裁判要点： 在我国由于实行土地的国家所有和集体所有制，公民个人建房用地，必须事先取得政府土地管理部门颁发的土地使用权证明。土地使用权证明作为公民合法建房的凭证，也是证明所建房归属的主要凭证。在本案中，土地使用权是以被告胡某8名义申请领取的，但依照胡某8一家的住房用地情况，本不应获批，但乡人民政府基于欢迎台胞回乡定居办企业，同时又考虑到胡某7户籍未还到原籍，才采用了变通办法，即将土地使用权实际批给胡某7，但名义上批给胡某8。所以，不能仅根据胡某8持有土地使用权证书，作出胡某8拥有土地使用权的简单判定。二审法院基于案件之特殊背景作认定，具有借鉴价值。 是否存在赠与关系，是一、二审法院定案时极关注的问题。就案情而言，与赠与有关的事实有两点：一是胡某7将建房款付给胡某8是否属赠与；二是如胡某7支付建房款并非赠与，以胡某8名义所建造的房屋是否为对胡某8的赠与行为。由于赠与是一种财产处分行为，似应以明示为认定标准，但胡某7将此款付给胡某8，并未明示此项给付为赠与，而是专门用于建造房屋，故不能以给付作为判定赠与成立的标准。所建造之房屋虽以胡某8名义进行建造，但有关知情人均明知此房系为胡某7所建，故亦不发生房屋所有权之移转。综观全案情况，胡某8应视为胡某7生前之建房代理人为妥当。

裁判要点： 本案中的原告，当初与被告达成口头协议：原告以被告能够对她生前悉心照料、死后料理后事为条件，买一幢房子，在房产证上将被告列为共有人。但从原告买了43号楼并将被告在房产证上列为共有人后，被告就完全改变了对原告的态度，不理睬原告，也不允许其妻与原告接触，甚至不交伙食费给原告。被告的行为不仅违背社会道德，而且从法律角度看，是一种违约行为。原、被告之间当初的口头协议是附肯定延缓条件的民事法律行为，根据这种法律行为的基本特点，在民事法律行为中已经确定了行为人之间的权利、义务关系，但这种权利、义务关系尚处于一种停止状态，行为人还不能实际地享受权利或承担义务。本案中被告虽然已经在房产证上被列为43号楼的共有人，但如果他不履行与原告当初的口头协议中约定的义务，那么就不享有对该楼房共有人的资格。被告不履行当初约定的义务，实际上不具备这种肯定的延缓条件，原、被告当初约定的民事行为失去效力，原告有权要求取消被告对43号楼所享有的共有人的资格。其次，当初原、被告之间的口头协议亦是遗赠扶养协议，原告是以被告承担其生养死葬的义务，作为赠与其43号楼部分所有权的条件。依照最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第五十六条的规定，被告作为扶养人无正当理由不履行义务，致使协议解除，理应取消其对该楼房的共有人资格，责令其搬出该楼房另行居住。法院依法对本案的判决，保护了原告的合法权益，也是对被告这种违反法律和道德行为的谴责和教育。

裁判要点： 本案争议的焦点是。在审理过程中存在另一种观点，认为全某拥有该屋的部分产权，理由是：（1）双方对建房有口头约定。全某指出，在1987年11月间的一次家庭会议上，曾某夫妇与全某口头约定共建房屋，有部分证人证言证实。（2）双方有投资的事实。（3）有共同居住，使用的事实。但多数人的观点认为，这三条理由，不足以推翻当事人双方原来的公证委托，所谓“口头约定”在公证委托之前，以后全某在购、建房屋时的一系列民事行为也恰恰体现了代理权的行使。全某仅是曾某所委托买房、建房的代理人，其虽有垫资建房的事实，但以此不能作为主张产权的依据。曾某作为香港居民在国内购房并没有违反国家的有关法律和政策精神，且其购买私房及改建是经过有关部门批准同意的。因此讼争的房屋产权应属曾某所有。

裁判要点： 本案争议的焦点是。在审理过程中存在另一种观点，认为全某拥有该屋的部分产权，理由是：（1）双方对建房有口头约定。全某指出，在1987年11月间的一次家庭会议上，曾某夫妇与全某口头约定共建房屋，有部分证人证言证实。（2）双方有投资的事实。（3）有共同居住，使用的事实。但多数人的观点认为，这三条理由，不足以推翻当事人双方原来的公证委托，所谓“口头约定”在公证委托之前，以后全某在购、建房屋时的一系列民事行为也恰恰体现了代理权的行使。全某仅是曾某所委托买房、建房的代理人，其虽有垫资建房的事实，但以此不能作为主张产权的依据。曾某作为香港居民在国内购房并没有违反国家的有关法律和政策精神，且其购买私房及改建是经过有关部门批准同意的。因此讼争的房屋产权应属曾某所有。

裁判要点： 本案处理的关键在于。在一、二审法院的审理过程中，有一种观点认为：本案系自治州撤销时遗留的问题，应由政府部门利用行政手段来处理，不应由法院受理，其依据是最高人民法院（91）民他字第49号《关于因体制变动引起的房产权纠纷案，法院不应受理的函复》。这里就涉及到如何理解体制变动的问题。自治州被撤销，这是行政管理体制的变化。但原自治州外贸公司是一个独立的法人企业，自治州被撤销后，该公司并没有撤销，而是将隶属关系转到当时的海南行政区对外贸易公司，该公司也更名为海南外贸公司三亚分公司。通什外贸公司是自治州撤销后新成立起来的，当初由主管部门拨付了开办经费和必需的生活办公设备，与当时的海南外贸公司三亚分公司并没有发生关、停、并、转的关系，两公司当时处于相互独立的法人地位。纠纷之房产原属于自治州外贸公司的财产，自治州撤销后，该公司几度更名成现在的省特区外贸公司，这仅是企业法人名称的更改。企业本身并未发生关、停、并、转等体制变动的事由，该房产仍属省特区外贸公司。因此引用最高人民法院（91）民他字第49号的《函复》作为本案处理的依据，前提条件没有具备。通什外贸公司的行为已构成对省特区外贸公司权益的侵犯，其主张通过行政手段来解决，理由不成立，人民法院不应支持。对其占用省特区外贸公司的财产应判令给予返还。

裁判要点： 本案一、二审认定的事实和采纳的证据是一致的，案件事实清楚，证据充分，双方当事人对买卖事实也供认不讳，实质问题是该房屋买卖合同是否有效。 最高人民法院1984年8月30日《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”1993年11月24日最高人民法院印发的《全国民事审判工作座谈会纪要》指出：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力；一方当事人以法律没有规定为由，否认合同效力，不应予以支持。因合同履行发生纠纷，只要合同能全部履行，或能部分履行的，就应全部履行或应部分履行。不能用赔偿损失代替合同的履行。”叶某与赵某之之间的房屋买卖合同是在平等，自愿、等价有偿的条件下订立的，叶某已将房屋及产权证交给赵某，赵某已付清房款，且已实际使用和管理了房屋达1年半之久。叶某由于房价上涨而翻悔，拒绝办理房屋产权过户手续，违反了民法诚实信用的原则。《城市私有房屋管理条例》规定，买卖房屋双方应到房产管理部门进行房屋产权变更登记，这一规定体现了国家对不动产的监督和管理，以此保障人们对基本生活资料和生产资料的安全以及交易的安全，防止房屋交易中的偷税漏税行为，我国现行法并未明确承认物权行为概念及制度，《城市私有房屋管理条例》的上述规定是对房屋买卖合同的形式要件所作的规定，它与《民法通则》第七十二条关于不动产物权变动的规定并不矛盾。所以，本案二审法院本着诚实信用的民法原则，根据合同当事人双方的真实意思表示及合同内容的合法性而确认合同有效，并因而对一审处理结果予以改判，这是合情、合理、合法的。

裁判要点： 本案一、二审认定的事实和采纳的证据是一致的，案件事实清楚，证据充分，双方当事人对买卖事实也供认不讳，实质问题是该房屋买卖合同是否有效。 最高人民法院1984年8月30日《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”1993年11月24日最高人民法院印发的《全国民事审判工作座谈会纪要》指出：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力；一方当事人以法律没有规定为由，否认合同效力，不应予以支持。因合同履行发生纠纷，只要合同能全部履行，或能部分履行的，就应全部履行或应部分履行。不能用赔偿损失代替合同的履行。”叶某与赵某之之间的房屋买卖合同是在平等，自愿、等价有偿的条件下订立的，叶某已将房屋及产权证交给赵某，赵某已付清房款，且已实际使用和管理了房屋达1年半之久。叶某由于房价上涨而翻悔，拒绝办理房屋产权过户手续，违反了民法诚实信用的原则。《城市私有房屋管理条例》规定，买卖房屋双方应到房产管理部门进行房屋产权变更登记，这一规定体现了国家对不动产的监督和管理，以此保障人们对基本生活资料和生产资料的安全以及交易的安全，防止房屋交易中的偷税漏税行为，我国现行法并未明确承认物权行为概念及制度，《城市私有房屋管理条例》的上述规定是对房屋买卖合同的形式要件所作的规定，它与《民法通则》第七十二条关于不动产物权变动的规定并不矛盾。所以，本案二审法院本着诚实信用的民法原则，根据合同当事人双方的真实意思表示及合同内容的合法性而确认合同有效，并因而对一审处理结果予以改判，这是合情、合理、合法的。

裁判要点： 根据《民法通则》民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则和民事法律行为应当意思表示真实的规定，凡是依法或者依双方的约定必须由本人亲自实施的民事行为，本人未亲自实施的，应当认定行为无效。换房作为一种要式法律行为，要求：（1）换房双方必须签订有书面的换房协议；（2）换房双方必须承租者本人或者由其委托代理人到房管部门办理换房手续。委托代理人应当向房管部门出具授权委托书。否则，房管部门不予办理换房手续；办理了换房手续的，亦应确认换房无效。 本案廉某既未与李某1签订换房协议，也未到有关房管部门办理换房手续，更未授权委托李某1或李某办理换房手续。这表明廉某没有换房的真实意思表示。李某以廉某名义开具换房证明信，并将廉某的有关住房证件交予李某1办理换房手续，其换房行为属恶意串通的无权代理，损害了廉某的利益，是无效的。李某1单方写就换房协议书并代替廉某签字，以合法形式掩盖其非法换房目的，其民事行为无效。因此，虽经有关部门办理了换房手续，亦应宣告无效。 一审法院和二审法院均以存有争议的证据证明廉某实际上已履行了承租所换房屋的义务来认定换房有效，是错误的。本案依法再审，纠正了一、二审的错误判决。

裁判要点： 根据《民法通则》民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则和民事法律行为应当意思表示真实的规定，凡是依法或者依双方的约定必须由本人亲自实施的民事行为，本人未亲自实施的，应当认定行为无效。换房作为一种要式法律行为，要求：（1）换房双方必须签订有书面的换房协议；（2）换房双方必须承租者本人或者由其委托代理人到房管部门办理换房手续。委托代理人应当向房管部门出具授权委托书。否则，房管部门不予办理换房手续；办理了换房手续的，亦应确认换房无效。 本案廉某既未与李某1签订换房协议，也未到有关房管部门办理换房手续，更未授权委托李某1或李某办理换房手续。这表明廉某没有换房的真实意思表示。李某以廉某名义开具换房证明信，并将廉某的有关住房证件交予李某1办理换房手续，其换房行为属恶意串通的无权代理，损害了廉某的利益，是无效的。李某1单方写就换房协议书并代替廉某签字，以合法形式掩盖其非法换房目的，其民事行为无效。因此，虽经有关部门办理了换房手续，亦应宣告无效。 一审法院和二审法院均以存有争议的证据证明廉某实际上已履行了承租所换房屋的义务来认定换房有效，是错误的。本案依法再审，纠正了一、二审的错误判决。

裁判要点： 此案是住房制度改革后出现的一起类型较新的房地产案件。传统的商品房买卖结算价是以有关部门审定价格为准。此案双方签订协议时处在传统的商品房买卖时期，而在履行协议过程中，商品房价格放开，由有关部门审定价格变为双方自行议价。人民法院处理此案纠纷，应在查清事实的基础上，做好新旧政策的衔接，尽量做好双方当事人的思想工作，使其在新的价格上达成一致，如不成也可自愿解除协议，如达不成一致意见法院可废除双方的协议，退回预售款并合理给予补偿。

裁判要点： 本案诉讼双方的争议焦点在于。一审原告所依据的理由是，虽然讼争房屋没有明确写入双方的买卖合同，但从双方在转让产权过程的整体来看，讼争房屋产权已根据买卖合同转由一审原告享有；被告所依据的主要理由是买卖合同的具体条款，根据买卖合同条款，讼争房屋没有列入转让范围。故本案的关键在于如何认识买卖合同的真实含义，即合同解释问题。 在本案中，买卖合同显然不等同于以“买卖合同”命名的某一法律文件，而是包括了双方正式签署的“买卖合同”以及诉讼双方在转让房屋产权过程中的其他明确的意思表示。在此意义上，“买卖合同”不是认定买卖关系及其内容的惟一证据。首先，讼争的140号及148号房屋为同一院落的两个牌号，而不是两处房产。同一院落有两个门牌的状况，是由于特殊的历史变迁造成的。其次，诉讼双方在正式签订“买卖合同”后，曾签署“建设单位征用土地及拆迁调查安置表”，该“安置表”虽然是以征用拆迁为直接目的，但经过双方正式签署后，亦为买卖合同的组成部分。

裁判要点： 本案诉讼双方的争议焦点在于。一审原告所依据的理由是，虽然讼争房屋没有明确写入双方的买卖合同，但从双方在转让产权过程的整体来看，讼争房屋产权已根据买卖合同转由一审原告享有；被告所依据的主要理由是买卖合同的具体条款，根据买卖合同条款，讼争房屋没有列入转让范围。故本案的关键在于如何认识买卖合同的真实含义，即合同解释问题。 在本案中，买卖合同显然不等同于以“买卖合同”命名的某一法律文件，而是包括了双方正式签署的“买卖合同”以及诉讼双方在转让房屋产权过程中的其他明确的意思表示。在此意义上，“买卖合同”不是认定买卖关系及其内容的惟一证据。首先，讼争的140号及148号房屋为同一院落的两个牌号，而不是两处房产。同一院落有两个门牌的状况，是由于特殊的历史变迁造成的。其次，诉讼双方在正式签订“买卖合同”后，曾签署“建设单位征用土地及拆迁调查安置表”，该“安置表”虽然是以征用拆迁为直接目的，但经过双方正式签署后，亦为买卖合同的组成部分。

裁判要点： 本案判决内容基本正确，但在适用法律上，尚存在问题。首先，判决书援引《经济合同法》第二十九条作为判案依据，适用法律错误。经过1993年9月2日修改后的《经济合同法》第二十九条，系针对“违反经济合同的责任”所作规定，适用于经济合同被认定为无效合同的场合。本案受诉法院已根据《民法通则》第五十八条和《经济合同法》第七条认定本案合同为无效合同，即不应适用《经济合同法》第二十九条之规定。其次，在认定合同无效的情况下，合同行为自始失去效力，故本案双方的买卖和捐赠不发生效力。就房屋买卖而言，既然为无效合同，就不发生房屋所有权移转，与办理房屋所有权移转相关联的税费也因此不发生。在此意义上，判决主文第五项涉及的手续费、登记费及土地增值费中的部分费用，应视为未发生，故不宜就此作出判决。

裁判要点： 近几年来，随着我国改革开放的不断深入和社会主义市场经济的逐步建立和发展，民事法律关系亦呈现多样化的趋势，出现了一些过去所没有的新情况。这类案件起诉到法院，法院如何认定案件性质，如何适用法律，给法院审判工作提出了新的研究处理课题。本案就是一个典型实例。当时房地产法尚未颁布，审理如此复杂疑难案件的确难度不小，合议庭及审判委员会几经讨论研究方才作出上述判决。 1.本案系一起连环购销商品住宅楼合同纠纷案。连环购销合同，是指因同一标的物而签订的一连串购销合同。同一当事人在购入的合同中是需方，在售出的合同中是供方，以此类推，各个购销合同之间形成一种连环关系。鉴于连环购销合同涉及到若干个法律关系，审理这类案件，如果两个有关联的购销合同纠纷起诉到同一法院，应当依法合并审理。如果同一标的物有两个以上有关联的购销合同，其中一个合同纠纷起诉到法院，法院在审理中认为有必要，可以通知与诉讼标的物同一的、且与前合同纠纷有直接关联的合同的当事人作为第三人参加诉讼。本案因购销同一标的物而签订的几个合同，彼此有关联，几个合同的当事人为同一诉讼标的相继到同一个法院起诉，且又属该院管辖，为提高办案效率，方便诉讼，及时查清案件事实，公正、合法地保护当事人的合法权益，合议庭决定合并审理本案是正确的。 2.在诉讼中，为避免给当事人造成更大的损失，并确保本案发生法律效力的法律文书的执行，根据原告之申请，依法裁定将尚未竣工的楼房予以查封，同时，又明确准许其继续施工，措施是得当的。 3.本案的诉讼标的物商品住宅楼尚未取得合法的土地使用权，且房地产管理法还没有颁布实施，法院遵循实事求是的原则，在诉讼中，多次让山东省农村经济开发中心补办有关土地使用权手续，争取化解几个购销合同间的矛盾，由于其坚持不予办理，且山东省农村经济发展中心在不具备商品住宅楼转让条件的情况下，与山东省巾帼实业公司签订的商品住宅楼购销合同显然与法相悖，故导致了就同一标的物签订的后两个合同无效。本案在诉讼中，如果山东省农村经济开发中心及时向政府土地管理部门补办土地使用转让手续，从依法保护合同，有利于房地产业的发展的原则出发，对上述之连环购销合同认定有效，使该合同不仅从形式上，而且从内容上合法化，那么，对原告之诉讼请求亦可予以支持。 4.合同被确认无效后，过错方应承担其法律后果即赔偿责任。 本案的第三人山东省农村经济开发中心将与石桥村共同开发的居民住宅楼作为商品楼进行出售，是否征得石桥村委会应允暂且不谈，仅因其未办理土地使用权转让手续而进行转让这一违法行为，就应当承担原、被告及第三人巾帼实业总公司由此造成的经济损失。鉴于原、被告及第三人山东省巾帼实业总公司在签订标的如此之大的商品住宅楼购销合同时，不注意审查其法定手续，对此，亦应负一定的责任。根据彼此之间的过错程度，判令其承担相应的经济损失是恰当的。至于其已收取的购房款，当然应如数返还。 5.本案原告为急于达到购房目的，在财力不足的情况下，以月息5%及2.7%共计贷款800万元，其超出法律保护范围部分的利息损失，法院不予保护，其经济损失自负。

裁判要点： 1.随着改革的深入，经济的发展，特别是社会主义市场经济体制的建立，中国大陆吸引了大量的外资。许多台胞也纷纷回大陆投资建房，准备回大陆定居，安度晚年。本案5位台胞回大陆购地建房与冷水滩市城建指挥部发生纠纷，一、二审法院正确及时处理好这一纠纷，依法保护了台胞的合法权益，有利于台胞对党的政策和国家法律的了解，有助于增进台胞对祖国大陆的信任感和向心力，实现祖国的和平统一。 2.本案争执的焦点在于。依照法律规定，购地建房需办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等有关手续。冷水滩市城建指挥部以5位台胞未办理有关手续为由，认为讼争之房是预售商品房，5位台胞所交之款系预购房款，这一主张与事实不符。5位台胞分别向国土管理部门申请建房用地，并各自交纳了购地款1500美元，城建指挥部为保证开发区规划建设的统一，才决定对台胞住宅统一代建，收取3%的代建费。至于建房的有关手续问题，由城建指挥部代办。因城建指挥部是一个集国土、规划等为一体的综合办事机构，有关开发区的建房事宜，指挥部实行“一条龙”服务。5位台胞先后向指挥部预交了建房款人民币336950元，指挥部分别开具了“建房款”收据。双方虽未签订代建房屋的协议，但事实上形成了房屋代建的法律关系。讼争之房属代建房，而不是预售商品房。所以一、二审法院判决讼争之房属城建指挥部代台胞所建是完全正确的。 3.胡某私下转让土地使用权给黎某的行为是否有效。依照法律规定，土地使用权的转让，应依照规定办理过户登记。虽然胡某私下转让建房用地给黎某使用的行为违反了法律规定，但鉴于二位台胞转让土地是为自己修建住宅，没有损害国家、集体或者第三人的利益，也没有其他非法行为，且城建指挥部已收取了黎某的建房款，对二人转让土地的行为，可不予追究，土地使用权转让的行为有效，但应向国土管理部门补办有关手续。 4.代建房屋存在的质量问题，主要责任在于施工单位冷水滩市一建公司，但城建指挥部作为房屋的代建方，也负有监督责任。房屋在尚未验收交付之前，城建指挥部已采取措施督促施工单位整修，使建筑质量基本符合要求。一审法院判决已核减部分工程款，再减交代建管理费的处理欠妥。二审法院改判代建费按原定的3%给付是完全正确的。

裁判要点： 1.随着改革的深入，经济的发展，特别是社会主义市场经济体制的建立，中国大陆吸引了大量的外资。许多台胞也纷纷回大陆投资建房，准备回大陆定居，安度晚年。本案5位台胞回大陆购地建房与冷水滩市城建指挥部发生纠纷，一、二审法院正确及时处理好这一纠纷，依法保护了台胞的合法权益，有利于台胞对党的政策和国家法律的了解，有助于增进台胞对祖国大陆的信任感和向心力，实现祖国的和平统一。 2.本案争执的焦点在于。依照法律规定，购地建房需办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等有关手续。冷水滩市城建指挥部以5位台胞未办理有关手续为由，认为讼争之房是预售商品房，5位台胞所交之款系预购房款，这一主张与事实不符。5位台胞分别向国土管理部门申请建房用地，并各自交纳了购地款1500美元，城建指挥部为保证开发区规划建设的统一，才决定对台胞住宅统一代建，收取3%的代建费。至于建房的有关手续问题，由城建指挥部代办。因城建指挥部是一个集国土、规划等为一体的综合办事机构，有关开发区的建房事宜，指挥部实行“一条龙”服务。5位台胞先后向指挥部预交了建房款人民币336950元，指挥部分别开具了“建房款”收据。双方虽未签订代建房屋的协议，但事实上形成了房屋代建的法律关系。讼争之房属代建房，而不是预售商品房。所以一、二审法院判决讼争之房属城建指挥部代台胞所建是完全正确的。 3.胡某私下转让土地使用权给黎某的行为是否有效。依照法律规定，土地使用权的转让，应依照规定办理过户登记。虽然胡某私下转让建房用地给黎某使用的行为违反了法律规定，但鉴于二位台胞转让土地是为自己修建住宅，没有损害国家、集体或者第三人的利益，也没有其他非法行为，且城建指挥部已收取了黎某的建房款，对二人转让土地的行为，可不予追究，土地使用权转让的行为有效，但应向国土管理部门补办有关手续。 4.代建房屋存在的质量问题，主要责任在于施工单位冷水滩市一建公司，但城建指挥部作为房屋的代建方，也负有监督责任。房屋在尚未验收交付之前，城建指挥部已采取措施督促施工单位整修，使建筑质量基本符合要求。一审法院判决已核减部分工程款，再减交代建管理费的处理欠妥。二审法院改判代建费按原定的3%给付是完全正确的。