（一）首部

判决书字号：和县人民法院（2014）和民三第00153号判决书。

案由：房屋买卖合同纠纷。

审级：一审。

审判机关和审判组织
审判机关：安徽省和县人民法院。
独任审判员：审判员：马俊。

审结时间：2014年9月18日。

（二）诉辩主张

原告诉称:2013年3月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买由其开发的京都公馆11栋X单元X0X号商品房，房屋建筑面积为99.06平方米，总价款为41.4万元，采用按揭付款形式。2013年2月26日、3月4日，原告累计先付首付款12.5万元，同年3月20日，原告与中国银行股份有限公司和县支行签订担保贷款合同，再付房款28.9万元。合同约定：被告应在2014年1月10日前将验收合格的房屋交付给原告，用书面形式通知原告并签署交接单，逾期交房超过45日的，原告有权解除合同；被告应在交付后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；合同还约定了其他交付条件及违约责任。原告已全额付房款、交纳了相应费用，也按约还贷，但被告由于消防等多项手续未能报批，至今不能如约交房，给原告造成严重损失。原告于2014年7月29日发出解除合同通知并到达被告，被告不予理睬，现原告依法诉讼，请求依法判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；判令被告立即返还原告购房款414000元，赔偿损失65350.7元（支付至实际退款日，暂计算至起诉日）；违约金21420元，合计500590元；本案诉讼费由被告承担。

被告辩称: 原告要求解除合同没有法律和事实依据，本案原告经被告通知，拒绝接受该房屋，因此该房屋处于未交付使用状态，该房屋未交付使用的责任在原告，不在被告；根据原、被告签订的合同第八条的规定，该商品房验收合格，但未通过综合验收，交付的条件已经具备了；既然原告没有实际取得该房屋，不适用原、被告双方合同的第十五条的相关约定；即使出现解除合同的情况，原告的诉讼请求也是错误的，解除合同退还房款应该的，但赔偿损失和违约金只能选其一，不能同时要求两项，原告要求的损失计算方法不正确。

（三）事实和证据
和县人民法院经公开审理查明：2013年3月4日，原告赵某与被告安徽京和置业有限公司签订一份合同编号为HXXXXXXXX8的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的京都公馆11幢X单元X0X号房，原告于当日已付房款125000元，余款289000元办理按揭贷款于2013年4月6日付清；双方约定被告应在2014年1月10日前将该商品房经验收合格交付原告使用。另约定如未按本合同规定的期限将该商品房交付使用，逾期不超过45日，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过45日后，买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。......。
被告未能按合同约定的2014年1月10日向原告交付该房屋。原告与中国银行股份有限公司约定如提前还款贷款人有权按贷款合同约定的利率计收三个月利息标准计收补偿金，原告截止2014年8月2日已支付贷款利息23650.47元、未还款本金余额为278108.55元。
2014年8月21日和县公安消防大队出具《情况说明》："安徽京和置业有限公司于2014年7月向我大队申报了京都公馆11#、12#、13#、15#、16#、17#建设工程消防设计备案，因资料不全未予受理，且因该单位未依法进行设计备案，大队已对该单位进行行政处罚受案，并于近期多次传唤该单位授权委托人到大队办理相关事宜，但该单位相关人员一直未前往大队办理。"。2014年8月21日和县建设工程质量监督站出具："建设单位：安徽京和置业有限公司，工程名称：京都公馆，该公司开发京都公馆11#楼至今未办理竣工备案手续。"。
上述事实有下列证据证明：
1．原告身份证复印件。证明原告的主体适格。
2．被告企业工商信息查询内容。证明被告主体适格。
3．房屋买卖合同。证明原告与被告买卖合同成立生效，解除合同条件成就，原告享有解除权，被告多处违约，应承担违约责任。
4．中国银行个人一手住房贷款合同。证明解除合同导致原告提前还贷应付的补偿金损失由被告承担。
5．还贷银行流水记录。证明被告应赔偿原告贷款的已付利息。
6．付房款凭证。证明原告按约足额履行付款义务，被告应赔偿原告首付款同期贷款利息。
7．因房屋买卖合同而发生的费用。证明被告应该赔偿损失。
8．解除合同通知与邮寄单。证明履行通知义务，已到达被告，合同已解除。
9．照片一组。证明：不符合合同约定的交付条件，应承担违约责任。
10．和县消防大队证明。证明房屋不符合交付条件。
11．和县住建部门证明一份。证明该房屋不符合验收条件，不能交付。

（四）判案理由
和县人民法院经审理认为:原告赵某与被告安徽京和置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》合法、有效，当事人应当按照合同的约定履行义务。原告已通过按揭贷款的方式付清全部房款，被告应在2014年1月10日前将该商品房经验收合格交付原告使用。合同双方约定逾期交付房屋超过45日的，买受人有权解除合同。而被告在原告诉讼之后，相关房屋验收部门的备案手续仍未办理。原告要求解除原、被告双方2013年3月4日签订的《商品房买卖合同》并由被告承担违约责任，予以支持。
原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》的解除，原告已交付的购房款414000元（首付款125000元+贷款289000元），被告应予返还；原告主张的损失赔偿项目：其中公共维修基金8280元及预售登记、预抵押登记费160元由其他机构收取，购房合同解除后应由其他机构退还；原告的贷款利息至2014年8月2日已支付23650.47元，被告应予赔偿；原告主张首付款125000元的利息（按年利率6.15‰计算、自付款日计算至起诉之日为525日）11057元（125000元×6.15‰÷365日×525日）予以支持；原告与中国银行股份有限公司约定提前还款贷款人有权按贷款合同约定的利率计收三个月利息标准计收补偿金，截止原告起诉之前的最后一个还款日（2014年8月2日），原告未还款本金余额为278108.55元，故原告主张提前还贷给付银行的补偿金4457.30元（278108.55元×6. 5‰÷365日×90日）予以支持；原告主张延误购房损失17000元，未提供证据佐证，不予确认。原告已要求赔偿损失，现另又主张合同违约金，不符合法律规定，不予支持。

（五）定案结论
和县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，作出如下判决：
1．解除原告赵某与被告安徽京和置业有限公司2013年3月4日签订的合同编号为HXXXXXXXX8的《商品房买卖合同》；
2．被告安徽京和置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告赵某购房款414000元，赔偿损失39164.77元（23650.47元+11057元+4457.30元），合计453164.77元；
3．驳回原告赵某其他诉讼请求。
案件受理费8805元，减半收取4403元，由原告赵某负担417元，由被告安徽京和置业有限公司负担3986元。

（六）解说
合同的解除，是合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定"当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。"根据该条规定，约定解除又可分为协商解除和约定解除权的解除。约定解除权的解除，是指合同中约定一方享有解除权，当解除合同的条件成立时，由该方当事人行使解除权解除合同的行为。约定解除权协议属事前协议，是当事人在订立合同时即确定的。
本案中原告赵某与被告安徽京和置业有限公司2013年3月4日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人就民事权利义务的处置达成的一致意思表示，该《商品房买卖合同》的效力及终止需要依据法律、行政法规的明确规定或双方当事人的共同约定，在未出现无效或者终止的法定或约定事由之前，该合同不会失去效力。在不违反法律、行政法规强制性、禁止性规定的前提下，当事人可以对包括合同效力在内的合同内容进行较为自由的约定，且该约定的效力高于法律本身的一般性规定。虽然司法实践中通常以维护民事合同的有效性为原则，不轻易解除民事合同或否认民事合同的效力，但是当事人对于合同可以解除有着不同于一般法律或其司法解释的明确规定的情况下，人民法院还是应当尊重当事人之间对于合同解除条件的现有约定，在约定条件出现的情况下判决支持合同的解除。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定："合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。"这是法律对于合同解除后责任与后果承担的一般性规定，同样的道理，对于普通民事合同，应当尊重当事人的意思自治，在合同另有不同于上述或其他法律、司法解释规定的要求之内容的情况下，如果该约定并不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，法院应当支持该项约定的优先适用。由于被告安徽京和置业有限公司在原告赵某诉讼之后，相关房屋验收部门的备案手续仍未办理。不能按约定的期限将该商品房交付使用。本案中双方当事人关于合同解除条件有明确的约定，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，因此在法院认定合同的效力及责任承担方面，依据当事人的上述约定作出裁判。
（马俊）