1.判决书字号
一审判决书：信宜市人民法院（2012）茂信法民初字第636号判决书。
二审判决书：茂名市中级人民法院（2012）茂中法民二终字第153号判决书。

2.案由：定金合同纠纷

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：陈某1
委托代理人：李某。
被告（上诉人）：信宜市运朝房地产开发有限公司（以下简称"运朝公司"）
法定代表人：黎运朝，该公司董事长。
委托代理人：陈某2。

4.审级：二审

5.审判机关和审判组织
一审法院：信宜市人民法院。
独任审判人员：审判员：黄方强
二审法院：茂名市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：官演武；审判员：韦业飞、邓秀芬。

6.审结时间：
一审审结时间： 2012年6月27日
二审审结时间：2012年10月23日

1.一审诉辩主张
原告陈某1诉称：运朝公司是信宜市区玉龙山庄商品住宅楼的开发商，其分别于2010年1月26日、2010年4月28日与运朝公司签订商品房买卖合同，由其向运朝公司购买玉龙山庄C幢807、907、1007号的三套商品房，约定每平方米1880元，并交付了定金60000元。现房屋已建成，运朝公司不履行合同、不及时通知陈某1接收房屋，经陈某1多次催促，运朝公司仍不履行交付房屋。请求法院依法判决：一、判决运朝公司向陈某1双倍返还购房定金120000元；二、案件诉讼费用由运朝公司负担。
被告运朝公司辩称：其交给陈某1的《认购须知》已明确告知每套商品房的定金为5万元，其他业主均按时自觉履行了该义务。而陈某1只预交了定金6万元，尚欠9万元未交。运朝公司多次打电话、发书面通知，限陈某1在2011年9月25日前交清所欠定金，否则按违约处理，收回上述三套商品房。但陈某1置之不理，至今不补交所欠定金9万元，构成严重违约，由此而造成的法律后果应由陈某1承担，其所交的定金6万元不予退还，请求法院驳回陈某1的诉请，诉讼费用由陈某1负担。

2.一审事实和证据
信宜市人民法院经公开审理查明：运朝公司是企业法人，其经营范围是房地产开发、销售等。2009年12月5日，运朝公司印制玉龙山庄宣传资料本,在尚未取得商品房预售许可证的情况下，对位于信宜市新里开发区罗伞顶的玉龙山庄C幢尚未建成的商品房向社会预售。运朝公司在其印制的玉龙山庄资料本内的《认购须知》中写明："二、认购手续及付款方式：1、认购者在认购单位时，标准单元每单元人民币伍万元整，复式单元每单元人民币拾万元整。2、须按本公司指定楼房捣好五层框架时签署《广东省商品房买卖合同》和《物业管理合同》，并按选择支付款的方式缴付款，及办证费用、河沙费用、清理垃圾费用等，楼层封顶缴交余下的全部房价款及政府规定的维修基金每平方米按30元计算。逾期未缴付各期楼款，视作认购者自动放弃认购，本公司有权对预购的单元另行处理，订金不予退还。"2010年1月26日，陈某1向运朝公司订购位于信宜市新里开发区罗伞顶的玉龙山庄C幢，尚未建成的807、907、1007号三套商品房，并向运朝公司支付了该三套商品房的购房定金40000元，其中807号商品房的定金为20000元、907号商品房的定金为10000元、1007号商品房的定金为10000元。运朝公司收取上述购房定金后，分别向陈某1开具了三张《收款收据》，并在《收款收据》上写明该三套商品房按每平方米1880元计算价款。2010年4月28日，陈某1再次向运朝公司支付907号商品房的购房定金10000元、1007号商品房的购房定金10000元，运朝公司也分别开具二张《收款收据》给陈某1存执。至此，陈某1向运朝公司共支付了购房定金60000元。陈某1所订购的上述三套商品房，每套商品房的面积为137.27平方米，按每平方米1880元计算，该三套商品房的价款为774202.8元。2011年3月2日，运朝公司作出《关于要求业主补足定金的通知》，并将通知张贴在售楼部门口，该通知的内容是："玉龙山庄业主：根据《玉龙山庄认购须知》规定，凡未交足标准单元每套伍万元定金的业主，限于2011年3月28日前补足定金，逾期不补足定金的，按《认购须知》第二项第2点规定，视为自动放弃认购，定金不予退还。"运朝公司张贴上述通知后，由于陈某1不补交定金给运朝公司，2011年3月10日，运朝公司作出《通知》，并将通知张贴在售楼部门口，该通知的内容是："根据公司规定，陈汉莲业主必须按规定每套交伍万元（￥50000）定金。现请陈汉莲业主在3月13日前到公司交清所欠玉龙山庄（C幢807房、907房、1007房）共玖万元整（￥90000）定金。超期不交清，否则公司收回该叁套房，作违约处理。"2011年9月20日，运朝公司又作出《通知》，并将通知张贴在售楼部门口，该通知的内容是："根据公司规定，C807房、C907房、C1007陈某1业主必须按规定交伍万元（￥50000）定金。现请陈汉莲业主在9月25日前到公司交清所欠玉龙山庄定金。逾期不交，作违约处理公司收回该套房定金不退。"2011年10月11日，运朝公司再作出《特此通知》，该通知的内容是："陈汉莲业主，C807房、907房、C1007房位于东镇新里垌尾罗伞顶（玉龙山庄）共三套房。该业主已严重违反本公司的购房通知。现公司特作出对该三套房收回留用处理。特此通知。"2011年12月28日，运朝公司取得信宜市住房和城乡建设局颁发的《广东省信宜市商品房预售许可证》（编号：信房预售［2011］039号），对位于信宜市新里开发区罗伞顶的玉龙山庄C幢，尚未建成的预售房屋建筑面积为16465平方米的118套住宅房屋向社会销售。此后，由于当事人双方就缴付购房定金的数额等问题各持己见，双方没有签订商品房买卖合同，陈某1除了支付购房定金60000元外，没有补交购房定金及支付房屋价款给运朝公司，运朝公司也没有将玉龙山庄C幢807、907、1007号三套商品房的房屋所有权转移给陈某1，并已将该三套尚未建成的商品房收回另作处理。2012年4月23日，陈某1起诉至信宜市人民法院，提出本案的诉讼请求及事实理由。庭审中，运朝公司辩称其收取购房定金时，已将其公司印制的玉龙山庄资料本交给陈某1，并口头告知陈某1每套商品房的购房定金为50000元，事后还通过李平将上述书面通知转交给陈某1，陈某1对玉龙山庄资料本内认购须知的内容是知道的，但陈某1一直不补交尚欠的购房定金90000元。对此，陈某1否认其收到运朝公司的玉龙山庄资料本及上述书面通知，认为其已交清每套商品房的购房定金20000元，但运朝公司不同意与其签订商品房买卖合同。运朝公司对其上述主张没有提供相关证据证实。

3.一审判案理由
信宜市人民法院经审理认为：运朝公司通过订购的方式将尚未建成的房屋向陈某1收受定金作为订立商品房买卖合同的担保，并在《收款收据》上写明陈某1所订购的三套商品房按每平方米1880元计算价款，其在起诉前已取得信宜市住房和城乡建设局颁发的《广东省信宜市商品房预售许可证》，因此，双方之间的商品房预售合同已成立并生效。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十九条："实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。"的有关规定，本案中陈某1向运朝公司订购玉龙山庄C幢807、907、1007号三套商品房，即使双方曾经约定每套商品房的定金为50000元、三套商品房的定金为150000元，陈某1分别于2010年1月26日、2010年4月28日向运朝公司共支付了购房定金60000元，运朝公司接受了陈某1交付的定金60000元并开具《收款收据》给陈某1存执，应视为双方已变更了定金合同。因此，双方之间的定金合同，定金数额应以陈某1实际交付的定金60000元为准，定金合同自实际交付定金之日起已成立并生效。运朝公司认为陈某1不按时补交定金90000元，应承担违约责任的辩解意见，理据不足，不予采纳。陈某1所交付的定金作为订立商品房买卖合同的担保，运朝公司以陈某1不补交定金为由，拒绝与陈某1签订商品房买卖合同，致使陈某1的合同目的不能实现。运朝公司违反了诚实信用的法律原则，明显属于违约行为，依法应当承担定金罚则的违约责任。陈某1请求被告双倍返还定金120000元，合法有理，予以支持。

4.一审定案结论
信宜市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十九条、第一百二十条第一款之规定，作出如下判决：
限运朝公司在本判决发生法律效力后十日内双倍返还定金人民币120000元给陈某1。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1350元、邮寄费50元，均由运朝公司负担。

上诉人运朝公司（一审被告）上诉称：其向陈某1出示的《认购需知》和张贴公示的催缴定金的通知均载明本案的每套房的订约定金是5万元，但陈某1只交了三套房的共6万元订约定金，尚欠9万元定金未交。对于每套房要交5万元定金是所有购房者一样的，没有例外。陈某1也明知道每套房要交定金5万元，而其没有交足定金，明显违约，应当承担违约责任。又因为陈某1未交足订约定金，定金合同未成立。原审法院一方面认定运朝公司出示的《认购需知》每套房的订金5万元和认定向陈某1发出催补交定金的通知，另一方面又认定运朝公司变更定金合同拒不签订商品房买卖合同为由，判决运朝公司承担违约责任双倍返还定金12万元给陈某1，相互矛盾，适用法律和判决错误。同时，该案争议较大，不属于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，原判也写明本案经审判委员会讨论决定，说明本案不宜适用简易程序审理。但本案适用独任审判的简易程序审理，明显违反法律程序。请求：撤销原判，驳回陈某1的全部诉讼请求。案件受理费由陈某1负担。

被上诉人陈某1（一审原告）辩称：运朝公司是信宜市区玉龙山庄商品住宅楼的开发商，陈某1向上诉人购买玉龙山庄C幢807、907、1007号的三套商品房，约定每平方米1880元，并交付了定金60000元。现在房屋已经建成，运朝公司不履行合同、不及时通知陈某1接收房屋，不履行合同交付房屋。其行为违约，依法应当双倍返还定金120000元。原判正确，请求驳回上诉，维持原判。