1.判决书字号
一审判决书：长沙市岳麓区人民法院（2013）岳民初字第00777号。

2.案由：房屋租赁合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：李某。
委托代理人：曾懿，湖南河清律师事务所律师。
被告：何某1。
委托代理人：康玲，湖南天地人律师事务所律师。
委托代理人：王丹，湖南天地人律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织。
一审法院：湖南省长沙市岳麓区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：周赞；审判员：黎春林；人民陪审员：孙新容。

6.审结时间
一审审结时间：2013年5月29日。

1.诉辩主张
（1）原告诉称
2012年1月10日，被告委托何某2与原告签订了两份《西城龙庭商铺租赁合同》，合同约定：出租房（甲方）为被告何某1，承租方（乙方）为李某，甲方将位于西城龙庭负1031号（建筑面积约120平方米）、负1032号（建筑面积约125平方米）两间商铺租赁给乙方经营名烟酒庄，租赁期限均为5年，自2012年1月10日起至2017年1月9日止，原告按约定向被告交付了保证金及第一季度租金，被告于2012年1月30日将门面交付原告使用，在原告门面进行装饰装修的过程中，被告多次干扰、阻工，并要求解除负1032号门面的租金合同关系，并向原告发出了《解除租金合同通知》，原告未同意，向被告送达了《履约催告函》，要求被告继续履行合同。因被告方的干扰、违约，原告被迫于2012年4月12日停止商铺装修。此后，原、被告多次协商，均未达成一致意见。原告认为，原、被告之间就西城龙庭负1032号商铺建立的租赁合同关系合法有效，被告作为出租人，在转让租赁物时，应在合理期限内通知原告，原告对租赁物享有优先购买权，被告在未通知原告的情况下将租赁物转让，侵害了原告的合法权益，致使原告不能行使优先购买权，以60万元的价格获取价值不低于340万元的房屋，给原告造成损失，被告对此应承担赔偿责任。因原告原起诉的案件中不包括被告侵犯原告优先购买权所造成的损失，现依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。向人民法院提起诉讼，请予立案审理。请求判令：1、判决被告赔偿原告损失280万元；2、本案诉讼费用由被告负担。
（2）被告辩称
一、被告与原告签订的西城龙庭负1032号商铺租赁合同于解除租赁合同通知到达之日即2012年2月24日解除。2012年2月21日，被告向原告邮寄了《解除租赁合同通知》，原告于2012年2月24日签收了该份《解除租赁合同通知》，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，该通知送达给原告时双方签订的租赁合同解除。二、被告出售商铺的时间为2012年7月11日，是在双方解除租赁合同之后，被告在解除租赁合同后出售商铺的行为不构成对原告优先购买权的侵害，被告在出售商铺时更没有法定和约定的义务通知原告。原告在租赁合同解除后要求享有承租人的优先购买权无法律依据。从以上两点可以看出，商铺出售是在租赁合同解除之后，原告对商铺无优先购买权，因此，被告不应承担任何侵权责任。三、原告就同一租赁合同已经岳麓区人民法院审理，本案属于"一事二审"的案件，应该依法裁定驳回起诉。原告起诉被告（2012）岳民初字第01942号租赁合同纠纷民事诉讼，该案与本案同属于租赁合同纠纷，两个案件基于同一租赁合同事实，仅仅是诉讼请求不同。在（2012）岳民初字第01942号民事案件审理过程中，原告第三项诉讼请求为"判决被告赔偿原告损失240万元"，就租赁合同主张了赔偿责任，本案中原告依据租赁合同再次主张赔偿责任，明显是同一案件，就已经审理的案件再次审理，违背了"一事不二审"的法律原则，应该依法裁定驳回起诉。四、原告主张的280万元损失无任何法律依据。五、原告诉称其在诉讼过程中才得知商铺出售事宜，明显与事实不符，双方就商铺欲出售事宜提出与原告进行商铺位置调换，经过多次协商，被告委托证人何某2与原告协调置换商铺事宜，原告当时明确表示不会考虑购买商铺，调换位置的事宜要与股东回去协商后再答复。且事后在2012年4月12日，原告与商铺买受人林某发生了冲突，还通过了派出所出警进行协调，这些事实在（2012）岳民初字第01942号民事判决书法院查明事实部分都有充分的阐述，足以证实原告事前早知道商铺欲出售一事。综上，原告依法不享有优先购买权，本案属"一事二审"案件，原告完全是恶意诉讼，请求法院依法裁定驳回起诉。

2.事实和证据
湖南长沙市岳麓区人民法院经公开审理查明：被告何某1原系长沙市岳麓区岳麓大道355号西城龙庭负1031号、1032号商铺的产权所有人。2012年1月10日，原告与被告的委托代理人何某2签订了两份《西城龙庭商铺租赁合同》，出租方（甲方）为何某1，承租方（乙方）为李某，甲方将位于西城龙庭负1031号（建筑面积约120平方米），负1032号（建筑面积约125平方米）两间商铺租赁给乙方经营名烟酒庄，租赁期限均为5年，自2012年1月10日起至2017年1月9日止；1031号商铺和1032号商铺约定的月租金价格分别为每平方米210元和150元；另外，双方在合同第十一条的第5项约定："租赁期限内，甲方如转让或抵押该房屋，应提前通知乙方，该房屋转让或抵押后不影响本合同继续履行，该房屋转让后，本合同的有关权利义务自然转移给新的所有权人。否则，乙方有权依法主张'买卖不破租赁的权利'。而在同等条件下，乙方享有优先购买权。"合同第十二条关于违约责任约定的第2项约定为："租赁期间双方必须信守合同，任何乙方违反本合同的规定，违约方应向守约方一次性支付违约金10万元（本合同中对于违约金数额另有约定的从其约定）。造成损失的，违约方应承担相应的赔偿责任。"合同签订后，原告于2012年2月17日进入商铺进行装修。2012年2月21日，被告以出现客观情况，需收回该商铺使用为由，向原告发出《解除租赁合同通知》，内容包括：自原告收到该通知起，解除原、被告于2012年1月10日签订的西城龙庭负1032号商铺的租赁合同，要求停止对西城龙庭负1032号商铺的一切装修施工，否则，造成的一切损失由原告承担。原告于2012年2月24日收到了上述解除通知，并于2012年4月12日退出了上述商铺。2012年7月，原告将被告和何某2诉至本院，请求确认上述解除合同无效，确认商铺租赁合同有效，并请求继续履行合同，并赔偿损失80万元。2012年8月，何某1亦向李某提起反诉，请求李某承担迟延支付租金的违约金27277.5元。2012年12月20日，李某将其诉讼请求变更为请求解除原、被告签订的商铺租赁合同，退还租赁商铺保证金及一季度租金合计181850元，确认商铺租赁合同有效，支付违约金20万元，并赔偿损失240万元。2013年2月5日，本院作出了（2012）岳民初字第01942号民事判决书，该判决书在本院认为部分对原告所主张的装修物业管理费、装修损失费、员工工资损失、借款资金利息、租用办公场地费、办公家具、空调、电脑、交通费、预期可得利益损失进行了论述，部分进行了确认，最后判决内容包含：双方签订的两份《西城龙庭商铺租赁合同》解除；何某1退还李某保证金和租赁费181850元，何某1支付李某违约金20万元、损失31461元；李某对该判决不服，提出了上诉。
另查明，2012年4月，案外人林某与本案被告何某1达成买卖涉案1032号商铺的意向，2012年7月11日，何某1与妻子叶小华的委托人何道勇与林某签订在长沙市房产档案馆备案的《房屋买卖合同》，双方协议上述商铺成交总价为人民币60万元。2012年8月9日，涉案1032号商铺登记为林某所有。
上述事实有下列证据证明：
（1）租赁合同两份，拟证明原、被告租赁合同关系，原告承租被告西城龙庭负1031、1032号商铺，租赁期限从2012年1月10日至2017年1月9日止。
（2）房屋买卖合同、委托书、房产证，拟证明被告将西城龙庭负1032号商铺转让给林某且已办理产权变更手续，交易的价格是60万元。
（3）解除租赁合同通知；
（4）EMS国内特快专递邮件详情单两份；
（5）长沙市房屋登记申请书；
（6）房屋买卖合同；
（7）长房权证岳麓字第712157530号房屋所有权证；
（8）民事起诉状；
（9）变更诉讼请求申请书；
（10）（2012）岳民初字第01942号民事判决书；
（11）对王某的谈话笔录及证人王某的证言；
（12）对何某2的谈话笔录及证人何某2的证言；

3．一审判案理由
湖南省省长沙市岳麓区人民法院根据上述事实和证据认为： （1）关于原告的起诉是否符合案件受理条件的问题。对于原告的起诉，被告辩称本案属于"一事二审"的案件，认为本案与（2012）岳民初字第01942号民事案件基于同一案件事实提起的诉讼，故应当驳回原告的起诉。本院认为，从（2012）岳民初字第01942号案件原告的诉请、事实和理由以及法院查明的案件事实和处理角度来看，并未涉及到有关优先购买权的问题，本案系原告根据新的理由提出的诉讼请求，本案并不属于"一事不再理"的范畴，故对被告的该抗辩理由，本院不予支持。（2）关于原告能否以被告侵害其优先购买权为由主张被告赔偿280万元。本院认为，优先购买权制度的本意是保护承租人在使用租赁房屋过程中形成的稳定生活状态，并以此来维持社会经济生活的稳定，承租人优先购买权的存在及行使目的，在于使某种既有的法律关系发生有利于先买权人的变化，但未必能够带来独立的、实体的利益。对于原告主张被告赔偿280万元，本院认为其主张不应当支持，其理由如下：第一、原告自认在2012年4月12日，即已经退出了所租赁的商铺，原告在此之前只对商铺进行了部分装修，并没有实际经营，原告自始没有在租赁标的房屋中产生使用收益，而被告与商铺购买人林某是在2012年4月达成房屋买卖意向，在2012年7月签订房屋买卖合同，此时原告已经退出了商铺，故原告的商铺出售行为并未在很大程度上影响原告的稳定生活状态。第二、原、被告在商铺租赁合同第十一条的第5项约定李某"有权依法主张'买卖不破租赁的权利'，而在同等条件下，乙方享有优先购买权。"根据该合同内容，被告承担有保证原告有优先购买权的相应的合同义务；双方在商铺租赁合同第十二条对于违约责任约定，"任何一方违反本合同的规定，违约方向守约方一次性支付违约金10万元"，原告已经在（2012）岳民初字第01942号案件中提出了违约金主张，本院在该案的处理结果上也已经判决被告向原告承担10万元违约金的违约责任，该10万元违约金的承担应当理解为包括被告违反保证原告享有优先购买权的合同义务而需承担的责任。第三、原告主张通过评估房屋出售时商铺的市场价格与被告在房屋买卖合同中约定的交易价格之差确定原告的损失，本院认为该损失赔偿的计算方法没有相应的法律依据。上述价格之差即使数额巨大，但是该数额亦不能认定为被告将商铺出售给他人而给原告造成的损失数额，故对原告诉请被告赔偿280万元的请求，本院不予支持。对于原告提出涉案商铺在2012年7月11日左右的价值进行司法评估，本院认为该评估无实际意义，法院不予准许。

（三）定案结论
湖南长沙市岳麓区人民法院依照依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定判决如下：
驳回原告李某的诉讼请求。
本案案件受理费收取29200元，由原告李某负担。