1、判决书字号
一审判决书：增城市人民法院（2012）穗增法民一初字第2540号民事判决书

2、案由
共有物分割纠纷

3、诉讼双方
原告：石某，曾用名石宗英
被告：梁某
第三人：中国工商银行股份有限公司广州黄埔支行（以下简称工商银行）
第三人：广州恒盛房地产发展有限公司（以下简称恒盛公司）

4、审级：一审

5、审判机关和审判组织
一审法院：增城市人民法院
独任审理员：徐国杰

6、审结时间
一审结案时间：2012年12月5日

1.一审诉辩主张
原告石某诉称：石某与梁某于2003年9月通过银行按揭方式向恒盛公司购买新塘镇花园东路新塘新世界花园嘉华苑7座4C室房屋，并于2004年4月2日取得房产证。该房屋一直由梁某使用，梁某没有提供房屋钥匙给石某。梁某将该房出租他人，租金由其占有，而梁某从没有给租金石某，因此事曾报警。作为房屋共有人，因双方关系破裂，不能妥善合理管理房屋，为此，请求分割房屋。石某特起诉，要求共同处置该共有房屋；变卖涉案房屋由双方按共有份额分配房款。
被告梁某辩称：一、根据广州市中级人民法院（2011）穗中法民五终字第2119号和增城市人民法院（2010）增法民五初字第62号民事判决，确认涉案房屋为梁某单独购买。二、梁某认为，（2011）穗中法民五终字第2119号的裁判理由错误，广东省高级人民法院已受理了梁某的申诉，现石某又起诉，该判决不能作为本案审判的依据，即不能认为石某享有涉案房屋份额。三、房屋登记只是房屋产权的推定原因，不是房屋产权归属的真实原因或者基础原因，不能单凭房屋登记情况确定房屋产权归属。之所以将石某登记为涉案房屋的共有人，是基于梁某对石某附条件赠与。梁某主张基于与石某恋爱结婚原因，而赠与石某房屋产权份额，既符合人之常情，也有充分事实根据。现石某不承认与梁某有过恋爱关系，更不承认房屋份额系梁某赠与，有通过恋爱骗取梁某钱财的嫌疑。在此情况下，完全可以认定赠与已失去效力。四、涉案房屋归属有争议的情况下，石某不能要求分割涉案房屋。综上所述，石某提出的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，恳请法院依法予以驳回。
第三人恒盛公司述称：恒盛公司不发表意见。

2、一审事实和证据
增城市人民法院经审理查明：石某、梁某原为男女朋友，在此期间的2003年9月15日，梁某、石某与恒盛公司签订了《商品房买卖合同》，约定梁某、石某共同向恒盛公司购买增城市新塘镇花园东路新塘新世界花园嘉华苑7座4C室（以下简称涉案房屋），涉案房屋总价款176769元。双方确认首期涉案房屋的房款36769元由梁某支付。同年9月23日，梁某、石某与工商银行、恒盛公司签订《个人购房借款合同》，合同约定梁某、石某向工商银行借款140000元，借款期20年，分240期（一个月为一期）归还本息，并在梁某的账户里于每月20日直接扣划每期归还的借款。借款合同还订明：借款人以涉案房屋作抵押；恒盛公司为保证人，保证人为借款人承担连带责任保证；保证担保期为本借款人不履行债务之日起两年，如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止；如贷款人依据本合同的约定提前收回贷款，则保证担保履行期限相应提前。借款合同的保证人是售房人，即恒盛公司，而涉案房屋已于2003年9月23日办理了抵押登记，抵押权人为工商银行。涉案房屋自收楼后一直由梁某使用至今，并由梁某支付每月的银行按揭款。2008年4月，梁某领到涉案房屋的房产证，房产证记载，建筑面积77.58㎡，套内建筑面积70.52㎡，用途为商住，房产证还载明权属人为梁某、石某，占有房屋份额为各1/2。
涉案房屋因所有权确认纠纷，梁某于2010年5月11日向增城市人民法院提起诉讼，要求确认涉案房屋登记在石某名下的一半房屋份额为其所有。2010年12月15日，增城市人民法院作出（2010）增法民五初字第62号民事判决书，判决：登记在石某名下的涉案房屋二分之一房屋产权变更为梁某所有。判后，石某不服判决，向广州市中级人民法院提出上诉。广州市中级人民法院审理认为，依据涉案房屋的产权登记情况，双方对于房屋所享有的权利是按份共有即各占房屋产权份额的二分之一。梁某以出资比例推翻双方约定的产权登记份额，缺乏法律依据。原审法院（即本院）对此处理欠妥，应予纠正。2011年12月2日，广州市中级人民法院作出（2011）穗中法民五终字第2119号民事判决书判决：一、撤销增城市人民法院（2010）增法民五初字第62号民事判决；二、驳回梁某的全部诉讼请求。
2012年4月间，石某、梁某因涉案房屋的分割问题双方进行了协商，双方协商时以涉案房屋的市场价为50万元作为计算基准，双方同意涉案房屋归梁某所有，由梁某补偿10万元给石某，而石某则要求梁某补偿13万元。由于双方协商存在差额未能协商一致。石某遂于2012年10月17日向本院提起本案诉讼。第三人恒盛公司述称：恒盛公司不发表意见。第三人工商银行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，亦无举证及提出述称意见。
本案在审理期间，双方当事人因涉案房屋分割，于2012年12月3日自愿达成如下处理原则的协议（以下简称协议）：一、梁某主张取得涉案房屋，石某同意涉案房屋归梁某所有，并接受由梁某折价补偿的处理方式分割涉案房屋。二、双方对涉案房屋确认的现时市场价为53万元至55万元的价值基准，在该价值范围内由法院确定涉案房屋的价值。三、根据双方当事人对涉案房屋的贡献大小和生活、使用等实际情况，以及涉案房屋为梁某出资的因素，涉案房屋归梁某所有，由梁某对涉案房屋按一定的比例折算价款给石某，即涉案房屋总价值×百分比。梁某折价补偿涉案房屋总价值×百分比所得的价款（该价款在10万元至13万元内由法院确定）给石某，该款包括梁某扣减石某应当偿还梁某代其支付的购房款、物业管理费等费用和归还至涉案房屋分割时止的工商银行借款本息（之后的涉案房屋的借款本息，由梁某一人向工商银行清偿）及梁某使用涉案房屋的使用费折价款（石某放弃追偿梁某使用涉案房屋的使用费或者租金）。

3、一审判案理由
增城市人民法院审理认为：《中华人民共和国物权法》第九十九条规定："共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。"梁某、石某原为男女朋友关系，双方在男女朋友关系期间购买涉案房屋，虽然涉案房屋为梁某出资（包括归还工商银行借款），但产权登记为梁某、石某二人所有并各占二分之一。现因双方关系终止，属于重大理由需要分割的情形，依照上述法律规定，涉案房屋可以分割。石某请求分割涉案房屋，符合法律规定，应予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定："共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。"鉴于直接分割涉案房屋会造成房屋价值减损，且石某、梁某亦无主张实物分割，梁某又不同意拍卖涉案房屋分割价款，故应适用折价处理。石某、梁某于2012年12月3日达成的协议是双方当事人的真实意思表示，协议内容并无违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于双方达成的协议的处理原则是涉案房屋归梁某所有，由梁某对涉案房屋按一定的比例折算补偿价款给石某，该补偿价款为10万元至13万元内由法院确定，但双方未能商定确定的折价补偿金额。为此，根据本案的实际情况，本院对折价补偿金额确定为115000为宜。至于石某与梁某之间因涉案房屋产生的权利义务关系，依照双方于2012年12月3日达成的协议执行。
因本案为共有物分割纠纷，故本案涉及《个人购房借款合同》中梁某、石某与工商银行之间的借款关系和梁某、石某与工商银行之间的抵押关系及恒盛公司与梁某、石某之间的保证关系，本院于本案中不予审理。但是，以上对共有物的分割，并无改变《个人购房借款合同》的性质和效力。当债务人不履行《个人购房借款合同》约定的义务时，债权人工商银行不但可以依据合同约定追偿，还可以依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条的规定实现其债权。

4、一审定案结论
增城市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第162条的规定，判决如下：
一、增城市新塘镇花园东路新塘新世界花园嘉华苑7座4C室房屋分割给被告梁某所有，由被告梁某于本判决发生法律效力之日起六十日内，对该房屋一次性折价补偿115000元给原告石某。二、驳回原告石某的其他诉讼请求。判后，各方当事人均无上诉，判决已发生法律效力。