1.判决书字号
一审判决书：江苏省南京市秦淮区人民法院（2001）秦民二初字第305号
二审判决书：江苏省南京市中级人民法院（2002）宁民四终字第139号

2.案由：租赁合同案

3.诉讼双方
原告（反诉被告，被上诉人）：南京金榜佰业贸易有限公司（以下简称金榜公司）
法定代表人：陈某，总经理
委托代理人：金炯、张保强，江苏南京金恒通律师事务所律师
被告（反诉原告，上诉人）：胥某，南京市人，个体工商户
委托代理人（一审）：胥某1，南京公交总公司职员
委托代理人（二审）：鲁民，江苏当代国安律师事务所律师
被告（上诉人）：程某，女，南京市人，个体工商户
委托代理人（一审）：姜云，南京三法律师事务所律师
委托代理人（二审）：胥某1，男，南京公交总公司职员

4.审级：二审

5.审判机关和审判组织
一审法院：南京市秦淮区人民法院
合议庭组成人员：审判长：石小林；审判员：侯庆丰、李美发
二审法院：南京市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：杭鸣；代理审判员：刘阿珍、卞正义

6.审结时间：
一审审结时间：2002年5月28日
二审审结时间：2002年11月27日（依法延长审限）

1.一审诉辩主张
原告诉称：2000年12月20日，原告工作人员使用尚未启用的公章违规操作与两被告签订了场地租赁合同，将金榜大市场1号楼1层门面房租赁给两被告。因两被告所租赁的门面房系消防通道，为保障公共安全，请求判令撤销场地租赁合同，确认租赁合同无效，两被告迁出所承租的门面房。
被告辩称：原告的公章是否启用，被告没有调查义务，公章管理属原告内部问题，对外仍应承担责任。订立的合同系双方真实意思表示，且在合同订立后原告依约收取了被告的押金，故要求原告继续履行合同。
反诉原告诉称：双方合同合法有效，金榜公司将我租赁场地安置到消防通道的行为是履行合同义务不符合约定，致使合同无法继续履行，故请求确认合同有效，金榜公司赔偿可得利益61万元。
反诉被告辩称：双方订立的合同损害公共利益系无效合同。该合同订立之前1号楼1层门面房已全部租出，双方订立合同中98平方米的仅有现在胥某使用的消防通道属此面积，胥某承租该房屋不可能不知道上述情况，故无效合同的责任在于胥某。

2.一审事实和证据
江苏省南京市秦淮区人民法院经公开审理查明：金榜公司所有的1号楼1层门面房已于2000年12月15日前全部租出，租出的门面房没有98平方米的，仅剩余消防通道。金榜公司工作人员以尚未启用的公章于2000年12月20日与胥某、程某订立了一份“场地租赁合同”，将金榜大市场1号楼1层门面房租赁给胥某、程某，租期5年，年租金5万元。合同签订后，胥某交给金榜公司押金1000元。2001年1月16日金榜公司通知胥某、程某终止合同。2001年3月18日，金榜公司向公安消防部门报告消防通道被占用情况及疏通意见，公安消防部门也下达了责令限期改正通知书。诉讼中，胥某未能提供因与金榜公司缔约而产生的损失证据。
以上事实有下列证据证明：
（1）原告与二被告签订的“场地租赁合同”。
（2）原告单位新印章公告、收据。
（3）原告单位的停业通知、回复、设计图纸、疏通消防通道报告。
（4）原告单位的限期改正通知书。
（5）当事人当庭陈述。

3.一审判案理由
江苏省南京市秦淮区人民法院依据上述事实和证据认为：金榜公司与胥某、程某订立合同时，虽然合同签订人使用了尚未启用的公章，但在合同订立后又依约收取了胥某的押金，应视为对合同的认可。双方订立的书面合同虽没有对门面房的具体房屋作出明确的约定，但订立合同时1号楼1层门面房已全部租出，仅余消防通道，故其合同实际指向的标的物为消防通道，且双方在履行时，以其行为对书面合同作了补充，明确了胥某、程某所承租的房屋实际为消防通道。故双方订立的合同违反了《中华人民共和国消防法》（以下简称《消防法》）的有关规定，损害社会公共利益，该合同无效。金榜公司因该合同收取的押金应予返还，胥某、程某应将所承租的房屋返还金榜公司，金榜公司亦不得将此房屋出租他人供经营场所使用。因金榜公司提供的标的物违反有关法律规定，胥某、程某信赖其合同有效，故金榜公司对合同的无效应承担缔约过失责任。但胥某、程某未能提供其信赖利益损失的证据，对胥某提出的合同有效及赔偿的反诉请求，不予支持。

4.一审定案结论
江苏省南京市秦淮区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（四）、（五）项、第五十八条，作出如下判决：
（1）原告（反诉被告）南京金榜佰业贸易有限公司与被告程某、被告（反诉原告）胥某所订立的租赁合同无效。
（2）被告程某、被告（反诉原告）胥某于判决生效后20日内返还所承租的房屋给原告南京金榜佰业贸易有限公司。
（3）原告（反诉被告）南京金榜佰业贸易有限公司于判决生效后20日内返还被告（反诉原告）胥某押金1000元。
（4）驳回被告（反诉原告）胥某的反诉请求。
本诉诉讼费160元，由原告金榜公司负担，反诉诉讼费11110元，由反诉原告胥某负担。

1.二审诉辩主张
上诉人胥某、程某诉称：（1）原审判决认定事实错误，在没有充分证据的情况下，仅凭被上诉人单方陈述认定，违反法律规定。原审判决认定被上诉人1号楼1层门面房已于2000年12月15日前全部租出，没有98平方米的门面房等事实，除被上诉人代理人单方陈述外，没有任何证据证明，明显认定事实错误，且被上诉人提供的租房合同中董杰签订合同日期也是12月20日的，自相矛盾。经庭审调查，1号楼门面房是一个大厅，可以自由隔断，门面房面积是否有98平方米全凭被上诉人安排，原审判决也认定了被上诉人向消防部门报告消防通道被占用，该问题是被上诉人明知故犯的结果。（2）原审判决认定双方签订的租赁合同无效，违反法律规定，依法不能成立。从双方签订的合同内容看，并不损害社会公共利益，也不违反消防法的规定，该合同是合法有效的。双方合同中明确约定标的物为1号楼1层门面房，而该门面房有数间，订立合同时尚没有全部租出，将上诉人安置到消防通道的恰恰是被上诉人，是被上诉人不当履行合同的行为。原审判决认定“双方在履行时，以其行为对书面合同作了补充，明确所承租的房屋实际为消防通道”，将被上诉人的单方严重违约行为认定为是双方共同行为没有事实依据。应认定合同有效，判令被上诉人承担违约责任。（3）被上诉人将消防通道作为门面房出租的违约行为，致使合同无法继续履行，应当赔偿上诉人可得利益61万元。双方在合同中没有明确约定门面房的具体位置，但被上诉人作为出租方，应当知道消防通道是不能作为门面房出租的。被上诉人在庭审中出示的证据也表明金榜大市场在建设时消防通道就很清楚地预留了，其对消防通道的位置是很清楚的，但被上诉人在明知的情况下，将消防通道作为门面房出租牟取利益，违反合同约定，且存在重大过错，应当承担违约责任。合同签订时，金榜大市场生意较差，租金低廉，门面房每平方米月租金仅40多元，夫子庙大市场搬迁后，租金每平方米涨到每月250元，5年租金差价高达122万元，上诉人胥某一人5年就可少付租金61万元，该租金差价即为上诉人的可得利益。根据合同法规定，当事人违约给对方造成损失的，损失赔偿包括合同履行后可得的利益。原审判决认定事实没有证据，适用法律错误，请求二审法院依法改判合同有效，被上诉人违约，赔偿上诉人损失61万元。
被上诉人金榜公司辩称：租赁合同无效，被上诉人提供了大量证据证明租赁标的是消防通道，经原审法院充分质证，足以认定1号楼1层门面房已在2000年12月15日前租出，并无一间是98平方米，仅余消防通道。董杰租赁合同的标的物与本案无关。关于合同无效的责任和赔偿问题，上诉人使用租赁房屋未支付任何费用，被上诉人要向上诉人主张房屋使用费。

2.二审事实和证据
江苏省南京市中级人民法院经公开审理查明：2000年12月20日，金榜公司工作人员与胥某、程某签订了场地租赁合同，双方约定：金榜公司将金榜大市场1号楼1层门面房场地租赁给胥某、程某，租赁面积98平方米；租赁期5年，自2001年1月至2006年1月，租金为每月每平方米42.51元，年租金5万元，第二、三年的租金各递增5%，第四、五年的租金按第三年价格收取；胥某、程某交纳1000元押金，水电费按实际使用量收取；租赁期内，双方如因特殊情况需提前终止合同时，应提前1个月通知对方，征得对方同意，并一次性补偿对方损失费（相当于当年租金的30%）才可终止合同等。该租赁合同盖有“南京金榜佰业贸易有限公司合同专用章（1）”，并盖有金榜大市场原总经理于培华的私人印章。2001年1月2日，胥某支付了1000元押金。合同签订后，由金榜公司统一将场地隔断后安排胥某、程某等经营户使用，胥某、程某经营使用的场地中包含有疏散楼梯，但该疏散楼梯已被金榜公司堵塞。胥某、程某接受场地时，并未对场地的具体位置、面积等实际状况提出异议。2001年1月16日，金榜公司向胥某发出限期停业通知，说明因金榜大市场内部摊位、场地需作统一调整或改扩建，终止原场地租赁合同，对于提前终止合同损失费的补偿，按租赁合同中有关条款协商解决。同年1月18日，胥某等经营户书面回复，要求继续履行合同。同年3月10日，金榜公司又发出限期搬离通知，认为胥某所使用的门面房系消防通道，给安全工作带来严重隐患，限胥某在3日内搬迁，善后事宜搬迁完毕后再商谈等。2001年3月18日，中新集团南京新型建筑材料有限公司向南京市公安局秦淮区分局消防科提出关于疏通所有消防通道的报告。秦淮分局消防科在此报告上批复后，于同年4月26日下达了责令限期改正通知书。因双方产生纠纷，金榜公司至今未收取胥某、程某租金等费用。
上述事实有下列证据证明：
（1）金榜大市场1号楼门面房的租赁合同。
（2）双方当事人签订的租赁合同。
（3）疏通消防通道的报告。
（4）南京市公安局秦淮分局消防科责令限期改正通知书。
（5）当事人陈述。

3.二审判案理由
江苏省南京市中级人民法院根据上述事实和证据认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。金榜公司与胥某、程某签订的场地租赁合同系双方当事人真实意思表示，且合同中并未明确约定租赁场地的具体位置。因此，双方签订的租赁合同合法有效，应当继续履行。虽然金榜公司交付给胥某、程某的经营场地中包含有疏散楼梯，可能影响消防安全，但该行为已经消防管理部门处理，金榜公司及胥某、程某应当按照《消防法》和公安部、国家工商行政管理局《集贸市场消防安全管理办法》等法律、部门规章的规定以及消防管理部门的要求进行整改，如因此而导致租赁合同不能履行或部分不能履行的，则金榜公司应当在同等位置和条件下另行交付胥某、程某合同约定的经营场地，或者由双方当事人依照法律的规定另行主张权利。胥某、程某上诉要求继续履行合同的请求，符合法律规定，予以支持。金榜公司要求撤销双方签订的租赁合同及确认合同无效的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。胥某要求赔偿可得利益61万元的反诉请求，因该租赁合同可以继续履行，故其赔偿的请求没有事实依据，也不予支持。至于胥某、程某在实际使用租赁场地期间应当支付的租金及其它费用，金榜公司可依法另行主张权利。

4.二审定案结论
江苏省南京市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项，作出如下判决：
（1）撤销南京市秦淮区人民法院（2001）秦民二初字第305号民事判决。
（2）双方当事人签订的场地租赁合同继续履行。
（3）驳回原审金榜公司的诉讼请求。
（4）驳回原审反诉原告胥某要求金榜公司赔偿可得利益61万元的反诉请求。
二审案件受理费13270元，由上诉人胥某、程某负担6635元，被上诉人金榜公司负担6635元。