（一）首部

1.裁判书字号
一审判决书：福建省厦门市集美区人民法院（2012）集民初字第2740号判决书。

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.诉讼双方
原告：杨某、杨某2
被告：厦门市杏林建设开发公司

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：福建省厦门市集美区人民法院。
审判员： 张庆东

6. 一审审结时间：2012年11月22日。

(二)诉辩主张

原告诉称，2010年9月8日，两原告与被告签订了《"XX水岸"幼儿园认购合同》，约定：1、二原告认购由被告所开发的位于厦门市集美区XX水岸项目的幼儿园（预售许可证号：2009xxxx）；2、购房总价为人民币11424320元整；3、原告在签订本认购合同时，向被告支付认购定金人民币500000元整；4、原告同意在支付定金之后起7日内，与被告协商幼儿园买卖合同的相关条款。合同签订后，原告依约于当日足额向被告支付了定金，被告在收到定金后，亦向原告开具了凭证。此后，原告多次向被告主张要求继续履行合同，尽快商定买卖合同相关条款，但被告却一直怠于履行合同并用诸多借口一再推脱。此后，对于原告缴纳的购房定金，也拒不返还。原告认为，被告的怠于履行合同的行为造成违约，给被告造成经济损失。依据我国相关法律规定，请求人民法院判决：1、请求判令解除原被告之间签订的《"XX水岸"幼儿园认购合同》；2、请求判令被告双倍返还定金1000000元；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。在本案审理过程中，原告申请变更诉讼请求为：1、请求判令解除原被告之间签订的《"XX水岸"幼儿园认购合同》；2、请求判令被告返还认购定金500000元；3、判令被告赔偿原告各项损失共计人民币250000元；4、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。

被告杏林建发辩称，一、原、被告双方2010年9月8日签订《"XX水岸"幼儿园认购合同》，但2011年厦门市集美区人民政府按厦门市有关规定回购厦门市杏林建设开发公司已建成的杏林XX水岸幼儿园并划拨给厦门市集美区教育局（厦门市集美区人民政府文件（集府专{2011}81号、（集府专{2012}13号））。此种情形，属于原、被告合同双方均不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于因政府行为引起的不可抗力。而不可抗力为法定免责条款，非因当事人合同未约定或约定而排除在免责事由之外。即使被告依《"XX水岸"幼儿园认购合同》与原告签订该标的买卖合同，该买卖合同也已因不可抗力实际上无法履行，合同目的亦无法实现。因而，该认购合同目的既已无法实现，应由原、被告双方协议排除。被告早已通知原告解除该认购合同，但原告一直无故延迟推托。二、不存在由被告双倍返还认购定金的情况。该认购合同中未约定由被告"双倍返还定金"的内容。该认购合同只是双方预订买卖合同的共同合意，并非买卖合同关系。而且即使被告依认购合同与原告签订买卖合同，也无法实现合同目的。因此该认购合同无法履行亦不必履行是因由存在不可归责于合同任何一方的不可抗力情形。因此，被告在合同关系中不存在过错，因而不存在双倍返还定金的责任。综上所述，该认购合同不能履行或即使履行也无法实现合同目的，属于不可归责于合同任何一方、答辩人亦无过错、因政府行为引起之不可抗力事由。而该认购合同亦非买卖合同关系，其中也未有约定由被告双倍返还定金。因此，被告不应承担原告所诉求责任。

(三)事实和证据
经审理查明，2010年9月8日，以杏林建发为甲方，杨某2、杨某为乙方，双方签订了《"XX水岸"幼儿园认购合同》，约定如下：由乙方认购甲方开发的厦门市集美区XX水岸项目的幼儿园（预售许可证号为2009xxxx），购房总价为人民币11424320元整；乙方签订合同时向被告支付认购定金500000元；乙方同意在支付定金7日后，与甲方协商幼儿园买卖合同的相关条款；乙方应于2010年10月8日前往杏林建设经营部签订《商品房买卖合同》，并办理完相关付款手续。《"XX水岸"幼儿园认购合同》签订当日，二原告依约支付给被告500000元款项。2010年10月8日，原、被告双方未能签订XX水岸项目的幼儿园《商品房买卖合同》。
另查明，2011年3月7日，厦门市集美区人民政府召开关于创建教育强区工作的会议，会议明确关于XX水岸幼儿园的的交接问题，杏林建发公司、区财政局审核中心要抓紧有关材料的报审工作，推动该园尽快由区教育局接管。2011年10月18日,厦门市集美区人民政府召开关于教育基建有关问题的会议，会议原则同意按厦门市有关规定回购由杏林建发公司已建成的杏林XX水岸幼儿园，并划拨给厦门市集美区教育局。2011年12月27日，XX水岸幼儿园工程通过了建设主管单位的验收备案，于2012年8月10日移交给厦门市集美区教育局接管。
以上事实，有原告提供的《"XX水岸"幼儿园认购合同》一份、发票一张、《工程竣工移交书》一份、被告提供的厦门市集美区人民政府文件（集府专【2012】81号）、厦门市集美区人民政府文件（集府专【2012】13号）以及原被告当庭陈述相互佐证，本院予以确认。

(四)判案理由
原告杨某2、杨某与被告杏林建发签订的《"XX水岸"幼儿园认购合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应当受到法律保护。原告杨某2、杨某依约交付购房款，被告杏林建发应于2010年10月8日和原告杨某2、杨某签订《商品房买卖合同》。因XX水岸幼儿园已于2012年8月10日根据集美区政府有关会议纪要及文件精神移交给厦门市集美区教育局，双方当事人签订的《"XX水岸"幼儿园认购合同》在事实上无法履行，原告杨某2、杨某要求解除《"XX水岸"幼儿园认购合同》，本院予以准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条："出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。"虽然原、被告双方对500000元款项属于定金或预付购房款尚存争议，但原告杨某2、杨某在签订《"XX水岸"幼儿园认购合同》的当日即2010年9月8日已实际支付给被告杏林建发500000元款项，现因双方当事人的合同目的无法实现，原告杨某2、杨某要求被告杏林建发返还购房款500000元的诉求，于法有据，本院予以准许。关于原告杨某2、杨某要求被告杏林建发补偿各项损失250000元的诉求，本院认为，被告杏林建发在与原告杨某2、杨某签订《"XX水岸"幼儿园认购合同》时，没有尽到相应的审慎义务，其只是口头告知原告上级准备回购幼儿园的精神，未出示相关文件等证据材料，亦未及时与原告协商因买卖合同未能签订履行的相关善后事宜，对纠纷的产生有一定的责任。虽然政府的收购行为属于双方不可预见的因素，但原被告双方已约定2010年10月8日签订《商品房买卖合同》，被告杏林建发在签约当日拒绝与原告杨某2、杨某签订《商品房买卖协议》。正是由于被告杏林建发在签订《"XX水岸"幼儿园认购合同》后疏于履行合同义务造成了原告损失。原告杨某2、杨某基于对被告杏林建发的信赖和合同得以实现的预期，为实现合同目的做了诸多准备，原告所受到的损失已实际发生。根据原告提供的《借款书》一份，证明原告杨某于2010年9月9日为购买XX水岸幼儿园向案外人杨文凌借款8000000元，已造成原告利息损失499200元。被告杏林建发虽然与原告之间的合同目的无法实现，但由于厦门市集美区人民政府的收购行为，被告杏林建发获取了相应的利益。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条；"当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。"由于被告杏林建发公司疏于履行《"XX水岸"幼儿园认购合同》的合同义务，未及时与原告杨某2、杨某签订《商品房买卖合同》，违背市场交易的诚信原则，造成了原告杨某2、杨某交易机会丧失，预期利益无法实现。被告杏林建发主观上存在过错，已构成缔约过失，应当承担相应的补偿原告损失的责任。据此，本院酌定被告杏林建发应补偿原告杨某2、杨某各项损失230000元。

(五)定案结论
根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十二条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
解除原告杨某2、杨某与被告厦门市杏林建设开发公司之间签订的《"XX水岸"幼儿园认购合同》；
被告厦门市杏林建设开发公司应于本判决生效之日起十日内返还原告杨某2、杨某购房款人民币500000元；
被告厦门市杏林建设开发公司应于本判决生效之日起十日内补偿原告杨某2、杨某各项损失共计230000元；
四、驳回原告的其它诉讼请求。

(六)解说
本案房屋买卖合同纠纷涉及的问题主要有：
一、缔约过失责任的认定
《合同法》第四十二条就缔约过失责任规定如下："当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(三)有其他违背诚实信用原则的行为。"从该条规定可以看出，整条规定是基于诚实信用原则所引申出来的。缔约过失责任实质上是诚实信用原则在缔约过程中的体现。本案原、被告订立合同的过程中，正因为被告疏于履行《"XX水岸"幼儿园认购合同》的合同义务，只是口头告知原告上级教育部门准备回购幼儿园的精神，未出示相关文件等证据材料，未及时与原告签订《商品房买卖合同》，亦未及时与原告协商因买卖合同未能签订履行的相关善后事宜，违背了市场交易的诚实信用原则，造成了原告杨某2、杨某交易机会丧失，预期利益无法实现。被告杏林建发主观上存在过错，违反了先合同义务，已构成缔约过失。
二、缔约过失责任赔偿范围的界定
当事人一方因缔约过失，不论是致使合同不成立或无效，还是被变更或被撤销，只要给对方造成信赖利益的损失，即应依法予以赔偿，以填补相对方的损失。关于缔约过失损失的范围《合同法》并没有明确规定。通说认为，缔约合同对方当事人因一方违反先合同义务所造成的损失主要体现为直接损失和间接损失。直接损失是因信赖合同成立和生效所支出的各种费用，包括以下几个方面：（1）合理的缔约费用，如文印费用、赴缔约地察看标的物所支出的合理费用；（2）准备履约和实际履行所支付的费用，如信赖合同成立而购买房屋、设备或雇工支付的费用；（3）因缔约过失导致合同无效、被变更或被撤销所造成的实际损失；（4）因支出缔约费用或准备履约和实际履行支出费用所失去的利息等。间接损失是指如果缔约一方能够获得各种机会，而在因另一方的过错导致合同不能成立的情况下，使这些机会丧失，主要包括：（1）因信赖合同有效成立而放弃获利机会的损失，亦即丧失与第三人另订合同机会所蒙受的损失；（2）因身体受到伤害而减少的误工收入；（3）其他可得利益损失等。具体到本案，原告杨某2、杨某基于对被告杏林建发的信赖和合同得以实现的预期，为准备履约、实现合同目的做了诸多准备，根据原告提供的《借款书》一份，证明原告杨某于2010年9月9日为购买XX水岸幼儿园向案外人杨文凌借款8000000元，已造成原告利息损失499200元，该费用系原告因信赖合同成立，为准备履约和实际履行支出的费用，原告所受到的损失已实际发生，被告杏林建发应对此承担相应的补偿原告损失的责任。
（王悦）