一、首部

（一）判决书字号：四川省蒲江县人民法院（2012）蒲江民初字第145号。

（二）案由：租赁合同纠纷案。

（三）诉讼双方
原告：成都成龙房地产开发有限责任公司，住所地：成都市龙泉驿区龙泉街道公园路一段86号。
法定代表人：蒋浩刚，成都成龙房地产开发有限责任公司经理。
委托代理人：付能清，四川南北律师事务所律师。
委托代理人：白某，住成都市龙泉驿区。
被告：李某，住四川省蒲江县。系蒲江县鹤山镇红星电器商场业主。
委托代理人：陈燕彬，成都市蒲江县大塘法律服务所法律工作者。
被告：侯某，住四川省蒲江县。

（四）审级：一审。

（五）审判机关和审判组织：
审判机关：四川省蒲江县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：高红城；助理审判员：谢拥政；人民陪审员：胡佑富。

（六）审结时间：2012年8月3日。

二、诉辩主张

(一)原告成都成龙房地产开发有限责任公司诉称，2007年9月12日，原告与被告李某签订《商业房屋租赁合同》，原告将位于蒲江县时代广场一楼170㎡、二楼2 183㎡的商业用房租赁给被告李某用于蒲江县鹤山镇红星电器商场（以下简称红星电器商场）经营。合同约定："乙方租用房屋的租金按季度支付，于本季度提前十五天支付于甲方"。2010年4月18日，被告李某与被告侯某签订《商业房屋租赁合同》，被告李某将原告所有的2 300㎡房屋转租给被告侯某。2010年4月30日，原告与被告李某、侯某签订《关于"蒲江时代广场"红星电器转租协议》，约定"2011年1月1日后房租由接手人侯某直接支付给甲方（原告），收据由侯某交给乙方，若侯某拖欠房租，甲方则追加乙方责任，由乙方支付甲方"。被告从转租开始就一直拖欠房租，至今拖欠房租、利息及物管费380000元。原告多次催收，被告均不依约履行给付义务。被告的行为属于严重违约，为此，请求法院判决：1.解除原告与红星电器商场业主李某于2007年9月12日签订的《商业房屋租赁合同》，并立即将租赁的房屋归还原告；2.解除被告李某与被告侯某于2010年4月18日签订的《商业房屋租赁合同》；3.被告立即共同向原告支付拖欠的租金、利息、物管费共计380 000元；4.被告向原告支付违约金100 000元。

（二）被告李某辩称，原告所述签订租赁合同和转租合同属实，被告在本次诉讼之前不知道侯某拖欠原告房租，也未收到原告要求被告缴纳侯某未交房租的通知，被告没有违反租赁合同的内容，原告要求解除与被告之间的租赁合同没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告要求解除与被告签订的商业房屋租赁合同的诉讼请求。鉴于侯某确欠原告房租、物管费的事实，被告作为房屋第一承租人，在侯某不能支付的情况下，被告按照转租合同约定，将侯某所欠的费用向原告支付，今后的房租由被告按合同约定向原告缴纳，同意解除原、被告及侯某三方签订的转租协议。
被告侯某辩称，原告主张的费用没有结算，原告主张解除合同的条件不成就。

三、事实和证据
蒲江县人民法院经公开审理查明，2007年9月12日，成龙房产公司与红星电器商场业主李某签订《商业房屋租赁合同》，成龙房产公司将位于蒲江县时代广场一楼170㎡、二楼2 183㎡的商业用房租赁给李某用于红星电器商场经营。合同对租赁期限约定为："......房屋租赁期自2007年12月1日起至2022年11月30日止共15年......"，对租金及其它费用支付方式和期限约定为："......租赁期第一年租金为40万元人民币，租赁商场面积约为2 353平方米。租金从2010年12月1日逐年递增5%。第二年为40万元人民币，第三年为40万元人民币，第四年为42万元人民币......，乙方租用房屋的租金按季度支付，于本季度提前十五天支付于甲方。......乙方使用支票、现金支付房租。甲方收到乙方所交的房租后，应在七日内向乙方提供收据。履约保证金50 000元签订本合同时，乙方一次性支付给甲方，合同期满，双方办理完交接手续，7天之内退还给乙方（保证金不计息）。物业管理费为每年10 000元，在乙方交房租时一并支付一个季度的物业管理费（合同期内不递增）"。还约定了解除合同的条件和违约责任："甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：......乙方逾期不支付租金累计超过一个月的。......租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方负责赔偿......甲乙双方任何一方违约，需赔偿另一方违约金10万元人民币，并赔付一方（甲方或乙方）的间接和直接损失，直接损失的内容详细化为装修费用、广告费用、培训费用、仓储费用、开办费用；间接损失的计算方式明确为月利润10万元"。2010年4月18日，李某与侯某签订《商业房屋租赁合同》，李某将成龙房产公司所有的2300㎡场地、房屋、设施转租给侯某作为服装、百货、家具等商业营业使用。约定租赁期限为2010年6月1日起至2022年11月30日止。租金及其它费用支付方式和期限约定为："租赁期间第一年租金为207000元，（第二年开始以此类推计算年度：2010年12月1日至2011年11月30日），第二年租金为434700元，第三年租金456435元......乙方租用房屋的租金按半年度支付，于本半年度结束前提前一个月支付于甲方，水电费按月支付，乙方须在每个月5日之前付清当月水费、电费以及产生的其他杂费。如乙方未按此规定如期付清水费、电费，甲方有权停水停电，由此造成的损失与甲方无关，乙方采取现金的方式向甲方支付房屋租金，履约保证金伍万元整，签订本合同时，乙方一次性支付给甲方，合同期满，经双方对房屋和其他设施检查、验收没有问题，乙方结清水电费及其他相关费用后，双方办理完交接手续。甲方7天之内退给乙方（保证金不计息）......乙方承租房屋的物业管理费为0.6元/月，1.5万元/年，物业管理费实行按年支付，每年第一季度支付"， 还约定了解除合同的条件和违约责任："甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：......乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，由乙方承担违约责任。......甲乙双方其中一方违约，需承担另一方违约金10万元人民币，并赔付损失一方的间接和直接损失"。2010年4月30日，成龙房产公司与红星电器商场业主李某及侯某签订《关于"蒲江时代广场"红星电器转租协议》，约定"乙方（李某）欠款153275元于2010年5月10日交由丙方（侯某）交给甲方（成龙房产公司），丙方交给甲方207 000元，多余部分53725元冲抵2010年6月后一部分房租。今年2010年6月1日-2010年12月31日止房租仍由李某支付，2011年1月1日后房租由丙方直接支付给甲方，每半年支付200000元，不足部分由乙方补足甲方，金额按甲乙双方合同，支付日期按乙丙方合同，账号：4340613810768789.姓名：白某，建行。2010年6月1日后的物管费、电费由丙方直接支付给甲方，......物管费执行双方合同。甲方收据由丙方交给乙方，若丙方拖欠房租，甲方则追加乙方责任，由乙方支付甲方"。
合同签订后，李某将租赁场地转租给了侯某经营家具。侯某分别于2011年9月26日、11月3日、11月12日向成龙房产公司出具承诺书，第一份承诺书载明："所欠的房租及物管费在2011年10月30日前付清，否则贵公司有权停电，我承担违约责任及加收所欠款的滞纳金"，第二份承诺书载明："所欠房租约39万元在2011年11月12日前付清房租及利息，利息按同期农商银行贷款利息计算，逾期房租及利息由李某支付，否则由公司于2011年11月13日收回该商业"，该承诺书上除侯某签名外，李某也签了名。第三份承诺书载明:"所欠房租约39万元在2011年11月12日付7万元，在2011年11月25日前付房租32万元及利息5万元，共计约37万元，逾期未付房租及利息按2011年11月3日侯某、李某向公司承诺的事项办理，否则由公司于2011年11月26日收回出租给侯某的房屋并承担违约责任。侯某在租赁时间内的所有装修和设备及卖场内（含仓库内）的家具、办公货物不得搬走和拆除，按目前的现状交给成龙房产公司"。
侯某已向成龙房产公司支付310000元，向蒋贤金个人账户分三次支付70000元，扣除侯某在本案外另行租赁成龙房产公司的房屋426平方米（计算至2012年4月1日）的租金、物管费72250元，2010年12月1日至2012年4月1日共支付租金、物管费307750元。截止2012年4月1日，侯某共欠租金、物管费286750元。侯某在庭审中认可成龙房产公司主张的利息45403元。李某只同意支付所欠的租金，不同意承担利息及违约金。
上述事实有下列证据证明：
1.原告与红星电器商场业主李某于2007年9月12日签订的《商业房屋租赁合同》，证明原告与红星电器商场业主李某建立租赁关系，按照合同约定，被告应当于每季度提前15天向原告支付租金，合同解除条件是一方逾期支付租金累计超过一个月，原告主张支付违约金符合合同约定；
2.李某与侯某签订的《商业房屋租赁合同》，证明李某已将承租原告的房屋转租了部分给侯某；
3.原告与二被告三方签订的《关于"时代广场"红星电器转租协议》，证明2010年4月30日在签订合同时，红星电器商场业主已严重拖欠租金，所欠租金及侯某应当缴纳的租金由红星电器商场业主李某和侯某承担连带责任，所有款项均应由被告打入原告职员白某在建行的账户；
4.侯某于2011年9月26日向原告出具的《承诺书》，证明侯某仍拖欠原告租金并承诺原告有权对其实行停电并加收欠款追究其违约责任；
5.侯某与李某于2011年11月3日签署的《承诺书》，证明二被告共拖欠各项费用390 000元，并承诺未按时支付租金原告可以收回房屋；
6.侯某于2011年11月12日出具的《承诺书》，证明被告尚拖欠租金和物管费等约370 000元，二被告并未按照2011年11月3日的承诺办理，侯某仍未缴纳房租，在租赁场所内的所有办公用品不得搬走和拆除，按现状交给原告。
7.侯某于2011年11月3日出具的《承诺书》，盖有原告公司的印章，属于侯某的个人承诺；
8.2011年11月3日、11月12日侯某出具的《承诺书》，证明侯某所欠房租从2011年11月12日延期至2011年11月25日，并未征求李某的意见；
9.收据12张，证明2011年11月12日至11月25日期间，侯某共支付原告175 000元，2011年11月26日至2012年1月13日期间，被告共支付原告120 000元，侯某在积极履行支付租金的义务。

四、判案理由
蒲江县人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十四条第一款"承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效......"的规定，被告李某经过原告成龙房产公司同意后将房屋转租给被告侯某，各方所签租赁合同均合法有效。从法院采信的证据可以看出，被告侯某至今仍拖欠房屋租金及物管费等其他费用，按租赁合同约定，逾期不支付租金累计超过一个月即为解除合同的条件之一，而且被告侯某三次（其中一次系二被告共同）向成龙房产公司作出书面承诺，但未能在约定的时间付清所欠房租、物管费和利息等。根据《合同法》第九十三条第二款"当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同"、第九十四条第一款第四项"有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的......"、第二百二十六条"承租人应当按照约定的期限支付租金......"、第二百二十七条"承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同"的规定，原告成龙房产公司主张解除2007年9月12日的租赁合同的诉请法院予以支持。租赁合同一经解除，转租合同也就无存在的根据，转租合同应自动解除。本案中，房屋转租尽管取得了出租人的同意，但房屋出租人并不是转租合同的当事人，转租合同的当事人只能是合同权利义务的承受者，即房屋的承租人和次承租人。另外，根据合同相对性的原理，出租人解除权仅限于出租人解除其与承租人订立的租赁合同，其解除权的行使不应受到次承租人的约束，不得解除承租人与次承租人之间的合同，故原告成龙房产公司主张解除2010年4月18日被告李某与被告侯某之间的租赁合同不符合法律规定，法院不予支持。原告成龙房产公司基于租赁合同约定的义务，在解除合同后主张承租人返还租赁物，该诉请法院予以支持。
关于成龙房产公司主张的租金、利息和物管费的问题。根据转租的性质，除有债务承担或其他特约外，基于转租并不当然发生出租人与次承租人之间的权利义务关系。虽然转租得到了出租人的同意，但出租人与次承租人之间并不存在租赁合同法律关系，次承租人对出租人并无交付租金之义务，出租人也无权请求次承租人给付租金，出租人仅能向租赁合同的相对人，即承租人要求其承担违约责任。而根据《合同法》第四条"当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预"和第八条"依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护"的规定，当事人之间的权利义务因法律的规定和合同的约定而产生，虽然出租人与次承租人之间没有法律上的权利义务关系，但出租人、承租人和次承租人另行订立了转租协议，该转租协议是各方当事人在自愿协商一致的基础上达成的，系合法有效协议，原告成龙房产公司和被告李某及被告侯某均应受该合同的约束，并按合同的约定履行各自的义务。从另行订立的转租协议的内容可以看出，各方当事人是对租金给付方式的约定，承租人承担的是保证责任，但对保证方式约定不明，应当认定为连带责任保证。根据《中华人民共和国担保法》第十八条"连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任"和第二十一条"保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用......当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任"、第三十一条"保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿"的规定，被告侯某和被告李某应共同向原告成龙房产公司支付房屋租金和其他费用，被告李某承担保证责任后，有权向被告侯某追偿。截止2012年4月1日，被告侯某尚欠租金、物管费计286750元，被告侯某认可的利息45403元法院予以确认，合计332153元，原告成龙房产公司诉请380000元中超出332153元的部分费用法院不予支持。
关于违约金的问题。根据《合同法》第六十五条"当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任"、第一百一十四条第一款"当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法"的规定，被告侯某未按租赁合同约定的时间及时支付租金，该行为已构成违约，应当依法承担违约责任。但违约金具有补偿和惩罚双重性质，以赔偿非违约方损失为主要功能，被告侯某承担的利息损失即是承担违约责任，该利息损失能够对原告成龙房产公司未及时收到租金予以补偿，法院对其要求支付违约金100000元诉请中的利息损失45403元予以支持，超出部分不予支持。

五、定案结论
蒲江县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十五条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第四项、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：
（一）解除原告成都成龙房地产开发有限责任公司与被告李某于2007年9月12日签订的《商业房屋租赁合同》；
（二）被告李某在本判决生效之日起三日内将租赁的房屋返还原告成都成龙房地产开发有限责任公司；
（三）被告李某和被告侯某在本判决生效之日起三日内支付原告成都成龙房地产开发有限责任公司租金、物管费、利息损失合计332153元；
（四）驳回原告成都成龙房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。

六、解说
本案法律关系较为复杂，且各法律关系之间联系密切，需要厘清各法律关系间的关联和界限，才能做出公正合理的判决。正确把握本案的关键在于以下三个方面：其一，转租是否经过出租人的许可，从而认定转租合同的效力；其二，借助合同相对性的原理，厘清出租合同和转租合同的界限，才能正确界定出租人、承租人、次承租人之前的权利义务关系，诸如，解除权仅限于出租人解除其与承租人订立的租赁合同，其解除权的行使不应受到次承租人的约束，不得解除承租人与次承租人之间的合同；其三，出租人、承租人和次承租人之间签订的《关于"蒲江时代广场"红星电器转租协议》，应当结合协议的具体内容和《担保法》的相关规定，准确的将其认定为连带责任保证。在三个法律关系中转租合同和租赁合同存在依附关系，保证合同和租赁、转租合同又存在依附关系，但根据合同的相对性原理三个合同又都具有独立性。
（周云峰）