裁判要点： 《担保法解释》第二十条中"向债务人不能追偿部分"易产生理解上的分歧。首先，《担保法》及《担保法解释》未明确规定，履约保证人需先诉债务人为其向其他保证人行使追偿权的必经前置程序，既然履约保证人享有向债务人追偿的权利，也同时享有向其他共同保证人追偿的权利，两者同时为债权请求权，不应有先后顺序之分；其次，该条文应为避免履约保证人已向债务人追偿受偿后，再向共同保证人追偿，造成重复处理从而使履约保证人获得双重追偿；最后，《担保法解释》第二十条只是对连带共同保证人之间关于担保责任承担数额的规定。 在连带共同保证中，履行了保证责任的保证人享有两项追偿权，一种是向债务人行使追偿权，另一种是向其他的连带共同保证人行使追偿权。履行了保证责任的保证人对其他连带共同保证人追偿权来源于其代其他共同保证人履行了由共同保证人应当履行的义务，该追偿权属于代为履行义务追偿权，属于债权请求权的范围。因各个共同保证人之间的地位是平等的，如约束履约保证人先向债务人主张权利，增加了履约保证人的风险，将追偿债权所需要的诉讼成本全部加之于履约保证人，不利于督促债务人及时清偿债务，对于履约保证人明显不公平。 本案中，吴某、魏某B及石某为债务人魏某A的借款行为提供了连带共同保证，现吴某已履行了保证责任，其有权向债务人魏某A追偿，也有权向共同保证人魏某B和石某追偿。因各个保证人未约定保证份额，故魏某B与石某应各自给付吴某25万元及利息。 参照适用本案例时应注意，已承担担保责任的保证人可以向债务人追偿，也可以向其他共同保证人追偿，不必在向债务人追偿未果时才可向其他共同保证人主张权利。

裁判要点： 本案的争议焦点在于。当合同履行处于暂时停滞中，是否能行使法律赋予的合同法定解除权。从法理上来看，大陆法系和英美法系均规定为完成合同的行为，或当事人实现合同内容的行为。从合同成立的目的来看，任何当事人订立合同，都是为了能够实现合同的内容。而合同内容的实现，有赖于合同义务的执行。当合同规定的义务被执行时，就是合同当事人正在履行合同；当合同规定的全部义务都被执行完毕时，当事人订立合同的目的也就得以实现，合同也就因目的实现而消灭。因此，合同的履行是合同目的实现的根本条件，也是合同关系消6灭的最正常的原因。由此可见，合同的履行是合同制度的中心内容，是合同法及其他一切制度的最终归宿或延伸。执行合同义务的行为一般情况下都表现为当事人的积极行为，如执行合同规定的交付，完成合同规定的工作等。对于合同的履行，其中重要的一项原则是协作履行原则，它是指在合同履行过程中，双方当事人应互助合作共同完成合同义务的原则。合同是双方民事法律行为，不仅仅是债务人一方的事情，债务人实施给付，需要债权人积极配合受领给付，才能达到合同目的。由于在合同履行的过程中，债务人比债权人更多地应受诚实信用、适当履行等原则的约束。协作履行原则也是诚实信用原则在合同履行方面的具体体现。协作履行原则具有以下几个方面的要求:第一，债务人履行合同债务时，债权人应适当受领给付。第二，债务人履行合同债务时，债权人应创造必要条件、提供方便。第三，债务人因故不能履行或不能完全履行合同义务时，债权人应积极采取措施防止损失扩大，否则，应就扩大的损失自负其责。关于此问题我国《合同法》也有详细规定。比如《合同法》第八条规定："依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。"根据上述法律规定，原、被告签订的股权及财产转让协议是双方真实意思表示，不违反法律和社会公益，该合同依法成立并生效，对双方均有约束力，双方均应依约履行合同义务。 对于合同的履行，其中重要的一项原则是协作履行原则，它是指在合同履行过程中，双方当事人应互助合作共同完成合同义务的原则。合同是双方民事法律行为，不仅仅是债务人一方的事情，债务人实施给付，需要债权人积极配合受领给付，才能达到合同目的。由于在合同履行的过程中，债务人比债权人更多地应受诚实信用、适当履行等原则的约束。协作履行原则也是诚实信用原则在合同履行方面的具体体现。协作履行原则具有以下几个方面的要求:第一，债务人履行合同债务时，债权人应适当受领给付。第二，债务人履行合同债务时，债权人应创造必要条件、提供方便。第三，债务人因故不能履行或不能完全履行合同义务时，债权人应积极采取措施防止损失扩大，否则，应就扩大的损失自负其责。我国《合同法》第六十条规定："当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。"这就是协作履行原则在法条中的具体体现。具体到本案中，股权转让虽采取签订合同的一般民事法律形式，但因股权不可能像有体物一样进行物理形态的移转，其交付转让与物的交付转让具有完全不同的特点。完整有效的股权交付应包括股权权属变更和股权权能移转两方面的内容。在公司的股权权属变更中，与股东名册及出资证明书相比较而言，股权的变更登记应具有更强的法律效力，以其作为股权权属变更的要件具有更充分的理由：（1）股东的股权产生于公司的登记和成立，其转让当以登记为要件；（2）出资证明书和股东名册只是公司出具和控制的股权证明形式，易出现不规范的随意行为，不具有登记所具有的公示力和公信力；（3）股权代表着十分重要的财产利益，其财产价值许多情况下要远大于其他财产，甚至不动产，为防止和减少可能的纷争，有必要规定与不动产转让类似的登记生效要件。本案中作为股权转让的转让方和受让方，孔某与孙某均认可办理股权变更登记需要双方配合才能完成，且从本院向工商登记机关了解的情况看，变更登记确需双方配合才能完成。故虽然合同中约定孔某应于30个工作日内到工商部门办理工商变更登记，但该义务没有孙某配合无法完成，且孙某为昌晖公司的法定代表人，其掌管公司公章及重要证照。就双方未能相互配合的原因，双方各执一词，且均未能举证证明。合同履行处于暂时停滞中，但合同履行处于停滞中是否就必然导致合同目的不能实现而出现法定解除权的行使呢？ 我国《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。具体到本案中，主要涉及到迟延履行的问题，迟延履行债务是指债务人在履行期限内未履行或者未完全正确履行合同约定的债务。当合同中已明确约定了债务履行的期间，如果在这个期间内，债务人未履行债务或者未完全履行债务，则构成迟延履行债务。 债务人迟延履行债务构成违约。迟延履行债务并不一定导致合同解除。根据迟延履行期限影响订立合同时当事人所期望的利益的大小，债务人承担不同的民事责任，也就是说法律赋予债权人的救济手段是不同的。如果债务的履行迟延并不导致合同目的的落空，债权人只能通过请求债务人继续履行并承担赔偿责任。如果债务人迟延履行主债务，债权人以催告债务人履行，如果债务人在合理期限内仍未履行主债务的，债权人可以通知债务人解除合同。如果履行期限是合同目的的决定性因素，债务的迟延履行将立即导致订立合同的期望利益落空，在这种情况下债务人构成根本违约，继续履行已无必要，债权人可以不经催告，直接通知债务人解除合同。 本案中的情形并不符合法定解除权行使的条件。孔某与孙某签订合同后，孔某不再参与公司经营，并陆续撤离公司，昌晖公司财产由孙某掌控。孙某提出合同继续履行已丧失基础和目的，但其未能提供证据加以证明。上述情况均表明，孙某主张解除合同缺乏事实与法律依据。

裁判要点： 与多数案件的争议焦点集中于裁判内容不同，本案的争议焦点是。对于开发商的原因致使交付的房屋不符合法定或约定质量标准，致使房屋发生渗漏的补救方式，在司法实践中通常要求被告承担维修的法律责任。如果被告不履行维修的义务，则由原告申请法院强制执行，如果原告的合法权益仍得不到保护，则由原告另行起诉，由法院判决被告承担赔偿责任。本案判决方式的创新之处，在于要求被告承担三十日内将原告楼房东面山墙模板眼和南侧窗台漏水问题予以维修至不再渗漏的法律责任，如果被告在上述期限内未履行维修义务，则原告有权要求被告给付七万三千一百六十元修复工程款（即维修费用）。针对本案需要解决的法律问题，法官实际上提供了可供原被告选择的解决方案。原告可以选择的方案是或者要求被告维修房屋或者要求被告给付维修房屋的费用，但是上述两种履行方案不是并列的，在适用上有严格的先后顺序，即只有被告在三十日内不履行维修义务（不考虑各种主客观因素），才可以要求被告给付维修费用（也就是说原告选择要求被告履行给付房屋维修费用的权利受到被告履行行为的制约）。同时，在被告给付判决确定的七万三千一百六十元维修费用之后，原告也不能要求被告承担维修义务，也就是说上述判决也给被告选择的权利，被告可以选择履行维修义务，也可以不履行维修义务而直接应原告的要求给付维修费用。但是，被告的上述选择权利是被动的，是随着原告的选择而被动选择。 1.附条件裁判方式的概念 附条件裁判方式是指在裁判案件的过程中，法官根据原告的诉讼请求，可以针对原告的诉讼需求作出附条件判决。具体来说，是指在法院的裁判文书主文中，法官根据案件的情况作出A方案、B方案......供原告选择适用,其中被告不履行A方案构成原告主张适用B方案的条件，即原告只有在被告不履行A方案的情况下，才能主张适用B方案。就本案而言，被告在三十日内对原告的房屋进行维修至不渗漏就是A方案，被告给付原告维修费用七万三千一百六十元就是B方案，原告只有在被告三十日内不履行维修义务，才能适用要求被告给付七万三千一百六十元维修费用的方案，即被告不履行维修义务构成原告要求适用给付维修费的条件。从理论上来说，法官作出的方案可以有无穷多种，也就是说所附条件也可以有无穷多。条件的性质是条件所要求的被告承担的义务是独立的行为（A方案，履行维修房屋的义务），不是从属性的行为，是裁判主文的一个相对独立部分。 2.附条件裁判方式的理论解读 （1）附条件裁判方式的制度价值。 附条件裁判方式源自审判实践，具有多样的制度价值。第一，附条件裁判方式体现了私法自治与法院依法干预的有机统一。私法自治是民法的基本原则，此处的司法自治主要体现在原告的司法需求和社会纠纷的实质解决，不但给予原告自主选择的权利，也给予被告一定程度的选择权，而法院的干预体现在裁判方式的创新，将当事人纠纷的一次性解决，防止当事人利用诉讼谋求非法利益。第二，符合社会经济生活的实际需要。随着社会生活的日益多元化，人们的诉讼需求日益多元化，通过附条件裁判方式这种制度安排，当事人可以针对不确定的风险作出事先的安排。当事人可以根据可能存在的不确定因素并考虑未来的发展，对自身行为作出适当安排，以分配风险，实现自身利益的最大化。第三，可以提高诉讼效率，实现诉讼资源利用的最大化。附条件裁判方式可以将当事人之间可能产生的数个纠纷的一并解决，为当事人也为法官减少讼累，节约国家有限的司法资源。 （2）附条件裁判方式的特点 附条件裁判方式中的条件与附条件的法律行为中的条件具有相似之处。它具有如下特点：第一，条件的成就与否具有不确定性。如果判决中将被告确定发生的行为或事实作为A方案，则是期限，不是此处所探讨的条件，不能作为此处的条件适用。第二，条件具有未来性。如果是已经发生的事实，也不是此处探讨的条件，则B方案不具有适用的余地。第三，条件必须具有合法性。不具有合法性的事实不构成此处的条件，法官也不能作出含有此种条件的判决。 （3）条件的分类 附条件裁判方式的种类按照分类标准的不同，可以有不同的分类。标准是条件（即A方案）对B方案适用限制的作用。，一、停止条件和解除条件。在附条件裁判方式中，只存在解除条件，而没有停止条件。停止条件是B方案开始适用的条件，即当条件发生的时候，B方案开始适用。解除条件是限制B方案适用消灭的条件，即条件A方案发生时、B方案失去适用效力。二、积极条件和消极条件。它们的区分标准是作为条件之事实是否发生。在附条件裁判方式中，积极条件和消极条件都可以存在。积极条件是指以事实的发生（主要是被告的行为）作为条件。消极条件是指以事实的不发生作为条件。本案的裁判方式中所附条件即是消极条件，即以被告不履行漏水房屋维修义务（A方案）为条件，从而适用给付七万三千一百六十元维修费用B方案。 （4）附条件裁判方式的适用 附条件裁判方式中的条件可能因为原告一方违反诚实信用原则拒绝履行协助义务的行为而恶意阻止条件的实现。若原告违反诚实信用恶意阻止条件的成就，按照一般的法理，不能视为条件已经成就，原告也不能据此要求被告履行B方案中的义务，被告可以要求原告履行相应的协助义务，如果原告不履行相应协助义务，被告有权中止履行己方A方案中规定的义务，也有权拒绝履行B方案中的义务。在本案中，如果根据一般的常识和建设规范，如果原告对被告需履行的维修房屋行为有协助义务，而原告出于维护自身利益的需要（如为了适用给付房屋维修费用条款）而恶意不予协助导致被告无法对原告的房屋进行维修的情况下，原告不得主张适用给付房屋维修费用的B方案，被告有权暂时中止履行A方案中规定的义务，同时可以拒绝原告要求被告履行B方案中规定的义务。对于本案中原告不履行协助义务的行为，执行过程中应当由被告承担举证责任。最后，法官在裁判方案的制作过程中，应当确保附条件裁判文书中的条件（A）方案与B方案大抵相当，不能失衡，以免当事人产生道德风险。当然，为了督促被告积极履行判决确定的法律义务，B方案对比条件（A方案）应当适当向原告倾斜。

裁判要点： 本案争议焦点为。笔者认为无效合同，自始没有法律效力，无需解除。 合同无效与合同解除这两个概念有令人混淆之处，相同点是二者都使当事人失去了合同的约束力，且都发生溯及既往的效果。对于如何厘清二者之间的关系，学术界和审判实务界讨论的不多，本文试从二者的概念、存在情形、公权力是否干预、责任承担形式等角度加以分析探讨，以求教于同仁。 （一）从二者的概念及存在情形分析 合同无效是指合同已经成立，但合同在内容或形式上违背、损害了国家利益、社会公共利益、集体利益、第三人利益等，自成立起无论其是否履行在法律上都是当然无效的。我国《合法同》第五十二条的规定列举了无效合同的五种情形，分别为：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。 合同的解除，是指合同有效成立以后尚未完全履行之前，基于当事人的意愿或法律规定而使合同关系归于消灭的一种行为。合同解除主要存在约定解除和法定解除两种情形。《合法同》第九十三条规定了约定解除合同的情形，即当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定了法定解除合同的情形，主要有以下五种情形：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。不论是法定解除还是约定解除，解除制度的规范目的在于在合同履行发生障碍时，让解除权人能够从合同拘束中解放出来，重新获得"当事人自由"或"处分自由"。 相比较而言，不难看出区分二者的关键是合同效力问题。合同无效是指合同不符合法律规定的合法有效条件，而合同的解除，则是针对已经成立的合法有效的合同，两者性质截然不同。本案诉争的废水处理工程合同，因合同一方在签订合同时未取得法定资质，违反了《合同法》第五十二条第五种情形，即违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效。而行使合同解除权的前提必须是已经成立的合法有效的合同，本案争议的废水处理处理工程合同已被认定为无效合同。无效合同由于自始没有法律约束力，故不存在合同解除问题，被告作为合同一方不能行使只有在有效合同中才会存在的合同解除权，因此被告向原告发出解除合同通知的行为亦无效。 （二）从公权力是否干预角度分析。 我们都知道，合同效力问题，属于法院主动审查问题。对于合同的无效，特别是违反法律或社会公共利益的合同，是当然的无效，即使当事人不主张无效，法院或仲裁机构也应主动认定其无效，体现的是国家干预原则。而合同的解除主要适用合同自由原则，符合解除条件的合同是否解除，由当事人决定，国家不予干涉。 本案中，原告方没有对合同效力要求法院确认，法院在案件审理过程中主动审查了合同效力问题，并依据相关法律规定行使国家公权力来认定诉争合同为无效合同。而合同解除权只属于合同双方，被告以原告迟延履行为由行使合同解除权，向原告发出解除合同的通知，原告在收到被告的通知后在法律规定的期限内可以请求法院确认该解除合同行为的效力，在这个案件中，法院只能确认该解除合同行为的效力，而不能行使任何合同解除权。 （三）从二者产生的责任承担形式不同来分析 《合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。也就是说，合同无效后当事人承担的是缔约过失责任，而合同解除后，当事人承担的则是违约责任。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 本案中，原告仅要求法院确认解除合同行为的效力，并未涉及到责任承担问题，因此法院仅处理了原告的诉讼请求部分，但我们可以从理论上探讨一下本起纠纷的后续处理情况。由于原告不具备法定资质，合同被认定为无效，因该合同取得的财产应当予以返还，原告已经收到的工程款应当返还给被告，原告给被告承建的废水处理工程由于客观上不能返还，被告应当折价赔偿原告，但因原告的过错导致了合同无效，故原告应当根据过错比例承担相应的责任。总之，双方都可以另案诉讼要求对方承担合同无效后的缔约过失责任。 （四）结语 虽然本案原告的诉讼请求得以支持，但其主张的理由被法院依法驳回。法院确认解除合同行为无效的依据是本案诉争合同属于无效合同，而原告主张确认解除合同行为无效的理由是合同有效，原告没有违约，进而对被告解除合同的通知行为有异议而要求法院确认解除合同行为的效力，显然该理由不能成立，法院不能支持。本起案例的特殊性就在这里，法院支持了原告的诉讼请求，但却驳回了原告支持其诉讼请求的理由，属于新类型案件，这种处理模式期待同仁们一起研究探讨。

裁判要点： 近年来，随着我国房地产事业的发展，随之而来的房产争议案件也逐渐增多，现实生活中由于各种原因，房屋的实际出资人与房产证上的产权登记人并非一人，例如甲名下的房产，实为乙方出资购买，在这种情况下法院如何认定产权归属? 物权属于对世权，权利人对物权具有支配力，这种支配力排除他人的一切干涉。根据物权公示公信的原则，经过公示的物权具有绝对的公信力。公示的方式，不动产依登记为准，动占依占有的交付为准。为了保护交易安全，使当事人合法取得物权能够对抗其他一切人，法律推定登记簿上的权利人和具有所有权外观的占有人就是正确的权利人。这种推定必然使真正意义上的权利人排除在权利正确性推定之外，因而在一定的条件下，法律允许事实权利人行使相关权利以保护自己的利益，除非该物权已被善意第三人合法地取得，这便是法律物权与事实物权的冲突。房屋所有权证是认定不动产所有权的有力证据，但不能据此认定房屋所有权证具有绝对的证据力。作为证据的房屋所有权证，在没有其他证据的前提下，具有推定房屋所有权人的证据效力。当登记的权利人与实际的权利人并不相符时，如果法院查明实际出资情况，法院最终会根据房屋的实际出资情况对事实物权加以保护。 在不动产物权方面，已经进行登记的物权即经法定公示表征的物权，为法律物权，法律物权的权利主体是登记簿上记载的权利人。未经登记，但为真正权利人实际享有的物权，为事实物权，事实物权的权利主体是真正权利人。当事实权利人与法律权利人并非一人时，即公示的物权人并不一定是真正的物权人。当两种物权发生矛盾的时候，法律该保护哪一种物权如果不对事实物权进行保护，则明显不符合公平、正义的原则;如果对事实物权加以保护，则又该如何协调与法律物权的关系 本文所举的案情即为法律物权与事实物权发生冲突的情形。诉争房屋虽然原登记在被告的名下，但根据多方证据可以确认诉争房屋确系由原告出资购买。购买房屋是继受取得房产的重要方式，诉争房屋的事实所有权人应当为原告方。所以，本案中的诉争房产之登记权利人与实际权利人存在不相符的现象，即房屋的事实物权与法律物权并不是归属于同一方。

裁判要点： 本案中的主要问题是。经审理查明，原告与姜某、被告李某之间的借款合同、抵押合同均为当事人自愿达成，符合法律规定，各方应当按合同约定履行。姜某死亡之后，被告王某是姜某的唯一合法继承人，并且王某在接收送达后，未提出任何答辩意见，也未向法庭出具放弃继承的书面意见，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。姜某留有遗产，被告王某应当在继承遗产的范围内承担偿还借款本金及利息的义务。故本院判决被告王某偿还借款本息是正确的。

裁判要点： 1、承包经营权属于用益物权 根据《中华人民共和国民法通则》第五条"公民、法人的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。"第八十条第二款"公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。"承包经营权属于用益物权，具有物权的一般特征，具有排他性，也即同一物权上不能有两个或两个以上内容不相容的物权并存。承包经营权一经依法取得，就应受法律的保护。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 2、如何确认"一山二包"的合同效力 本案原告廖某1于1994年4月20日与被告下坝村委会签订了《集体山林承包合同》承包经营下俺子（又名庵子背）的12亩林地，该合同系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，为有效合同，原告廖某1据此依法取得了上述林地的承包经营权。2003年7月20日，被告下坝村委会在未依法解除与廖某1承包关系的前提下，又与第三人邬某签订《下坝村集体林地使用权承包、林木所有权转让合同书》将上述林地承包给第三人邬某，虽然第三人在与被告签订上述合同时，提供了其与原告签订的《林权转让字据》复印件，但至本案二审庭审辩论结束前未能提供该转让字据的原件，而被告未查实原告与第三人之间关于讼争林地流转行为是否真实的情况下，与第三人邬某签订《下坝村集体林地使用权承包、林木所有权转让合同书》，在未先行解除已存在的承包关系的情况下将上述林地承包给第三人邬某，根据最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第六条第（二）项规定：发包方已将承包地另行发包给第三人，承包方以发包方和第三人为共同被告，请求确认其所签订的承包合同无效的，应予支持。因此，应认定被告与第三人签订《下坝村集体林地使用权承包、林木所有权转让合同书》的行为侵害了原告对讼争山场享有的承包经营权。原告要求确认原、被告在1994年4月20日签订的《集体山林承包合同》合法有效，并要求被告履行该合同的诉讼请求，依法予以支持。

裁判要点： 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第七条确立了"交易习惯"是一重大突破，为本案作出合理判决提供了依据，根据该"解释"，"交易习惯"是指不违反法律、行政法规强制性规定的在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或是当事人双方经常使用的习惯做法。人民法院在审理案件时，应如何适用认定交易习惯存在并据以裁判，自由裁量的空间依然较大。在处理合同纠纷案件时，首先应当确定合同是否成立，再结合双方当事人买卖的次数、数量及买卖持续时间等确定是否形成了交易习惯。本案中，赵某对合同成立并无异议，只是否认未付款的事实。湖南省平江县人民法院经审理查明，三江造纸厂与赵某之间的交易方式为赵某收取货物后，在三江造纸厂出具的写明了品名、重量、单价等的发货凭证上签字确认，付款后由三江造纸厂的工作人员在发货凭证上注明"已付"字样。自2011年8月6日至8月16日期间，赵某共依上述方式购货9次，并付清全部货款，同年8月29日至9月24日期间，赵某又依上述方式购货7次，其中付款三次。因此，一审法院认定三江造纸厂与赵某之间形成了交易习惯，并据此判令赵某给付所欠货款并无不当。 本案中，法院支持了原告的诉讼请求，维持了合同的稳定及效力，对维护良好的经济秩序，制约合同违约方起了好的社会作用，是符合《合同法》的立法精神的表现，亦真正的体现了公平正义。我国正处于改革的深水期，而经济体制改革是整个改革的牵引，让市场在资源配置中起决定性作用是改革的目的。人民法院要顺应历史潮流，充分发挥智慧，利用优势，通过公正的裁判保障市场主体的合法权益，让公平正义得以彰显，通过严厉的手段惩处失信人员，让其尝受不守信义的恶果，限制其市场主体资格直至被市场淘汰，真正做到为市场经济保驾护航。

裁判要点： 一、关于优先购买权的性质。 根据《中华人民共和国合同法》第一百二百三十条规定："出租人出卖租赁房屋的 ，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。"关于承租人优先购买权的性质，学界有如下主要观点：其一是物权说。我国有很多学者采纳此观点，认为承租人的优先购买权是一种物权，具有物权的效力。其二是形成权说，认为承租人依自己一方的购买意思即可使出租人和第三人之间签订的买卖合同效力归于消灭，并在其和出租人之间形成以出租人与第三人之间的房屋买卖合同为内容的合同。德国民法典采用此观点，我国台湾地区的多数学者也采纳此种观点。笔者认为，形成权类如抗辩权，其本身并非一定带来实体利益，其更多地是对一定的、实质性的法律效果的发生起到技术作用，手段作用的权利。承租人优先购买权的存在及行使目的，就在于使某种既有的法律关系发生有利于先买权人的变化，未必能够带来独立的、实体的利益。虽然先买权行使的结果也可使先买权人获得标的物，但此种结果系由具有对价性的买卖合同而来，而非直接出自先买权。由此可见，承租人的优先购买权的技术性、手段性非常明显，其具有形成权的特征。同时，承租人的优先购买权的行使能够给承租人带来稳定的生活环境，与承租人的利益密切相关，其也具有物权的特征。 二、设立承租人优先购买权制度的本意。 根据《合同法》二百三十条和《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第118条的规定，我国设立承租人优先购买权制度的本意是保护承租人在适用租赁房屋过程中形成稳定的生活状态，并以此来维持稳定生活的持续。当承租人承租的时间越长，对租赁物形成的添附越多，对租赁物依赖度越大的情况下，其行使优先购买权的必要性越大，当出租人将租赁物转让给第三人时给承租人的稳定生活造成的影响也最大，纵然租赁关系已经存在，但租赁行为处于尚未发生状态，或者处于刚开始状态，出租将租赁物转让给第三人时给承租人的稳定生活造成的影响处于最小状态。 三、从承租人优先购买权的性质和该制度设立的本意看本案判决。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定："出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告据此规定提起损害赔偿之诉，无可厚非。但具体到损害赔偿的计算标准，是司法审判中的一难题。本案在审理查明的事实上，结合承租人优先购买权的制度设计本意，考虑到被告的商铺出售行为并未在很大程度上影响原告的稳定生活状态，故作出了驳回原告诉讼请求的判决。 四、承租人优先购买权制度之赔偿标准当如何把握。 租赁案件司法解释第21条，虽然规定了承租人对出租人侵犯其优先购买权的行为可以请求承担赔偿责任，但并没有明确损失赔偿的计算方法，上述规定在审判实践中存在很大的操作难度。前文已经讲述了承租人优先购买权同时具备形成权和物权的特征，形成权的无被侵害性和物权的利益性造成了审理该赔偿类纠纷的难度大。法院在审理该类纠纷时，一方面可以从当事人对此的约定予以支持，另一方面在综合考虑租赁合同的长短、承租人对租赁物的依附程度、出租人的房屋出售行为给承租人稳定生活造成的影响大小等予以确认。

裁判要点： 案由的确定：本案是适用股权转让纠纷还是适用请求公司收购股份纠纷案由问题。 1、本案在受理时直接适用股权转让纠纷案由进行了立案。股权转让是指公司的股东将自己的出资或者股份转让他人，使他人成为公司的股东。股权转让纠纷是公司股东之间、股东与非股东之间进行的股权转让而产生的纠纷。转让股权并不会减少公司可独立支配用于经营或偿债的资产，出让全部股权的便不再保留股东身份，出让部分股权的虽然保留股东身份但相应地减少了出资份额。本案是因为二原告退股行为而引起的，对于退股行为该如何定性，应因案而异。如果公司回购股权后，该股权由其他股东购入，则应认定为股权转让行为，虽然退股人没有直接与股权购买人签订股权转让协议，但实际上发生股权转让的后果，如进行了股东名册变更，在股东名册上删除了退股人的名称，其相应的股权由购买人持有。而在本案中，二原告虽然与被告银峨公司签订了退股协议，但并未真正退出股东名册。所以该案不能适用股权转让纠纷案由。 2、该案适用请求公司收购股份纠纷案由的理由是：请求公司收购股份纠纷是指异议股东在法定情形下要求公司对其所持股份以公平价格予以购买而产生的纠纷。本案由是异议股东行使《公司法》的股份收购请求权时产生纠纷时的案由。而异议股东股份收购请求权，又称异议评估权、股份评估回购请求权，是指当股东大会基于多数表决，就有关公司重大事项作出决议时，持异议的少数股东要求其所持股份的价值进行评估并由公司以公平价格予以购买的权利。异议股东股份收购请求权制度的价值主要在于保护中小股东的利益，使异议股东选择以获得合理而公平的股份补偿的方式"走开"，而不再受到"多数决"形成的决议的约束。同时该制度还有助于公司提升决策水平、改进经营管理。《公司法》第74条是关于有限责任公司股东在特殊情况下可以请求公司回购其股权而退出公司的规定。该制度的实质是股东转让股权的一种特殊方式，只是由于收购股权者是本公司，故其性质就不再是单纯的股权转让，而转化为股东撤回投资从而不再具备股东身份，退出公司的行为。请求公司收购股份纠纷与股权转让纠纷最大的区别是股权的受让方是公司本身，而股权转让纠纷股权的受让方是公司之外的其他主体。在本案中，二原告经股东会决议后与被告银峨公司签订了退出公司的合同，虽然后面因这份合同的一系列问题而产生纠纷，但也改变不了本案的实质：公司收回股东的股份，股东退出公司。需要说明的是本案在第一次开庭时，因原、被告双方提供的证据有限，无法查清案件事实，经合议庭依职权到天峨县工商行政管理局提取了相关证据，开第二次庭时才查清了本案的事实。本案存在着借款、买卖、股权转让和请求公司收购股份四种情形，法律关系混乱，但综合各方面的考量，本案定性为请求公司收购股份最为合适。故最后合议庭决定本案适用请求公司收购股份纠纷案由。 该案判决后，双方当事人均服判没有上诉。

裁判要点： 本案涉及到问题。《中华人民共和国合同法》第58条规定：合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各种承担相应的责任。合同一经被宣告无效，即具有溯及力，其后果包括：（1）返还财产，；（2）赔偿损失。而赔偿损失的前提条件为：一、一方或者双方有过错；二、一方或者双方都受到损失；三、损失与过错存在因果联系。本案中合同被宣告无效并非是被告何某等人的过错造成的；原告逐渌经联社要求赔偿30万元的损失是以附近村屯与采石场经营户达成的每年10万元的补偿协议以及被告何某等人转让采矿权每年10万元的转让费为依据的，但是逐渌经联社并非"叫吗山"矿产资源的所有人，无取得该期待利益的根据，也就无受到经济损失一说。因此，对于原告逐渌经联社要求返还石场和赔偿经济损失30万的诉请不予支持。对于合同被宣告无效后的法律后果，虽然合同法第58条已经有所规定，但是在实践当中仍未对此问题有统一的做法。

裁判要点： 本案主要是因双方没有签订书面委托合同，对委托办理事项范围、委托费用、委托时间等没有进行具体明确的书面约定而引起的诉讼。 本案中，首先要查清双方是确立一个委托合同关系还是两个委托合同关系的问题。虽然双方没有书面委托合同，但从查明事实情况看，原告委托被告办理《矿产资源勘查许可证》，所申请的材料及勘查部门的勘查资料等均明确申办面积为15.41平方公里，而被告所办理的《矿产资源许可证》面积仅有13.04平方公里，明显与所申办的内容不一致。原告得知范围不一致后，要求被告扩大范围办理，被告再次申办，应视为委托合同关系的延续，不应视为成立第二次委托合同关系。因此，二审法院认定双方仅确立一个委托合同关系。对被告主张双方成立两个委托合同关系的意见不予采纳。其次，对结余的办证费用应否返还的问题。根据合同法第三百九十八条规定"委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。"反之，受托人预付处理委托事务的费用，多于受托人为处理委托事务实际支出必要费用，受托人应返还委托人。最后，是关于诉讼时效的问题。被告再次申办扩大范围的许可证后，因探矿区域重叠原因未能办理。广西区国土厅作出《探矿权申请不予登记通知》，退回2009年1月12日该厅颁发《矿产资源勘查许可证》后，被告至今未将该证交给原告，也即双方委托合同未终止，诉讼时效未开始起算。故本案未超过诉讼时效。

裁判要点： 期房预售中，银行与购房人履行主合同时，在不能通过举证证明是因为银行还是购房人的过错导致未能履行合同约定的在房屋可以办理抵押登记时及时办理抵押登记义务，房屋由于购房人的其他债务被法院查封而不能办理抵押登记，购房人逃逸的情况下，作为保证人的开发商是否应当承担保证责任，各方的责任如何划分，是理论和实践中一个有争议的问题，也是本案的争议焦点问题。 一、关于金昌公司是否应承担保证责任的问题。 本案中，贷款担保合同中明确约定：金昌公司的保证责任终止的条件是：自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日。这是一个附解除条件的保证责任。当条件成就时，保证责任终止。本案是否存在中行常州分行不正当阻止解除金昌公司保证责任的条件成就的情形。合同法第45条第2款规定：当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就。我们认为，要构成不正当阻止条件成就，需要以下要件：一是当事人有主观故意，主观故意是一个相对模糊难以界定的要件，一般实践中可以从条件不成就明显地有利于当事人来推定其是否具有主观故意；二是当事人有阻止条件成就的行为。此处的行为应包括作为与不作为。三是产生了条件不成就的结果。四是条件不成就与当事人的行为之间具有因果关系。本案中应认定中行常州分行未不正当地阻止金昌公司终止保证责任的条件成就。因为中行常州分行阻止金昌公司保证责任终止的条件成就对其利益没有明显好处，即不能推定中行常州分行具有主观故意。由于约定的解除条件没有成就，因此，金昌公司应当承担保证责任。 二、中行常州分行在本案中如何承担责任。 首先，中行常州分行在履行合同过程中是否存在违约行为。审理过程中，中行常州分行明显具有违约行为是较为一致意见。中行常州分行的违约行为表现为：贷款担保合同中约定，由购房人和银行在拿到房屋产权证后30日内办理抵押登记手续，据此可以认定，办理抵押登记的责任主体是购房人和中行常州分行。在金昌公司将案涉房屋的产权证交给中行常州分行后至该房屋被法院查封无法再办理抵押登记手续的近一年里，未办理抵押登记手续。中行常州分行不能举证证明自己已如约履行办理房屋抵押登记手续，只是由于购房人的原因导致未能办理抵押登记手续。因此，中行常州分行未按约履行合同约定的办理房屋抵押登记手续是可以推定的。其次，中行常州分行履行合同过程中的违约程度。本案中，由于中行常州分行与购房人未履行合同约定的办理房屋抵押登记的义务，致中行常州分行发放给购房人的贷款的抵押权未成立，不仅延长了金昌公司的保证责任期间，增加了金昌公司的承担保证责任的风险，且致金昌公司在承担保证责任后，购房人逃逸的情况下，无法获得实际追偿。因此，该违约行为属重大违约。最后，中行常州分行应如何承担违约责任。这是审理中的一个焦点问题。有观点认为中行常州分行具有重大违约行为，因此，可以抵销金昌公司的部分保证责任，金昌公司只须承担部分保证责任即可。该种观点没有法律依据。保证责任作为一项法定责任，无法减少承担部分保证责任。我们认为，依据我国合同法第107条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，中行常州分行履行主合同过程中的违约行为实际上给金昌公司造成了损失（由于案涉房屋已被法院查封，购房人又已逃逸，金昌公司承担保证责任后实际上几乎无法获得追偿），应向金昌公司承担赔偿责任。由于办理抵押登记的责任主体为购房人与中行常州分行双方，在无法举证证明中行常州分行准确的过错程度的情况下，可酌定中行常州分行在未办理抵押登记上与购房人具有同等过错，故应向金昌公司承担保证责任额度的二分之一的赔偿责任。从公平的角度讲，也可以看作是中行常州分行与购房人未履行合同约定的办理房屋的抵押登记义务，具有同等过错，各承担一半的责任，而金昌公司作为购房人的保证人，为购房人的违约行为承担了保证责任。如此处理，既严格执行了法律规定，又兼顾了各方利益的平衡，实现了案件处理的法律效果与社会效果的统一。

裁判要点： 期房预售中，银行与购房人履行主合同时，在不能通过举证证明是因为银行还是购房人的过错导致未能履行合同约定的在房屋可以办理抵押登记时及时办理抵押登记义务，房屋由于购房人的其他债务被法院查封而不能办理抵押登记，购房人逃逸的情况下，作为保证人的开发商是否应当承担保证责任，各方的责任如何划分，是理论和实践中一个有争议的问题，也是本案的争议焦点问题。 一、关于金昌公司是否应承担保证责任的问题。 本案中，贷款担保合同中明确约定：金昌公司的保证责任终止的条件是：自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日。这是一个附解除条件的保证责任。当条件成就时，保证责任终止。本案是否存在中行常州分行不正当阻止解除金昌公司保证责任的条件成就的情形。合同法第45条第2款规定：当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就。我们认为，要构成不正当阻止条件成就，需要以下要件：一是当事人有主观故意，主观故意是一个相对模糊难以界定的要件，一般实践中可以从条件不成就明显地有利于当事人来推定其是否具有主观故意；二是当事人有阻止条件成就的行为。此处的行为应包括作为与不作为。三是产生了条件不成就的结果。四是条件不成就与当事人的行为之间具有因果关系。本案中应认定中行常州分行未不正当地阻止金昌公司终止保证责任的条件成就。因为中行常州分行阻止金昌公司保证责任终止的条件成就对其利益没有明显好处，即不能推定中行常州分行具有主观故意。由于约定的解除条件没有成就，因此，金昌公司应当承担保证责任。 二、中行常州分行在本案中如何承担责任。 首先，中行常州分行在履行合同过程中是否存在违约行为。审理过程中，中行常州分行明显具有违约行为是较为一致意见。中行常州分行的违约行为表现为：贷款担保合同中约定，由购房人和银行在拿到房屋产权证后30日内办理抵押登记手续，据此可以认定，办理抵押登记的责任主体是购房人和中行常州分行。在金昌公司将案涉房屋的产权证交给中行常州分行后至该房屋被法院查封无法再办理抵押登记手续的近一年里，未办理抵押登记手续。中行常州分行不能举证证明自己已如约履行办理房屋抵押登记手续，只是由于购房人的原因导致未能办理抵押登记手续。因此，中行常州分行未按约履行合同约定的办理房屋抵押登记手续是可以推定的。其次，中行常州分行履行合同过程中的违约程度。本案中，由于中行常州分行与购房人未履行合同约定的办理房屋抵押登记的义务，致中行常州分行发放给购房人的贷款的抵押权未成立，不仅延长了金昌公司的保证责任期间，增加了金昌公司的承担保证责任的风险，且致金昌公司在承担保证责任后，购房人逃逸的情况下，无法获得实际追偿。因此，该违约行为属重大违约。最后，中行常州分行应如何承担违约责任。这是审理中的一个焦点问题。有观点认为中行常州分行具有重大违约行为，因此，可以抵销金昌公司的部分保证责任，金昌公司只须承担部分保证责任即可。该种观点没有法律依据。保证责任作为一项法定责任，无法减少承担部分保证责任。我们认为，依据我国合同法第107条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，中行常州分行履行主合同过程中的违约行为实际上给金昌公司造成了损失（由于案涉房屋已被法院查封，购房人又已逃逸，金昌公司承担保证责任后实际上几乎无法获得追偿），应向金昌公司承担赔偿责任。由于办理抵押登记的责任主体为购房人与中行常州分行双方，在无法举证证明中行常州分行准确的过错程度的情况下，可酌定中行常州分行在未办理抵押登记上与购房人具有同等过错，故应向金昌公司承担保证责任额度的二分之一的赔偿责任。从公平的角度讲，也可以看作是中行常州分行与购房人未履行合同约定的办理房屋的抵押登记义务，具有同等过错，各承担一半的责任，而金昌公司作为购房人的保证人，为购房人的违约行为承担了保证责任。如此处理，既严格执行了法律规定，又兼顾了各方利益的平衡，实现了案件处理的法律效果与社会效果的统一。

裁判要点： 股东资格是投资人取得和行使股东权利并承担股东义务的基础，依据《公司法》的规定，有限责任公司股东资格的确认，涉及实际出资额、股权转让合同、公司章程、股东名册、出资证明书、工商登记等。确认股东资格应当综合考虑多种因素。本案的关键在于确认"一股两卖"情形下股东资格确认问题。 第一，从公示效应考虑，在股权多重买卖的情况下，应根据形式特征如工商行政部门的登记等来认定股东资格。根据国务院制定的《公司登记管理条例》第9条规定，有限公司股东的姓名或者名称为公司登记事项。第31条规定，有限公司变更股东，应当自发生变动之日或改变之日起30日内申请变更登记。因此，在合法、规范的情况下，公司章程的记载、出资证明书、股东名册、公司登记机关的登记，都可以作为确认股东资格的标准。而本案中，虽然万某与实际代表袁某的袁某1签订了股权转让协议，并支付了股权转让款，在股东会决议中也作了确认，但并未在公司章程中记载，更未到工商行政管理部门去办理变更登记手续，导致袁某又将股权出卖给陈某并办理了工商变更登记手续，而陈某又将股权转让给了陈某2。从交易安全和对外公示效应的角度考虑，应以工商登记记载确认陈某获得股东资格。因工商登记具有证权作用，而公司外部债权人一般通过工商登记去确定公司股东，在无相反证据的情况下，应以工商登记为准。 第二，股权转让本质上也是一种财产权利买卖，应参照适用买卖合同司法解释的规则。根据买卖合同司法解释第十条的规定，出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，首先看是谁先行受领交付；如果均未受领交付的情况下，再看是谁先行办理所有权转移登记手续；如果均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，最后才是依据依法成立在先合同确定应由谁履行合同。本案的股权是一种财产权利，同时其转移依法需要进行登记，故股权转让应当适用上述特殊动产买卖合同的履行规则。首先，因股权的载体为出资证明书等股权凭证，故股权的受领交付应当体现为出资证明书等股权凭证的交付，而本案中麦德尔公司并未给股东制作出资证明书等股权凭证，故案涉争议股权的受领交付无法认定；第二，在案涉争议股权的受领交付无法认定的情况下，就要看股权转移登记手续的办理。本案中袁某与陈某签订股权转让协议之后即办理了工商变更登记手续。而万某虽然早于陈某签订股权转让协议，并且也支付了股权转让款，但鉴于股权变动依法是需要履行变更登记手续，故其在陈某受让股权取得工商变更登记的情况下，无权再要求确认其股东资格。而袁某1以袁某的名义与万某签订的股权转让协议实际已经无法履行，万某可以另行主张其损失。 第三，从稳定公司经营的角度看，确定陈某享有案涉15%股权的股东资格更有利于麦德尔公司的经营。虽然万某早在2008年7月16日即与代表袁某的袁某1签订股权转让协议，并参与麦德尔公司的经营管理，但一直未办理工商变更登记，而其他股东陈某1、陈某2等均已办理工商变更登记手续，陈某在获得股权之后，也将其股权转让给了陈某2，因此，陈某1、陈某2父女已实际掌控麦德尔公司，而万某与陈某1因股权转让纠纷涉多起诉讼，在万某未能提供证据证明陈某与陈某1、袁某之间存在恶意串通故意损害其利益的情形下，确定案涉15%股权归属陈某，更有利于麦德尔公司的稳定和持续经营。

裁判要点： 该案例涉及业主日常生活中使用车位的合同性质以及权利义务分配的问题。鉴于我国汽车消费需求与日俱增，考虑到空间的有效利用，越来越多开发商应相关行政要求，在商品房地下层设置营业性公建配套机械车位，但开发商往往仅将此作为行政要求的应对，而未对其涉及的法律问题予以细致考虑。无论是机械车位还是车位对应的房屋空间，其所有权均归开发商所有，相关车位转让协议并不涉及前述标的物的处分，故不应按照买卖合同的法律规定分配合同双方的权利义务，同时鉴于机械车位的特殊性，行政法规对其作业、管理事项有强制性规定，那么作为出租方在交付租赁物时即应按照行政法规的要求确保租赁物可正常使用。若出租人未能依约履行其租赁物瑕疵担保责任，在承租人解除权条件成就时，承租人应在除斥期间内及时行使解除权，否则该权利将归于消灭。 本案从双方约定的权利义务的实质出发，结合行政法规的相关规定，对于常见生活事项的法律关系予以明晰，并从除斥期间的角度将双方早已产生纠纷的法律秩序及时确定，平衡了合同双方的利益，具有典型意义。 1、日常生活中对"购买车位"的通常观念需要正确认识 二审法院通过审理发现，车位是"买卖"而来的观念不仅是业主的普遍观点，即使是作为机械车位及相应房屋空间物权人的开发商也认为自己已将标的物卖给了业主，甚至一审法院也没有意识到涉案转让协议的法律性质，而以买卖合同纠纷确定案由，由此带来的是对当事人权利义务的不当判断。本案中越都公司坚持认为机械车位只要交付了，只要质量没有问题，其再无其他义务，仅余业主付费义务，一审法院也仅就质量问题进行查明，并依据买卖合同相关规定裁断本案，其实不然。如前所述，应当根据租赁合同相关法律规定来认定双方当事人的义务。 2、机械车位的特殊性决定了本案出租人义务的具体内容 我国行政法规对特种设备的类别进行了列举界定，涉案机械车位属于起重机械，应按照行政法规的要求由专业人员进行操作。同时作为租赁物，出租人仅仅将其交付尚未完整完成合同法216条规定的义务，该条款还包括了出租人租赁物瑕疵担保责任的规定，简言之，机械车位要在具备符合行政法规规定的运行要件的情况下方能具备其完整的使用价值，否则交付一个依法不能使用的租赁物，该合同将毫无意义。同时，该租赁物瑕疵担保责任是出租人在租赁合同项下的主要债务，是其交付租赁物时即负有的义务，是与承租人支付租金相对应的义务，出租人不得以承租人没有交纳物业管理费、维护费为由拒绝履行该初始的并应在合同履行过程中一直持续的义务。 3、业主维权应注意权利行使期限 案情可知，本案业主在2009年就开始以沟通交涉的方式要求开发商履行运行车位的义务，其实质为业主依据合同法94条第（三）项规定催告开发商履行主要债务，那么开发商在催告后合理期限内仍不履行，业主的合同解除权将依法成就，其仅需在合理期限届满后通知开发商即可单方解除合同；但是根据合同法95条的规定，解除权的存续亦有其合理期限（除斥期间），此处的合理期限长短如何计算，法律没有明确规定，但是我们认为可以类推适用法释（2003）7号第15条第2款的相关规定，之所以参照该司法解释，主要考虑因素为，该司法解释规定同样也是关于合同解除权的规定，同时涉案协议的标的物为一定的房屋空间及该房屋空间内的机械车位，该约定也涉及不动产，且机械车位的使用与业主的商品房具有关联，因此参照该司法解释处理本案符合类似情况相同处理的理念；另外，关于一年这一除斥期间的规定，与合同法明确规定的同为形成权的撤销权的除斥期间相同，具有可操作性的同时也具有直接的可类比的法律依据。 应该说，解除权的行使将会导致既存的合同关系消灭，属双方法律关系的重大变更，因此如果允许解除权人在经过过长的时间后仍然可肆意废止合同，是对现有的当事人之间法律秩序的破坏，也不尽然体现公平正义，因此通过一年这一合理期间的规定，足够由解除权人权衡利弊，也敦促其及时确定双方之间的法律关系，是必要且合理的。换个角度，如果解除权行使的合理期间过长，甚至长于诉讼时效两年的规定，那么解除合同后将会面临这一问题，守约方主张违约方承担违约责任这一债权请求权时却遭遇时效届满的抗辩，颇显矛盾。 当然，如果裁判生效后，开发商再次发生不履行合同主要债务的行为或者持续不履行合同主要债务，那么业主可以自己聘请具有资质的专业人员对机械车位进行操作管理，由此产生的费用可以视为开发商违约行为给业主造成的损失，业主可要求开发商承担违约责任。 4、其他问题 （1）关于维护费、物业管理费的交纳 实践中诸如本案的租赁合同履行过程中还易遇到此等纠纷：业主作为承租人未交纳维护费、物业管理费，开发商作为出租人或其委托的物业管理公司如何应对？笔者认为解决此类问题的关键在于如何认定该二笔费用的对价。 首先看维护费，双方当事人若无特别约定，其字面含义可知为维修养护费用，即租赁物损坏后需要通过维修手段将其恢复到损坏前的状态的费用，以及对租赁物进行常规养护使其可以正常使用、发挥效用的费用。我国合同法第220条规定了出租人的维修义务，此为出租人对物的瑕疵担保责任中派生的义务，原因在于承租人使用租赁物就是要使租赁物发挥其效用，以满足自己的需要，这就要求租赁物本身应保持一个良好的状态，当该租赁物出现妨碍使用的情况时，就要对其进行维修，当该租赁物处于可能妨碍使用的状态时，就要对其进行养护。出租人对自己的财产进行维修养护，一来延长租赁物的寿命，实则维护了自己的利益；二来若出租人不履行维护义务使租赁物不能使用，则影响了承租人订立租赁合同目的的实现，这相对于承租人全额支付了租赁期间的租金而言是不合理的；第三，机械车位其构造特殊，一组机械车位往往包含多个车位，并且使用中由于横移或升降，车位之间相互影响，故维护保养系针对整组机械车位而言，无从分割，仅因某些机械车位的承租人未依约支付维护费而停止整组车位的维护保养，会导致对已经支付维护费的承租人的使用构成妨碍。因此，机械车位的维护义务应当认定为出租人的义务，即使双方约定维护费用由承租人支付，也应视为仅是费用负担方的约定，而非义务的转移，部分承租人不支付维护费，出租人不得停止对整组车位的维护，而应先行维护后向违约的承租人主张违约责任。 再看物业管理费，一般情况下业主会与物业管理公司签订物业管理服务协议，那么物业管理费的对价行为会有相应约定，若无明确约定，可将《物业管理条例》中关于物业服务行为的规定结合具体情况视为对双方物业管理服务协议的补充。细化至与机械车位相关的物业管理行为，主要为物业公司对业主机械车位相关区域内的卫生保洁、停车入库的秩序引导等行为，因此如果业主未交纳物业管理费，物业公司可停止前述物业服务行为并向业主主张违约责任，但也不得以此为由，以不聘请有资质的作业人员进行操作管理这一方式妨碍业主正常使用租赁物。 （2）业主要注意依约履行租赁合同 实践中不乏此类情形，签订车位租赁协议后，在小区车位并不紧张时，由于机械车位的空间相对狭小，业主可能会求便利而将车辆停放至其他固定车位，造成对自己所签订协议的搁置。但短期内临时停放至其他车位并不能彻底解决问题，而且可能构成对他人权益的侵害，毕竟自己的停车需求应当根据自己签订的租赁协议予以落实。随着车辆与日增多，当业主需要规范使用自己租赁的车位时，方发现合同签订的目的能否实现存在重大障碍，此时再诉诸法律亦难及时弥补损失。即使业主变换思路转而向开发商主张前期不配备专业人员操作机械车位这一违约行为的责任，在无约定违约金的情况下，也需要证明开发商这一违约行为给其实际造成了损失，若案情实为业主实际将车辆停放在其他车位，其正常的停车需求得到了满足，那么也应认定为属于违约后的补救措施，进而认为业主主张损害赔偿金没有事实依据。