（一）首部

1.判决书字号：福建省厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第1112号民事判决书。

2.案由：房屋买卖合同纠纷人。

3.诉讼双方
原告（反诉被告）：李某，男，1986年出生，住福建省福州市仓山区。
委托代理人：许锦聪、周国君，福建嘉禾嘉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：谢某，女，1983年出生，住福建省霞浦县。
委托代理人：程曾锦，福建知圆律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：福建省厦门市海沧区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：颜思远；代理审判员：刘亚帆；人民陪审员：高延毅。

6.审结时间：2013年10月10日。

（二）诉辩主张

原告李某诉称：原告与被告谢某于2012年5月22日签订了“房地产认购居间协议”（以下简称“协议”），约定：被告以260万元的价格向原告购买位于厦门市海沧区XX东里11号2002室的房产（以下简称讼争房产），于签订协议当日向原告支付认购定金20万元，于一手产权证出具之日起7个工作日向原告支付163万元（含定金，直接转入原告原还贷账户，具体金额以办理解押当日银行实际按揭余额为准），于送件交易当日向原告支付97万元；被告应在一手产权证出具并解押注销之日起5个工作日内签署“存量房买卖合同”办理交易手续；如被告中途悔约，则自违约行为发生之日起原告有权没收被告的定金。协议签订后，讼争房产产权证于2012年7月26日办理完毕，但被告拖延至2012年8月15日才支付163万元。讼争房产于2012年8月21日办理解押注销手续，被告应在5个工作日内签署“存量房买卖合同”办理交易手续、支付购房余款97万元，但被告不履行上述义务。原告于2012年9月3日以EMS书面通知被告3日内支付购房余款及办理交易手续，被告2012年9月5日签收该EMS，但被告收到原告书面通知后仍未履行其义务。原告遂于2012年9月11日以EMS书面通知被告解除“协议”并处理后续事宜，该邮件于2012年9月14日被妥投，但被告至今仍未与原告处理相关事宜。被告的行为已构成严重违约，经原告再三催告后仍不履行合同义务，已严重损害了原告的合法权益，原告有权解除合同并没收定金，故诉至法院，要求判令：（1）解除原、被告于2012年5月22日签订的“协议”；（2）原告有权没收被告定金20万元；（3）诉讼费由被告承担。

被告谢某辩称：原告李某要求解除“协议”及没收定金均无法律和事实依据，应依法予以驳回。（1）原告称被告延期支付163万元款项与事实不符，其责任不在被告，一手产权证是原告去办理的，原告在一手产权证办理完后没有及时通知被告，且被告在知道一手产权办理下来的第二天就支付了163万元，不存在违约的情况。（2）原告称被告未按时支付97万元款项与事实不符，其责任在于原告没有及时办理交易手续。（3）原告要行使解除权，应先经催告程序。

反诉原告谢某诉称：2012年5月22日，反诉原告与反诉被告李某签订“协议”，约定：反诉被告将讼争房产出售给反诉原告；房屋总价260万元，签约时支付定金20万元，一手产权证出具后7日内支付163万元（含定金，用于解押），送件交易当日支付97万元；讼争房产可以过户至反诉原告指定的第三人名下。“协议”签订当日反诉原告即支付了20万元定金。一手产权证出来后反诉被告直到2012年8月10日才告诉反诉原告。反诉原告2012年8月14日到房管局了解到一手产权证确实办下来了，15日即付房款至163万元。反诉被告遂于2012年8月21日办理了解押登记。此后按约定双方应于5天内到房管局签署正式合同，办理过户手续，过户当日付清97万元余款。但反诉被告要求反诉原告支付163万元款项逾期支付的违约金才可办理过户，双方就此事协商未妥。反诉被告称向反诉原告发函，反诉原告不知情，也没有签收。实际上，中介一直催促反诉被告协调沟通过户事宜但一直未果。2012年9月22日，双方及律师和中介到XX酒店商谈过户交接事宜，但反诉被告坚持要15万元违约金才愿意配合过户。2013年3月11日，反诉被告向法院起诉，要求解除“协议”并没收定金。但双方签订的合同是真实意思表示，内容没有违反法律法规规定，合同当事人均应受合同约束，全面履行合同义务。故诉至法院，要求判令：（1）反诉被告继续履行与反诉原告于2012年5月22日签订的“协议”；（2）反诉被告配合办理房产过户至谢某指定的第三人吴某名下；（3）本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。

反诉被告李某辩称：反诉原告谢某在反诉状中所称的事实和理由不成立。第一，反诉原告本人不具备在厦门购房的资格；第二，反诉原告拖延支付143万元（不含定金）购房款，已经构成违约；第三，反诉原告不履行到房产交易部门办理交易过户并支付购房余款97万元这一合同主要义务，经催告后仍未履行，已经构成严重违约；第四，“协议”中有关“新产权人可以为乙方（买方）指定的第三人”的条款，既约定不明确，也无效；第五，反诉原告申请的证人廖某所作证言不具有证明力。请求驳回反诉原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
福建省厦门市海沧区人民法院经公开审理查明：李某与谢某于2012年5月22日签订“协议”，约定谢某以260万元的价格向李某购买本案讼争房产。谢某于签订协议当日向李某支付了认购定金20万元。“协议”第三条约定房款分两次支付：一手产权证出具之日起7个工作日内支付含定金在内的163万元到李某原还贷账户；送件交易当日支付97万元。“协议”第十条约定，双方应在一手产权证出具并解押注销之日起5个工作日内签署“存量房买卖合同”，并办理交易手续。同时，在“协议”的第十五条“其他事项”中，双方还约定“……李某同意办理过户时，新产权人可以为乙方指定第三人……”。“协议”签订后，讼争房产的产权证于2012年7月26日办理完毕，谢某于2012年8月15日向李某支付了163万元（含定金）用于解押房屋。李某于2012年8月21日办理了解押注销手续。根据约定双方应在5个工作日内签署“存量房买卖合同”并办理剩下的交易手续，但因李某认为谢某第一次付款未按时，构成违约，要求谢某支付相当违约金才能去送件及办理剩下交易，双方协商未果，故一直拖延至今。期间，李某于2012年9月3日以EMS通知谢某3日内支付购房余款及办理交易手续，后2012年9月11日又以EMS通知被告解除双方所签协议并处理后续事宜。2012年9月22日，双方约了律师及中介商谈过户交接事宜，因李某坚持要谢某支付15万元违约金，双方仍未谈妥。
另查明：第一，谢某在签订合同时属于“限购”对象，其第一次缴交社会保险时间为2012年5月份，至2013年4月份符合在厦门市购房的条件；第二，庭审中，谢某变更诉讼请求为要求李某继续履行“协议”、5日内配合办理过户手续及承担本诉、反诉诉讼费。
上述事实有下列证据证明：
（1）“房地产认购居间协议”。
（2）“土地房屋登记卡”。
（3）收件收据、通知、邮寄单及回执。
（4）社会保险缴纳记录。
（5）社会保险参保证明。
（6）证人廖某的证言。

（四）判案理由
福建省厦门市海沧区人民法院经审理认为：李某与谢某签订的“协议”是双方当事人真实意思的表示，双方应按约履行。谢某2012年8月15日支付的163万元（含定金）虽有延迟，但李某已经接受该款项并用此款办理了房产解押，且谢某已支付了大部分房款，谢某的行为属于履行瑕疵，不构成根本违约。双方约定讼争房产办理解押注销手续后5个工作日内签订“存量房买卖合同”并办理过户交易，支付余款，该项并没有对双方的履行顺序作出约定，应理解为双方应同时履行，即李某在签订正式的买卖合同、办理过户交易之前无权要求谢某支付余款，谢某亦在支付余款之前无权要求对方办理过户手续。李某主张谢某未支付余款、办理过户交易构成根本违约，系对合同履行的误解，该理由不能成立，故李某以此为由要求解除合同并没收定金无法律依据，其诉讼请求本院不予支持。“协议”有效，且一审法庭辩论终结前谢某已经具备在厦门市购房的资格，故谢某要求李某继续履行合同并配合办理过户的诉讼请求，本院予以支持。

（五）定案结论
福建省厦门市海沧区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：
（1）反诉被告李某继续履行与反诉原告谢某于2012年5月22日签订的“房地产认购居间协议”；
（2）反诉被告李某应于本判决生效后5日内配合反诉原告谢某办理过户手续；
（3）驳回原告李某的全部诉讼请求。
本案本诉案件受理费4300元，及反诉案件受理费100元，由李某负担。

（六）解说
本案的亮点在于以非主诉“限购”为由要求解除合同的房屋买卖纠纷案件审理过程中，购买方在庭审中由“限购”对象转为适当购房主体时，法院如何衡平判决。近年来，国家为加强和完善房地产市场的宏观调控，遏制部分城市房价的疯涨，出台了从“限贷”到“限购”的多项举措，由此产生了新型的“政策型”房屋买卖合同纠纷。该案属“非典型政策型”房屋买卖合同纠纷案件，原告并非仅以“限购”政策为由要求解除合同，还包含迟延履行和同时履行抗辩的问题，存在“限购”情形消失及指定产权登记人等复杂情节。该案在“限购”的案件背景下如何厘清各种法律要点，对于保障当事人的合法权益、维护房地产市场交易的稳定，具有一定指导意义。
1.“限购”对象签订房屋买卖合同的效力
“限购”是国家为遏制房地产市场的投机和过度投资，限制相关群体购买住房资格及数量的调控手段。《厦门市人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的实施意见》规定，“对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）”。本案中，买方户籍不在厦门，合同签订当月开始缴交社会保险，因此在合同签订时为“限购”对象。
“限购”对象签订合同违反了国家“限购”政策，但相关政策文件并不属于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条不能以此判定合同无效。至于该购房行为是否违反社会公共利益将由产权登记机关在产权登记时予以把关。本案买卖双方订立的是“房地产认购居间协议”而非正式在产权登记机关备案的“存量房买卖合同”，实践中认购协议的买方并非一定就是正式购房合同的买方即产权人，因此“限购”对象签订房屋买卖认购协议是不违反法律或社会公共利益的。可见，“限购”对象签订房屋买卖认购合同是有效的。
2.“限购”身份与合同解除权的衡平
即便合同从订立之初就带着“限购”的灰色身份，但是在处理案件过程中不应受“限购”的政策导向将合同往解除的道路上推进，仍应依据合同法的主旨，将相关法律关系独立成块进行分析判定。本案中迟延履行和同时履行抗辩权的问题均不受“限购”的影响，应依照法律规定独立分析。
至于被告签订合同时的“限购”身份是否赋予原告合同解除权，我们应该看到本案争议发生在房屋买卖的前期阶段，“限购”对象与卖方签订的是认购协议，并对签订正式合同及办理过户手续的履行方式作出“新产权人可以为乙方（买方）指定的第三人”的约定，“限购”政策在此阶段并未阻却合同的履行，合同仍可按约定继续履行，合同目的尚可实现。因此，不能因买方为“限购”对象而解除认购合同。
3.“限购”身份消除的思考
“限购”政策的出台是为了遏制房地产市场过分投资，必将打击到投机人的利益。精于钻营的人们仍跃跃欲试，明知“限购”却仍购房或者奉行“上有政策，下有对策”的“真理”借名购房，在处理由此引发的房屋买卖合同纠纷时应确保司法审判和国家宏观调控导向相一致。但本案中“限购”对象在庭审过程中获得了购房资格，在产权登记的当下买方符合国家政策要求，如同目前热议的“二孩”提前孕育，只要孩子出生时“二孩准生”政策已落地，该“二孩”就是符合国家计生政策的。因此，处理“限购”身份在一审法庭辩论终结前消除的情形时，应当恢复事情的本然，“限购”对象无论是否提前启动购房行为，无论是否故意拖延时间，在获得购房资格时他的购房行为就已不违背国家调控房地产市场的目的。并且，合同继续履行的客观障碍已消除，合同目的处于可以实现的明朗状况，故应以保证经济交易的稳定为宗旨，支持购房合同的继续履行。
该案中存在指定第三人为产权人的情节，不排除其有借名购房规避“限购”政策的嫌疑，因此，不宜直接裁判配合办理第三人为产权人的过户手续，避免判决成为规避工具，规避政策的风险应在按合同履行的过程中由“限购”对象自行承担。况且买方在庭审中获得了购房资格，无论第三人还是买方本人成为产权人都符合国家政策，都能实现合同目的，只需裁判合同继续履行。至于产权人为谁，让双方自行决定，由房屋登记机关在办理过户手续时予以把关。
（福建省厦门市海沧区人民法院　刘亚帆　张晨玮）