（一）首部

1.判决书字号：连云港市海州区人民法院（2012）海民初字第0549号民事判决书。

2.案由：定金合同纠纷

3.诉讼双方
原告：吉某
被告：茆某
委托代理人：乔某

4.审级：一审

5.审判机关和审判组织
审判机关：连云港市海州区人民法院
代理审判员：唐静娴

6.审结时间：2012年8月15日

（二）辩诉主张

1.原告诉称
原告吉某诉称，原、被告于2012年6月18日签订购房合同，购买的房屋为被告现住房，并交付定金1万元，次日，被告就反悔不卖给原告，被告以合同上无身份证号为由，将合同骗走，现原告只有被告手写收条一张并有被告签名。现请求人民法院判定被告双倍返还定金2万元，并承担本案诉讼费用。

2.被告辩称
被告茆某辩称，原告所诉与事实和法律不符，要求双倍返还定金2万元不符合法律规定。被告现住房海州区××花园××号楼×单元302室的产权人为乔某，现已去世，被告不是房屋所有权人，不具有卖房资格。双倍返还定金是基于合同有效的情况下，被告无权代理，属无效合同，不适用双倍返还原则。请求法院驳回原告诉讼请求并承担诉讼费用。

（三）事实和证据
连云港市海州区人民法院经公开审理查明，2012年6月18日，原告吉某与被告茆某就位于本市海州区××花园××号楼×单元302室房屋达成买卖协议，并给付被告1万元定金。因被告后不同意卖房，现原告起诉要求双倍返还定金2万元。另查明，该房屋产权所有人为乔某，现已去世，有四个子女为乔某1、乔某2、乔某3、乔某4。
上述事实有下列证据证明：
1.收条，证明被告茆某收到原告吉某买房定金壹万元整；
2.房屋产权证，证明涉案房屋所有权人不是被告茆某。

（四）判案理由
连云港市海州区人民法院经审理认为：无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，房屋所有人乔某已去世，被告茆某不是房屋所有人，也不是房屋继承人，无权处分他人财产，并且在处分他人财产后没有得到房屋所有继承人的追认，也没有取得处分权，故本院确认2012年6月18日原、被告买卖协议无效。双倍返还定金只在合同有效的情况下才能适用，故本案不适用定金条款。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产应当予以返还。被告茆某应当返还原告10000元，对于原告要求双倍返还的诉求，本院不予支持。

（五）定案结论
连云港市海州区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条的规定判决如下：
被告茆某于本判决生效之日起十日内返还原告吉某10000元。
案件受理费300元，由原、被告各半负担（原告已预交，被告将此款在履行本判决给付义务时一并给付原告）。

（六）解说
本案的争议焦点为原、被告双方的房屋买卖协议是否有效，定金条款的性质及能否适用的问题。按照合同法的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。该定金条款的性质为违约定金。原告吉某认为被告茆某未按照双方协议将房屋出售给原告，被告茆某构成违约，未履行合同约定的义务，故可以要求被告双倍返还定金。被告茆某认为，双方买卖协议无效，自己属于无权处分，被告不是房屋所有权人，房屋所有权人已经去世，被告出售该房屋也没有得到所有继承人的同意，无权处分该房屋。在买卖协议无效的前提下，定金条款也不能适用，故不能适用双倍返还定金。
本案的处理重点主要在于对合同效力的相关规定。根据合同法的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此本案首先应看原、被告之间的房屋买卖合同是否有效。
本案中的定金为违约定金。原告吉某起诉被告茆某要求双倍返还定金。首先要确定双方房屋买卖合同是否有效，定金条款只能在合同有效的情况下才能适用。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同产生的定金条款的约定也没有法律效力，故定金条款不适用于合同无效的情况下。
被告茆某不是房屋所有权人，也不是房屋继承人，在和原告达成买卖协议之前没有得到房屋继承人的委托和授权就擅自出售房屋，之后也并未得到房屋继承人同意和追认，被告对该房屋实际上是无权处分，在订立合同后没有取得处分权也没有经所有继承人追认，被告无权处分该房屋，故原、被告之间的买卖合同无效。
原、被告之间的房屋买卖合同无效，则涉及到合同无效后双方因该合同取得的财产的处理问题。依据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告茆某因该无效的房屋买卖合同获得了原告支付的定金一万元，既然合同无效，依据该合同所获得的财产应返还给原告，故被告茆某应返还原告一万元。
定金是我国法律明确规定的一种担保方式，是指当事人一方向另一方给付一定数额的金钱，以此作为履行某种义务的担保。法律中对于违约定金条款的规定，实际上是对违约方的一种惩罚，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。无论任何一方违约都需要付出定金的相同数额作为代价，该定金条款的立法目的就在于规制合同双方当事人，减少违约行为的发生，用定金罚则来约束合同双方当事人，以使当事人在违约的时候还要考虑到定金罚则的后果，必须付出定金作为违约的代价。基于此立法目的，违约定金罚则只能在违约的情况下才能适用，故合同必须是合法有效的，才能导致违约行为的发生，若合同无效或被撤销则不存在违约的发生，因此定金条款一般只能是在合同合法有效的前提下才能发生效力。
一般而言，适用定金罚则的前提是合同必须有效。这是由定金合同的从属性所决定的。只有主合同有效时，才能适用定金罚则。如果主合同无效或者被撤销，即使当事人已有交付和收受定金的事实，也不能适用定金罚则，接受定金的一方应当将收受的定金返还给交付方。当然也存在一些特殊情况，如当事人另外约定的定金条款的效力独立于主合同，无论合同有效与否，定金条款都独立存在有效，那么该定金条款就是具有法律效力的。还有一种情况，即双方约定的定金实际为立约定金，而非违约定金的情况下，以担保合同订立为目的而约定的定金，立约定金的设立目的是为了保证合同当事人以后顺利订立合同，故立约定金适用定金罚则并不以主合同生效为前提。因主合同一旦生效，说明双方当事人已经签订合同，立约定金的法律目的已经实现，此时定金罚则则失去适用条件；如一方不存在法定免责情形拒绝签订合同或导致合同无效的，则应适用定金罚则。立约定金的设立目的决定了其适用定金罚则时，不以主合同生效为前提，无论合同有效与否，都不影响定金罚则的适用。
当事人在合同中既约定定金又约定违约金的，一方违约，对方可以选择适用违约金或定金条款。对于这种合同中违约金与定金并存的情况，即法律是准许合同中同时出现定金和违约金条款的，但不代表非违约方可以同时获得定金和违约金，一旦一方违约，对方不可能同时获得违约金和定金，而是赋予其选择权，只能选择其一。而且定金的数额有明确规定，总数不能超过主合同合同总额的20%。此种规定符合法律的损害补偿原则，既让违约方受到了惩罚，对方获得了一定的补偿，又不会使对方因违约方违约而获得过多的利益。当然对于违约金和定金的选择权在非违约方，其可以选择对其有利的一种要求违约方进行给付。
综上，对于是否适用定金条款的案件，在案件审理过程中首先要考虑合同是否有效和定金条款的性质。违约定金条款在合同无效或被撤销的情形下，则不能适用双倍返还定金，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的应当折价补偿。立约定金则不受此限制。
（唐静娴）