(一)首部
1、判决书字号
一审判决书：福建省宁德市蕉城区人民法院（2013）蕉民初字第1837号民事判决书
二审判决书：福建省宁德市中级人民法院（2013）宁民终字第665号民事判决书
3、诉讼双方
原告：林某。
委托代理人：杨圣干，福建宁仁律师事务所律师。
委托代理人：周婷婷，福建宁仁律师事务所实习律师。
被告：宁德市闽东地产开发总公司。
委托代理人：林鼎斌，福建晨信律师事务所律师。
委托代理人：周巧玲，福建晨信律师事务所实习律师。
5、审判机关和审判组织
一审法院：福建省宁德市蕉城区人民法院。
代理审判员：兰子君。
二审法院：福建省宁德市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：高树惠；代理审判员：陈富强；代理审判员：陈光华。
6、审结时间：
一审审结时间：2013年6月17日
二审审结时间：2013年8月22日
（二）一审情况
1、一审诉辩主张
原告林某诉称：2011年4月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买商品房一套，建筑面积92.02平方米（其中：套内面积76.63平方米，公摊面积15.39平方米），层高3米，单价4513元/平方米，总价款415286元。协议签订后，原告依约付清房屋价款，履行了合同约定的义务，但被告交付给原告的房屋实际层高仅2.85米，存在层高缩水的现象，影响原告居住、使用房屋，给原告造成损失。为此，请求依法判令被告赔偿原告损失20764.3元。
被告宁德市闽东地产开发总公司辩称：1、被告是严格依据建设规划设计图设计施工的，诉争一号楼除一层屋高设计是3米，二层以上层高均设计为2.9米，被告提供给原告的房屋均符合设计要求，并且也高于国家相关的标准。2、房屋实际层高为2.9米，之所以在合同中房屋层高书写为2.9米系笔误，错把一层层高套写到二层以上。3、被告提供的商品房虽然实际层高与约定层高不符，但原告并没有因层高的变动造成实际损失。综上，原告主张的的诉讼请求没有事实依据，应予以驳回。
2、一审事实和证据
福建省宁德市蕉城区人民法院经公开审理查明：
经审理查明：2011年间，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于宁德市鹤峰路西侧"灵秀山庄"一号楼商品房一套，建筑面积92.02平方米（其中：套内面积76.63平方米，公摊面积15.39平方米），层高3米，单价4513元/平方米，总价款415286元。诉讼中，原、被告一致确认诉争商品房实际层高为2.9米。
另查明，"灵秀山庄"一号楼规划设计一楼层高为3米，二至十七层层高为2.9米。
上述事实，有经质证的原告提供的《商品房买卖合同》一份、被告提供的《商品房买卖合同》若干份，建字第305900200900050号《建设工程规划许可证》、"灵秀山庄"二期一号楼建施图、竣工图、宁德市房地产管理中心证明、"灵秀山庄"一号楼照片及原、被告的庭审陈述为证，足以认定。
3、一审判案理由
福建省宁德市蕉城区人民法院根据上述事实和证据认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。虽然被告提供的施工图纸可以得出诉争商品房二层以上实际系按照层高2.9米进行设计并施工，存有笔误的可能性，但原告在购房时是难以知悉设计及施工图纸，仅能依据合同来确定房屋的高度，被告宁德市闽东地产开发总公司未能依据合同约定，提供给原告层高3米的商品房，已经构成违约，应承担相应的违约责任。至于被告的抗辩，即便本案如被告所述构成笔误，被告也应当在合同签订后的合理的期限内履行告知义务，给予原告同意继续履行或要求解除合同的选择权，但其未能提供证据证明其已经履行应尽的告知义务，现其在本诉中抗辩认为诉争商品房层高差系笔误而非违约，缺乏事实依据，应不予采信。被告的行为违背了合同对商品房基本状况的约定，不仅降低诉争商品房的建筑成本，也给原告居住、使用房屋的舒适度造成了一定影响，鉴于原、被告并未就层高变化的违约责任进行约定，综合考虑到被告宁德市闽东地产开发总公司的违约程度及层高缩水带给原告的实际受损程度，酌定被告宁德市闽东地产开发总公司按照诉争商品房总购价款的1.5%赔偿原告，即：415286元×1.5 %=6229.3元，对于原告主张的超出部分，不予支持。
4、一审定案结论
福建省宁德市蕉城区人民法院依照依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告宁德市闽东地产开发总公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告6229.3元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费320元，减半收取160元，由原告负担112元，被告负担48元。
(三)二审诉辩主张
上诉人（原审原告）林某诉称：闽东地产公司所承担的违约责任，应当根据其违约程度、层高缩水对房价的影响及因房屋空间体积缩小给上诉人居住生活带来的不利影响等因素确定赔偿数额。因此，上述人林某主张按房屋缩水比例计算违约责任，有事实和法律依据，应当予以支持。原告却按照总购房款的1.5%计算违约损失，明显低于上诉人林某的损失。综上，请求二审法院予以改判。
闽东地产公司答辩称：1、层高2.9米对上诉人不会造成经济损失，其索赔没有依据；2、原审判决按照购房款的1.5%计算，亦明显过高。
上诉人（闽东地产公司）诉称：1、本案诉争商品房2.9米写成3米实属笔误；2、层高2.9米不影响上诉人居住舒适度；3、本案商品房合同条款系房管部门拟定，不是闽东地产公司所能确定；4、原审认定按照购房款1.5%支付违约金没有依据，若上诉人闽东地产公司需承担违约责任，应以建安成本计算。综上，请求撤销原审判决，驳回上诉人林某的原审诉讼请求。
林某答辩称：1、闽东地产公司认为层高缩水是笔误说法不应成立。层高系双方约定填写，是双方真实意思表示；2、房价的确定，除了房子所在的位置和环境外，还有层高这一因素。闽东地产自称层高并不影响房价，说法不能成立；3、虽然涉案房产层高符合国家规定，但是并不表示闽东地产公司没有违约，是否违约，应当审查合同是如何约定。闽东地产公司认为层高差距不影响舒适度，主张不能成立。随着经济的发展，现代人比较注重装修，层高缩水影响装修效果，进而影响居住的舒适度；4、闽东地产公司称本案的格式合同是由房管部门拟定的，但是层高那一栏系由闽东地产公司所填写的。
(四)二审事实和证据
福建省宁德市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
(五)二审判案理由
福建省宁德市中级人民法院根据上述事实和证据认为：如上诉人林某所称，层高缩减影响装修效果，进而影响居住的舒适度，从日常经验判断可知，该影响确实存在，显然给其造成一定的损失。因此，上诉人闽东地产公司认为层高缩减并不影响居住舒适度的主张，不予采纳。由于双方对层高缩减未约定如何计算违约损失，对于上诉人林某的损失应予以合理确定。原审根据上诉人闽东地产公司的违约情况及上诉人林某的受损程度，酌情按照总购房款的1.5%计算损失，亦在合理范围之内，故原审关于损失的认定可予维持。双方关于原审认定违约损失不当的主张均无依据，不予支持。原审判决并无不当，予以维持。
(六)二审定案结论
福建省宁德市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币320元，由上诉人林某、闽东地产公司各负担一半。
(七)解说
这是我市第一起有关商品房层高缩减的新类型案件。该案的争议焦点主要在于两个方面:一、被告闽东地产公司是否违约；二、若被告闽东地产公司存在违约，原告林某损失应如何确定。
关于争议焦点一，笔者以为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，涉诉《商品房买卖合同》明确约定商品房层高为3米，但实际被告闽东地产公司交付给原告林某的房屋却为2.9米，与约定不符，显然构成违约。虽然本案商品房确系依据2.9米进行设计施工，但即便如被告闽东地产公司抗辩系笔误，也属于其自身原因所导致，由其承担法律后果亦属合理。此外，合同之债系严格责任，并不考虑当事人一方是否具有过错，因此，被告闽东地产公司的主张难予支持。原告林某作为房屋买受人，在签订合同之时既无法看到设计施工图纸，也无商品房成品可供参考，其仅能依据合同来确认闽东地产公司的内心意思。双方既然已经在本案诉争合同上签字确认，应当认定双方就商品房层高3米已经达成合意，被告闽东地产公司所交付之商品房未符合层高约定，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。
关于争议焦点二，笔者认为，业主购买开发商所有的房屋，其所购买的的是商品房的实际居住空间而非面积，因此，层高缩减必然造成原告林某居住的房屋空间的缩减，也给原告装修、使用房屋造成一定程度的影响，继而影响原告生活、居住的舒适度。由于双方在合同中并未约定如何计算违约的损失，该损失计算应当综合考虑原告的实际损失情况及被告闽东地产公司的违约程度。从本案来看，诉争商品房层高高于法定标准2.8米，层高缩减0.1米给原告造成相对有限，也并未给原告使用和居住商品房造成较大的不便，该商品房的房价也并未因为层高缩减0.1米而产生大幅下降。而从被告闽东地产公司提供的建施图来看，被告闽东地产公司也确系按照层高2.9米进行设计施工，其违约行为确存有笔误之可能，并非故意违约。因此，原告主张完全比照面积缩水方式计算层高缩水，并未考虑实际受损及被告的违约程度，过分加重了被告闽东地产公司的责任，有失公平。在违约金计算的尺度标准上，由于本案之外另外有系列案40余件，该商品房各业主的情况也略有不同，其违约金的合理计算标准应当有所区分，应充分考虑各业主实际出资状况及本地区人民的经济生活水平,以体现受益行为和负担行为互相衔接，综合考虑上述情况，法院酌定被告闽东地产公司按照诉争商品房总购价款的1.5%赔偿原告，较为合理。
本案宣判以后，后续的40余件信访案件陆续调解，实现了法律效果和社会效果双重统一。
（钟巧燕）
【裁判要旨】在商品房买卖合同中，业主购买开发商所有的房屋，其所购买的的是商品房的实际居住空间而非面积，因此层高缩减必然造成业主居住的房屋空间的缩减，也会给业主装修、使用房屋造成一定程度的影响，继而影响原告生活、居住的舒适度。由于双方在合同中并未约定如何计算违约的损失，该损失计算应当综合考虑业主的实际损失情况以及地产公司的违约程度。
