1．判决书字号（或裁判书字号）
（2014）渝高法民初字第00004号民事判决书

2．案由
申请执行人执行异议之诉

3．诉讼双方
原告：林某，男，汉族，1969年12月13日出生，住浙江省温州市瓯海区。
委托代理人：安超，安徽睿正律师事务所律师。
被告：周某，男，汉族，1942年8月6日出生，住重庆市南岸区。
委托代理人：张永华，重庆锋度律师事务所律师。
委托代理人：赵惠静，重庆锋度律师事务所律师。
第三人：重庆凯悦房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路2号。
法定代表人：吴某，该公司董事长。
委托代理人：王帮荣，重庆海力律师事务所律师。
第三人：吴某，女，汉族，1963年10月14日出生，重庆凯悦房地产开发有限公司董事长，住重庆市南岸区。
委托代理人：王帮荣，重庆海力律师事务所律师。
第三人：C，男，1963年2月23日出生，新加坡籍，住重庆市南岸区。
委托代理人：杨洪胜，重庆海力律师事务所律师。

4．审级
一审终审

5．审判机关和审判组织
一审法院：重庆市高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：徐宾；代理审判员：林曦、李震

6．审结时间：
一审审结时间：2014年12月16日

1．一审诉辩主张
原告林某起诉称：中华人民共和国最高人民法院就林某与凯悦房地产公司、吴某、C借款合同纠纷一案作出的（2010）民一终字第31号民事调解书发生法律效力后，因凯悦房地产公司、吴某、C未完全履行该民事调解书所确定的义务，林某向重庆市高级人民法院申请执行，重庆市高级人民法院于2011年5月26日作出(2011)渝高法民执字第2-4号执行裁定，对凯悦房地产公司所有的位于重庆市南岸区的房屋予以查封。周某以上述查封房屋中的裙楼（B塔楼2单元）名义层平街第l层2号商业用房（建筑面积为955.74平方米）系其购买为由，向重庆市高级人民法院提出执行异议。重庆市高级人民法院受理该执行异议后，认为周某就其购买的房屋未办理过户手续没有过错，且商品房屋买卖合同联机备案比实际占有房屋具有更强的公示效力，于2013年10月23日作出（2011）渝高法民执异字第24号民事裁定，中止重庆市高级人民法院在执行中华人民共和国最高人民法院（2010）民一终字第31号民事调解书一案中对重庆市南岸区 "重庆浪高凯悦大酒店"裙楼（B塔楼2单元）名义层平街第1层2号，建筑面积为955.74平方米的非住宅房屋的执行。林某对该裁定不服，依法向重庆市高级人民法院提起诉讼。请求：许可对重庆市南岸区 "重庆浪高凯悦大酒店"裙楼（B塔楼2单元）名义层平街第1层2号，建筑面积为955.74平方米的非住宅房屋的执行。主要事实和理由：1.周某虽与凯悦房地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》并支付了全部购房款，但只进行了商品房买卖合同的联机备案，并未进行预售合同登记和预告登记。《中华人民共和国物权法》第二十条明确规定："当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力。"即在房屋买卖中，房屋所有权转移之前，只有办理了预告登记才能产生对抗第三人的优先效力。无论是联机备案还是预售登记，均属债权性质，均不能产生对抗第三人的物权效力。直至重庆市高级人民法院执行查封时，案涉房屋所有权未发生任何变动，案涉房屋所有权人仍为凯悦房地产公司，周某仅享有要求凯悦房地产公司继续履行房屋买卖合同的债权请求权，周某作为房屋买受人依法不能对抗人民法院的执行行为。2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定："被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。"从该规定可以看出，人民法院不得查封、扣押、冻结的需要办理过户登记的财产的条件是：（1）第三人已经支付全部价款；（2）第三人已实际占有该财产；（3）第三人对此没有过错。只有上述三个条件全部成就，人民法院才不得查封、扣押、冻结相应财产。本案中，周某虽与凯悦房地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，且支付了全部购房款，但仅办理了联机备案手续，未实际占有案涉房屋，不符合上述司法解释规定的不得查封、扣押、冻结财产的条件。3.实际占有房屋与办理商品房买卖合同联机备案手续有本质不同。实际占有房屋是指特定权利人已经使用、占有特定房屋，对第三人已实际占有房屋不得查封、扣押、冻结的目的是保护合法的现有占有状态，不破坏现有的事实状况和经济秩序。联机备案手续仅是一种行政管理手段，不能产生任何实际的优先或排他效果，不能替代实际占有房屋。
被告周某答辩称：1.周某与凯悦房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，依法成立并生效。（1）周某与凯悦房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系真实的商品房买卖关系，凯悦房地产公司在之前与周某的多次诉讼中均已认可；（2）多份生效判决文书已对该合同的效力作出认定，即该合同合法有效。2.尽管商品房买卖合同联机备案与预售合同登记备案、预告登记之间存在细微差异，但均具有公示效力，可以对抗第三人。商品房买卖合同联机备案是指通过联机备案专网将商品房买卖合同及时报房地产管理部门的备案方式，其目的是规范商品房销售行为，防止一房多卖。商品房买卖合同联机备案、预售合同登记备案、预告登记都是对商品房买受人的保护，避免交易安全隐患。商品房买卖合同联机备案，可以对抗第三人。3.周某与凯悦房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》只进行了联机备案而未进行预告登记不存在任何过错。（1）虽然《中华人民共和国物权法》从2007年10月1日起实施，但在周某与凯悦房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》时，案涉房屋所在地尚未开展商品房买卖合同的预告登记工作；（2）预告登记因凯悦房地产公司的过错始终无法办理。根据2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部168号令）第七十条规定，申请预购商品房预告登记，应当提交已登记备案的商品房预售合同等材料。由于凯悦房地产公司欠税未能取得不动产统一发票，无法办理案涉房屋预售合同登记备案，后由于案涉房屋被查封，也一直无法办理案涉房屋预售合同登记备案，因此无法办理预告登记。4.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的本意和核心精神是保护没有过错的买受人，维护交易安全和秩序，其核心条件有两个：一是第三人已经或愿意支付全部价款；二是第三人对未办理过户登记手续没有过错。该十七条规定的实际占有，应当以具备交付条件且为合法占有为前提。本案中，周某已经支付了全部购房款，且在整个房屋交易过程中均无过错。故周某所购买的房屋不应被查封。5.从利益平衡角度，应当对周某的合法权益予以保护。林某与凯悦房地产公司、吴某、C借款合同纠纷一案通过执行，林某的债权已得到部分清偿，而周某自2008年购房以来，迄今为止，周某既未得到房屋，又未得到法院判决的损失赔偿金。故本案从利益平衡角度，也应当对周某的合法权益予以保护。综上，周某请求驳回林某的诉讼请求。
第三人凯悦房地产公司、吴某陈述称：希望法院查明案件事实，依法作出裁判。
第三人C陈述称：1.凯悦房地产公司与周某之间是借款关系，周某支付的不是购房款而是借款，凯悦房地产公司与周某签订商品房买卖合同并联机备案的目的是为了担保借款。2.商品房买卖合同联机备案不产生对抗第三人的效力。

2．一审事实和证据
一审法院审理查明：林某与凯悦房地产公司、吴某、C借款合同纠纷一案，一审法院于2009年8月25日作出（2009）渝高法民初字第4号民事判决。凯悦房地产公司不服该判决，向中华人民共和国最高人民法院提起上诉，中华人民共和国最高人民法院于2010年7月7日作出（2010）民一终字第31号民事调解书。该民事调解书发生法律效力后，因凯悦房地产公司、吴某、C未完全履行该民事调解书所确定的义务，林某向一审法院申请执行。一审法院于2011年5月26日作出（2011）渝高法民执字第2-4号执行裁定，查封被执行人凯悦房地产公司所有的位于重庆市南岸区南坪街道南坪西路2号裙楼平街第一层至第三层的房屋产权。周某以上述查封房屋中的裙楼（B塔楼2单元）名义层平街第l层2号商业用房（建筑面积为955.74平方米）系其购买为由，向一审法院提出执行异议，请求依法解除对其所购房屋的查封。一审法院受理该执行异议后，经审查认为周某就其购买的房屋未办理过户手续没有过错，且商品房屋买卖合同联机备案比实际占有房屋具有更强的公示效力，周某所提异议理由成立，遂于2013年10月23日作出（2011）渝高法民执异字第24号民事裁定，中止一审法院在执行中华人民共和国最高人民法院（2010）民一终字第31号民事调解书一案中对重庆市南岸区 "重庆浪高凯悦大酒店"裙楼（B塔楼2单元）名义层平街第1层2号，建筑面积为955.74平方米的非住宅房屋的执行。该裁定于2013年10月28日送达林某，林某于2013年11月10日提起本案诉讼。
另查明：2008年10月28日，周某与凯悦房地产公司签订《购房协议》，约定：周某因经营所需，欲购买商业房产用于经营，在周某一次性付款的基础上，凯悦房地产公司同意向周某出售座落于重庆市重庆浪高凯悦大厦裙楼平街第一层，建筑面积为955.74平方米的商场；购房总价款为820万元；在签订协议后10日内，周某向凯悦房地产公司提供的指定账户内支付购房款820万元，凯悦房地产公司在收到该款后，须向周某出具购房款收据或发票；因周某购买该商业用房的用途是经营所需，凯悦房地产公司在收到周某的全额购房款后3日内交房；凯悦房地产公司应在协议生效后3日内与周某签订正式的《重庆市商品房买卖合同》，并完成该房屋买卖的联机备案手续；若凯悦房地产公司不能在协议约定的期限交房，为弥补周某的经营损失，凯悦房地产公司应按49.2万元／月的标准向周某支付损失补偿金，该补偿金于当月30日前向周某支付；若凯悦房地产公司延期支付损失赔偿金，按当期未付损失补偿金的6％向周某支付违约金；若凯悦房地产公司超过6个月（即2009年4月30日）不能交付房屋，周某应给予不少于3个月的宽展期，在宽展期内，凯悦房地产公司仍应按约定支付损失补偿金及违约金；若凯悦房地产公司超过宽展期限（2009年7月31日）仍无法交付该房屋，凯悦房地产公司有权要求周某解除本《购房协议》，由凯悦房地产公司退还购房款820万元、损失补偿金及违约金，若凯悦房地产公司不能一次性退还上述款项，则在此期间仍按约定支付损失赔偿金及违约金，凯悦房地产公司在退还最后一笔款的同时，双方办理解除联机备案手续，若凯悦房地产公司累计12个月未付清补偿金及违约金，则凯悦房地产公司无权要求周某退房并办理《重庆市商品房买卖合同》登记手续，周某保留对未付清损失补偿金及违约金的追偿权。
2008年10月29日，周某与凯悦房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：周某向凯悦房地产公司购买位于重庆市南岸区南坪西路2号重庆浪高凯悦大酒店（暂定名）裙楼平街1层2号，建筑面积为955.74平方米的商场；本商品房成交金额为820万元，周某于2008年10月29日向凯悦房地产公司支付房款820万元；凯悦房地产公司应当在2012年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付周某使用；凯悦房地产公司如未按本合同约定的期限将该商品房交付周某使用，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，凯悦房地产公司按日向周某支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向周某支付违约金，合同继续履行。
同日，凯悦房地产公司与周某共同向南岸区土地房屋权属登记中心提交了《重庆市商品房买卖合同登记申请表》。该申请表载明：1.本申请表打印后，房地产交易所就已对以上房屋交易信息进行联机备案。2.交易双方必须在该申请表打印后30日内，持商品房买卖合同，本申请表以及相关要件到重庆市南岸房地产交易所进行登记。3.在完善登记手续前解除合同，双方应凭有效身份证明及相关协议到房地产交易所申请解除原申请信息。南岸区土地房屋权属登记中心依据凯悦房地产公司与周某的申请对凯悦房地产公司以820万元的价格向周某出卖涉案商品房屋的交易信息进行了联机备案。
2008年10月31日，周某通过银行转账方式向凯悦房地产公司支付720万元。2008年11月3日，周某通过银行转账方式向凯悦房地产公司支付100万元。2008年11月3日，凯悦房地产公司向周某出具了收款事由为购房款、金额为820万元的收据一份。
2008年10月31日，周某与凯悦房地产公司签订《补充协议》，约定：周某、凯悦房地产公司在签订《重庆市商品房买卖合同》前，已于2008年10月28日就购房事宜签订《购房协议》；现周某、凯悦房地产公司确认，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》与《购房协议》中约定不一致的，以《购房协议》中约定履行。
2009年12月22日，周某与凯悦房地产公司再次签订《补充协议》，约定：凯悦房地产公司应于2009年12月31日前向南岸区房屋土地权属登记中心递交浪高凯悦大厦裙楼平街1层商场（建筑面积955.74平方米）合同备案登记的完整资料，取得登记受理单；凯悦房地产公司在交付房屋前，应全面按照《购房协议》的约定支付损失补偿金及违约金。若凯悦房地产公司在2010年4月30日前退还周某购房款并按照《购房协议》的约定支付损失补偿金及违约金后，周某应无条件办理注销《重庆市商品房买卖合同》手续，双方权利义务关系终止。
2011年9月30日，周某向重庆市南岸区人民法院提起诉讼，请求：1.确认周某与凯悦房地产公司于2008年10月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效；2.判令凯悦房地产公司立即办理重庆市南岸区南坪街道南坪西路2号B塔楼2单元平街1层、建筑面积为955．74平方米的商业用房之合同登记备案手续。凯悦房地产公司在该案中答辩称：周某所述属实，因资金周转困难，凯悦房地产公司未缴纳应纳税款，导致涉案《重庆市商品房买卖合同》至今未能办理合同登记备案手续。重庆市南岸区人民法院于2011年10月28日作出（2011）南法民初字第06699号民事判决：一、确认周某与凯悦房地产公司于2008年10月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效。二、凯悦房地产公司于判决生效之日起五日内就重庆市南岸区南坪西路2号"重庆浪高凯悦大酒店"裙楼平街1层2号，建筑面积为955.74平方米的非住宅房屋办理《重庆市商品房买卖合同》的合同登记备案手续。该案在重庆市南岸区人民法院执行过程中，因案涉房屋被其他法院查封，不能进行《重庆市商品房买卖合同》的登记备案手续，不具备执行条件，重庆市南岸区人民法院于2012年6月19日作出（2011）南法民执字第1524-2号执行裁定，终结该院（2011）南法民初字第06699号民事判决的执行程序。
2011年9月30日，周某以特快专递方式向凯悦房地产公司邮寄了《关于要求立即交付房屋并支付延期交房的损失补偿金、违约金等的函告》。周某在该函中要求凯悦房地产公司于2011年10月30日前交付房屋并支付延期交房的损失补偿金、违约金。
2012年12月4日，周某向重庆市南岸区人民法院提起诉讼，请求：1. 凯悦房地产公司立即向周某支付自2011年9月至2012年11月的经营损失补偿金738万元；2. 凯悦房地产公司立即向周某交付重庆市南岸区重庆浪高凯悦大厦裙楼平街第一层，建筑面积为955.74平方米的商场。重庆市南岸区人民法院于2014年3月12日作出（2013）南法民初字第05200号民事判决：一、凯悦房地产公司于本判决生效之日起10日内给付周某2011年9月至2012年11月延迟交付房屋的损失补偿金，该损失补偿金以820万元为本金，以中国人民银行发布的同期贷款利率的4倍为比率，自2011年9月1日计至2012年11月30日止；二、驳回周某的其他诉讼请求。该判决认定：周某与凯悦房地产公司签订的《购房协议》、《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应属合法有效。凯悦房地产公司辩称双方建立的是民间借贷合同法律关系，但未对此举示证据予以证明，且其辩解理由与该院查明的案件事实不符，故该院对于凯悦房地产公司提出的此项辩解不予采纳。周某要求交付的商品房至今未通过竣工验收备案登记，不具备合法交付的条件。该院该判决已经生效。
2014年5月5日，周某向凯悦房地产公司邮寄了《关于再次要求支付房屋及支付损失补偿金、违约金等函》。周某在该函中再次要求凯悦房地产公司全面履行《购房协议》及《重庆市商品房买卖合同》中约定的义务，尽快交付房屋并支付各项损失补偿金、违约金等。
另查明：重庆市南岸区 "重庆浪高凯悦大酒店"裙楼平街1层2号非住宅房屋至今未通过综合验收，未取得建设工程竣工验收备案登记。

3．判案理由
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、周某与凯悦房地产公司就案涉房屋签订的《购房协议》、《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》的性质和效力；二、案涉房屋是否应予许可执行。一审法院针对以上争议焦点作如下评判。
一、关于周某与凯悦房地产公司就案涉房屋签订的《购房协议》、《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》的性质和效力
一审法院认为，重庆市南岸区人民法院于2011年10月28日作出的（2011）南法民初字第06699号民事判决确认周某与凯悦房地产公司就案涉房屋所签《重庆市商品房买卖合同》有效。重庆市南岸区人民法院于2014年3月12日作出的（2013）南法民初字第05200号民事判决亦认定周某与凯悦房地产公司就案涉房屋签订的《购房协议》、《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》的性质系商品房买卖合同，并且合法有效。前述判决均已生效。虽然本案第三人C对于上述合同的商品房买卖合同性质仍然存有异议，但并未举示证据证明前述判决因确有错误被改判或撤销，故前述判决应当作为本案的有效证据予以采信。事实上，上述合同亦具有商品房买卖合同的基本特征，且《重庆市商品房买卖合同》已经联机备案，周某也已支付了全部购房款，周某和凯悦房地产公司买卖案涉房屋的意思表示真实明确，现有证据不足以证明周某与凯悦房地产公司订立上述合同的目的为借贷，故第三人C关于上述合同名为商品房买卖合同实为民间借贷的主张不能成立。周某与凯悦房地产公司就案涉房屋签订的《购房协议》、《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》为有效的商品房买卖合同。
二、关于案涉房屋是否应予许可执行的问题，涉及到周某是否享有阻止人民法院对案涉房屋执行的实体权利。对此，一审法院，周某作为案涉房屋的买受人，享有阻止人民法院对案涉房屋执行的实体权利。理由如下：
1.周某与凯悦房地产公司就案涉房屋所签商品房买卖合同有效，周某作为案涉房屋的买受人，已经支付了全部购房款。本案中，周某提交了820万元购房款的支付凭据以及凯悦房地产公司的收款凭据，能够证明其已支付了案涉房屋的全部购房款，履行了其作为房屋买受人所应尽的义务。
2.周某对案涉房屋未办理预售合同备案登记、预告登记、过户登记均无过错。首先，关于案涉房屋的预售合同备案登记。根据本案查明事实，周某与开发商凯悦房地产公司就案涉房屋签订商品房买卖合同后，履行了该商品房买卖合同的联机备案手续，但由于凯悦房地产公司未缴纳税费等原因，致使该商品房买卖合同未能办理预售合同备案登记，周某为此诉至重庆市南岸区人民法院，重庆市南岸区人民法院亦判决凯悦房地产公司履行办理合同登记备案手续的义务，该判决虽未能得以执行，但可以证明周某作为案涉房屋的买受人，并未怠于行使其作为房屋买受人的权利，而是在积极主张其合法权利，故案涉房屋未办理预售合同备案登记的过错不在周某。其次，关于预告登记。虽然我国物权法设立了预告登记制度，但预告登记在我国各地的具体实施存在相对滞后的现象，在周某与凯悦房地产公司签订案涉房屋的商品房买卖合同之时，其房屋所在地尚未完善预告登记的具体实施；同时，根据建设部《房屋登记办法》第七十条规定，申请预购商品房预告登记应当提交已登记的商品房预售合同等材料。但由于凯悦房地产公司的原因，未能办理案涉房屋的预售合同备案登记手续，因此，即使预告登记已经具体实施，申请预告登记亦因凯悦房地产公司原因欠缺相应材料，故未办理预告登记的过错不在周某。再次，关于过户登记。因凯悦房地产公司的原因，案涉房屋至今未办理建设工程竣工验收备案登记手续，并已被人民法院查封，不能办理过户登记手续，故不能办理案涉房屋过户登记的过错亦不在周某。
3.案涉房屋在被查封之前，已经进行了商品房买卖合同联机备案，已产生对外公示效力，凯悦房地产公司对案涉房屋的权利因此受到限制。《中华人民共和国物权法》第二十条规定："当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。"案涉房屋由于不可归责于周某的原因，未能进行预告登记。但周某和凯悦房地产公司就案涉房屋所签商品房买卖合同已经联机备案，已产生公示效力，凯悦房地产公司基于涉案房屋的权利因此受到限制。《重庆市城镇房地产交易管理条例》（2011年5月27日修订，2012年1月1日起施行）第十九条规定："商品房预售人应当按照规定将商品房买卖合同报送房地产行政专管部门登记备案。未经登记备案的商品房买卖合同，不得对抗第三人；由此造成的损失，由预售人承担。已实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区，预售人与预购人应当网上签订合同，同时将合同的基本信息传送房地产交易管理机构进行网上登记备案。预购人网上登记备案后可以到预售房屋所在地房地产交易管理机构领取预购商品房买卖合同登记备案证明。"从上述条例规定来看，案涉房屋所在地的商品房买卖合同联机备案与登记备案现已合二为一。虽然在周某与凯悦房地产公司签订商品房买卖合同时，其商品房买卖合同联机备案后尚需办理登记备案手续，商品房买卖合同联机备案与登记备案在形式上还存在不同，但两者在效力上仍具有共同性，即产生对外公示效力。无论商品房买卖合同联机备案还是登记备案，其目的均是规范商品房买卖行为，防止一房多卖。因此，商品房买卖合同一旦联机备案，出卖人基于该商品房的权利即已受到限制，在该联机备案撤销前，出卖人不得再行处分该商品房。本案中，周某与凯悦房地产公司就案涉房屋签订了有效的商品房买卖合同，而林某与凯悦房地产公司之间的债权属一般债权，其债权本身并不具有优先性，基于该一般债权所产生的查封行为亦在案涉房屋买卖合同联机备案之后，因此时凯悦房地产公司对案涉房屋的权利已经受到限制，故在买受人提出执行异议的情况下，人民法院应当停止对案涉房屋的执行。
4. 周某虽未实际占有案涉房屋，但仍享有阻止执行案涉房屋的实体权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定："被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。"根据上述规定，对于被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人的，人民法院不得查封、扣押、冻结该财产的条件为：（1）第三人已经支付全部价款；（2）第三人已经实际占有该财产；（3）第三人对未办理过户登记手续没有过错。虽然上述规定将"第三人实际占有该财产"作为人民法院不得查封、扣押、冻结的条件之一，但实际占有应当以合法占有为前提。本案中，周某已经支付全部购房款，对未办理过户登记手续没有过错，但没有实际占有案涉房屋。周某未能实际占有案涉房屋的原因在于案涉房屋未取得竣工验收备案登记手续，尚不具备交付条件，不具有合法实际占有之可能，并且周某也通过诉讼请求交付房屋，周某对未能实际占有案涉房屋并不存在任何过错。因此，若将实际占有案涉房屋苛加于周某，显然有违客观实际。根据我国物权法规定，不动产物权变动以登记为生效要件，实际占有并不产生当然的物权变动效力，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于实际占有之规定，其实质体现为实际占有之公示效力。在案涉房屋不具备交付条件，不具有合法实际占有之可能的情况下，联机备案较之实际占有，则具有更强的对外公示效力。因此，基于本案实际情况，周某虽未实际占有案涉房屋，但仍享有阻止执行案涉房屋的实体权利。
综上所述，周某与凯悦房地产公司就案涉房屋所签商品房买卖合同有效，周某作为案涉房屋的买受人，虽未实际占有案涉房屋，但其所签商品房买卖合同在人民法院查封前已经联机备案，且周某已支付了全部购房款，并对未办理过户登记手续及未能实际占有房屋均不存在过错，故周某享有阻止执行案涉房屋的实体权利，周某关于停止执行的抗辩理由成立，一审法院予以采纳。林某关于许可执行的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，经一审法院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告林某的诉讼请求。案件受理费80元，由林某负担。
宣判后，双方均未提起上诉，该判决已发生法律效力。