（一）首部

1.判决书字号：桂林市七星区人民法院（2012）星民初字第257号判决书。

2.案由：商品房买卖合同。

3.诉讼双方
原告：秦某。
原告：邓某。
委托代理人：赵孟安，广西君健律师事务所律师。
被告：桂林博览园开发有限责任公司。
法定代表人：王某，该公司执行董事。
委托代理人：张明云，广西君美律师事务所律师。

4．审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：广西壮族自治区桂林市七星区人民法院。
代理审判员：周素琴。

6.审结时间：2013年7月18日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称
2008年10月21日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：二原告向被告购买位于桂林市七星区XX路28号XX现代城X区X单元X层X号房，被告应于2009年12月31日前将通过竣工验收的房屋交付给二原告，并于房屋竣工验收合格后200个工作日为二原告办理房屋权属证及承担逾期办证的违约责任。合同签订后，二原告依据合同约定履行了自己的义务，被告未依据合同约定为二原告办理房屋权属证书，已构成违约。因合同约定的违约责任低于二原告所受的损失，应按中国人民银行流动资金同期贷款利率分段计付。二原告就办理房屋权属事宜与被告多次协商未果，故诉至法院，要求依法判决被告立即为二原告办理并交付七星区XX路28号XX现代城第X区X单元X层X号的房屋权属证书；支付逾期未取得房屋权属证书违约金71361.20元（违约金以房款总额495060元为计算基数，从2010年11月1日起计至实际交付最后一本房屋权属证书之日止，按中国人民银行流动资金同期贷款利率分段计付）；本案诉讼费由被告承担。

2.被告辩称
原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同第十五条约定："被告应当在商品房经物业验收合格后200个工作日，将办理权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关备案。"物业验收指按房产局要求，在新建商品房小区完成竣工建设，并取得面积实测报告、获得规划条件核实确认、落实物业管理用房及完成其他一系列工作后，由小区建设单位按房产局物业管理科要求提交相关书面资料交其审查，并组织现场检查落实。物业验收合格的标准为由房产局物管科签发《物业落实检查意见书》。因XX现代城2区的酒店尚在建设过程中，小区尚未整体建设完成，无法对房屋的面积进行实测，尚不具备面积测绘和物业验收的条件，双方约定的办理房屋权属证书的条件尚未成就。综上，被告未违约，不应承担违约责任，请法院依法驳回二原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
桂林市七星区人民法院经公开审理查明：2008年10月21日，原告秦某、邓某（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于桂林市七星区XX路28号第X区X单元X层X号房屋一套；房屋总价款为495060元；卖方应当在商品房经物业验收合格后200个工作日内，将办理权属登记需由卖方提供的资料报产权登记机关备案。如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告秦某、邓某依约向被告支付了购房款495060元，2010年1月28日，原告秦某、邓某购买房屋所在的1区通过房屋建筑工程竣工验收。2010年1月31日，被告通知原告秦某交房，2010年3月15日原、被告双方办理完毕房屋交接手续。2010年4月11日，原告秦某交给被告产权办证费800元，被告至今未将办理房屋权属登记需由其提供的资料报送产权登记机关备案。
另查明，原告房屋所在的XX现代城小区共6幢，6幢的负一、负二层及地下室相通，2幢为酒店尚未竣工，无法进行房屋建设面积实测。桂林市房产局申请物业落实检查需提交经审核备案的实测房屋建设面积结果报告书。
上述事实有下列证据证明：
1．《商品房买卖合同》，证明2008年10月21日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，对商品房具体的位置、面积、房款总金额、交房时间及逾期交房的违约责任及被告应当在房屋验收合格后200个工作日内提交办理权属证书资料报产权登记机关。
2．销售不动产统一发票（2张），证明2008年10月9日和11月11日，原告已分两次支付全部房款495060元给被告。
3．契税收据，证明2008年10月9日，原告已缴交全部购房契税。
4．收楼通知书，证明2010年3月15日，被告将房屋交付给原告。
5．产权办证收据，证明2010年4月11日，原告已按被告要求缴纳产权证办理费。
6.办理物业落实检查程序，证明办理物业验收需进行房屋面积实测。
7.申请进行"XX现代城"1、3、5、6区住宅楼面积实测的函，证明被告已经就办理产权证向长城房产中心申请进行房屋面积实测。
8．长城房产中心情况说明，证明因"XX现代城"1、3、5、6区住宅楼的地下层与酒店相邻，酒店在建设过程中，上述楼房尚不具备实测条件。

（四）判案理由
桂林市七星区人民法院经审理认为：原告秦某、邓某与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人应全面履行合同约定的义务。原告秦某、邓某以被告未按合同约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致至今未能取得房屋权属证书为由，要求被告立即办理房屋权属证书，并承担违约责任。因办理房屋权属证书是相关行政机关的职权，被告仅负有将办理房屋权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，及待产权登记机关办理好房屋权属证书后将证书取回并交付给原告的义务，并没有办理房屋权属证书的权力，故本院对原告秦某、邓某要求被告立即办理房屋权属证书的诉讼请求，不予支持。
关于违约责任，原告秦某、邓某主张，双方签订的《商品房买卖合同》是格式合同，没有相关的法律对物业验收进行明确规定，系被告自行确定的验收方式，属约定不明确，根据合同法的规定，可按合同的其他条款进行确定，因此双方约定的物业验收等同于竣工验收。2010年1月28日，已通过竣工验收，双方约定的物业验收合格条件成就，被告构成违约，依法应承担违约责任。物业验收虽然不属于法律用语，但物业验收是房地产行业对物业落实检查的专用术语，不等同于竣工验收，故本院对原告主张物业验收等同于竣工验收的观点，不予采纳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款规定："当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。"原告秦某、邓某主张双方约定的物业验收条件已成就，但并未向本院提供证据证实其观点。桂林市房产管理局要求办理物业落实检查时需提交经审核备案的实测房屋建设面积结果报告书，而被告向本院举证其目前尚不具备进行房屋建设面积实测的条件，因此原、被告双方约定的物业验收条件尚未成就，故本院对原告秦某、邓某要求被告承担违约责任的诉讼请求，不予支持。

（五）定案结论
桂林市七星区人民法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：
驳回原告秦某、邓某的诉讼请求。

（六）解说
一、商品房买卖合同中附条件条款生效的判断标准
在商品房买卖合同中，房屋买受人与房屋出售人房开公司对房屋产权登记进行附生效条件的约定，自条件成就时，约定办理产权登记生效。商品房买卖合同多为格式合同，自2004年5月9日，中华人民共和国国务院发布并实施《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发【2004】16号），取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收后，合同中对产权登记的约定基本为经物业验收合格后某个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。房屋买受人接收房屋后，因多年未能取得房屋权属证书，而与房开公司对物业验收的理解及是否已经达到物业验收的条件常发生争议。物业验收既不是房屋竣工综合验收，也不是物业服务公司的验收，其是小区物业落实检查的行业术语，房产管理局对物业验收需具备的条件有明确规定。判断是否具备物业验收，关键在于判断房开公司是否取得物业验收所需的资料。因物业验收所需资料均由房开公司掌握，买受人主张物业验收条件成就的证明责任较小，因此卖方必须对条件不成就承担举证责任。如卖方提供的证据显示条件尚未成就且非因其本人原因造成，买方不能提供证据予以反驳，则买方需承担举证不能的法律后果。在本案中，买方主张条件成就，但卖方提供了测绘中心出具的说明证明因房屋尚不具备实测的条件，证明条件尚未成就，且不具备实测非因其自身原因造成，法院据此认定双方约定的条件尚未成就正确。
二、违约金约定过低的认定
商品房买卖合同系由卖方提供的格式合同，在卖方违约特别是逾期提交办证所需资料的情况下，买方常以双方约定的违约金过低为由，要求法院对违约金进行调整。而买方对因卖方逾期提交办证所需资料，给其造成的损失却未能提供证据予以证明，导致法院在是否调整违约金方面存在不同的做法。笔者认为，如仅就房产证本身判断，取得房产证与否对于买方而言，并不会造成任何损失。但中国现实的社会状况是，一纸房产证可取得各种社会福利待遇，其中涉及户口、子女上学，养老保险、抵押贷款等等。同时设置违约金的目的在于，促使各方依据合同约定全面履行各自义务，保障交易完全。如违约金约定过低则起不到其应用的作用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定："合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。"为了达到违约金应用的作出，促使违约方及时履行自己的合同义务，笔者认为，在当事人之间约定的违约金远低于逾期贷款利率如约定活期存款利率，而又不能确定损失数额时，在当事人申请的情况下，可将违约金调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
（周素琴）