（一）首部
1、判决书字号
一审判决书：云南省昆明市五华区人民法院（2011）盘法民二初字第418号。
二审判决书：云南省昆明市中级人民法院（2012）昆民一终字第258号。
3、诉讼双方
原告（上诉人）陈某。
原告（上诉人）张某。
委托代理人：李建勋，东华法律服务所法律工作者。
被告（被上诉人）昆明盛锦泰康房地产开发有限公司。住所地：安宁市太平镇政府208室。
法定代表人薛某，该公司执行董事。
委托代理人：张星，云南乐孚律师事务所律师。
5、审判机关和审判组织
一审法院：云南省昆明市盘龙区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：蒋继红；代理审判员：江丽；人民陪审员：孙翠鑫。
二审法院：云南省昆明市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：起俊；代理审判员：汪佳、林磊。
6、审结时间：
一审审结时间：2012年3月9日。
二审审结时间：2012年7月18日。
（二）一审诉辩主张
1、原告诉称
2009年12月28日，原告与被告签订《关于团购"锦康·翠泊尚品"卫生厅专家楼的认购资格协议》，按协议约定，原告向被告购买"锦康·翠泊尚品"A户型，面积为132.05平方米，单价按4200元每平米计算，车位一个，每个85000元，原告所购房屋优惠后，总价款为543518元，车位优惠后为83000元，合计价款为626518元。原告按约支付被告认购资格生效确认金及诚意金375911元。被告承诺，原告所购住宅单价低于开盘时同区域同品质同景观类型在建在售楼盘销售价格每平米1000元，车位低于开盘时同区域同品质同景观类型在建在售楼盘销售价格每个5000元，至2011年5月，同位置房屋单价已涨至8930元/平方米。现由于被告违约已不能开发建盖房屋，这与被告在协议中约定获准开发建设"锦康·翠泊尚品"项目、开发用地性质为住宅用地等的承诺严重不符，被告构成严重欺诈及违约，致使合同目的不能实现，故诉至法院请求：1、解除原告与被告于2009年12月28日签订的《关于团购"锦康·翠泊尚品"卫生厅专家楼的认购资格协议》；2、判令被告双倍返还原告认购资格生效确认金751822元；3、判令被告赔偿原告可得利益经济损失826646.5元；4、由被告承担本案诉讼费。
2、被告辩称
张某不是本案适格被告，陈某才是合同相对人。陈某在订立协议时对项目情况已有充分认识，被告没有违约、欺诈行为，认购协议因项目已放弃导致不能再履行，认购协议已终止，协议终止后的处理工作已经按照省卫生厅的方案执行，大部分购买者已按方案进行了妥善处理。综上，被告同意解除双方协议，返还陈某已交款项，并按省卫生厅的解决方案补偿利息损失，原告的其余诉请应予驳回。
（三）一审事实和证据
2009年12月28日，张某经配偶陈某同意，代其与被告签订了《关于团购"锦康·翠泊尚品"卫生厅专家楼的认购资格协议》，约定：陈某拟购被告开发的"锦康·翠泊尚品"卫生厅专家楼A户型住宅一套及车位一个，总价626518元；签订此协议后，陈某需支付认购资格生效确认金及70000元诚意金，共计375911元。随后，陈某向被告支付了约定的认购资格生效确认金及诚意金375911元。现由于被告原因，原告所购房屋已不能开发建盖。
上述事实有下列证据证明：
1、陈某、张某的结婚证；
2、锦康小区总规方案图、绿化、户型、地下车位图纸；
3、《关于团购"锦康·翠泊尚品"卫生厅专家楼的认购资格协议》；
4、银联签购单及发票；
5、昆国用（2007）第00480号《国有土地使用证》复印件；
6、关于锦康苑更名为翠泊尚品花园用地名更名的批复；
7、《云南省卫生厅关于建盖卫生系统专家楼土地问题的请示》及相关批复；
8、昆明市城乡规划委员会2009年第13次主任办公会会议纪要；
9、关于省卫生厅专家楼建设有关问题的督察通知；
10、云南省卫生厅关于提请解决卫生系统专家楼项目土地有关问题的紧急请示；
11、退款通知。
（四）一审判案理由
云南省昆明市盘龙区人民法院经审理认为：本案中，原、被告在协商的基础上签订了《关于团购"锦康·翠泊尚品"卫生厅专家楼的认购资格协议》，双方达成了商品房买卖的合意，明确约定了认购资格金，原告也已交付。该认购资格协议是双方当事人真实意思表示，因此，该协议是合法有效的，依法受法律保护。被告提出的关于张某不是本案适格原告的主张，由于张某与陈某是夫妻关系，其代陈某与被告签订协议是经过陈某追认的，因此，张某有权作为本案原告向被告主张权利。现因本案所涉房屋因被告自身原因已确定无法开发，双方之间的认购资格协议无法继续履行，且原、被告均表示不再履行该合同，所以原告请求解除合同的诉讼请求于法有据，原审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，可以恢复原状的，恢复原状，不能恢复原状的，根据双方过错予以赔偿。因此，被告理应向两原告退还已收取的资格生效认购金375911元。对于原告主张被告双倍返还认购资格生效确认金的诉请，依照双方签订的协议看，其仅是双方对购买房屋的一个意向性合同，双方对购买房屋的可行性是存在不确定的，对此，当事人双方是明知其风险的存在；加之，原告主张被告存在欺骗行为的事实并未提交相关证据予以证实，该主张不能成立；另外，根据双方签订的认购资格协议，原告支付给被告的375911元明确约定是认购资格金，并非定金，所以不适用定金罚则，因此，原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。至于原告主张的经济损失，虽然本案是因被告自身原因不能履行双方的约定，被告的行为构成违约，原告对此没有过错，被告应当承担相应的责任，但是原、被告双方签订的协议并没有约定可得利益的损害赔偿，原告提供的证据也不足以证明其存在的损失，因此根据公平原则，对原告的经济损失以利息予以补偿。
（五）一审定案结论
云南省昆明市盘龙区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告陈某与被告之间签订的《关于团购"锦康·翠泊尚品"卫生厅专家楼的认购资格协议》；
二、被告于本判决生效之日起十日内向两原告退还认购资格生效确认金375911元及该款自2009年12月18日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）；
三、驳回两原告的其他诉讼请求。
案件受理费19006元，由两原告和被告各承担9503元，保全费4520元由被告承担。
（六）二审情况
1、二审诉辩主张
（1）上诉人陈某、张某诉称：一、双方签订的认购资格协议合法有效，该协议第一条明确约定被上诉人销售楼盘的项目名称，用地面积为40.11亩和规划用地性质为住宅用地、建筑结构等事项；第六条、第七条约定被上诉人销售给上诉人的商品房的户型、房屋面积、售房单价和总房款；第八条约定上诉人在签订协议时支付认购资格生效确认金375911元（房屋+车库）；第十二条约定所购房屋在2012年12月30日交付使用；第十三条约定了房屋配套费、维修基金、契税、印花税、房屋产权登记等事项。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议应当认定为商品房买卖合同。二、被上诉人存在严重的欺诈和违约行为，根据合同法第四十二条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，被上诉人应承担赔偿责任。首先，双方签订的协议是被上诉人提供的格式合同，被上诉人应当对合同条款的真实性负责，该协议首部约定被上诉人获准开发建设锦康·翠泊尚品项目，但订立协议时被上诉人根本没有获得规划和用地审批手续，该协议第一条第三项约定了用地面积和性质，但在订立协议时被上诉人根本没有取得该土地的合法使用权，且该土地的用地性质尚不属于住宅用地。上述事实充分证实被上诉人故意隐瞒真实情况的合同欺诈行为。其次，该协议不能履行是由于被上诉人恶意违约行为造成的，被上诉人并未按约拍得本案开发用地，而是将资金抽到别处购买土地，上述事实证明被上诉人辩称由于土地拍卖的问题导致该项目夭折完全是被上诉人逃避责任的谎言。三、上诉人诉请由被上诉人双倍返还认购资格生效确认金及赔偿可得经济利益损失有事实和法律依据。首先，上诉人支付的认购资格生效确认金375911元具有履行合同的定金性质，并且造成协议不能履行是由于被上诉人隐瞒事实和恶意违约所致，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被上诉人应双倍返还上诉人款项751822元。其次，该协议第六条约定房屋单价为4200元每平米，车位每个83000元，但因被上诉人违约行为导致合同不能履行，至2011年4月28日（评估基准日）同地段的房价已涨至8930元每平米，车位涨至每个148000元，房屋可得利益损失为624596.5元，车位可得利益损失为65000元。第三，该协议第六条第2项和第七条第2项约定，上诉人所购房屋住宅单价低于同区域在售新楼盘销售价格每平米1000元，上诉人所购房屋面积为132.05平米，此项上诉人可得利益损失为132050元，另外上诉人所购车位低于同区域楼盘车位销售价5000元，此为合同约定的可得利益损失。上诉请求：一、维持原判第一项；二、撤销原判第二、三项，改判由被上诉人双倍返还上诉人认购资格生效确认金751822元及赔偿可得利益损失826646.5元，合计1578468.5元；三、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
（2）被上诉人昆明盛锦泰康房地产开发有限公司辩称：一、我方尽管对原审法院的部分认定有保留意见，但为尽快解决纠纷，认可原审判决结果。二、张某不具备诉讼主体资格，合同相对方只是陈某。三、双方签订的是认购资格协议 ，是认购身份权的确认，并不涉及不动产产权的变更等，认购资格协议明确约定合同标的是认购资格。四、被上诉人原审提交的证据已经证实被上诉人在合同履行中没有欺诈行为。五、可得利益损失的计算标准失实，不能成立。六、所有认购资格的款项都是由卫生厅管理，不可能由被上诉人支配，上诉人称被上诉人将认购款用于购买其他土地是诽谤行为，被上诉人购买安宁土地的款项与本案无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。
2、二审事实和证据
云南省昆明市中级人民法院经审理，对原审判决审理确认且双方当事人均无异议的事实予以确认。
3、二审判案理由
云南省昆明市中级人民法院经审理认为：本案中，双方签订的《关于团购"锦康·翠泊尚品"卫生厅专家楼的认购资格协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第一，对于上诉人认为《关于团购"锦康·翠泊尚品"卫生厅专家楼的认购资格协议》应认定为商品房买卖合同的主张，根据《关于团购"锦康·翠泊尚品"卫生厅专家楼的认购资格协议》所约定的内容，即：认购资格协议第二条约定"本项目房屋的买卖事宜，以甲方与取得认购资格的乙方最终签署的《商品房购销合同》及其补充协议的约定为准"，且该认购资格协议开篇即明确：甲方（即被上诉人）获准开发建设的"锦康·翠泊尚品"项目系根据乙方单位职工整体需求进行定向开发，该项目的相关行政许可批准手续由甲方（即被上诉人）与乙方单位共同向有关部门申请完善中，乙方（即陈某）经慎重考虑后，决定先行确认房屋的认购资格并交纳相关费用，待相关行政许可批准手续办理完毕后，再签订正式的《商品房购销合同》，为此，虽然该认购资格协议约定有项目名称、用地面积、用地性质、认购房屋的户型、面积、预计交房时间以及款项支付等概况，但该情形不能必然推翻涉案《关于团购"锦康·翠泊尚品"卫生厅专家楼的认购资格协议》实为房屋认购资格确认协议的事实。故本案上诉人认为《关于团购"锦康·翠泊尚品"卫生厅专家楼的认购资格协议》应认定为商品房买卖合同的主张不能成立，本院不予采纳。
第二，对于上诉人认为被上诉人存在严重欺诈和违约行为，并据此主张双倍返还认购资格确认金751822元及可得利益经济损失826646.5元的诉讼请求。首先，如前所述，双方所签订的《关于团购"锦康·翠泊尚品"卫生厅专家楼的认购资格协议》系双方就房屋认购资格事宜先行签订的确认协议，且该认购资格协议开篇即已明确该项目的相关行政许可批准手续由甲方（即被上诉人）与乙方单位共同向有关部门申请完善中，也即"锦康·翠泊尚品" 卫生厅专家楼能否建盖尚不确定，对此上诉人应当知晓，并仍与被上诉人签订了认购资格协议，故上诉人现主张被上诉人存在合同欺诈行为不能成立，本院不予支持。其次，对于上诉人主张双倍返还认购资格确认金751822元的诉请，因上诉人所交的375911元款项为认购资格生效确认金及诚意金，并非定金，不应适用定金罚则，同时，上诉人关于本案应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定赔偿一倍购房款的主张亦无事实和法律依据。综上，本案上诉人主张双倍返还认购资格确认金751822元的诉请不能成立，本院不予支持。最后，对于上诉人主张可得利益经济损失826646.5元的诉讼请求，虽然上诉人根据《关于团购"锦康·翠泊尚品"卫生厅专家楼的认购资格协议》第六条第2项、第七条第2项的约定自行委托进行鉴定，并据此主张可得利益经济损失826646.5元，但上述协议第六条第2项、第七条第2项所约定的是被上诉人在开盘和签订正式《商品房购销合同》时应给予认购房屋单价和车位价格优惠的承诺保证，而本案"锦康·翠泊尚品"卫生厅专家楼现已不能开发建盖且双方并未签订正式的《商品房购销合同》，故结合之前关于双方所订认购资格协议性质的相应论述，现上诉人依据上述协议约定主张可得利益经济损失的依据不足，本院不予支持。与此同时，鉴于上诉人客观上已按协议约定向被上诉人交纳了认购资格生效确认金及诚意金375911元，应当存在相应的法定孳息，故原审法院综合本案实际在判令双方协议解除基础上，判令被上诉人退还认购资格生效确认金并承担利息的处理并无不当，本院应予确认。但是，对于利息计算标准，应当按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，本院在此予以明确。
4、二审定案结论
云南省昆明市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费19006元，由上诉人陈某、张某承担。
（七）解说
本案系因买卖双方在签订房屋认购资格协议之后因房地产项目未能开发建设所引发的纠纷。当前商品房买卖的通常形式是买卖双方在签订商品房购销合同之前先行签订认购书，由于现行法律、法规对认购书问题没有具体、明确规定，引发大量纠纷，急需予以明确认定。
根据本案查明的事实，双方在签订认购资格协议之后，买受人陈某、张某已按约支付了相应款项给开发商盛锦泰康公司，但涉案房地产项目最终未能进行开发建设，导致双方签订的认购资格协议无法继续履行，作为买受人而言，其未能购房必然会给其造成损失，但买受人陈某、张某在本案中提出的双倍返还认购资格生效确认金751822元及赔偿可得利益经济损失826646.5元的诉请能否成立，还取决于对双方签订的认购资格协议性质的认定，以及认购资格协议是否等同于商品房买卖合同，并进而根据本案查明事实作出客观公正的认定和判决。本案中，首先，涉案房地产项目最终未能开发建设并非盛锦泰康公司自身主观原因所致；其次，本案双方签订的认购资格协议尚不能等同于商品房买卖合同，并进而适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的惩罚性赔偿责任；第三，陈某、张某交付盛锦泰康公司的款项亦非定金，不应适用定金罚则双倍返还；第四，陈某、张某诉请可得利益经济损失的依据亦与协议相关约定的条件不符。综上，二审法院基于公平合理原则，在对认购资格协议性质进行充分阐述及认定的前提下，对陈某、张某的经济损失以利息予以补偿，这样既有效维护买受人的合法权益，又考虑到商品房开发经营过程中的实际情况，有利于房地产市场的健康发展。
（林磊）
【裁判要旨】双方在签订认购资格协议之后，涉案房地产项目最终未能进行开发建设，导致双方签订的认购资格协议无法继续履行的，开放商应当全额返还认购款并支付利息。
