（一） 首部

1. 判决书字号
一审判决书：湖南省永兴县人民法院（2013）永民初字第985号。

2、案由：房屋租赁合同纷案。

3、诉讼双方
原告黄某。
委托代理人张颂华，永兴县维群法律服务所法律工作者。一般代理。
被告李某1。
委托代理人李某2，系被告李某1之父。

4、审级：一审

5、审判机关和审判组织
一审法院：湖南省永兴县人民法院。
独任庭组成人员：审判员：宋有德

6、审结时间
一审审结时间：2013年12月21日。

（二） 诉辩主张

1、原告诉称
2012年5月20日，原告为租赁被告位于大桥路90号的三间门面，与被告签订了《门面租赁合同》。当时原告担心被告的门面会被拆除，被告为消除原告顾虑，便主动在合同的第六条约定："如果两年之内门面拆迁，造成乙方（原告）不能租用营业时，甲方（被告）必须退还乙方（原告）已交所有的门面租金、押金、另加装修费用（20 000元）"。2012年7月3日，被告与永兴县政府签定了房屋拆迁补偿协议，导致原告无法继续经营而终止合同。为此原告多次要求被告按照合同的约定，退还门面租金、押金和装修费用，均遭拒绝。原告现请求判令:1、被告李某1依法退还给原告门面租金61 200元、押金5000元、装修费用20 000元；2、诉讼费由被告承担。

2、被告辩称
因永兴县城劳动广场准备改扩建，被告的门面可能拆除，为保护承租者的利益，2012年5月20日，被告与原告在签订的《门面租赁合同》中约定：如因两年之内门面拆迁，造成乙方（原告）不能租用营业时，甲方（被告）必须退还已交的门面租金、押金及门面装修费。在被告与永兴县城镇房屋拆迁办公室（以下简称永兴县城镇房屋拆迁办）谈判未达成协议、以及门面的返租款未到时，被告未通知原告停止门面承租的情况下，原告背着被告单方面与永兴县城镇房屋拆迁办达成门面搬迁协议，并于2013年7月19日从拆迁办领取82 040元补偿款，这笔款实际上是原告承租被告15个月门面租金61 200元及装修费20 000元。原告与永兴县城镇房屋拆迁办单方签订了搬迁门面合同后，单方面中止租赁合同，一不腾空门面，二不向被告交还钥匙，三不交水电费及2013年8月至9月份房租，反将被告隔墙木柜毁坏拆除，据为己有。现请求驳回原告的诉讼请求，由原告交清2013年8月20日至2013年9月20日的租金4080元以及欠交的水电费1000元，由原告赔偿被告拆除被告隔墙组合木柜所造成的损失8000元，赔偿被告精神损失费10 000元，赔偿被告误工工资、差旅费和各种文书工本费2000元。

（三）事实和证据
湖南省永兴县人民法院经公开审理查明：2012年5月20日，原告黄某（乙方）与被告李某1（甲方）就位于大桥北路劳动广场旁三间连通一体的门面签订了租赁合同，双方约定："一、乙方租赁期限定为三年，即从2012年5月20日起至2015年5月20日止为有效期，合同期间租金不变，合同期满后随行就市。每一个月租金4080元，每六个月租金一次性交清，下六个月租金提前一个月交清，不得拖延，并没收违约财产押金5000元。合同期满，乙方无条件将门面交还甲方。如乙方需要续租，甲乙双方另行协商，同等条件优先租给乙方。二、乙方在装饰时不得影响房屋的整体承重结构，如需改变必须事先征得甲方同意，方可施工。租用期内乙方必须爱护甲方财产及设施，否则甲方有权收回门面，且押金和租金不退，并视损坏程度向乙方索赔损失费用。三、合同期满又不续租时，乙方对门面所进行的装修和固定设施（可搬动物除外）一律不得拆除和破损，无偿交给甲方。四、租用期内门面的设备、设施维护保养费乙方自理。五、乙方租用经营期内所发生的一切税费均由乙方负担，甲方不负担乙方经营期内发生的任何费用（费用含水电费、工商管理费及租赁税费等有关部门征收的所有税费）。合同签订后生效，如有违约押金转为罚金。六、如因两年之内门面拆迁，造成乙方不能租用营业时，甲方必须退还乙方已交所有门面租金、押金、另加装修费用20 000元。七、在营业期间，乙方要做到文明经商，友好相处，要做到防火、防盗，排除安全隐患，如发生安全事故，一切责任由乙方负责。八、甲方收取乙方的押金合同期满，如乙方未损坏甲方的财产、未拖欠有关费用，甲方在10天内如数退还给乙方。九、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字及按手印生效。"合同签订当天，原告黄某向被告李某1交付了租赁门面合同的押金5000元。2012年5月20日、2012年10月20日、2013年5月13日，被告李某1分三次向原告黄某收取门面租金61 200元。2013年6月3日被告李某1与永兴县城镇房屋拆迁办签订了永兴县劳动广场改扩建项目房屋及门面征收（拆迁）安置补偿协议书。被告李某1于2013年7月5日领取了拆迁安置补偿款989 779元。2013年7月18日，原告黄某与永兴县城镇房屋拆迁办签订了门面搬迁协议，原告黄某于2013年7月19日从永兴县劳动广场改扩建拆迁安置管理办公室领取了门面装修、装饰补偿费20 000元，门面搬迁补助费26 000元，提前解除合同门面补损费36 040元，共计82 040元。2013年9月10日，永兴县劳动广场改扩建拆迁安置管理办公室出具证明，证明永兴县劳动广场改扩建拆迁安置管理办公室与与原告黄某谈判的依据为2012年5月20日黄某与李某1签订的《门面租赁合同》之第六条。因协议行文不便体现"退还门面租金"，故在与黄某签订协议时将退还租金款项并入门面搬迁和提前解除合同补损失费用当中，搬迁费9000元，退还租金53 040元（13个月×4080元/月）。另查明原告在租赁被告门面期间还欠被告1000元水电费。在本案诉讼中被告提交了反诉状，经法院释明，被告放弃了反诉。
上述事实有下列证据证明：
（1）证据门面租赁合同；
（2）证据门面装修费发票五份；
（3）收条；
（4）安置补偿协议书；
（5）领条；
（6）照片二张；
（7）门面搬迁协议；
（8）转账申请单；
（9）证明。

（四）判案理由
本案原、被告双方争议的焦点是一、被告是否应当要退门面租金、押金和门面装修费？二、永兴县城镇房屋拆迁办补偿给原告的补偿款是否包含原、被告合同约定的已付租金和20 000元门面装修费？三、原告是否损坏了被告门面的设施？押金是否应当退还给原告？原、被告双方签订的租赁合同是原、被告明确权利义务的协议。依法成立的合同，合同的双方应当遵守并且依约全面予以履行。因原、被告双方约定租期未满两年门面拆迁，造成原告不能营业，被告应退还已交所有门面租金、押金，另加装修费20 000元。上述款项由于永兴县劳动广场改扩建拆迁安置管理办公室已支付退还了13个月租金53 040元，门面装修装饰补偿费20 000元及搬迁费9000元。故原告请求退还门面租金61 200元及装修费20 000元的诉讼请求，本院不予以支持。但押金5000元扣除原告所欠水电费1000元被告应予退还。原告实际租用被告门面为14个月，而原告支付了15个月租金，故被告应退还1个月租金即4080元给原告。被告认为原告损坏其门面木柜，被告未提出相应的损失依据，对被告不退押金的主张本院不予支持。

（五）定案结论
湖南省永兴县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、限被告李某1于本判决生效后10日内向原告黄某退还押金4000元、租金4080元，共计8080元。
二、驳回原告黄某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1955元，减半收取977.5元，由原告黄某负担488.75元，被告李某1负担488.75元。

（六）解说
本案是一起典型的门面拆迁补偿安置权益分配引发的纠纷案件，门面房出租人与承租人之间就房屋拆迁安置补偿权益如何分配，特别是房屋承租人的拆迁利益如何主张、如何得到保护，是房屋拆迁司法实践中的一个热点问题。门面房的承租人，由于经营发展的需要，往往会基于长期经营的打算，除支付必要的转让费外，还要对承租房屋进行适当装修，若在租赁期间遇上房屋动拆迁，承租人的租赁目的可能无法顺利实现，承租人作为"房屋拆迁补偿协议"的局外人，其应得的拆迁补偿安置权益难以及时得到保护。
本案中，永兴县城镇房屋拆迁办与原告即承租人达成了门面搬迁协议，并向原告支付了门面装修、装饰补偿费20 000元，门面搬迁补助费26 000元，提前解除合同门面补损费36 040元，共计82 040元。因该协议的相对人并不包含出租人，协议中不便体现"退还门面租金"，原告所领取的款项实际上是13个月租金53 040元，门面装修装饰补偿费20 000元及搬迁费9000元的总和，其因门面拆迁所遭受的损失已经得到了相应补偿。故对原告退还门面租金61 200元及装修费20 000元的诉讼请求不再予以支持。本案是众多门面拆迁补偿安置权益分配引发的纠纷案件的特例，承租人的权利可以通过和租赁合同以外的第三方即拆迁方签订协议得到保护，因此本案判决对门面拆迁补偿安置权益分配具有现实指导意义和引导作用。
（代玉兰、周晓丹）