（一）首部

1．判决书字号
一审判决书：广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院(2012)北民一初字第1171号民事判决书。
二审判决书：广西壮族自治区柳州市中级人民法院(2012)柳市民一终字第841号民事判决书。

2．案由：拆迁安置补偿合同纠纷。

3．诉讼双方
原告（被上诉人）柳州市土地交易储备中心。
委托代理人李某，该中心科员。
委托代理人符某，该中心法律顾问。
原告（被上诉人）柳州市宏源拆迁有限公司。
委托代理人钟某，该公司项目经理。
被告（上诉人）曾××。
委托代理人曾某，柳州市卓正贸易有限公司职工。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织。
一审法院：广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院。
独任审判员：代理审判员：沈桐生。
二审法院：广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：郭道惠；审判员：陈文；代理审判员：曾庆斌。

6．审结时间：
一审审结时间：2012年9月5日。
二审审结时间：2012年12月17日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称
2010年8月24日，被告与两原告签订了房屋产权调换协议，约定被告选择海馨嘉园X栋X单元X号房屋作为拆迁安置房。2010年9月20日，被告领取了该安置房钥匙并进行装修。根据上述协议约定，被告应在协议签订后30日内搬迁腾空柳州市白沙路5号X栋X单元X号房屋并交付给原告，但迟迟未予履行。原告曾于2012年6月8日发出通知给被告，要求被告于2012年6月20日前搬家完毕，逾期被告仍拒不搬家。被告的行为已违反了双方签订的产权调换协议的约定，侵犯了两原告的合法权利。故原告向人民法院提起诉讼，请求本院判令：1、被告立即腾空搬出位于柳州市白沙路5号X栋X单元X号的房屋；2、被告承担全部诉讼费用。

2．被告辩称
首先，曾××所签的房屋产权调换协议无效，柳州市白沙路5号X栋X单元X号房产系邱某与曾某2的共同财产，于2010年公证赠予其女曾××，曾××系一个三级智力残疾人，属于限制民事行为能力人，其所有民事行为都需要法定监护人认可，该协议上监护人之一邱某没有签字认可，另一监护人曾某2协议签订之时在南宁治疗更加不知情。曾某2在世时并没有签字认可，故该协议无效；其次，房屋产权调换协议上的补偿价格没有按市场价补偿，该补偿价格被告认为不公平、不合理；最后，拆迁房屋计算面积不对，对拆迁房屋南面阳台搭建的面积没有补偿。

（三）事实和证据
广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院经公开审理查明：2008年3月28日，原告柳州市土地交易储备中心与原告柳州市宏源拆迁有限公司签订《委托拆迁协议书》，约定柳州市土地交易储备中心将"白沙路5号土地一级开发整理"项目规划红线范围内国有土地上的建筑物及附着物的拆迁安置工作等委托给柳州市宏源拆迁有限公司实施。被告曾××所有的位于柳州市白沙路5号X栋X单元X号房屋在上述项目的规划红线范围内。2010年8月24日，柳州市土地交易储备中心作为甲方（拆迁人）、曾××作为乙方（被拆迁人）、柳州市宏源拆迁有限公司作为丙方（受委托拆迁单位）共同签订《房屋产权调换协议》，约定曾××选择以位于柳州市白沙路5号X栋X单元X号房屋置换"海馨嘉园"1栋1单元2-2号房屋的产权调换补偿安置方式，柳州市白沙路5号X栋X单元X号房屋（产权登记面积57.93平方米，经市规划局等相关部门批准而无所有权证的面积为14.48平方米）市场评估价值为290074.46元，"海馨嘉园"1栋X单元X号房屋（建筑面积101.99平方米）优惠价格346721.36元，柳州市土地交易储备中心应付曾××装修装饰及其他补偿款共计54745.24元。经结算后，曾××实际应付柳州市土地交易储备中心上述两套房屋调换的差价款1901.66元。协议还约定曾××在该协议签订后30日内搬迁腾空被拆迁房屋并交由柳州市宏源拆迁有限公司拆除，如曾××未按约定期限腾空交房，应以被拆迁房屋价值万分之一每天的标准按延期天数向柳州市土地交易储备中心支付违约金。上述协议签订后，曾××向柳州市土地交易储备中心支付房屋置换差价款1901.66元，领取了"海馨嘉园"1栋X单元X号房屋钥匙并对该房屋进行了装修。现"海馨嘉园"1栋X单元X房屋已经装修完毕，但曾××及其近亲属至今未交付柳州市白沙路5号X栋X单元X号房屋予以拆迁，故引起本案纠纷。
上述事实有下列证据证明：
1.房屋产权调换协议，证明曾××认可选择置换的房屋及原告对被拆迁房屋的补偿面积和补偿标准。
2.委托拆迁协议书，证明柳州市土地交易储备中心委托柳州市宏源拆迁有限公司对房屋进行拆迁。
3.白沙路5号土地一级开发整理项目安置房确认书、房屋产权调换协议书，证明曾××选择海馨嘉园X栋X单元X号房屋作为安置房进行拆迁置换。
4.房屋所有权证、公证书，证明柳州市白沙路5号X栋X单元X号房屋系曾××所有。
5.残疾证一份、第二次全国残疾人抽样调查残疾标准，证明曾××系三级智力残疾人。

（四）判案理由
广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院经审理认为，合同的生效要件一般包括四个方面，即合同当事人订立合同时具有缔约行为能力、合同当事人意思表示真实、合同不违反法律和公共利益以及合同内容确定或者可能。本案中，曾××系一个成年人，虽然其及其近亲属提供了残疾人证试图证明其系限制民事行为能力人，但根据法律规定，曾××是否属于限制民事行为能力人需要经过诉讼特别程序予以认定，因此曾××及其近亲属的主张证据不足，本院不予采信。另外，二原告与被告签订《房屋产权调换协议》后，被告曾××及其近亲属按照协议约定领取了"海馨嘉园"1栋1单元2-2号安置房屋钥匙并对该房屋进行了装修，且向柳州市土地交易储备中心支付了房屋置换差价款1901.66元，已经通过实际履行协议的方式进一步追认了合同的效力，现被告曾××及其近亲属主张协议无效没有事实和法律依据，本院亦不予采信。因此，本院依法认定《房屋产权调换协议》为有效协议，各方当事人应当按照协议的约定享受权利，履行义务。被告曾××及其近亲属已领取置换房并进行装修后，拒绝履行搬出柳州市白沙路5号X栋X单元X号房屋的义务属违约行为，应依法继续履行协议并承担其他相关民事责任。被告辩称房屋补偿价格与市场价格不符，以及原告未对该房屋南面阳台搭建的建筑面积进行补偿，但根据双方签订并事后追认的协议约定看，房屋补偿是按照市场评估价值进行；被告所称的被拆迁房屋南面阳台的建筑也是其私自搭建，未在双方签订的协议约定的范围内，不在协议纠纷处理的范围，故被告以房屋补偿价格与市场价格不符，以及原告未对该房屋南面阳台搭建的建筑面积进行补偿的理由不能成立。综上，因《房屋产权调换协议》约定的搬迁条件已于2010年9月24日成就，二原告的诉讼请求合法有据，被告曾××应腾空搬出柳州市白沙路5号X栋X单元X号房屋并交由原告柳州市宏源拆迁有限公司拆除。

（五）定案结论
广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十七条、第六十条、第一百零七条之规定作出如下判决：
被告曾××腾空搬出柳州市白沙路5号X栋X单元X号房屋。
案件受理费100元（原告已预交），减半收取，由被告曾××负担50元，本院退回原告50元。

（六）二审情况

1．二审诉辩主张
上诉人曾××上诉称，一审法院以被上诉人提供的证据1、3上有曾××的签名为由予以认定，从而认定双方签订的房屋产权调换协议有效是错误的。曾××系限制民事行为能力人，其签订的合同应当由其监护人代为实施，否则为无效行为；曾××提供的《残疾人证》足以证明其是限制民事行为能力人，不需要经过诉讼特别程序予以认定；被上诉人及一审法院均分别在诉状和判决书中把上诉人的监护人邱某列为法定代理人，说明被上诉人和一审法院均实际上认可了上诉人为限制民事行为能力人。
两被上诉人均辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。

2．二审事实和证据
广西壮族自治区柳州市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3．二审判案理由
广西壮族自治区柳州市中级人民法院经审理认为，上诉人与二被上诉人签订的《房屋产权调换协议》系双方真实意思表示，其内容未违反法律规定，依法成立并发生法律效力。上诉人未依照合同约定搬离被拆迁房屋，其行为已属违约，被上诉人要求其继续履行合同义务即搬离讼争房屋，于法有据，应予以支持。上诉人主张其是限制民事行为能力人，其所签订的协议属于无效合同，但上诉人提供的证据不足以证实曾××在签订协议时为无法辨认自己行为的限制民事行为能力人，且根据法律规定，曾××是否属于限制民事行为能力人需要经过诉讼特别程序才能予以认定。另外，曾××在签订协议过程中有家属在场陪同，当时其家属对曾××本人签订该协议未表示异议，也未向二被上诉人说明曾××有无智力方面的疾病，并且在协议签订后，曾××及其家属依据协议约定支付房屋置换差价款1901.66元、领取安置房钥匙并对住房进行装修，其已经通过实际履行协议的方式进一步追认了合同的效力；更何况从一、二审中曾××的主张看，其拒绝搬出柳州市白沙路5号X栋X单元X号房屋的真实、主要原因在于其认为房屋拆迁补偿价格与市场价格不符以及被上诉人未对拆迁房屋南面阳台搭建的建筑面积进行补偿，而不是从根本上否认双方所签协议的效力，现上诉人曾××在已经支付房屋置换差价款1901.66元、领取安置房钥匙并对住房进行装修的情况下，才以其属限制民事行为能力人所签协议无效作为拒绝搬离被拆迁房屋的抗辩意见，有违诚实信用原则，且与事实经过不符。综上，上诉人曾××主张其系限制民事行为能力人，其与二被上诉人所签订的《房屋产权调换协议》属无效合同的观点缺乏事实和法律依据，不予采纳。

4．二审定案结论
一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决正确，上诉人曾××的上诉理由不充分，不予支持。据此，广西壮族自治区柳州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（曾××已预交），由上诉人曾××负担。

（七）解说
本案的争议焦点有两个，一是曾××提供的《残疾人证》是否能直接证明其属于限制民事行为能力人，二是被告曾××与两原告签订的合同（房屋产权调换协议）是否有效。
关于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国民法通则》第十二条、第十三条的规定，年满十周岁不满十八周岁的未成年人或者不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人。又根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第八条第二款的规定，确认精神病人（包括痴呆症人）为限制民事行为能力人的，应当比照民事诉讼法规定的特别程序进行审理。本案中，曾××系三级智力残疾人，其智力上的缺陷会对其签订合同造成一定的影响，但其是否属于限制民事行为能力人应当通过民事诉讼法规定的特别程序进行确认，而不能通过当事人的主张及其提供的《残疾人证》直接予以认定，因为法律没有明确规定所有智力残疾人均属于限制民事行为能力人。根据日常生活经验，房屋拆迁对于一个普通家庭来说是一件大事，成年家庭成员基本都会参与其中，事实上，曾××在签订合同以及履行合同的过程中，其近亲属一直参与其中，这就弥补了曾××在智力上的障碍。且根据案件审理查明的事实，曾××是否属于限制民事行为能力人对于本案中双方签订的《房屋产权调换协议》效力认定影响不大，这一点也是人民法院在审理本案过程中没有依职权首先对曾××的民事行为能力进行确认的原因。
关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第四十七条第一款的规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。本案中，合同签订后，曾××及其近亲属不仅按照合同约定领取了安置房的钥匙，并对安置房进行了装修，而且还支付了房屋产权调换的差价款，曾××已经实际享受了该合同的全部利益并履行了部分义务，从上述行为可以看出，双方签订的合同并没有违反曾××或者其监护人的真实意思，否则曾××或者其监护人应当在合理时间内就合同效力提出异议，而实际上曾××及其监护人是以消极不作为的方式在享受了合同相关利益后不履行合同的主要义务；另一方面，从被告曾××的答辩意见可以看出，其实际是对原告没有就其私自搭建的建筑面积予以补偿表示不满意，进一步说明双方签订的合同没有违反曾××或其监护人的真实意思。因此，即使被告曾××属于限制民事行为能力人，其法定代理人也已经以其行为追认了该合同的效力。
值得注意的是，根据法律规定，限制民事行为能力人签订的合同属效力待定的合同，在法定代理人追认前，此类合同效力不确定，但对于法定代理人何种行为可视为追认，以及法定代理人长期既不追认也不拒绝追认而相对人又未行使撤销权的情形下合同效力如何认定等问题，法律均未作明确规定，虽然法官可以通过个案分析作出相应判断，但难免出现不统一的情形，而且此类合同如果长期处于效力不确定的状态也不利于法律秩序的稳定，因此，建议相关部门出台相应司法解释，以明确民事权利义务关系。
（沈桐生）