（一）首部
1、判决书字号
一审判决书：广东省梅州市梅县区人民法院（2013）梅县法民二初字第186号民事判决书
二审判决书：梅州市中级人民法院(2014)梅中法民二终字第53号民事判决书
3、诉讼双方
原告（上诉人）：陈某。
委托代理人刘恩泽，系广东诚优律师事务所律师。
被告（被上诉人）：张某。
委托代理人张晋增，系广东鼎方律师事务所律师。
5、审判机关和审判组织
一审法院：广东省梅州市梅县区人民法院
合议庭组成人员：审判长：肖锋；审判员：李育珍；人民陪审员：吴晓健
二审法院：梅州市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：徐琼；审判员：罗锡芳；代理审判员：黄伟玲
6、审结时间
一审结案时间：2013年12月19日
二审结案时间：2014年3月19日
（二）一审情况
1、一审诉辩主张
原告陈某诉称，2011年7月25日，原被告双方签订"房屋地皮转让合同"，被告自愿将其位于梅县区程江镇古塘村第五组的自有房屋及地皮卖给原告，确定被告应在合同签订生效之日起三个月内将标的房产交给原告。合同签订生效后，被告收取原告定金10万元及租房款1万元。但在约定的三个月交房期限过后，被告却一直未按合同约定履行，原告多次催促，均遭被告以各种借口推迟最后甚至拒绝，被告拒不履行合同主要义务，已构成根本性违约。原告前期为报建、审批、设计、规划等工作，努力和花费全部自费，损失在20万元以上。原、被告之间签订的房屋地皮买卖合同是一份平等自愿基础上签订的合法有效合同，依法受法律保障。现被告无故拒绝履行交付房屋这一主要合同义务，致合同无法顺利履行，被告是严重的行为。现请求法院判令：依法解除双方房屋地皮转让合同，判令被告双倍返还定金20万元，返还租房款1万元，并支付违约赔偿金10万元给原告。
被告张某答辩称，1、双方签订的是房屋地皮转让合同，涉案地皮系被告承包的责任田，土地性质是农村集体所有，根据相关法律规定，合同违反了法律强制性规定，损害了集体利益，属无效合同。假如法院认定合同有效，我方认为视频资料明确证实双方已达成口头的一致意见，搬迁的时间已约定变更，原告并未取得准建证，所以是原告违约。2、答辩人同意解除双方的转让合同，原告交付的10万元定金予以没收。因原告的行为对答辩人名誉造成极大影响，答辩人保留追究的权利。3、原告要求返还租房款1万元，并支付10万元违约赔偿金没有法律依据。
2、一审事实和证据
广东省梅州市梅县区人民法院经公开审理查明：2011年7月25日，原告陈某与被告张某签订《房屋地皮转让合同》，约定："（被告）将坐落在梅县程江镇古塘村第五组房屋及地皮转让给乙方（原告），四址东至水田，南至路中，西至围墙+文昔墙脚，北至维昌屋后30公分。1、转让价格：房屋及地皮125万元人民币。合同签订后乙方向甲方预付定金10万元，余款经商定2年内付清。合同生效之日起三个月内甲方将房屋地皮交给乙方。2、乙方在本地块所建的套房给甲方一套，以1800元/㎡结算；复式店面给甲方一间、以5000元/㎡结算。二年交房。如需报建办证，所需费用按实际分摊。3、甲方享有购房优先权，乙方开始售楼时应第一时间通知甲方前去选购。4、甲方应提供报建的一切相关资料。6、双方不得违约。由于甲方未按时交出房屋及土地，使乙方工程延期、甲方应赔偿由此产生的一切经济损失，所交定金也应双倍赔偿给乙方。乙方未按时交房，逾期补偿给甲方每月2000元，按月支付。"等内容。合同签订后，原告即按约支付了10万元定金及租房款1万元给被告。后因交房问题，双方无法达成一致意见，原告遂向本院提起诉讼。
另，2013年12月5日，本院向梅县区国土资源局《征询》：转让的上述房产，有房屋所有权证（证号：粤房字第3850975号），无土地使用权证。因本案涉及土地性质、办证和防止以后出现"小产权房"的问题。征询：一、争议的土地的性质是什么？二、争议的土地能否办理土地使用证？三、争议的土地能否转让给其他村的村民？
2013年12月11日，梅县区国土资源局向本院答复：1、事询所称争论土地属："未完善用地审批手续的土地"。如果未有征地相关资料，则该土地应属于集体所有建设用地。2、目前，新县城区域内的个人建房用地已停止审批。没有办理用地审批手续的土地不能办理土地使用证，也不能转让给其他村民。
3、一审判案理由
广东省梅州市梅县区人民法院经审理认为：本案争议的焦点是《房屋地皮转让合同》的效力认定问题。双方约定的房屋及土地买卖是位于梅县程江镇古塘村第五组，根据本院书面征询梅县区国土管理局的答复，该土地是农村集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第63条："农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设"，所以原、被告转让农村集体土地是法律禁止的，签订的转让合同是无效的。合同无效，双方应各自返还。原告请求被告返还定金10万元及租房款1万元依法予以支持，但请求双倍返还定金予法无据，依法不予支持。对于原告诉请依法解除双方房屋地皮转让合同的问题，因双方签订的《房屋地皮转让合同》系无效合同，无效合同自签订之日起无效，不存在解除问题。
4、一审定案结论
广东省梅州市梅县区人民法院综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：
被告张某应返还定金10万元、租房款1万元，合计11万元给原告陈某，限于本判决生效后十日内付清。
案件受理费5950元，原告负担3950元，被告负担2000元。
（三）二审诉辩主张
上诉人陈某诉称：一审法院经"农村集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设"为由，认为诉争合同无效，明显认定事实错误，适用法律不当，理由如下：首先本案买卖合同标的物是合法房屋，不是土地。该房屋已于1993年5月17日依法办理房屋产权证。既是合法房屋，就意味着其产权人有买卖处分的权利。根据《中华人民共和国土地管理法》第62条第4款之规定及最高院民事案由规定，农村村民房屋是允许出卖、出租的，以根据《中华人民共和国物权法》第147条之规定，本案农村合同房屋买卖涉及的建筑物、构筑物、附属涉及占用范围内的建设用地使用权一并转让是合法的、有效的。一审法院的判决把本案买卖标的物认定为单纯的农村土地使用权出让，是明显错误，法律禁止的是单纯的农村集体土地的买卖，但符合规划、合法兴建的农村房屋法律不是允许买卖的。至于买卖之后的使用，那是另一问题，买受人完全可以在合法范围内求得最合理的使用。其次，双方签订后，由于张某完全取得标的房屋的所有权，致使标的房屋无法交付、转移，从而使合法有效合同不能履行，这就是张某的违约，且系根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第94条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三次第二款之规定，张某未取得的标的房屋所有权，其弟弟在一审庭审中明确表示反对买卖，致房屋不能交付，所有权不能转移，上诉人请求解除双方合同并要求被上诉人双倍返还定金、赔偿上诉人的损失，是合法有理的，应当得到法院支持。综上所述，一审判决认定事实错误和适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，并改判支持上诉人一审诉讼请求。
被上诉人张某答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，答辩人同意一审的判决。1、房屋地皮转让合同明确约定，本案买卖的房屋及地皮而不是陈某所述的只是房屋不是土地；2、答辩人一审提交的录音证据清晰明确，可以证实本案是陈某违约而不是答辩人违约；3、关于陈某补充承包地的问题，虽然土地承包经营权证日期是1998年，但是这几块土地是在80年就开始承包，当时是一张纸，1998年才换成了证件。
（四）二审事实和证据
梅州市中级人民法院院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
（五）二审判案理由
梅州市中级人民法院认为，陈某与张某不属于同一农村集体经济组织。陈某与张某签订的《房屋地皮转让合同》买卖的不仅是位于梅县程江镇古塘村第五组房屋，还包含了几百平方米的土地。该房屋虽办理了房屋所有权，但未办土地使用证，房屋所有权证也未标明土地的性质。据梅县区国土资源局的认定，该房屋所占的土地是农村集体所有的建设用地，空地是没有办理用地审批手续的土地不能办理土地使用证，也不能转让给其他村民。根据双方当事人签订的《房屋地皮转让合同》的内容，陈某买到房屋及土地是用于拆建，双方实质是买卖土地使用权，属于变相转让宅基地及农村集体土地的使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第63条："农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设"，且在现有法律、政策框架下，原村民仅能将其依法取得的宅基地使用权连合法建设的地上房屋转让给其他原本村村民，陈某与张某并不是同村村民，故双方签订的《房屋地皮转让合同》违反法律、法规的强制性规定，属无效合同。陈某上诉主张双方所签订的《房屋地皮转让合同》为有效，没有事实和法律依据，其上诉主张不予支持。原审认定事实基本清楚，并根据《中华人民共和国合同法》对无效合同的处理原则对本案进行处理正确，应予以维持。
（六）二审定案结论
梅州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5950元，由上诉人陈某负担。
（七）解说
一、城中村的房屋如何转让？
根据现有法律规定，城市的土地是国有土地，国有土地是允许转让的。城中村，位置就在是城市范围内，但因为历史的原因，城中村的土地如果没有经过法定程序，土地仍是农村集体土地，在该地上的房屋能否转让？在房地一体化的格局下，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，根据《中华人民共和国土地管理法》第63条："农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设"，第62条"农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准"。可见农村村民转让房屋占用的土地是允许的，但房屋占用土地以外的其他土地是不能转让的。
宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织成员，且一户只能享有一处。所以转让宅基地是受限制的，不能随便可以转让给他人。转让只能是本村集体经济组织成员之间的转让，只要是本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，所订立的合同符合《合同法》关于有效合同要件，原则上按有效进行处理，但仅限于房屋及土地，房屋以外的土地的转让都是无效的。据此，如果将房屋转让给本集体经济组织成员以外的他人都是无效的。
另外，根据现有的法律规定，城镇居民是禁止购买农村宅基地。2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定"严禁城镇居民在农村购置宅基地"的规定。从政策规定来看，国家为维护农村集体土地秩序，真正实现宅基地使用权的保障功能，严厉禁止城镇居民购买农村房屋，有类似的城镇居民买卖农村房屋的合同都是无效的。
二、本案的思考：认定合同无效与诚实信用原则是否不一致？
合同认定为无效，根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款的规定："民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"根据这条规定，应将房产返还给原产权人，如有损失，应根据各自过错承担责任。
在基层法院审判的案件中不乏有因为政府征地拆迁土地价值飙升要求确认房屋买卖合同无效的案件。如村民在90年代因搬迁或者其他原因将原在农村的住房转让，转让时一幢房屋几千元，后因城市的扩容，原系农村现变为城市，政府征地补偿，由原几千元升值至几百万元甚至更多，原房产所有人想取得上述征地补偿款，向法院提出诉请要求确认转让房产合同无效，返还房产，即一方将几千元返还给一方，另一方将房产返还。
对于双方转让房产而言，转让时系双方真实意思表示，一方会转让房产可能用不上该房产，而另一方购买房产后一直由其使用，从90年代到今亦有十几、二十年的时间，就因为上述的法律规定，履行了几十年的合同被法院确认为无效，但卖方要求法院确认无效的真实目的就是因为房产的价值飙升，因"利"而讼，如果法院判决确认合同无效，即使认定过错责任在一方，在房产飙升的年代，只要房价上升，返还房产就有利润空间，就有这类诉讼，有违于"诚实信用原则"，不利于政府建立市场、人与人间的诚信原则，带来的副作用是非常大的。但如果根据"诚实信用原则"确认买卖合同有效又会造成裁判尺度不一致。
虽然现有的法律是明确规定集体的土地（包括宅基地）是不能转让的，但城市不断的扩容，农村人口大量向城市涌入，集体土地、宅基地的转让大范围存在，法律限制这方面的规定已难于取得实际效果。合同无效判决对"诚信原则"是很大的侵害，也无法达到"社会效果"，反助于不诚信的横行，建议立法部门对这方面进一步明确。
（肖锋）
【裁判要旨】农村村民转让房屋占用的土地是允许的，但房屋占用土地以外的其他土地是不能转让的。宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织成员，所以不能随便转让宅基地。转让只能是本村集体经济组织成员之间的转让，只要是本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，所订立的合同符合《合同法》关于有效合同要件，原则上按有效进行处理，但仅限于房屋及土地，房屋以外的土地的转让都是无效的。
