一、首部

（一）判决书字号
一审判决书：重庆市忠县人民法院（2013）忠法民初字第03157号民事判决书。
二审判决书：重庆市第二中级人民法院（2014）渝二中法民终字第00413号民事判决书。

（二）案由：业主共有权纠纷。

（三）诉讼双方
原告（被上诉人）：胡某等100位业主。
诉讼代表人：胡某，男，忠县黄金花园业主。
诉讼代表人（二审）：黄某，男，忠县黄金花园业主。
委托代理人（一审）：杨义禄、范桂华，重庆冠凯律师事务所律师。
被告（上诉人）：重庆春龙房地产开发有限公司（以下简称春龙公司），住所地忠县忠州镇州屏环路52号。
法定代表人：方健宇，重庆春龙房地产开发有限公司执行董事。
委托代理人（一审）：汤某，男，重庆春龙房地产开发有限公司公司员工。
委托代理人：徐江柳，上海经纬律师事务所律师。
被告：重庆名洲物业管理有限公司（以下简称名洲公司），住所地忠县忠州镇北山路32号。
法定代表人：刘光辉，重庆名洲物业管理有限公司总经理。
委托代理人（一审）：何某，男，重庆名洲物业管理有限公司员工。
委托代理人（一审）：冉某，女，重庆名洲物业管理有限公司员工。
委托代理人（二审）：刘某，重庆名洲物业管理有限公司员工。

（四）审级：二审。

（五）审判机关和审判组织
一审法院：重庆市忠县人民法院。
独任庭组成人员：审判员：肖玉奎。
二审法院：重庆市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：姜长城；审判员：刘丽苹；代理审判员：毋向娟。

（六）审结时间
一审审结时间：2013年12月4日。
二审审结时间：2014年4月1日。

二、一审诉辩主张

原告诉称：在黄金花园商住楼开发中，第一被告将B1栋住宅入口左右侧信报间（70平方米）和A2栋对面平房（44.33平方米）登记为住宅小区的物管用房，但在办证中却将原确认的物管用房登记在其名下，并出租他人从事经营；第二被告名洲公司未要求第一被告移交物管用房，应承担责任。现诉求被告按临时公约足额交付物管用房和消防控制室、支付占用物业用房的租金及利息、赔偿损失。

第一被告辩称：被告春龙公司辩称，商品房买卖合同约定的物管用房为10平方米，物管用房已移交物业公司使用。现原告等人以《业主临时公约》和行政审批登记资料要求移交114.33平方米的物业用房，突破合同约定；同时房屋已交付原告等人使用多年，原告现依据合同起诉主张权利超过诉讼时效。

第二被告辩称：公司多次要求春龙公司提供足额物业管理用房，尽到了责任，故对本案不应当承担责任。

三、一审事实和证据
重庆市忠县人民法院经公开审理查明：被告春龙公司开发的黄金花园商住小区中，B1栋形成封闭小区，实际业主有127户。2007年2月，春龙公司在办理房屋预售许可时，将B1栋正一层住宅入口右侧信报间改为物业管理用房的申请得到审批同意。次年3月和9月，春龙公司与前期物业公司签订《前期物业服务合同》和补充协议时，均约定涉案商住楼的物业管理用房为70平方米，位于B1栋入口大厅左、右侧，并就上述内容向房地产管理所报送承诺书存档备案。但B1栋商住楼对外销售时，《商品房买卖合同书》载明"本项目的物业管理用房为10平方米"。同时期，被告春龙公司拟定的《业主临时公约》载明物业管理用房位于B1栋入口大厅左、右侧，面积70平方米。该《业主临时公约》已交业主签字承诺遵守。至本案起诉之日起，被告春龙公司交付的物业用房为B1栋正一层住宅入口右侧信报间，面积仅为10平方米。查明，被告春龙公司于2009年取得B1栋大厅入口左侧设计平面图中标识为办公区域房屋的重庆市房地产权证（建筑面积为314.63平方米、套内建筑面积为248.46平方米），并于同年将该房屋出租他人使用至2017年，租金每年38000元。
黄金花园业主委员会向二被告主张足额提供物业管理用房未果，于2013年5月向法院提起诉讼，因主体不适格被裁定驳回。此后，B1商住楼中100位业主起诉要求要求被告春龙公司足额交付物管用房和其他设施，支付占用利息，并赔偿相应损失。
上述事实有下列证据证明：
1.原告提供的商品房买卖合同书、业主临时公约、业主承诺书。
2.原、被告的当庭陈述。

四、一审判案理由
重庆市忠县人民法院经审理认为：根据国务院《物业管理条例》的规定，物业管理用房属于全体业主共同所有，由开发商在建设中无偿提供。本案中《商品房买卖合同书》虽约定物业用房为10平方米，但在开发商拟定并由业主承诺遵守的《业主临时公约》中约定物业用房为70平方米。公约内容应视为对《商品房买卖合同书》关于物业管理用房面积的变更，各方均应当遵照执行。同时《重庆市物业管理条例》规定物业管理用房由建设单位按照不低于房屋建筑总面积千分之三的比例且不少于50平方米的标准无偿配置，《业主临时公约》约定的面积不违反强制规定，故认定原告等B1栋商住户主张的物业用房面积应当为70平方米，被告春龙公司依法应该补足。B1楼和小区其他建筑非事实上统一的物业管理区域，同时，A2栋对面平房44.33平方米在实际建设中并未建成，故对原告要求被告补足A2栋物业用房面积的主张不予支持。
原告主张被告春龙公司返还物业用房出租利益以及利息的请求合法，应以支持。对要求给付物管用房相关人员的误工工资问题，认为系原告业主主张权利的必要开支，且没有确切证据证明误工时间和误工费标准，故不予支持。庭审后原告申请放弃在本案中对消防控制室面积不足5平方米的权利主张，予以准许。
法院认为，本案系业主共有权纠纷，属于物权纠纷，不是单纯的合同纠纷；且物业管理涉及公共利益和社会稳定，故对被告春龙公司的关于诉讼超过时效的主张不予支持。

五、一审定案结论
重庆市忠县人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、最高人民法院《关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，作出如下判决：
（一）被告重庆春龙房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内在黄金花园左侧入口方向往里分割出建筑面积60平方米房屋给黄金花园商住楼业主以补足物业用房。
（二）被告重庆春龙房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向黄金花园商住楼业主按照每年7246元标准返还租金（自2009年9月1日起到物业用房实际交付之日，不足一年的，按月计算）并自其租金收取日（每年9月1日）起按照中国人民银行同期存款基准利率支付利息。
（三）驳回原告其他诉讼请求。

六、二审情况

（一）二审诉辩主张
上诉人诉称：本案主体漏列，应当追加全体业主作为本案当事人；本案应是商品房买卖合同而不是业主共有权纠纷，商品房买卖中的物管用房条款应当得到当事人及人民法院的尊重，临时公约并非合同附件，业主无权依该临时公约向春龙公司主张权利；《重庆市物业管理条例》虽规定了物管用房的设置面积，但其是地方性管理法规，在售房合同中明确了物管用房面积的情况下，应当遵守合同约定；并且业主在2009年就已经接房，主张诉讼超过时效，请求二审法院改判。
被上诉人辩称：此案是业主共有权纠纷，判决对全体业主均有效力，不存在漏列主体的问题；业主一直在主张权利，接房的时间也不同，很多业主在2011年至2013年之间接房，没有超过时效；《业主临时公约》作为合同附件，与《前期物业服务合同》彼此应证，应当有效；业主的公约没有否定临时公约，不能成为上诉人不履行的理由；《重庆市物业管理条例》是强制性规定，对双方均有约束。
原审被告（物业公司）没有置辩。

（二）二审事实和证据
重庆市第二中级人民法院对一审认定的事实和证据予以确认。

（三）二审判案理由
重庆市第二中级人民法院经审理认为：一审认定事实清楚，定性准确。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的受益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。二审法院认为，业主在成立业主委员会后，并没有就物业管理用房面积与上诉人进行新的约定，《业主临时公约》中约定的物管用房面积对双方继续有效，上诉人称新的业主大会执行新的管理公约后临时公约作废的上诉理由不成立。

（四）二审定案结论
重庆市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：驳回上诉，维持原判。

七、解说
物业管理用房和设施是属于商业小区建筑物区分所有权共有部分，开发建设单位应当按最小法定面积或标准配置物业管理用房和相关设施，并当依诚实信用原则遵守约定。当《商品房买卖合同》与《业主临时公约》对物业用房或设施约定内容不一致时，鉴于当事人地位的不平等、临时公约的章程性性质以及相关法律法规规定等因素，应当以《业主临时公约》中约定的物业用房和设施配备约定为最低标准。理由如下：
（一）开发商与物业公司、业主的地位具有不对等性
形式上看，开发商与物业公司、业主的民事法律地位平等，实质在卖方市场，开发商有着团队支撑、法律政策和资源信息优势等不均衡的优势地位。同时，业主个体在签订购房合同时，易忽略物业用房及设施等共有部分的约定。开发商往往出于逐利的目的，对商品房主管部门和业主提供"阴阳"物业合同条款，实质上减少或者侵占了业主区分所有权共有部分（物业用房属于小区业主共有）。在司法实践中，人民法院应当加强《条例》的理解与适用，平衡三方利益，以保护业主等弱势群体的合法权益。
一、《业主临时公约》具有普适性
《业主临时公约》是《业主公约》签订前的过渡性公约，其效力对人具有普适性，包括对开发商、物业企业、业主和所有实际物业被服务人均有法律约束力。《业主临时公约》地域效力及于小区物业管理区域，特别是其中约定的物业用房及公共设施部分，除依法产生新的公约发生变更外，任何人不得擅自变更或违反约定，否则应承担相应的法律后果。临时约定生效后，其中议定的物业用房及公共设施即应成为小区业主共同所有，开发商擅自变更用途或侵占的行为应属违法。
二、《业主临时公约》具有效力至上性
《业主临时公约》的效力至上性体现在法律规定和集体意志表现两个方面。《物业管理条例》第九条第二款规定，"物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定"，实质上将物业区域划分立法权授与省级以上人大，那么开发商依照地方条例拟定的《业主临时公约》实质是公法干预的结果，效力当然高于私权的约定。另一方面，《业主临时公约》虽为开发商制定，但体现的是包括开发商这位特殊业主在内的全体业主的意志，虽是过渡性的公约，但不影响其管理规约的本质，其内容具有章程性质，是调整开发商、物业企业和所有业主在物业管理和使用中的基本准则，具有最高效力。根据《物业管理条例》第十七条之规定，管理规约对全体业主均具有约束力。《业主临时公约》这种临时管理规约既然具有集体意志性，那么其效力当然高于业主个别人的意志，具有个别意志体现的《房屋卖合同》是不能对抗这种集体意志体现的临时公约，当然不能否决其中公约中的关于物业管理和使用的约定效力。
综上，《业主临时公约》由法律法规规定并经当事人认可，具有一定的强制性，其物业用房约定效力高于《房屋买卖合同》，《业主临时公约》与《房屋买卖合同》应当是集体合同与个人合同的关系，因此，《房屋买卖合同》中低于公约中的物业条件标准的约定应无效。但是，法律并不反对开发商与个人签订的《商品房买卖合同》作出高于条例规定或公约约定的物业方面的协议。
（邹德胜　张博杰）