（一）首部
1、判决书字号
一审判决书：青岛市市南区人民法院（2010）南民初字第70994号判决书。
二审判决书：青岛市中级人民法院（2011）青民一终字第1901号判决书。
3、诉讼双方
原告（被上诉人）：燕岛福华园业主委员会，住所地青岛市燕儿岛路17号。
负责人：张某，主任。
委托代理人：王加加，山东昌圣律师事务所律师。
委托代理人：朱艳辉，山东昌圣律师事务所律师。
被告（上诉人）：青岛松竹物业管理有限公司，住所地青岛市燕儿岛路17号。
法定代表人：樊某，董事长。
委托代理人：张宏坤，山东天华律师事务所律师。
委托代理人：刘寅生，山东天华律师事务所律师。
被告：李某，女，1970年8月19日生，汉族，住山东省即墨市。
被告：青岛福华物产发展有限公司，住所地青岛市福州路28号。
法定代表人：刘某，经理。
5、审判机关和审判组织
一审法院：青岛市市南区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：丁青霞；人民陪审员：张秀云、王国香。
二审法院：山东省青岛市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：许红；代理审判员：马喆、徐镜圆。
6、审结时间
一审审结时间：2011年5月10日。
二审审结时间：2011年9月20日。
（二）一审情况
1、一审诉辩主张
燕岛福华园业主委员会（以下简称燕岛业委会）诉称：燕岛福华园是青岛福华物产发展有限公司（以下简称福华公司）于1998年开发建设，2000年交付业主。交付后，福华公司将小区公共通道封墙成网点房（市南区XX路XX号）对外出租收益。2006年，李某入住经营到今。燕岛业委会多次与福华公司协商要求合理处分该网点房收益未果，也多次与李某协商希望了解租赁状况，但李某不能证明已经交付租金。青岛松竹物业管理有限公司（以下简称松竹公司）是燕岛福华园物的实际管理人，是与李某签订租赁合同的相对人及租金收取人。为维护全体业主的利益，请求判令被告返还市南区XX路XX号2006年至今的租金60万元；判令李某迁出市南区XX路XX号，将房屋返还燕岛业委会。被告李某辩称，李某可以提交原始租赁合同、租赁期间的交费收据，李某是依照合同依法租赁，燕岛业委会无权要求李某迁出，涉案房屋是福华公司所有，燕岛业委会的诉讼请求没有依据。松竹公司辩称，燕岛业委会的诉讼主体不适格，其是在滥用诉权，且其诉讼请求已经超过诉讼时效。请求驳回燕岛业委会的诉讼请求。
2、一审事实和证据
青岛市燕岛福华园小区系由福华公司开发建设，松竹公司对该小区进行物业管理。青岛市市南区XX路XX号房屋是燕岛福华园小区内的一处网点房，该房屋由松竹公司与李某签订租赁协议，约定松竹公司将该房屋出租给李某用于经营，租赁期限自2008年1月1日至2014年12月31日，年租金12万元，每半年交付一次，于每年1月1日、7月1日交支付半年租金。李某向松竹公司支付了2007年11月1日至2011年6月30日的房租共计456494.4元。
3、一审判案理由
青岛市燕岛福华园虽系福华公司开发建设，但福华公司并未能提交青岛市市南区XX路XX号网点房的房屋所有权证，亦未能提交其他能够证明福华公司对该房屋享有所有权的相关证据，根据我国物权法的规定，不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或其他权利人所有的场所及设施，应属于建筑物的共有部分，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，诉争网点房应系青岛市燕岛福华园小区全体业主共有，燕岛业委会作为业主大会的执行机构，有权提起诉讼维护业主对小区共有部分的共有。松竹公司未经权利人同意将房屋出租给李某并收取房租，侵犯了小区全体业主对该房屋所享有的占有、使用和收益的权利，松竹公司应将已收取的房租收益交付给燕岛业委会，李某作为房屋的实际使用人应将房屋返还给燕岛业委会。
4、一审定案结论
青岛市市南区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十条之规定，作出如下判决：
1、被告青岛松竹物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告燕岛福华园业主委员会偿付房租收益456494.4元。
2、被告李某于本判决生效之日起35日内向原告燕岛福华园业主委员会腾交青岛市市南区XX路XX号网点房。
案件受理费11800元，由被告青岛松竹物业管理有限公司负担。
（三）二审诉辩主张
上诉人松竹公司上诉称：福华业委会主体不适格。涉案网点房是独立建筑物，且有独立的门牌号，有规划、消防部门的审批手续，并非建筑物的共有部分。福华业委会对松竹公司提出的诉讼请求是要求返还租金，按照法律规定诉讼时效为一年，其起诉时已经超过一年的期间，丧失胜诉权。一审判决松竹公司偿付房租收益及判决李某腾交房屋没有事实和法律依据。请求二审依法驳回松竹公司的诉讼请求。
被上诉人福华业委会辩称：福华业委会已提交证据，进行了有效登记，主体适格。涉案网点房虽有消防审批手续、独立门牌号，但并未办理产权证，因此不能认定松竹公司享有所有权。网点房是建筑物的共有部分，松竹公司无权收取租金。原审判决正确，请求二审予以维持。
原审被告李某、福华公司均同意松竹公司的上诉意见。
（四）二审事实和证据
青岛市中级人民法院经审理查明，本案争议网点房原设计为过街通道，在涉案小区竣工验收交付前由东部开发管理办公室审批变更为网点房，并由福华公司根据变更审批方案投资建造，有独立的门牌号。青岛市中级人民法院查明的其他事实和证据与一审法院一致。
（五）二审判案理由
本案争议的网点房是经具有规划审批行政管理职能的东部管理开发办公室审批，由福华公司建造，属合法建造。根据我国《物权法》第三十条的规定，福华公司自涉案网点房建好时即取得该房屋的所有权。福华公司作为房屋所有权人对房屋享有收益、处分等权利。其委托松竹公司出租该房屋并收取租金是行使权利的一种方式，该行为并未侵害他人利益，是合法行为。综上，燕岛业委会主张涉案网点房属于建筑物的共有部分没有事实和法律依据，其诉讼主张不能得到支持。
（六）二审定案结论
青岛市中级人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，作出如下判决：
1、撤销青岛市市南区人民法院（2010）南民初字第70994号民事判决。
2、驳回燕岛福华园业主委员会的诉讼请求。
一审案件受理费11800元，二审案件受理费8147元，共计19947元，由被上诉人燕岛福华园业主委员会负担。
（七）解说
本案的争议焦点在于涉案网点的权利归属。涉案网点房之所以产生权属之争，根源在于没有办理权属登记，因此只有在解决了建筑物的合法性基础上，才能解决权属纠纷。根据《物权法》第三十条的规定，结合有关部门的审批等证据，涉案网点房虽然尚未办理权属证书，但可以认定属于合法建造。合法建造的建筑物其原始产权无疑归建造人，但是本案中如何准确界定网点房在业主和开发商之间的权利归属，应当根据建筑物区分所有权法律制度作出评判。
建筑物区分所有权是由三种权利复合而，包括对建筑物专有部分享有的专有权、对共用部分的共有权，以及对于区分所有建筑物整体享有的成员权。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定，专有部分的特征在于：1、具有构造上的独立性，能够明确区分；2、具有利用上的独立性，可以排他使用；3、能够登记成为特定业主所有权的客体。本案的网点房符合上述第一、二两个特征没有争议。虽然网点房尚未登记，但已经行政管理部门规划审批，具备"能够登记"的条件，因此符合专有部分全部特征，应当认定为专有部分。由此可见，燕岛业委会主张该网点房为业主共有部分的依据不足。
一审法院在分析本案网点房的归属时，引用了最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（二）项的规定，即不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或其他权利人所有的场所及设施，应属于建筑物的共有部分。值得注意的是，该条文中的权利主体分三类，即业主、市政公用（即国家）、其他权利人。只有在完全排除上述三类权利主体后，才能推定为共有部分，而本案的福华公司恰恰属于"其他权利人"。
因此，燕岛业委会主张涉案网点房系全体业主共有，缺乏事实和法律依据，其诉讼请求应予驳回。
（董则明）
【裁判要旨】尚未办理权属证书的合法建造的建筑物，自建筑物建成时，建造人即取得该建筑物的所有权，房屋所有权人对房屋享有收益、处分等权利。具有构造上的独立性、利用上的独立性的房屋，虽尚未登记但已经行政管理部门规划审批，具备"能够登记"的条件，应当认定为专有部分。
