（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：湖南省零陵地区中级人民法院（1994）零民初字第1号。
二审判决书：湖南省高级人民法院（1994）湘民终字第26号。

2.案由：集资建房纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：黎某，男，1926年3月3日生，汉族，原台湾今日杂志社主任记者，住台湾省高雄县XX路X巷X号X楼。
诉讼代理人：王跃明，湖南省永州市竹城律师事务所律师。
原告（被上诉人）：胡某，男，1927年6月18日生，汉族，住台湾省高雄县XX路X巷X号X楼。
诉讼代理人：胡某1，男，湖南省冷水滩市印刷厂退休干部。
原告（被上诉人）：胡某2，男，1925年10月25日生，汉族，退休教师，住高雄县XX路X巷X号X楼。
诉讼代理人：胡某1，男，湖南省冷水滩市印刷厂退休干部。
原告（被上诉人）：文某，男，1920年5月28日生，汉族，住X台湾省高雄县XX路X巷X号X楼。
诉讼代理人：廖某，男，湖南省冷水滩市电力局干部。
原告（被上诉人）：陈某，男，1928年3月6日，汉族，住台湾省台北市XX路X巷X号X楼。
诉讼代理人：杨某，男，湖南省冷水滩市红十字会干部。
诉讼代理人：熊天，湖南省冷水滩市第二律师事务所律师（系以上5位原告的共同代理人）。
被告（上诉人）：湖南省冷水滩市城建指挥部（以下简称“城建指挥部”）。
法定代表人：胡某3，城建指挥部指挥长。
诉讼代理人：李某，湖南省冷水滩市城建规划局局长。
诉讼代理人：蒋双生，湖南省冷水滩市第一律师事务所律师。
第三人：湖南省冷水滩市第一建筑工程公司（以下简称“一建公司”）。
法定代表人：雷某，一建公司经理。
诉讼代理人：谭某，一建公司三工区负责人。
诉讼代理人：杨亲勇，湖南省冷水滩市第一律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：湖南省零陵地区中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：文德友；审判员：赵秋生；代理审判员：李振湘。
二审法院：湖南省高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘红军；代理审判员：张正胜、杨小花。

6.审结时间
一审审结时间：1994年4月4日。
二审审结时间：1994年9月2日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：城建指挥部借统一规划为名强行代建，且对代建工程不负责任，既不委托质鉴部门监督施工，又不履行代建监督职责，造成已建房屋出现严重质量问题。请求责令立即停工验质，解除被告之代建权，将已建工程按质折价退归原告方自建。

2.被告辩称：双方争执之房，属指挥部统建的商品房，不属原告自建房，原告所交的部分建房费用，系预购商品房款。为此，在该房未验收前，原告无权提出质量异议，请求法院驳回原告的起诉。

3.第三人述称：该栋房屋的施工过程中确实存在某些方面的质量问题，但已根据有关部门的意见加以补救，能保证争执之房的建筑质量。

（三）一审事实和证据
湖南省零陵地区中级人民法院经审理查明：湖南籍的台胞胡某、文某、陈某、胡某2、邓某、郑某经冷水滩市统战部联系，与有关部门协商后，在冷水滩市翠竹园开发区百业街申请建房用地700余平方米。1991年5月7日，上述台胎分别向国土管理部门预交了土地使用费共计美元10500元，其中胡某交纳2套建房用地费美元3000元，其余各人交纳1套建房用地费美元1500元。随后，胡某私下转让一套建房用地给台胞黎某。有关建房事宜，各台胞均委托当地亲友代为办理，并联系建筑队建房。城建指挥部为保证开发区规划、建设的统一，决定对台胞住宅由其代建，并由其统一办理建房有关手续。1992年5月28日，城建指挥部与冷水滩市第一建筑工程公司签订了建造该台胞住宅的建筑施工合同。该合同约定：住宅为7户合栋3层砖混结构楼，每房（套）2个门面及楼上住宅，建筑面积318平方米（全栋建筑面积2226平方米），工程预算总造价为人民币545703.90元（每平方米245.15元）。城建指挥部口头通知每房预交建房款人民币90000元，并按3%收取代建管理费。台胞方不同意代建房屋，城建指挥部便口头告诉台胞的建房代理人：如不交纳建房款，则将该栋房屋作商品房出售。之后，胡某、文某、陈某、胡某2和邓某、郑某某先后向城建指挥部交纳了部分建房款，黎某亦以自己名义向城建指挥部交纳了建房款人民币70000元。胡某、文某、陈某、胡某2和黎某共交建房款人民币336950元，城建指挥部分别开具了“建房款”收据。在建房施工过程中，冷水滩市建筑工程质量监督站对该房进行质量检查，提出墙体、梁柱等存在质量问题，胡某等台胞遂与指挥部产生纠纷，未将建房款交清。1993年2月25日，黎某、胡某、胡某2、文某、陈某5人向法院提起民事诉讼，请求解决建房工程质量问题。在一审审理过程中，法院和城建指挥部督促一建公司对讼争之房不符合质量要求的部分进行整修，经零陵地区建设工程质监站验收认为：该工程基本上能满足主体结构安全度的要求。同时，指出该房还有5个方面的质量问题。中国人民建设银行零陵支行对该工程造价进行鉴定，参与诉讼的黎某等5位台胞住宅造价为443118.50元。因该房屋尚存质量问题，一审法院核定每平米造价扣减2.3元作房屋修缮费，水电安装费由每平方米21元减为每平方米18元，化粪池不符规范要求，未计造价。上述5户工程造价、水电安装费共计为人民币468662.40元。
上述事实有下列证据证明：
1.5位台胞向国土管理部门交的“购地款”收据；
2.双方当事人陈述所建之房属“代建房”；
3.5位台胞向城建指挥部交的“建房款”收据；
4.城建指挥部与冷水滩市一建公司签的建筑施工合同书写明是“台胞住宅兼门面房”；
5.零陵地区建筑工程质量监督管理站对该工程的质量鉴定结论；
6.中国人民建设银行零陵支行对该工程造价的鉴定结论；
7.其他有关的证人证言。

（四）一审判案理由
1.争执之房属被告代原告所建，其房屋产权属原告所有
（1）双方争执之房的建房用地系原告向有关部门申请批准后获得，并交纳了土地使用费，因而取得了该土地的使用权。
（2）依照法律规定购地建房需办理建设工程规划许可证等有关手续，城建指挥部从开发区统一规划、建设、管理的角度出发，决定对台胞住宅实行代建，有关建房手续由其代办。
（3）城建指挥部决定代建后，曾口头表示，不交建房款就将所建房屋作商品房出售。5位台胞按城建指挥部的要求交了建房款，双方虽未签订代建房屋协议，但事实上形成了房屋代建的法律关系。
2.关于所建房屋质量问题的责任归属
对代建房屋存在的质量问题，施工单位第三人一建公司应承担主要责任。城建指挥部对建筑质量负有监督责任。在施工过程中，城建指挥部监督不力，对工程的质量问题，也负有一定的责任，其代建费不能按原定的3%给付，只能酌情而定。

（五）一审定案结论
依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条和《中华人民共和国经济合同法》第三十四条之规定，判决如下：
1.双方争执之房属于被告代理原告所建，其房屋产权属原告所有（每户1套2个间隔3层），5位原告各付给被告代建费用人民币1000元。
2.该5套房屋的总造价（包括水电安装费）为468662.40元，除5位原告已付的336950元外，尚欠131712.40元，限在判决书发生法律效力后3日内给付被告。
3.5位原告之房的水电安装未完工部分及地区质监站验收意见所列的5个方面的质量问题，由各住户自行解决。
4.按建筑承包合同规定，该建筑工程的保修期为1年，从原告所交的造价款（水电安装费除外）中扣存3%（计人民币13181元）等保修期过后验收酌情给付。
5.该栋房屋公共化粪池的重建，由需要使用的住户另行出资搬迁至该栋房屋屋檐滴水以外。
本案受理费9560元，由第三人负担6560元，被告负担2000元，原告负担1000元。财产保全费1500元，由第三人负担。鉴定费3400元，由第三人负担2000元，被告负担1000元，原告负担400元。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人城建指挥部诉称：讼争房屋是预售商品房，不是代建房；胡某私下转让土地给黎某，转让土地的行为无效，黎某不是售房对象，请求二审法院予以改判。
被上诉人胡某等5人辩称：讼争房屋系被告强行代建，原判适用法律正确，应予维持。
第三人冷水滩市第一建筑工程公司服从原审法院判决。

2.二审事实和证据
二审法院肯定了一审法院认定的事实和采纳的定案证据。

3.二审判案理由
胡某等台胞向有关部门申请建房用地，并预交了建房用地款后，城建指挥部决定对胡某等台胞住宅统一代建，胡等人向城建指挥部预交了部分建房款，双方虽未签订代建房屋的协议，但事实上形成了房屋代建的法律关系。城建指挥部虽曾口头表示，不交建房款就将所建房屋作商品房出售，对此胡某等人未予允诺，城建指挥部亦没有办理将代建房屋转为商品房的手续，双方之间形成的房屋代建法律关系没有变更。上诉人提出讼争的房屋是预售商品房的理由不能成立。代建房屋存在质量问题，施工单位冷水滩市第一建筑工程公司应承担责任。城建指挥部对建筑质量负有监督责任，但在房屋尚未验收交付之前，已督促施工单位进行整修，使建筑质量基本符合要求，原审法院判决已核减部分工程款，胡某2等人亦未承担欠交工程款的利息损失，再减交代建管理费的处理不当。胡某私下将建房用地转让黎某使用的行为违反了法律规定，但鉴于该二位台胞转让土地是为自己修建住宅，没有其他非法行为，且城建指挥部已收取了黎某的建房款，对黎、胡二位转让土地的行为，可不予追究，但应向国土管理部门补办有关手续。

4.二审定案结论
湖南省高级人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
（1）维持湖南省零陵地区中级人民法院（1994）零民初字第1号民事判决的第2、3、4、5项。
（2）撤销湖南省零陵地区中级人民法院（1994）零民初字第1号民事判决的第1项。
（3）双方当事人讼争的冷水滩市百业街台胞住宅产权属黎某、胡某、胡某2、文某、陈某等人所有（每户1套2个间隔3层）；黎某等5人共付房屋代建费人民币14059.8元给冷水滩市城市建设工程指挥部。
本案二审受理费9560元，城建指挥部负担4780元，黎某、胡某、胡某2、文某、陈某各负担956元。

（七）解说
1.随着改革的深入，经济的发展，特别是社会主义市场经济体制的建立，中国大陆吸引了大量的外资。许多台胞也纷纷回大陆投资建房，准备回大陆定居，安度晚年。本案5位台胞回大陆购地建房与冷水滩市城建指挥部发生纠纷，一、二审法院正确及时处理好这一纠纷，依法保护了台胞的合法权益，有利于台胞对党的政策和国家法律的了解，有助于增进台胞对祖国大陆的信任感和向心力，实现祖国的和平统一。
2.本案争执的焦点在于讼争之房是“代建房”还是预售商品房。依照法律规定，购地建房需办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等有关手续。冷水滩市城建指挥部以5位台胞未办理有关手续为由，认为讼争之房是预售商品房，5位台胞所交之款系预购房款，这一主张与事实不符。5位台胞分别向国土管理部门申请建房用地，并各自交纳了购地款1500美元，城建指挥部为保证开发区规划建设的统一，才决定对台胞住宅统一代建，收取3%的代建费。至于建房的有关手续问题，由城建指挥部代办。因城建指挥部是一个集国土、规划等为一体的综合办事机构，有关开发区的建房事宜，指挥部实行“一条龙”服务。5位台胞先后向指挥部预交了建房款人民币336950元，指挥部分别开具了“建房款”收据。双方虽未签订代建房屋的协议，但事实上形成了房屋代建的法律关系。讼争之房属代建房，而不是预售商品房。所以一、二审法院判决讼争之房属城建指挥部代台胞所建是完全正确的。
3.胡某私下转让土地使用权给黎某的行为是否有效。依照法律规定，土地使用权的转让，应依照规定办理过户登记。虽然胡某私下转让建房用地给黎某使用的行为违反了法律规定，但鉴于二位台胞转让土地是为自己修建住宅，没有损害国家、集体或者第三人的利益，也没有其他非法行为，且城建指挥部已收取了黎某的建房款，对二人转让土地的行为，可不予追究，土地使用权转让的行为有效，但应向国土管理部门补办有关手续。
4.代建房屋存在的质量问题，主要责任在于施工单位冷水滩市一建公司，但城建指挥部作为房屋的代建方，也负有监督责任。房屋在尚未验收交付之前，城建指挥部已采取措施督促施工单位整修，使建筑质量基本符合要求。一审法院判决已核减部分工程款，再减交代建管理费的处理欠妥。二审法院改判代建费按原定的3%给付是完全正确的。
（李振湘）