月收取2678.77元。
关于焦点二。原告认为中经置业公司已于2005年8月1日前通知被告收楼，故主张从2005年8月1日起开始计收物业服务费。但本院经审查原告的证据后认为不应从2005年8月1日起计付物业服务费，理由如下：一、虽然《商品房买卖合同》约定中经置业公司应于2005年8月1日前将讼争物业交付被告使用，但是原告未举证证明中经置业公司已于上述期限内通知被告收楼；二、从原告提供的《房屋接收认可书》及《收楼资料物品签收单》反映，自2005年10月18日起，讼争物业才正式交付被告。因此，本院认为应从2005年10月18日起按上述标准计付物业服务费，2005年10月的物业服务费应为1209.88元（2678.77元/月÷31日×14日），计至2011年11月30日止，两被告应缴纳的物业服务费为196760.09元（2678.77元/月×73个月＋1209.88元）。2011年12月起的物业服务费待实际发生后，若被告逾期不交纳，原告可另案主张。
关于焦点三。虽然《前期物业服务合同》约定业主和非业主使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金，但由于原、被告未签订正式的物业服务合同，被告樊某签名的《业主临时公约》亦无明确告知被告逾期交纳物业服务费的违约责任，且双方对物业服务费的收取标准存在争议，一直未能达成一致意见，因此，本院对原告的滞纳金请求不予支持。另，为进一步明确原、被告之间的权利、义务，保障双方利益，防止纠纷产生，本院敦促原、被告尽快签订讼争物业的物业服务合同。

4.一审定案结论
中山市第一人民法院依照《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：
1. 被告樊某、袁某于本判决生效之日起七日内，向原告中山中经物业服务有限公司支付2005年10月18日至2011年11月30日的物业服务费196760.09元；
2. 驳回原告中山中经物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7729元（原告已预交），由原告中山中经物业服务有限公司负担3494元，由被告樊某、袁某负担4235元（两被告负担的部分于本判决生效日起七日内向本院缴纳）。

1.二审诉辩主张
上诉人（原审被告）樊某、袁某诉称：基于物业管理法规、物业收费规章、文件，以及本案诉争物业设施位置的独立性、物业使用者的公益教育及物业适用系小区特定配套服务性质等，且充分平衡中山市社会幼儿学前公益事业的健康、稳定发展之社会最大公益效应，顺应政府政策价值取向，本案判决收考量改判。综上，请求撤销原审第一项，并改判驳回中经服务公司的全部诉取物业管理费有不妥，可能产生重大深远的不利社会影响，应充分讼请求。
被上诉人（原审原告）中山中经物业服务有限公司辩称：樊某、袁某名下的诉争物业位于中经服务公司的物业管理区域内并接受了中经服务公司的物业管理服务，樊某、袁某作为业主理应向中经服务公司交纳物业管理费用。诉争物业是颐和山庄小区的一部分，小区开售前中经置业公司已将整个小区的物业管理服务委托给中经服务公司提供物业管理服务，樊某、袁某签订的《业主公约》也约定了物业管理事宜。樊某、袁某以幼儿园属社会公益性为理由，拒绝缴纳物业服务费用无任何依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。

2.二审事实和证据
中山市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3.二审判案理由
中山市中级人民法院经审理认为：从中经服务公司提供的前期物业服务合同及物业管理委托合同、商品房买卖合同、关于幼儿园物业管理服务的补充协议、樊某的签名的会议纪要等证据材料以及原审法院现场勘查等看，足以证明本案查明的相关事实，即樊某、袁某所有的物业所经营的同方幼儿园位于颐和山庄小区之间，樊某、袁某所有的物业实际享受了中经服务公司对该小区提供的物业管理服务的事实，上诉人樊某、袁某认为诉争物业的物业管理服务是由其物业经营的幼儿园自行承担，没有提供相应的证据证明其主张的事实，本院对这一上述理由不予支持。从本案查明的事实看，中经服务公司作为颐和山庄小区的物业管理服务公司对颐和山庄小区内服务及其配套的实施设备和相关场地进行了相关的维修、养护、管理，并进行了维护小区内的环境卫生和相关秩序的活动，而樊某、袁某所有的物业所经营的同方幼儿园位于颐和山庄小区之内，樊某、袁某所有的物业实际享受了中经服务公司对该小区提供的物业管理服务，包括建筑共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修养护和管理，以及对公共环境卫生、交通与车辆停放秩序、安全防范的管理和服务。因此，根据《物业管理条例》第四十二条第一款"业主应当根据物业服务管理合同的约定交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任"的规定，原审确定樊某、袁某所有的物业实际享受了中经服务公司对该小区提供的物业管理服务。因此，根据《物业管理条例》第四十二条第一款"业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任"的规定，原审确定樊某、袁某作为诉争物业的业主、同方幼儿园的经营者，在同方幼儿园已享受了中经服务公司提供的一定物业管理服务的情况下，应当向中经服务公司交纳物业管理费，并考虑到樊某、袁某所有的物业必须经营幼儿园，且幼儿园属于民办教育机构的性质，还参照樊某曾在协商过程中自行提出按0.7元/平方米/月的标准收取物业管理费的意见，酌定同方幼儿园的物业管理费按建筑面积×0.7元/平方米/月收取，即每月收取2678.77元，并无不当，本院予以支持。上诉人樊某、袁某以其物业管理服务面积很小，幼儿园具有公益性等上诉理由，因樊某、袁某以其物业所经营的幼儿园在中经服务公司物业管理服务的小区之内，享受了中经服务公司物业管理服务，且该幼儿园具有一定营利性，樊某、袁某要求确认无须交纳物业管理费及按照较小建筑面积收取物业管理费，没有事实和法律依据，因此本院对上诉人樊某、袁某所持上述上诉理由均不予采纳。

4.二审定案结论
上诉人樊某、袁某的上诉理据不足，对其上诉请求本院均不予支持。原审认定事实基本清楚，处理结果正确。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4235元，由樊某、袁某负担。