（一）首部

1.判决书字号：成都市新都区人民法院（2011）新都民初字第2411号民事判决书。

2.案由：定金合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：龚某。
委托代理人：罗某。
被告：四川欣欣置业有限公司。
法定代表人：董维元，总经理。
委托代理人：张某。

4.审级：一审。

5.审判机关：四川省成都市新都区人民法院。
审判员：佘冰。

6.审结时间：2011年9月23日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称
原、被告于2011年5月22日签订《商品房订购合同》，约定原告定购被告开发的 "我的大学"楼盘×栋×单元4楼6号的商品房一套，并向被告交付定金10 000元。后因原告不能接受补充协议，导致双方未签订商品房买卖合同。被告于2011年6月7日发函，没收原告所交定金。经原告多次交涉，被告不予理睬。请求法院判令被告退还定金10 000元，并赔偿损失1 000元，与本案相关的一切诉讼费用由被告承担。

2.被告辩称：
原、被告签订的《商品房订购合同》是双方的真实意思表示，定金是双方签订买卖合同的担保，原告违约，被告不应退还原告定金。

（三）事实和证据
成都市新都区人民法院经公开审理查明：原告龚学琼、被告欣欣公司于2011年5月22日签订《商品房订购合同》，约定：原告定购被告开发的位于成都市新都区正因村四社"我的大学"楼盘×栋×单元×楼6号的商品房一套，建筑面积为118.33平方米，每平方米4 490元（建筑面积单价）；原告在签订本订购合同当时向被告支付定金10 000元；被告从收取定金之日起至2011年5月27日前不得再将原告定购房屋出售给第三人，也不得与第三人签订商品房定购合同，否则，被告应双倍返还定金；原告须在签订本定购合同五日内，即2011年5月27日前到被告"我的大学"销售中心签署《商品房买卖合同》及附件，逾期未与被告签署，视为原告不愿履行本协议，被告有权解除本协议，处理前述房屋，所收定金不予退还。合同还对其他相关事宜进行了明确的约定。合同亦载明：在签订合同前，被告已向原告明示双方即将签订的《商品房买卖合同》及附件（示范文本）以及其他相关文件，并予以说明，原告看过且完全理解上述文件内容及含义且无异议。合同订立的同时，原告按约定向被告交付了定金10 000元。合同订立后，原告未在约定的5月27日前与被告签订《商品房买卖合同》及附件。6月1日，双方曾进行过协商，但未形成一致意见。6月7日，被告通知原告，因其未按约定完善合同的签订及缴纳款项，其行为已构成违约，被告将另行处分原告定购的房屋，并不予退还购房定金。原告以与被告签订合同附件损害其合法权益为由，向本院提起诉讼，要求退还定金并赔偿损失。

（四）判案理由
成都市新都区人民法院根据上述事实和证据认为：原、被告双方签订的《商品房定购合同》是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，是有效成立的合同，双方应按约定履行各自义务。原告未按约定的期限与被告签订商品房买卖合同及附件的行为，已构成违约，按双方合同约定及法律规定，交付定金一方不履行义务的，无权要求退还定金。至于原告主张的商品房买卖合同附件损害其合法权益问题，本院认为双方在签订商品房定购合同时，被告已将商品房买卖合同及附件（示范文本）出示并作了相应的说明，定购合同中亦载明了原告看过并且完全理解其内容及含义，且无异议；即便附件某个条款违反相关规定，也不影响商品房买卖合同及附件的签订，能影响的只是某个条款的效力。因此，原告主张签订合同及附件损害其合法权益的理由不能成立。关于原告主张的损失1 000元，因原告未提供证据予以证明，故该项诉讼请求本院不予支持。

（五）定案结论
成都市新都区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十条第一款、第一百二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告龚学琼的诉讼请求。

（六）解说
本案的关键是定金在合同订立中的适用问题。定金是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。从担保的角度看，定金具有惩罚性，《担保法》第89条规定"当事人可以约定一方向对方预付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。"其中"无权要求返还定金和双倍返还定金"的规定都是定金担保的惩罚性的具体表现，充分体现了定金的双向担保功能，这是定金担保优于其他担保方式的突出特点。
定金依其性质和效力通常可分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金和解约定金。房屋买卖合同签订之前的《商品房定购合同》中的定金应属于立约定金，是为保证主合同的订立而签订的从合同。立约定金生效的时间和效力较其他种类的定金是较为特殊的，它从性质上讲虽然是从合同，但是它并不依赖于主合同的生效而生效，它的生效是独立的，并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。立约定金的主要作用就是保证主合同的签订，当其所担保的定约行为没有发生时，违反承诺的当事人就要受到定金处罚，立约定金也就由此发挥担保作用。
在定金合同中，当主合同不能订立的责任归于一方。此种情形即为《担保法解释》第一百一十五条规定的情形，严格按照该规定适用。但是如果当事人双方对主合同不能订立均没有责任，不能适用立约定金罚则。这种观点在《商品房买卖司法解释〉》第四条中已有所阐述"......因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。"不可归责于当事人双方，即当事人双方对主合同不能订立均没有责任。另外，《担保法解释》第一百二十二条规定"因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。"不可抗力、意外事件也是不可归责于当事人双方的情形。
（蒋娜娜）