（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：陕西省富平县人民法院（1991）富法庄民字第12号。
二审判决书：陕西省渭南地区中级人民法院（1992）渭中法民上字第564号。

2.案由：房屋买卖纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：张某，男，52岁，住富平县，农民，现为庄北农修厂厂长。
原告（被上诉人）：张某1，男，59岁，住富平县，系该院检查员。
原告（被上诉人）：张某2，男，54岁，住址同张某（聋哑），农民。
原告（被上诉人）：张某3，男，46岁，住富平县，该公司职工。
诉讼代理人（一审）：施振荣，陕西省第五律师事务所律师。
诉讼代理人（一审）：李某，男，36岁，重厂北区法律顾问室顾问。
被告（上诉人）：富平县钢铣厂。
法定代理人：郑某，钢铣厂厂长。
诉讼代理人（一、二审）：雷养正，渭南地区律师事务所律师。
诉讼代理人（一、二审）：乔锁劳，富平县律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：陕西省富平县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王新胜；代理审判员：孔凡水、陈世荣。
二审法院：陕西省渭南地区中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李海潮；审判员：刘康才、陈润务。

6.审结时间
一审审结时间：1991年8月14日。
二审审结时间：1992年9月29日（经院长批准，延长审限期9个月）。

（二）一审诉辩主张

原告诉称：四原告是兄弟关系，在富平县XXX镇X街有一院祖遗房产。张某于1980年11月在没有征得其他三弟兄的同意下，经中间人来某牵线，私自和富平县钢铣厂（厂址在富平县XX镇）达成口头协议，将这一院房产卖与钢铣厂，价款5000元。张某同时要求钢铣厂给他申请一院庄基，该厂厂长来某1同意。双方约定，待庄基申请批复下来后，再立书面协议，办理房屋产权过户手续。当时厂方因急于搞产品展销，要求张某先腾出房子。张腾房后，厂方付了5000元，张某打了收款条。关于庄基一事，由于我们居住的XXX镇街房属城市性质房屋，所以张某将房卖后，庄基使用权随房转移，按政策规定，张某再无权申请庄基。当时钢铣厂厂长来某1称他和县上管理批复庄基的领导熟悉，庄基申请和批准手续由厂方办理。另外，张某腾房时，向厂长来某1言明，房内有配电盘一副、木料等物及院内树木，待房屋过户手续办妥后一并搬走，暂由厂方代管，来某1同意。以上房屋买卖过程有中间人来某证明。此后十年间，张某和中间人来某多次找厂方落实申批庄基一事，但厂方领导更换，新老领导相互推诿不管，并称此事已房、款两清，买卖合法，致使至今房屋买卖未按法律规定写书面协议，未办过户手续。因此，请求法院确认房屋买卖无效，产权属于四原告所有，并请求赔偿房内配电盘、木料等损失共计2500元。

被告钢铣厂辩称：张某将XXX镇街房一院卖与被告，已房款两清。厂方已使用、管理该房十余年，已纳入厂内固定资产，并申报了土地使用证，其买卖关系应认定有效。至于未立书面协议和未办过户手续，是因为XX镇当时没有房管部门。买房时厂方请示了其上级主管部门富平县工业局，局领导答复：10000元以下由企业自己作主，不需要上级批准。并称厂方当时未答应给张某申请庄基，厂方亦无权申请庄基。且张某弟兄四人的诉讼时效已过，已无胜诉权。并提出：此房买卖属历史遗留问题，当时法律规定不明确，无法可依，现过户手续不完备，可以补办，厂方是国家企业，应照顾其利益。

（三）一审事实和证据
富平县人民法院经开庭审理查明：原告确于1980年11月经中间人来某说合，将其XX镇祖遗房产一院卖给钢铣厂，价5000元。张某卖房时未告知其他三个产权人。钢铣厂买此房的目的是在XXX镇X街上开产品展销门市部。张某提出要厂方给他申请一院庄基以解决他的住宿问题，厂方答应，双方为落实庄基事专门将张某所在的XX镇北街队大、小队干部来某2、党某叫到一起协商，言明待钢铣厂出面申请庄基批复下来后，由北街队给张某划一院庄基，厂方先交北街队300元庄基补偿费。双方约定，待庄基办妥后，再立房屋买卖契约，办理过户手续。此事原厂长来某1承认，并有中间人来某和大、小队干部来某2、党某证明。
因钢铣厂急于进行产品展销，张某就先行腾出房子并领了房价款。张某因未办房权过户手续，就把房内配电盘、木料等及院内树木留下，并交待给厂方保管，厂长来某1同意代管（现来某1只承认有配电盘）。张某后来将院内树木伐走，配电盘等物因厂方保管不善而灭失。后张某和中间人来某多次找原厂长来某1和新任厂长郑某要求落实庄基，办理房产过户手续。二厂长均推诿不管，并声称此事已了结。此事拖延十年，房屋买卖协议未订，过户手续未办，但厂方依据不真实的证据私下办理了土地使用证。

（四）一审判案理由
1.房屋买卖合同不成立
原告四人均为所争执的房屋产权人，但张某卖房十余年，其他三人应该知道而未提出异议，应视为认可。双方在房屋买卖时所达成的口头协议中附有申请一院庄基为先决条件是违法的，厂方给北街队支付300元庄基费，实施了违法行为。由于钢铣厂至今未给张某办下庄基，所以也就一直未写买卖契约，未办过户手续，直接影响了双方买卖关系的成立。
2.钢铣厂未经批准购买私房，行为违法
钢铣厂作为企业，未经批准私自购买私人房屋，违犯了国务院关于机关、部队团体、企业、事业单位不经批准，不得租用或购买私有房屋的规定。所以双方进行的房屋买卖，虽房、款成交，厂方已使用房屋十余年，但因违背房屋买卖的有关政策法律规定，即未经县以上人民政府批准，未订立契约，未办过户手续，严重违法，所以买卖关系不成立。
3.钢铣厂取得的土地使用证无效
厂方未按规定交验房屋所有证、买卖契约和足以证明房产权和土地使用权转移的证件，仅依据张某的领款条和本单位有关人员出具的伪证，取得土地使用证，是极其错误的，也是无效的。对查明的由厂方代管的张某的配电盘因厂方保管不善而丢失应由厂方负赔偿责任。

（五）一审定案结论
陕西省富平县人民法院依据以上理由，依照《中华人民共和国民法通则》第五十六条、第五十八条第（五）项、第六十一条第一款、第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第（四）（七）项之规定，判决如下：
1.原告张某与被告富平县钢铣厂房屋买卖关系无效。
2.原告张某返还被告房价款五千元，被告返还张某、张某1、张某2、张某3的XXX镇X街门牌45号房屋一院。
3.被告赔偿原告配电盘损失折价1210元。
以上限原、被告在判决生效后十日内履行。
诉讼费三百元由原告张某负担150元，被告负担150元。

（六）二审情况
一审宣判后，富平县钢铣厂以在原审的诉讼理由上诉于渭南地区中级人民法院，并提出，原审在程序上违法，导致他们未参加开庭。
二审法庭经进一步对一审认定的事实调查核实，确认一审认定事实无误，所适用的中共中央、国务院自1956年1月18日以来发布的三个文件精神和最高人民法院1984年4月17日《关于〈城市私有房屋管理条例〉公布前机关、团体、部队、企业、事业单位购买或租用私有房屋是否有效问题的答复》是正确的。国家历来要求机关、部队、企事业单位购买私有房屋要经县以上人民政府批准，对房屋这一不动产的特殊买卖关系规定了严格的产权过户手续，但双方在房屋买卖中却违背了这些文件精神和政策法律规定。
钢铣厂称其曾请示了当时主管上级富平县工业局，故买房符合富平县政府的规定。二审进一步查明：当时富平县政府将机关、团体、企事业单位购买私有房产批准权下放给主管局，但并无一万元以下的购私房由企业单位作主的决定。而和钢铣厂在同一时间、同一地点购买XX镇唐某、张某4等六户私人房屋的XX镇综合公司等单位在购买私房过程中，均由本单位申请，双方订立书面协议，经当时XX镇代行房屋管理部门职责的庄里工商所的签字认可，然后报其上级富平县商业局批准下达了正式文件后，双方才办的房屋产权过户手续，而且其六户房产值均不超过5000元。此点进一步证明钢铣厂所谓请示过上级、未办过户手续的理由是站不住脚的。其原上级的个别领导和有关人员所作的证言既与法不合，又前后矛盾，是一种不负责任的证言，其合法性和真实性不能采信。
二审法院认为：国家法律既然对房屋这一不动产的买卖规定了特殊的严格的产权过户手续，双方必须订立书面协议，经有关房管部门批准后才能办过户手续。而国家机关、企事业单位买私有房屋还要经县以上人民政府批准。所以，张某和钢铣厂的口头协议和所谓的房、款两清，只是允许厂方办产品展销门市部，转让了房屋使用权和收益权，而至今仍未办产权过户手续，房屋产权并未转移。
钢铣厂称此房属历史遗留问题，可以补办手续亦与法不合。国家政策规定的历史遗留问题的范围是指1964年前后的城镇出租私房社会主义改造中和文革中因执行政策错误所导致的房屋纠纷，而本案属双方买卖房屋问题，不能按历史遗留问题对待。在二审期间，厂方私自补办的产权过户手续是无效的民事行为。
关于时效问题：民法通则第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”，本案因张某一直提出要求直到诉至法院，所以诉讼时效依法中断，不存在超过诉讼时效问题。
二审法院认为，双方约定的由厂方给张某申请一院庄基是违背法律规定的，不符合民法通则第八十五条规定的精神。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七十五条的规定：“如果所附的条件是违背法律规定或者不可以发生的，应当认定该民事行为无效”。应认定双方房屋买卖是一种无效的民事行为。
上诉人所称一审审判违反法定程序，经查，钢铣厂和其代理人在开庭时要求审判长回避，经院长审查裁定驳回回避申请，但钢铣厂和其代理律师退出法庭，富平县人民法院依法作出缺席判决，其诉讼程序合法有效。

（七）二审定案结论
陕西省渭南地区中级人民法院经审理后认为：原审认定事实正确，适用法律适当，应予维持，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人富平钢铣厂负担。