(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:广东省佛山市禅城区人民法院(2009)佛禅法民三初字第107号。
二审判决书:广东省佛山市中级人民法院(2009)佛中法民五终字第430号。
3.诉讼双方
原告(被上诉人):马某,男,汉族,住广东省佛山市禅城区。
被告(上诉人):洪某,男,汉族,住广东省佛山市禅城区。
被告(上诉人):李某,女,汉族,住址同上。
两被告共同委托代理人(一审):郭某,女,汉族,住广东省罗定市。
两被告共同委托代理人(二审):苟晟,广东华法律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:广东省佛山市禅城区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:李咏梅;审判员:彭晓鸣、郭伟康。
二审法院:广东省佛山市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:郑振康;代理审判员:张雪洁、王志恒。
6.审结时间
一审审结时间:2009年6月29日。
二审审结时间:2009年10月30日。
(二)一审诉辩主张
1.原告马某诉称
原、被告均是佛山市禅城区环湖花园小区的业主,原、被告的房产系同一栋楼,被告的房产在原告的房产左上方,与原告的房产上下相邻。原告的房产屋顶正左面除了被告房屋外,尚存在一个公共露某,大约有120平方米。由于露某正位于被告房屋正门左侧前方,故被告未经其他共同业主的一致同意就将通往公共露某的通道占用,改为自己的大门,从自己房屋侧边开了一个进出客厅的正门,将进出客厅的原走道门口砌砖封闭,进而把公共露某占为己有。而且更令其他业主们不满的是,露某通道被堵塞后,被告将整个露某种满花草,引致许多飞虫、蚂蚁,每当刮风下雨时露某上的枯枝败叶、飞虫、蚂蚁随风吹进原告家里,苦不堪言。被告中午及晚上对露某花草进行浇水时,马达的轰鸣声使楼下业主无法入睡。为此,包括原告在内的其他业主曾多次上门找被告协商解决,但均遭被告拒绝。原告认为,本案标的露某属于业主共有,被告无权占为己有;另外,被告已持续堵塞公共通道严重侵害了包括原告在内的其他业主们的合法权益。请求法院判令:(1)被告立即停止侵权,包括停止持续封闭、独自霸占业主共有的佛山市禅城区环湖花园湖晖楼26楼A顶楼露天天台及公共通道,停止在该露某种养树木和竹子及拆除水泥假山;(2)被告将业主共有的佛山市禅城区环湖花园湖晖楼26楼A顶楼露天天台恢复原状正常使用及恢复佛山市禅城区环湖花园湖晖楼27楼B建筑结构;(3)被告承担本案全部诉讼费用。
2.被告洪某、李某辩称
(1)被告对环湖花园湖晖楼26楼A顶楼露天天台有合法的使用权。2000年6月30日,被告与佛山市新时代房地产有限公司(以下简称新时代公司)签订一份“商品房购销合同”,约定由被告向新时代公司支付相应的价款,新时代房产公司将佛山市环湖花园湖晖楼2XB号房的所有权以及27楼B单位专用平台(即原告诉称的26楼A顶楼露天天台)的使用权转让给被告。新时代公司为佛山市环湖花园湖光楼所有房产的所有权人,其将环湖花园湖晖楼26楼A顶楼露天天台给27B单位专用,是对其所有权及使用权的处分,不违反法律的强制性规定,合法、有效。被告与新时代公司签订“商品房购销合同”时明确约定,被告对27B天台有专有使用权,也在合同附件上明确26楼A顶楼露天天台为27B的专用平台。被告也向新时代公司支付了比其他购买湖晖楼B单位更高的价钱,因为被告支付的费用包含了购买27B单位的房款及27B专用平台的使用费。
(2)27B专用平台(即26楼A顶楼露天天台)并非业主共有。根据新时代公司“公共部位与公用房屋公摊建筑面积构成说明”,公用建筑面积由以下两部分组成:电梯、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室以及其他功能上的为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。因此,新时代公司转让给被告的27B专用平台并没有列入公共分摊面积,也并非公共通道,被告取得27B专用平台的使用权也没有侵犯原告的合法权益,原告无权向被告主张业主共有权。
(3)被告合理使用27B的专用平台,原告无权干涉。被告取得27B平台的专用权,有权排除他人干涉及使用。被告在该平台上种养花草、修筑鱼池属合理使用该平台,所种的花草也未超出27B专用平台的范围,没有对原告的单位造成影响,因此被告对该平台的使用权应依法受保护。原告的诉讼请求毫无事实和法律依据,请法院予以驳回。
(三)一审事实和证据
广东省佛山市禅城区人民法院经公开审理查明:原告系佛山市禅城区环湖花园湖晖楼26楼A房权属人,系2006年11月、2008年2月通过二手房交易购买所得,建筑面积为119.66平方米,其中含公共分摊面积18.03平方米。两被告系佛山市禅城区环湖花园湖晖楼27楼B房权属人,系2000年7月向新时代公司购买所得,建筑面积118.75平方米,其中套内建筑面积97.13平方米、阳台建筑面积4.38平方米、公用分摊建筑面积17.24平方米。
湖晖楼内部结构为:2部电梯、2个人行楼梯,每层有A、B、C、D、E、F6个单元。其中A、F单元为26层,其他单元为32层。A、B单元左右相邻。原告所有的26楼A房系顶楼,上为屋顶天台(以下简称诉争天台)。两被告所有的27楼B房外有一走廊与诉争天台相通。两被告的“房地产权证”中房屋平面图上载明,该走廊为公用走道。
2000年6月30日两被告与新时代公司签订“商品房购销合同”一份,约定两被告向新时代公司购买湖晖楼27楼B房,建筑面积共114.37平方米;按实得建筑面积计算,该商品房总金额为360 000元等。新时代公司在合同附件27楼B房平面图上的26楼A房上的诉争天台处注明“27B单位专用平台”,并注明两被告对该天台有使用权,两被告有责任维护、保养天台。合同签订当日,两被告向新时代公司支付360 000元购房款。
两被告收楼后,将原设的自有房屋大门封闭,将门口向北移至与诉争天台门口相接处,将走廊与诉争天台间原设门口向走廊内斜向移动至两被告新设自有房屋大门口外,并安装防盗门,将部分走廊面积及诉争天台封闭,独自占有、使用。同时,两被告在诉争天台与走廊及27楼B房相连接处自建房屋一间,并进行了装修装饰;在诉争天台其余部位中央设有一水泥构架,周围种植花草、树木;在原告卧室上方建鱼池一个,内设假山,并安装有水泵、供氧机。原告认为,两被告每日使用水泵及鱼池内假山跌宕流水声产生噪音,对原告睡眠有一定影响;树木花草招引飞虫蚂蚁,刮风下雨时天台上的枯枝败叶偶有随风飘入原告家中现象,对原告生活亦造成一定影响。
2009年2月23日佛山市禅城区城市管理行政执法局以禅执石处字(2009)37号行政处罚决定书认定:当事人(即两被告)在未取得“建设工程规划许可证”的情况下,于2001年至2007年间在佛山市禅城区环湖花园湖晖楼27B房东侧公共平台上擅自实施建设行为。截至2008年12月3日经我局勘验确认,该工程为搭建一铁架简易结构棚屋,建筑面积18.85平方米,工程已完工……当事人的上述行为违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定,属于违法建设的行为……依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定,决定如下:限当事人在行政处罚决定书送达之日起25日内无条件自行拆除上述违法搭建的棚屋。因两被告拒收,佛山市禅城区城市管理行政执法局于2009年2月20日留置送达该行政处罚决定书于两被告住处。
诉讼中,本院致函佛山市禅城区房地产交易所,调查原告所有的26楼A房产权证中的公用分摊建筑面积中是否包含诉争天台的分摊面积。2009年3月30日佛山市禅城区房地产交易所复函本院:该单元的共有建筑面积是由住户大堂、电梯、楼梯、走廊、管道井、电梯机房、楼梯屋、电表房和值班室等组成;根据《房产测量规范》的有关规定,天台不计算建筑面积。
诉讼中,两被告确认,其将走廊与诉争天台间原设门口向走廊内斜向移动至其新设自有房屋大门口外,并安装防盗门占用了部分走廊,但当时的物业管理公司已进行了罚款处理。
上述事实有下列证据证明:
原告提供的证据:
1.原告身份证。
2.广东宏德科技物业有限公司佛山禅城分公司企业机读档案登记资料。
3.广东宏德科技物业有限公司佛山禅城分公司环湖花园管理中心出具的关于禅城区环湖花园湖晖楼26楼A业主投诉湖晖楼27楼B业主占用天台的情况说明。
4.佛山市禅城区环湖花园湖晖楼26楼A土地使用权证、房地产权证。
5.照片10张。
被告提供的证据:
1.“商品房购销合同”、发票。
2.“公共部位与公用房屋公摊建筑面积构成说明”。
3.照片1张。
4.照片4张。
5.房地产权证。
本院依职权调取的证据:
1.禅执石预字[2009]25号禅城区城市管理行政执法局行政处罚预先告知书、禅执石处字[2009]37号禅城区城市管理行政执法局行政处罚决定书、佛山市禅城区城市管理行政执法局送达回证。
2.佛山市禅城区房地产交易所关于环湖花园湖晖楼26楼A单元面积问题的复函。
(四)一审判案理由
广东省佛山市禅城区人民法院经审理认为:本案的争议焦点主要是:两被告对诉争天台专有使用及占有27楼B房前走廊部分面积是否侵犯了原告的共有权?原告要求停止侵害、恢复原状应否支持?
关于诉争天台及27楼B房前走廊性质问题。《中华人民共和国物权法》第七十条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。专有部分其意是指构造上能够明确区分,具有排他性且可独立使用的作为区分所有权之标的的建筑物部分。其所具备的三个要件:一是构造上的独立性;二是使用上的独立性;三是通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。两被告的产权证面积内不包含诉争天台;其在购买27楼B房时虽开发商将该诉争天台约定给两被告专有使用,但诉讼中两被告亦未能举证证明该屋顶平台规划上即专属于27楼B房或两被告专有使用已经过全体共有权人同意;且屋顶平台从其物理属性上属于建筑物的基本结构,功能用途上具有公共性、非排他使用性。因此诉争天台属于建筑物共用部分。两被告与开发商间关于两被告专有使用诉争天台的约定违法,该抗辩本院不予采纳。27楼B房前走廊在两被告产权证上明确载明为公用走廊,故其亦属于建筑物共用部分。《物权法》第九十五条规定:共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。即共同共有人对共有财产平等地、不分份额地享有占有、使用、收益和处分权。任何一个共有人对共有财产都不享有超过其他共有人的权利。据此,原告作为湖晖楼业主之一,对该共用部分享有共有权利,两被告将诉争天台封闭、独占使用及占用部分公用走廊面积侵害了原告在内的众共有人的共有权,原告要求停止侵害、拆除水泥构架及鱼池和铲除花草树木、恢复公用走廊及诉争天台原状,本院予以支持。但因行政管理部门对被告在诉争天台违章搭建建筑物已作出处理,故该部分本院不再处理。除此之外,两被告应恢复诉争天台其他部位原状。
(五)一审定案结论
广东省佛山市禅城区人民法院依照相关法律规定,作出如下判决:
被告洪某、李某于本判决发生法律效力之日起10日内,停上占用佛山市禅城区环湖花园湖晖楼26楼A房屋顶天台及27楼B房前公用走廊行为;被告洪某、李某于本判决发生法律效力之日起10日内恢复佛山市禅城区环湖花园湖晖楼27楼B房前公用走廊原状;被告洪某、李某于本判决发生法律效力之日起10日内恢复佛山市禅城区环湖花园湖晖楼26楼A房屋顶天台除搭建的18.85平方米棚屋之外的部位的天台原状。
(六)二审情况
1.二审诉辩主张
(1)上诉人洪某、李某诉称
1)原审法院将所有权及使用权混为一谈,以洪某、李某没有所有权来认定其无使用权,以致原审法院认定事实及判决结果均错误。原审法院审查本案时,重点审查洪某、李某对于诉争的天台及走廊有无所有权,并依《中华人民共和国物权法》第七十条之规定,认定诉争天台属于共用部分,从而得出结论洪某、李某对于诉争天台及走廊无使用权;但事实上,当事人无所有权时,同时可以通过其他方式取得使用权。原审法院以洪某、李某无所有权来判定其无使用权,逻辑错误,故其判决结果必然错误。
2)原审法院判决第一项要求洪某、李某停止占用诉争的天台及走廊,此项判决错误,且非法剥夺洪某、李某对物业的使用权。第一,占用包含两种含义:占有及使用。洪某、李某对于诉争的天台及走廊有使用权。本案中如诉争的天台及走廊属于洪某、李某专属部分,那理所当然,洪某、李某对此部分享有使用权,且享有排他的专属使用权及其他权利。即便此诉争天台及走廊属于公用部分,作为业主之一的洪某、李某对此公用部分仍有使用权,洪某、李某仍有使用、利用诉争天台及走廊的权利,任何人无权剥夺。故无论诉争的天台及走廊是专属部分还是共用部分,洪某、李某对此均有使用权。原审法院判决第一项要求洪某、李某停止占用诉争的天台及走廊的判决明显错误,非法地剥夺了洪某、李某作为业主对物业的使用权。第二,洪某、李某对诉争天台及走廊具有使用权,且具有专有使用权。洪某、李某与开发商签订的“商品房购销合同”中以附件形式明确约定:“乙方(即洪某、李某)对于27B(诉争天台)有使用权,乙方有责任维护,保养天台”;同时在合同的附图中注明:诉争天台为“27楼B单位专用平台”。此合同签订后,洪某、李某及时支付了含取得天台使用权对价在内的购房款。从此法律事实来看,即便此诉争天台属于公用部分,那洪某、李某与开发商签署的关于诉争天台使用权的约定应为租赁协议,即洪某、李某以租赁形式,通过一次性支付价款取得诉争天台的专有使用权,故双方关于诉争天台使用权的约定应有效,而不能简单地以诉争天台及走廊属公共部分而否定洪某、李某与开发商对于此部分使用权的约定。
3)原审法院判决第二、三项要求洪某、李某恢复诉争的天台原状,此判决错误,且没有事实依据。第一,本案中,洪某、李某无论如何都系诉争天台及走廊的共有人之一,绝对享有使用权。现要求享有合法使用权的洪某、李某恢复天台及走廊的原状,此判决侵害了洪某、李某的合法权益,限制或剥夺了洪某、李某行使使用权的合法权益。如此项判决正确或成立,那结果为:任何业主使用此诉争天台,只要有任何改变原状的任何使用均是违法的,其他方均可主张恢复原状。本案中,如洪某、李某在使用天台时对马某造成影响或损害,应是判决洪某、李某停止侵害,如有损失,则赔偿其相应损失;而不应判决洪某、李某恢复诉争天台的原状。第二,从马某提供的证据来看,洪某、李某行使使用权时,并未侵害马某的权益。本案中,马某在原审中诉称其权益被侵害有二:其一,洪某、李某在诉争天台摆放花草,以致枯叶、飞虫、蚂蚁掉落马某的家中;其二,浇水时的马达声影响其休息。原审法院仅凭马某提供的10张自己拍摄的相片即认定前述侵害成立,显然证据不足:首先,照片是马某自行拍摄,且拍摄的图片可以编辑、剪接修改,此照片不具有真实性。其次,照片系局部照片,此照片拍摄地点是否是马某家中?照片中的枯叶、飞虫、蚂蚁是否系诉争天台掉落等问题并不能依此照片而认定,故此照片不具关联性。再次,浇水时的马达声是否影响其休息?证明噪音的问题是无法用照片来证明的,也证明不了。故原审法院认定洪某、李某使用天台,侵害了马某的合法权益没有充分的证据,也没有事实依据。最后,洪某、李某于天台处摆放花草是合法使用。既然对天台有使用权,故洪某、李某于天台处摆放些许花草、鱼缸等物品,在不影响或侵害他人权益的情形下并无不当,也是合法的使用。第三,马某在原审中起诉洪某、李某的原告主体不适格。佛山市禅城区房地产交易所出具的复函可证明,马某所购买的商品房中未包含诉争天台及走廊的面积,也即马某没有对诉争天台及走廊的所有权。即便诉争天台及走廊系公共部分,那此公共部分的所有权及处置权归全体业主,马某也无权代表所有其他业主起诉洪某、李某停止占用诉争天台及走廊。
综上请求:1)撤销原审判决第一、二、三项,驳回马某的全部诉讼请求;2)判令马某承担本案全部诉讼费用。
(2)被上诉人马某辩称
1)原审法院对诉争天台及走廊的性质的认定及判决结果符合法律精神,并无不当。
第一,原审法院重点审查的是洪某对于诉争天台及走廊是否侵犯了马某的共有权,而并非是洪某所称的“所有权”。原审案件审理过程中,合议庭依法对诉争天台及走廊做出定性。《中华人民共和国物权法》第二编第六章的标题是“业主的建筑物区分所有权”,所谓业主的建筑物区分所有权,是随着高层建筑物的出现和小区的形成而产生的新的所有权形式,指各业主对住宅等专有部分享有所有权,对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分享有共有权以及共同管理的权利。《中华人民共和国物权法》第七十条明确规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”原审合议庭根据上述法条认为洪某只对湖晖楼27楼第X号房屋享有专有权利,而诉争天台及走廊是所有业主共同共有的这一认定完全符合法律规定,并未混淆所有权与使用权的概念。且在原审过程中,洪某虽然声称诉争天台是其在购买27楼B房时与开发商约定好由其专有使用,但诉讼中作为被告方的洪某并未能就这一事实举证证明诉争天台在规划中专属于洪某或者洪某的专有使用已经过全体共有权人的同意,因此诉争天台属于建筑物的共有部分,洪某与开发商关于诉争天台的约定是违法且无效的;而27楼B房的走廊在洪某的房屋产权证中已明确载明为公用走廊,亦属于建筑物的公用部分,洪某也就没有专有使用的权利。洪某自身对法律、法规的理解不足,却认为是原审法院犯了逻辑错误,简直是无稽之谈。
第二,原审法院要求洪某停止占用诉争天台及走廊,并恢复诉争天台原状的判决结果无错误。如上所述,开发商与洪某之间关于诉争天台的约定已明显违法,因此洪某对诉争天台的专有使用及占有也就不能成立。诉争天台及走廊均属于建筑物的公用部分,即本楼中所有业主都有使用权,马某并不否认洪某作为业主之一对诉争天台及走廊所享有的使用权,但是洪某并不能因为自身使用的需要而影响其他共有人的使用权。洪某将诉争走廊堵塞,并在诉争天台种满花草、修建鱼池,引致许多飞虫、蚂蚁掉落马某家中,且浇花时的马达声导致其他业主无法正常休息,严重破坏了天台天面的公共使用结构,产生了难以估计的安全隐患,如楼体的承重能力和雨水渗漏墙体及消防逃生避难场地问题。如果每位业主都像洪某一样在建筑物的共有部分根据自身需要而占用并改变共有部分的现状,必然产生许多不必要的烦恼,同时也影响了其他业主对共有部分的正常使用。因此原审法院要求洪某停止占用诉争天台及走廊,并将天台恢复原状的判决结果是完全正确的。
2)马某主体适格。《中华人民共和国物权法》第八十三条规定:“……业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。”马某经合法途径购买了位于湖晖楼26楼A座的商品房,持有房产证,是该房产的合法所有人,也即是《中华人民共和国物权法》所称之“业主”。本案中,洪某违法占用诉争天台及走廊,对马某的生活产生危害及影响,侵犯了马某的合法权益,因此,根据上述规定,马某有权利以个人名义向人民法院提起诉讼,即马某主体适格。且洪某在原审案件审理过程中,已经当庭确认马某作为原告的诉讼主体身份,直至原审程序结束都从未提出过异议,却在此时提出这种主张,是对原审合议庭的藐视与不尊重,是极其恶劣的行为。
综上所述,洪某与开发商的约定本身违法,诉争天台及走廊均属于业主共同所有,并不能为洪某专有使用及占有。如洪某有对诉争部分的专有使用权及对马某的诉讼主体资格有异议,应当向法庭承担举证的责任,否则,就应承担举证不能的法律后果。据此,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求维持原审判决,依法驳回洪某、李某的全部上诉请求。
2.二审事实和证据
广东省佛山市中级人民法院经审理,确认一审法院认定的事实和证据。
3.二审判案理由
广东省佛山市中级人民法院经审理认为:《中华人民共和国物权法》第八十三条规定:“……业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。”该条文对业主在合法权益受侵害时享有的诉权进行了规定。本案中,马某认为洪某、李某违法占用诉争天台和走廊,侵害其合法权益,故根据上述规定,马某有权向法院提起诉讼。洪某、李某认为马某主体不适格的主张依据不足,不予支持。
本案的主要争议在于洪某、李某应否停止占用诉争天台及走廊并对相关部分恢复原状的问题。《中华人民共和国物权法》第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”其中,专有部分是指构造上能够明确区分,具有排他性且可独立使用的作为区分所有权之标的的建筑物部分。共有部分一般包括建筑物的基本构造部分、建筑物的共有部分及附属物、仅为部分区分所有人所共有的共有部分等。本案中,洪某、李某共有的湖晖楼27B房地产权证上明确载明诉争走廊为公用分摊建筑面积组成部分,故诉争走廊应属于建筑物公用部分。至于诉争天台,湖晖楼27B产权证面积内不包含诉争天台,且天台属于建筑物的基本构造部分,具有公共性及非排他性,并不具备专有部分的构成要件,因此,诉争天台应属于建筑物的共用部分。虽然洪某、李某主张其与开发商签订合同时已明确约定诉争天台为27楼B单位的专用平台,但其未能提供充分证据证明诉争天台在规划上专属于27楼B房或经法定数量的共有权人同意其专有使用,故基于诉争天台为建筑物共用部分的性质,洪某、李某以上述约定不能对抗依照法律规定其他业主在诉争天台所享有的合法权益。本案中,虽然洪某、李某作为业主对诉争天台及走廊亦享有使用权,但该使用权的行使并不具排他性,应是指一般情况的正常使用,不能因自身的使用而排除、妨碍其他业主的正常使用,否则构成侵权并承担相应责任。现洪某、李某对诉争天台独占使用及占有部分公用走廊面积,明显侵犯了包括马某在内的其他业主的共有权,损害了他人的合法权益,故原审判令洪某、李某停止占有诉争天台及走廊并对相关部分恢复原状,以达到消除妨碍其他业主正常使用的效果,并无不当,本院予以维持。洪某、李某在该方面的主张依据不足,本院不予支持。
4.二审定案结论
广东省佛山市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。
(七)解说
近年来,随着经济的发展,人们对居住要求的提高,房地产交易日益频繁。实践中,房地产开发商出售房屋时,有时会出现诸如“赠送露某、花园”等销售承诺,购买者往往只关注专有部分的权益,对共有部分或缺乏约定,或者忽略其存在,对所谓的赠送部分是否列入房屋产权面积缺乏足够的注意。因此,造成了共有部分和专有部分模糊,被开发商任意处置,致使造成大量纠纷。
本案中,争议的焦点问题事实上就是物权中的建筑物区分所有权。《中华人民共和国物权法》实施后,对建筑物区分所有权进行了规定,对于业主的专有部分和共有部分也进行了明确界定,其中第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”上述规定虽未对共有部分进行详细的列举说明,但根据其立法精神,本案中的天台和走廊应为业主的共有部分,具有公共性及非排他性,任何业主均不能独占使用。
洪某、李某作为该小区的业主之一有权对上述天台和走廊进行合理使用,但应是一般情况的正常使用,不能因自身的使用而排除、妨碍其他业主的正常使用,其对天台进行封闭,设置为“私家花园”,从而独占使用及占有部分共用走廊的行为,明显侵犯了包括马某在内的其他业主的共有权,损害了他人的合法权益。为了恢复天台和走廊具备的公共消防等功能,一、二审法院判令洪某、李某停止占有诉争天台及走廊并对相关部分恢复原状的处理结果无疑是正确的。
天台、走廊设计的主要功能是作为整幢楼宇的消防使用,这种特殊功能决定了它是整幢楼宇的全体业主共同共有、共同使用,除非在房屋规划时经有关部门审批,或者是经全体业主同意,由部分业主专有。因此,购买商品房的业主需要注意,购房虽然是一种平等、自愿的交易行为,但仍需严格遵守法律规定。对于买顶楼送露某、买底层送花园这种“天上掉下来的大馅饼”的好事,需要尽到足够的审查义务,查清楚商品房规划时是否明确将露某的所有权和使用权附随,商品房划归部分业主专有使用,以及在房屋买卖合同中是否注明露某的产权问题,开发商没有取得露某作为专有部分的规划批准,却在卖房时私自将露某送给业主专有使用的行为因违反法律的强制性规定而无效。消费者在购买房屋时应注意识别开发商名目繁多的销售承诺,审慎地进行交易行为,切实保护好自己的合法权益。
(广东省佛山市禅城区人民法院 郭伟康)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2010年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第41 - 50 页