（一） 首部

1、判决书字号
一审判决书：厦门市湖里区人民法院（2012）湖民初字第2255号判决书。

2、案由：物业服务合同。

3、诉讼双方
原告：汇嘉（厦门）物业管理有限公司。
法定代表人：张云霞，董事长。
委托代理人：李某、彭某，公司职员。
被告：庄某，男，汉族，1982年4月13日出生。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：厦门市湖里区人民法院
独任审判员：李艳斐

6、审结时间：2012年5月7日。

（二） 诉辩主张

1、原告诉称：2008年8月1日，翔鹭（厦门）房地产开发有限公司与原告签订了《"翔鹭花城C区"前期物业管理服务合同》。翔鹭（厦门）房地产开发有限公司将其开发的坐落于湖里区长浩路的翔鹭花城C区委托给原告管理，合同对委托管理事项、委托管理期限、双方的权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等内容进行了约定，原告依据合同的约定提供了物业管理服务。被告作为该小区内的业主,共拖欠物业管理费等合计4564.03元。原告多次催讨，被告始终未缴纳上述费用。故请求判令被告立即向原告支付其欠缴的2010年1月1日至2011年12月31日的物业管理费3896元、公共维修金648元、公摊水费20.03元以及违约金暂计3550.23元。

2、被告辩称：一、原告提供的物业管理服务不符合《物业管理服务合同》的约定，原告未尽职责导致被告财产被盗、人身遭受伤害，原告要求被告支付物业管理服务费及滞纳金缺乏事实和法律依据。二、原告要求被告支付滞纳金的请求，缺乏事实依据和法律依据。被告只在2011年11月17日收到原告关于缴交物业管理费等的催缴函。而原告提供的缴费通知单，被告并未收到，且缴费通知单系原告单方制作，其真实性无法确定。三、原告提供的交房确认书系伪造，不能作为证据使用。四、2009年12月7日被盗事件发生后，原告当时任职的张主任向被告作出免收被告两年的物业服务费作为赔偿的承诺。现当时任职的张主任已离职，原告违背当时的承诺又来索要物业管理服务费及滞纳金的行为严重违反了约定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
厦门市湖里区人民法院经公开审理查明：被告系翔鹭花城二期C区13号楼6层03单元的业主。原告系该小区的物业管理公司。被告逾期未缴交2010年1月1日至2011年12月31日的物业管理费、公共维修金以及公摊水费。
案件审理过程中，原告申请多位证人到庭陈述原告提供的物业服务不到位，小区乱停车、噪音扰民、卫生状况差等问题突出。并且原告提供的报警回执显示：2009年12月7日，被告报案称，当日19时许，其回到翔鹭花城的上述住处时，刚出电梯口，看见房间门是打开的，有三名男子正顺着楼梯往下跑，被告便追下去，后在一楼的时候，被告追上一名男子并用手抓住对方，并抢下对方的一根铁棍，后双方扭打在一起，这名男子呼叫另两名同伙，这两名同伙手上拿着铁棍返回，用铁棍击打被告的头部后，乘坐一部灰色轿车逃逸。后发现笔记本电脑、手镯和一对和田玉等物品被盗。2009年12月10日，厦门市公安局湖里分局决定对被告被抢劫案立案侦查。犯罪嫌疑人至今在逃。
上述事实有下列证据证明：
1、《"翔鹭花城C区"前期物业管理服务合同》、
2、《商品房买卖合同》。
3、《厦门市物价局关于翔鹭花城C区物业服务收费有关事项的通知》（厦价房?2010?92号）。
4、《物业管理费等费用催缴函》、邮件全程跟踪查询单。
5、立案决定书、报警回执。
6、证人证言以及双方当事人的陈述。

（四）判案理由
厦门市湖里区人民法院经审理认为：原告的上述瑕疵并不构成重大瑕疵，被告以此为由拒付物业管理费等缺乏正当理由，本院不予采纳，被告仍应依约支付原告2010年1月1日至2011年12月31日的物业管理费3896元、房屋公共维修金648元以及公摊水费20.03元。关于滞纳金，因原告存在上述瑕疵履行行为，被告逾期缴交物业管理费等不存在主观恶意，故原告要求被告支付滞纳金证据不足，本院不予支持。

（五）定案结论
厦门市湖里区人民法院依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告庄某应于本判决生效之日起十日内支付原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司2010年1月1日至2011年12月31日的物业管理费3896元、房屋公共维修金648元以及公摊水费20.03元。
二、驳回原告厦门汇嘉（厦门）物业管理有限公司的其他诉讼请求。

（六）解说
近年来，业主与物业公司之间因物业服务引发的矛盾已经成为影响住宅小区和谐、稳定的最主要因素。这既与物业公司未能提供及时、有效地为业主提供满意的服务有关，也与业主任意地、过于频繁地行使物业服务合同抗辩权有关。部分业主动辄以服务质量差、业主不满意为由拒绝缴纳物业服务费，欠费现象较为普遍。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。也就是说，业主基于正当理由可以拒绝交纳物业费。那么何为"正当理由"？
一、 业主抗辩权正当理由的含义
首先，物业合同的公益性要求业主审慎行使抗辩权。一般认为，物业服务合同的权利基础是建筑物区分所有权中的成员权，成员可以通过共同行使成员权来自行管理小区物业，也可以委托物业公司进行管理。在委托管理的情形下，就产生了物业服务合同。因此，物业管理本身即是在建筑物区分所有权条件下众多业主为实现公共利益而产生，也即物业服务要保障全体业主的公共利益。若只讲物业公司和业主之间的相对性，放任业主任意行使抗辩权，必然会影响到全体业主的利益。如业主拖欠物业服务费，会严重损害物业公司的合法权益，影响其正常经营，造成物业服务质量下降，从长远来看，损害的还是全体业主的合法权益，导致物业服务合同的公益性目的无法实现。
其次，从合同法理的角度而育，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面:第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，不得滥用这项权利。因此，在司法实践中，判断业主拒交物业管理费是否基于正当理由，主要通过审查业主的拒交行为是否于诚实信用原则而作出判断。从另外一个层面上讲，这实质也涉及到司法审判中遇到的价值评判问题。法院在审理民事案件时，必须考虑法律到底要保护什么价值，这个价值与其他价值是否有冲突，有什么冲突，哪个价值更为重要，需要获得法律的支持与保护，等等，只有这样，法院的判决才可以使法律规定的实质内容以一定价值观的形式凸现，才能得出合理的、可接受的、社会上有效的、符合公平的结果。物业管理费在形式上体现为物业服务企业提供企业服务所收取对价，但从本质上讲，物业费也是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许业主动辄启动抗辩权，其后果将使得物业服务企业难以及时有效地为全体业主提供物业服务。根据以上分析，我们认为，本条规定的"正当理由"，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的，才能构成业主拒交的"正当理由"。总之，司法实践中要对"正当理由"认真审查，从严掌握，防止业主滥用"正当理由"损害物业服务企业的合法权益。
二、 业主对物业公司一般违约行为的救济
上述物业服务司法解释第3条规定：对于物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。因此，业主对于物业服务公司怠于履行物业管理职责的，可以积极地依法通过合法的途径向相关房屋行政管理部门反映，或向法院起诉，而不单是以消极地拒绝缴纳物业费来对抗，以免承担相应的违约责任。也就是说，如果业主认为物业服务企业违约，造成其损害的，应该向法院提出独立诉求或者在物业服务企业诉请管理费时提起反诉。如果业主仅以此抗辩并拒交物业费，可能承担更大的不利责任。
三、 业主抗辩权在本案的适用
本案中，尽管原告在提供物业服务过程中在小区停车问题、环境卫生、绿化养护、安全保卫等方面确实存在着瑕疵，但是这都是一般违约行为，并不存在违法或者严重违约的行为。因此被告提出的理由不属于可拒交物业费的"正当理由"。当然，被告作为业主，如果认为被告未尽到安全保卫义务与其家中被盗，还有其本人被盗贼砍伤之间存在因果关系，可另案主张赔偿权利，而不得径直以此作为拒绝支付物业管理费的理由。
（李艳斐）