(一)首部
1.判决书字号:
一审判决书:广东省清远市清新区人民法院(2011)清新法民初字第1108号。
二审判决书:广东省清远市中级人民法院(2012)清中法民一终字第65号。
3.诉讼双方
原告(上诉人):李某,女,1963年2月24日出生,汉族,清城区人。
委托代理人:罗健章,广东法行律师事务所律师。
委托代理人:陈敬乐,广东法行律师事务所法律工作者。
被告(被上诉人):阮某,男,1963年6月15日出生,汉族,清城区人。
委托代理人:谭玉华,清新县飞水法律服务所法律工作者。
被告(被上诉人):蓝某,男,1965年7月26日出生,汉族,清新县人。
被告(被上诉人):林某,女,1968年11月8日出生,汉族,清新县人。系被告蓝某妻子。
蓝某、林某的委托代理人:成惠雄,广东粤翔律师事务所律师。
蓝某、林某的委托代理人:丘雅丽,广东粤翔律师事务所法律工作者。
5.审判机关和审判组织
一审法院:广东省清远市清新区人民法院。
独任审判组织:审判员郑永洪。
二审法院:广东省清远市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:柳芳达;审判员:薛延光;代理审判员:谢伟诚。
6. 审结时间:
一审审结时间:2011年11月7日
二审审结时间:2012年4月6日
(二)一审情况
1. 一审诉辩主张
2011年8月19日,李某向原审法院提起诉讼,请求法院判令:1、确认被告阮英杰与被告蓝某、林某于签订的《房地产买卖合同》为无效合同。2、被告蓝某、林某立即搬出清新县太和镇商业街右二街二巷1号208号房屋。3、本案的诉讼费由被告负担。主要事实和理由是:原告与被告阮某是夫妻关系。被告阮某于2011年8月18日,在未征得原告同意的情况下,私自将无权处分的属于夫妻共同财产的房屋(位于清新县太和镇商业街右二街二巷1号208号)卖给被告蓝某、林某,双方并签订《房地产买卖合同》。后被原告发现,即到清新县房地产交易中心提出异议,不同意买卖该房屋。现涉案的房屋的产权还未过户到被告蓝某、林某名下,该房屋买卖依法不受法律保护。原告要求已搬入该房屋入住的被告蓝某、林某立即搬出房屋。
阮某辩称:一、出卖争讼的房屋,是经过与原告商量并同意的,现原告反悔的原因,是因为家庭关系出现其他问题。二、出卖争诉的房屋,是经过中介机构介绍,价格为市场价格。三、本案是房屋买卖合同,其法律适用《合同法》及《民法通则》等有关规定。原告的诉讼请求无事实依据和法律依据,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
蓝某、林某辩称:一、本案中,涉案的《房地产买卖合同》的当事人为被告蓝某、林某与阮某,而本案案由是房地产买卖合同纠纷,原告非涉案房屋《房地产买卖合同》的当事人,根据合同的相对性,原告无权主张合同无效和要求被告蓝某、林某立即搬出诉争的房屋。二、原告提供的《房地产权证》及《国有土地使用证》可证实,本案的涉案房屋的权属人和土地使用权人为被告阮某,该房屋没有任何房地产共有人,阮某占有房屋全部份额,其具有完全处分涉案房屋的权利。《房地产买卖合同》是被告在平等自愿的基础上经友好协商达成一致意见,合同内容反映了双方真实意愿,不存在欺诈胁迫的情形。付款方式及违约责任等均符合《合同法》和《民法通则》的规定,亦没有违反国家法律、法规的强制性规定,该合同内容合法。四、被告阮某、蓝某、林某已共支付购房款19万元给被告阮某,被告阮某亦在同年的2月底将涉案的房屋交付蓝某、林某使用。原告请求确认房屋买卖合同无效及要求被告蓝某、林某立即搬出涉案房屋,缺乏法律依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。
2. 一审事实和证据
1988年1月7日,李某与阮某办理结婚登记手续,现两人是夫妻关系。2003年5月7日,购买了位于清新县太和镇商业街右二街二巷1号208#房屋,房地产权证上权属人姓名为阮某,没有共有人。2011年2月21日,阮某(甲方)与蓝某、林某(乙方)在清新县创意房屋中介服务部签订一份《房地产买卖合同》。约定房屋总价款为人民币210000元。签订合同当日,蓝某、林某支付了购房款40000元;2月28日,支付了购房款150000元。阮某将房屋交付给蓝某、林某使用。8月15日,蓝某、林某向清新县地方税务局城区税务分局缴纳购买该房屋契税费2100元。8月18日,阮某(甲方)与蓝某、林某(乙方)在房地产交易中心签订一份二手楼买卖的《房地产买卖合同》,并向清新县国土资源局、住房和城乡规划建设局提出房屋产权变更登记申请及提交相关材料。清新县国土资源局、住房和城乡规划建设局收取上述材料,并出具收件收据。该收件收据说明,手续齐全以后30个工作日取证书。8月19日,李某以阮某在未征得其同意的情况下,私自将属于夫妻共同财产的房屋卖给蓝某、林某为由,向原审法院提起诉讼。
3. 一审判案理由
清远市清新区人民法院经审理认为:李某与阮某是夫妻关系。讼争房屋的房地产权证上记载的权属人为阮某,没有记载共有人,李某与阮某对该房屋的共有处于隐名状态。根据《中华人民共和国物权法》第十七条关于"不动产的权属证书是权利人享有该不动产物权的证明"的规定,该讼争的房屋依公示所反映出的产权人为阮某。蓝某、林某依公示公信力原则,完全有理由相信阮某是涉案房屋的唯一所有权人,有权出卖标的物。蓝某、林某没有义务去审查该房屋是否还存在其他隐名共有人。蓝某、林某已依合同约定支付购房款给阮某,实际占有和使用讼争房屋,缴纳了相关契税费用,且到房管部门申请办理了相关过户手续,房管部门亦已出具收件收据明确告知手续齐全后30个工作日内可以领取产权证书,由此,蓝某、林某实际已完成房屋买卖的所有相关手续。在房屋买卖过程中,李某无证据证明蓝某、林某存在恶意或欺诈胁迫行为及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的足以使合同无效的行为。蓝某、林某签订房屋买卖合同并占有使用涉案房屋的行为属善意行为,双方在平等自愿基础上签订的该房屋买卖合同应为合法有效。同时依据《最高人民法院关于贯彻<中华人民共和国民法通则>若干问题(试行)》第89条关于"共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共有的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益"的规定,李某不同意出售讼争房产的行为不能对抗善意第三人蓝某、林某。如其因阮某的越权处分行为确实遭受了损失的,可另循合法途径解决。
4. 一审定案结论
清远市清新区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,作出如下判决:
驳回原告李某的全部诉讼请求。
本案受理费2275元,财产保全费1570元,由原告李某负担。
(三)二审情况
1.二审诉辩主张
上诉人(原审原告)李某不服原判决,向本院提出上诉,请求:1、撤销原审判决;2、确认被上诉人阮某与被上诉人蓝某、林某于《房地产买卖合同》的合同无效;3、判令被上诉人蓝某、林某立即搬出清新县太和镇商业街右二街二巷 1号208#号房屋;4、本案的诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由是:一、被上诉人阮某擅自对夫妻共有房屋的处分属于无权处分。对于重大家庭事务、财产的处分,需夫妻双方协商一致,非经配偶他方的委托,夫妻一方不得行使,否则应认定为无权代理。二、一审判决适用法律不当,被上诉人蓝某、林某对该涉案房屋不构成善意取得。本案中,被上诉人蓝某、林某在知情并且与被上诉人阮某在串通情况下签订了房屋买卖合同。因此被上诉人蓝某、林某存在一定的过失,不属善意,更加不存在合理对价,其主张善意取得及合理对价的理由缺乏充分证据和法律规定的支持。三、三被上诉人的房屋买卖未办理房屋产权登记,仍不受法律保护。涉案房屋的不动产登记薄仍登记在被上诉人阮某的名下,其所有权依旧属于夫妻双方共同享有。被上诉人蓝某、林某不能单凭依据善意就取得该房屋的所有权。
被上诉人(原审被告)阮某辩称:请求维持原审判决
被上诉人(原审被告)蓝某、林某共同辩称:一、一审判决认定事实清楚,被上诉人阮某对涉案房屋有权处分,在与被上诉人阮某进行房屋买卖的过程中,答辩人没有法律上的义务去审查涉案房屋是否被上诉人阮某的夫妻共同财产。阮某占有房屋全部份额,答辩人依物权的公示公信原则,有充分理由相信阮某有完全处分涉案房屋的权利,上诉人不得以不同意或不知道为由对抗答辩人。二、一审判决适用法律正确。答辩人已经支付19万购房款给阮某。而在本案中,涉案房屋的交易金额为21万元,与同地段的同类房屋相比,涉案房屋交易金额已属偏高,故答辩人购买涉案房屋应是支付了合理对价。三、答辩人已缴交涉案房屋的税费,并办理好房屋转让的登记手续。四、答辩人蓝某、林某已经实际占有使用涉案房屋。请二审法院依法予以维持。
2.二审事实和证据
清远市中级人民法院经审理,确认一审法院认定的事实和证据。
3.二审判案理由
清远市中级人民法院经审理认为:经查,没有证据证明涉案的《房地产买卖合同》存在合同法第五十二条规定的合同无效情形,李某对夫妻共有财产的婚内平等处分权和作为共有人的共同决定权不能对抗不动产物权的公示公信力效力,也不能对抗蓝某、林某作为善意第三人的善意、对价、有偿行为,原审判决依据相关法律认定涉案的《房地产买卖合同》合法有效,并据此驳回李某的诉讼请求并无不当,应予维持。
4.二审定案结论
清远市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。
本案二审案件受理费4550元,由上诉人李某负担。
(六)解说
本案处理的重点主要在于对夫妻共有财产婚内平等处分权、共有财产共同决定权和不动产物权公示公信力效力的理解问题,亦即法律适用问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项规定,夫妻对婚内共有财产享有平等的处分权;《最高人民法院关于贯彻<中华人民共和国民法通则>若干问题(试行)》第89条规定,部分共有人越权处分共有财产一般应认定为无效,但第三人善意、有偿取得该财产的除外;《中华人民共和国物权法》第十七条规定,不动产的权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
具体到本案中,应该适用那一部法律规定,成为诉辩双方争议的主要焦点。对此,一、二审法院均认为,夫妻对婚内共有财产的平等处分权及共有人对共有财产的共同决定权不能对抗物权法的公示公信效力和第三人的善意、等价、有偿行为,并据此认定涉案的《房地产买卖合同》合法有效和作出了不利于李某的判决。
但值得注意的是,这个案件从严格适用法律的角度来讲,是存在瑕疵和不足的。本案是商事合同关系,不能适用婚姻法来认定其无效,在理解上应无疑议。民通意见第89条在明确部分共有人越权处分共有物的行为无效的同时,通过但书确立了保护善意第三人利益的制度。但根据该但书的原文,只有当"第三人善意、有偿取得该财产"时,才维护第三人的合法权益。具体到本案的情形,虽然第三人确实是出于善意签订合同,支付了对价,提出了变更房地产权属的申请,但涉案房屋尚未过户到第三人名下的事实却是确定无疑的。根据动产以交付为所有权变更公示、不动产以过户为所有权变更公示的法理,对于此种情形是否属于第三人已经"取得了该财产",在法律理解上存在重大争议。本案中两级法院通过自行理解,结合物权法关于公示公信效力的法理,认定第三人在本案中的行为已经"取得了该财产",这从严格适用法律的角度而言,存在一定的瑕疵。
但在隐名共有的语境下,第三人基于对不动产物权登记公示公信效力的合理信赖,与不动产唯一登证人进行的不动产商业交易行为,其正当性无可指责。如果允许这种隐名共有人轻易地推翻相应的商事交易行为,特别是涉及不动产的商业交易,那么相应的不动产商事交易将因"相关不动产到底有没有隐名共有人、有多少个隐名共有人、这些隐名共有人是否全部同意进行交易"等诸多不明朗因素而充满风险,寸步难行,交易安全难以保障。
因此笔者认为,虽然从严格适用法律的角度,一、二审判决存在瑕疵,但从结果公正的角度,一、二审判决无疑是正确的。从民通意见第89条但书的立法精神及保护善意第三人利益制度的立法意旨出发,将"第三人善意、有偿取得该财产"理解为第三人已经"占有"或"实际控制"或"已经向不动产权属登记部门递交了相应的权属登记变更资料"或"已经实际支付了合理的对价",应该没有问题。但因涉及对法律的理解、对司法解释的再解释问题,应由最高法院进行,出台新的司法解释明确上述问题,已经十分必要。
(邓洪政)
【裁判要旨】从民通意见第89条但书的立法精神及保护善意第三人利益制度的立法意旨出发,将"第三人善意、有偿取得该财产"理解为第三人已经"占有"或"实际控制"或"已经向不动产权属登记部门递交了相应的权属登记变更资料"或"已经实际支付了合理的对价"。